Функций много — комплекс один
Вслед за мировыми столицами в крупных российских городах сегодня девелоперы все охотнее занимаются строительством объектов многофункционального назначения. Такие многофункциональные комплексы дают возможность не только диверсифицировать риски, но и попробовать свои силы в различных сегментах недвижимости. Но многофункциональные комплексы — сложный формат, требующий внимательного подхода к выбору и распределению функций. Цена ошибки — востребованность комплекса.
Не каждый комплекс — многофункциональный
Согласно классификации американского некоммерческого образовательного и исследовательского института Urban Land Institute, многофункциональный или мультифункциональный комплекс — это объект, который получает доход от трех и более функциональных назначений, имеющих независимый спрос.
Можно сказать, что в таком комплексе, кроме обычных жилых квартир, имеются площади, предназначенные для осуществления коммерческой деятельности, то есть нежилые помещения. Но обычный многоквартирный дом с торговым центром на первом этаже не может претендовать на звание многофункционального комплекса.
Один из ярких примеров многофункционального комплекса — Time Warner Center в Нью-Йорке, открытый в 2004 году. Площадь здания в 77 этажей превышает 200 тыс. квадратных метров. Здесь располагаются студии CNN, гостиница категории люкс Mandarin Oriental Hotel, рестораны, торговый центр, концертный зал и 225 апартаментов. В подобных комплексах в США сейчас отмечается тенденция к укрупнению формата с отведением значительного объема площадей под жилье.
В России стандартной классификации многофункциональных комплексов не разработано. Наиболее распространенное определение МФК — объект (или несколько объектов) недвижимости, сочетающий в себе помещения двух или более эксплуатационных назначений (магазины, офисы, развлекательные заведения), в которых объединены коммерческая и жилая функции. При этом жилая функция является основной. Это должна быть масштабная застройка, созданная по принципу «город в городе», обеспечивающая максимально комфортные условия для работы, жизни и отдыха. В Москве к подобным объектам относят комплексы «Янтарный город», «Алые паруса», «Город столиц».
Вертикальные и горизонтальные
Эксперты разделяют многофункциональные комплексы по архитектурному исполнению на горизонтальные, когда различные функции размещены в отдельных объектах, объединенных одной концепцией, и вертикальные, когда функции сосредоточены в одном, как правило, высотном объекте. Выбор того или иного варианта зависит от размера, конфигурации и расположения земельного участка. При строительстве многофункциональных комплексов в центре мегаполиса, где земельные участки дороги, стремятся разместить на достаточно небольшой территории максимум полезной площади, то есть увеличивают высотность. К плюсам вертикальных комплексов можно отнести близость к центру города, удобную транспортную развязку. Горизонтальные многофункциональные комплексы располагаются чаще всего на окраинах, обладают достаточно большой территорией, благодаря чему у застройщика нет необходимости увеличивать этажность зданий.
Построить многофункциональный комплекс не так просто. Успешность и востребованность проекта во многом зависит от сочетаемости всех его компонентов. Нужно грамотно совместить в одном здании и комфортное жилье, и развитую инфраструктуру, включая магазины, аптеки и офисы.
Необходимо четко выделять профилирующую функцию будущего объекта. В зависимости от основного назначения объекта одна из функций является основной, а остальные сопутствующими. «Впрочем, возможен вариант, когда функции на объекте существуют независимо друг от друга, не сочетаясь, но и не мешая друг другу», — отмечает руководитель отделения «Волга Региональные проекты» Cushman&Wakefield Елена Стрюкова.
«Также надо максимально четко продумать зонирование, логистику служебных и потребительских потоков, поскольку, как бы ни разделялись функции комплекса, они все равно остаются жестко связаны друг с другом инженерными, коммуникационными системами, управлением, общей концепцией», — обращает внимание Елена Стрюкова. Надо позаботиться о том, чтобы жильцы и бизнес не пересекались и не мешали друг другу. Зачастую у многофункциональных комплексов раздельные входы для жителей жилого комплекса и для посетителей его инфраструктуры. Нередко жилые комплексы имеют подземные парковки, часть из которых предназначена для жильцов, а другая часть — для посетителей и работников офисных зданий.
Елена Стрюкова: «Надо максимально четко продумать зонирование, логистику служебных и потребительских потоков, поскольку, как бы ни разделялись функции комплекса, они все равно остаются связаны друг с другом инженерными, коммуникационными системами, управлением, общей концепцией»
«Очень важно при создании концепции многофункционального комплекса соблюдать социальный уровень целевых групп. Смешение может нарушить имидж объекта», — считает эксперт.
При этом должны соблюдаться все нормы архитектурной и пожарной безопасности. Особое внимание при строительстве многофункциональных жилых комплексов уделяется звуко- и шумоизоляции.
И в Казани тоже
В Казани Елена Стрюкова к уже действующим многофункциональным комплексам относит «Сувар Плазу», где совмещены офисная и торговая функции, и «Корстон», в котором объединены офисная, торговая, гостиничная, развлекательная функции и конференц-услуги.
В последние годы было заявлено еще несколько проектов многофункциональных комплексов. К примеру, в столице Татарстана скоро появятся свои «Сокольники» — это жилой комплекс между улицами Павлюхина и Спартаковская. Здесь будут построены 3 девятиэтажных дома, паркинг, детский сад, административное здание. Также в планах — строительство крупного торгово-административного центра.
Проект ЖК «Барселона» должен разместиться у Суконной слободы на Островского. Он состоит он из трех высотных башен. Также здесь предусмотрены подземные паркинги и торгово-офисные помещения.
Первый казанский небоскреб «Лазурные небеса» также можно назвать многофункциональным комплексом. Он совмещает в себе жилую и офисную часть и обслуживающие учреждения. Расположенные частично на первом и полностью на втором этажах жилого комплекса помещения офисного и торгового назначения имеют отдельные от жилой части здания входы. Функциональная связь между первым и вторым этажами осуществляется через лестницу из вестибюля первого этажа, а также с помощью отдельного лифта. Жилой комплекс премиум-класса задает новые стандарты «клубной» жизни. На третьем этаже здания будут расположены VIP-кинотеатр, студия красоты, фитнес-зал. Для семей с маленькими детьми очень важным станет наличие детского развивающего центра, а для желающих прикоснуться к миру искусства открытие этой осенью школы танцев «Звезды над паркетом» станет настоящим событием. Особое значение в комплексе уделено административно-хозяйственным помещениям: службы управляющей компании, опорный пункт пожаротушения, станции мониторинга управления системой комплексного обеспечения безопасности здания, диспетчерская, службы обслуживания квартир и лифтов и прочие объекты. Провести время в приятной атмосфере, встретиться с друзьями или деловыми партнерами, не покидая стен своего дома, можно в лобби-баре.
В холле предусмотрено уютное пространство для ожидания, а также зона ресепшен. Круглосуточная консьерж-служба позволит легко и оперативно решить самые разные бытовые вопросы: от заказа такси и покупки билетов до бронирования гостиницы за рубежом.
Фото: cityrealty.com, koltso.ru, imevents.ru