Рынок недвижимости Казани: холодное лето 2015 года

Летний штиль или застой?

«Реальное время» писало о расхождении цен на первичном и вторичном рынках недвижимости. Тем не менее минувшее лето продемонстрировало тенденцию, характерную как для «первички», так и для «вторички»: после июньского повышения цены снизились и практически до конца лета оставались на одном уровне.

Изменение цен на вторичном рынке в летний период

В начале лета на рынке вторичного жилья наметился долгожданный рост цен. К концу июня средняя стоимость квадратного метра увеличилась почти на 2% до 68 474 рублей. Однако за этим последовал спад сразу на 3,2%, и на 13 июля средняя стоимость «квадрата» составила 66 271 рубль. Незначительный рост сменялся небольшими падениями, но в конечном счете цены оставались примерно на том же уровне на протяжении всего лета. В августе квадратный метр на рынке «вторички» дешевел и к концу лета практически дошел до минимального показателя. Понятно, что никаких предпосылок для роста цен на вторичное жилье и не было. И дело здесь не только в сезонном снижении спроса. Один из главных способов стимулирования рынка — выдача кредитов с субсидированной ставкой — обошел вторичный рынок. Кроме того, цены на «вторичку» долгое время оставались завышенными после ажиотажа в начале года, сейчас же средняя стоимость квадратного метра постепенно возвращается к прошлогодним показателям.

Изменение цен на первичном рынке в летний период

Июнь начался с повышения цен и на первичном рынке. К 24 июня стоимость квадратного метра выросла почти на 4% с 59 036 до 61 559 рублей. После того, как в середине июля средняя цена снизилась на 1,5%, цены вновь вернулись на прежний уровень. До конца лета средняя стоимость «квадрата» составляла 61 тысячу рублей. Эксперты прогнозируют возможный рост цен на первичном рынке: покупатели, вернувшиеся из отпусков, при поиске жилья обратят свои взоры именно на «первичку». Прежде всего она привлекательна более низким уровнем цен и возможностью приобрести ее под субсидированную ставку (вот тут глава минстроя России Михаил Мень подробно объясняет, почему не обрушился рынок новостроек, как это было в 2008 году. Прогнозы аналитиков, сделанные по аналогии с кризисом 2008-2009 гг., обещали пятикратное падение продаж, но обвала не произошло). К тому же многие отдают предпочтение новым квартирам в современных жилых комплексах.

Правда, есть еще одно но. Снижение цены на «первичку» есть, но оно замаскировано под хитрыми скидками застройщиков.

Казанская «вторичка» чуть ожила

Активность на рынке вторичного жилья начала свое стремительное падение еще в марте 2015 года. И вот впервые за долгое время в Казани наметилось повышение спроса на «вторичку». Если в июле было зарегистрировано 8 758 прав на жилые помещения, то в августе эта цифра выросла до 9 415. Конечно, рост на 7% не столь значителен, и все же попытаемся выделить основные причины этого небольшого всплеска.

Количество зарегистрированных прав на жилые помещения

Во-первых, цены на «вторичку», буквально взлетевшие в начале года, из-за уменьшения покупательского спроса постепенно начали снижаться. К тому же многие из казанцев, которые хотели приобрести новое жилье, продав старую квартиру, стали идти на уступки. Во-вторых, по оценкам экспертов, на сегодняшний день большинство одно- и двухкомнатных квартир, доступных по цене, в сдающихся новостройках распродано. «Квартиры метражом до 70 кв. м уже практически скуплены. Очень много осталось квартир с большими площадями от 100 «квадратов» и выше», — констатирует гендиректор компании «Брокер Альянс» Фарид Шабаев. А вот приобретать жилье на ранней стадии строительства, даже по гораздо более выгодной цене, покупатели не торопятся — боятся остаться в статусе обманутых дольщиков.

В то же время говорить о существенном оживлении на вторичном рынке рано. Если обратиться к данным Росреестра по Республике Татарстан, можно заметить, что в августе было зарегистрировано 25 971 право на жилые помещения, что на 272 меньше, чем в прошлом месяце. В данном случае падение практически не превысило 1%. Можно предположить, что стагнация на вторичном рынке РТ вызвана увеличением спроса на первичное жилье.

Тут нужно отметить еще важную деталь: многие эксперты и издания еще в июле увидели некие признаки прихода новой волны инвесторов в недвижимость на фоне ослабления рубля. «Я считаю, что люди, которые владели инвестиционными деньгами, вложили их во время декабрьского ажиотажа», — говорит представитель челнинского «Домкора». Похожую мысль разделяют и федералы. Она констатируют, что небольшая активность была, но она была связана не с инвесторами, а с конечными покупателями, нуждающимися в жилье. А ведь рубль в августе слабел чуть ли не на 20%.

Девелоперы уходят из Казани

Как видно из графика, первичный рынок Казани и РТ движутся в противоположных направлениях. По данным Росреестра РТ, в столице республики количество договоров участия в долевом строительстве сократилось в среднем на 9,7%: если в июле было заключено 454 сделки, то в августе — 410. Первичный рынок Казани в целом нестабилен: после того, как в июне произошел рост на 13%, в июле количество договоров долевого участия сократилось уже на 20%. Тем не менее у рынка первичного жилья остается спасательный круг — субсидированная ипотека, да и сами девелоперы не сидят сложа руки. «Первичный рынок продолжит свое развитие, в части расширения границ Казани и уменьшения площади квартир (вот тут можно почитать про казанские «муравейники», появление большего количества студий — прим. ред.)», — считает директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, 2015 г.

А вот татарстанский рынок «первички» демонстрирует небывалый рост. В июле Росреестр зафиксировал в РТ 423 сделки долевого участия. В августе эта цифра увеличилась почти вдвое до 830 договоров. Заметим, что показатели августа 2015 года почти на 53% превысили прошлогодние. Почему же спрос на «первичку» в Татарстане оказался выше, чем в столице? Прежде всего следует учитывать, что многие девелоперы стали строить объекты в близлежащих к Казани районах. «Там идет довольно серьезная комплексная застройка, где предлагают интересные цены. Покупатели голосуют рублем и перебираются в окрестности Казани», — говорит коммерческий директор компании «Домкор» Юрий Мочалин. Далеко за примерами ходить не надо — то же трехэтажное «Царево» от «Унистроя» числится по статистике не в Казани, а в Пестречинском районе (тут ни много ни мало планируется построить 8 тыс. квартир), или объекты ООО «Баз», раскиданные также по пригородным районам Казани.

Другие эксперты считают, что на фоне девальвации рубля часть инвесторов совершила выгодную покупку, в том числе покупалось жилье в районах Татарстана. Но подчеркивают, что доля их была невелика. Со всей палитрой застройщиков вы сможете ознакомиться в следующем материале «Реального времени».

Одновременно активно развивается рынок «первички» Набережных Челнов. В данном случае существенную роль играет то, что ОЭЗ «Алабуга» привлекает в Татарстан поток специалистов, многие из которых предпочитают приобретать жилье в автограде. Выросло и число зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в Елабуге. Правда, увеличение произошло за счет того, что ранее такие сделки оформлялись в форме предварительных договоров.

Ставки снижаются — требования повышаются

Одним из главных инструментов стимуляции рынка недвижимости по-прежнему остается субсидированная ипотека. Об этом на одном из круглых столов заявлял и министр строительства РФ Михаил Мень. «В этот непростой для экономики момент минстрой обратился к девелоперам с вопросом: «Чем правительство может помочь рынку?» Ответ был однозначным: «Спасайте ипотеку», — говорил он. Ряд банков, в том числе Сбербанк, ВТБ и «Газпромбанк» снизили процентную ставку до 10,9%.

Однако, если обратиться к данным Росреестра РТ, показатели ипотеки в августе не только не выросли, но даже несколько снизились. Если в июле в Казани было заключено 756 ипотечных сделок по жилым помещениям, то в августе эта цифра сократилась до 700. Напомним, что после майского падения летом обозначилась тенденция к подъему сделок по ипотеке. Если в мае было заключено всего 428 договоров, то в июне их количество выросло до 693. Более чем на 8% вырос спрос на ипотеку и в июле. И вот в августе вновь последовал спад.

Количество сделок по ипотечному кредитованию, 2015 г.

Аналогичная ситуация наблюдается и по РТ. Хотя нужно сказать, что по республике падение оказалось чуть менее заметным. Число ипотечных сделок сократилось с 2 680 до 2 603, то есть всего на 2,9%. Почему же ставки снижаются, а спрос на ипотеку не растет? Эксперты связывают это с усложнением самой процедуры получения кредита. «Многие банки в силу того, что ситуация на рынке нестабильная, перестраховываются и больше требований предъявляют к заемщикам. К тому же многие не рискуют в таких обстоятельствах вступать в ипотеку», — считает директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

Квадратный метр начал дорожать

В сентябре обозначилась тенденция к увеличению цен как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости Казани. Отметим, что «вторичка» подорожала незначительно — всего на 0,6%. А вот средняя стоимость квадратного метра «первички» выросла с 61 621 до 63 467 рублей, то есть примерно на 3%.

Интересно, что стоимость первичного жилья в самом «дорогом» Вахитовском районе города существенно снизилась. Если в середине прошлого месяца квадратный метр стоил 78 312 рублей, то в сентябре цена упала на 6% до 73 603 рублей. При этом на вторичном рынке стоимость «квадрата» осталась практически неизменной.

Напомним, что в августе лидером по ценам на «первичку» после Вахитовского стал Московский район. Однако в сентябре произошла «рокировка». Стоимость квадратного метра в Московском районе снизилась почти на 5% с 65 214 до 62 021 рубля. А вот «квадрат» в Авиастроительном районе подорожал с 59 565 до 64 612 рублей, то есть почти на 8%. Таким образом, жилье на периферии города оказалось одним из самых дорогих в Казани.

Наиболее бюджетный вариант на рынке первичного жилья по-прежнему можно найти в Советском районе. Правда, и здесь за последний месяц цена за квадратный метр выросла довольно значительно — более чем на 8% с 53 014 до 57 651 рубля. К числу районов с доступным жильем можно было отнести и Приволжский, где «квадрат» стоил 54 883 рубля. В сентябре эта цифра выросла до 59 867 рублей.

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья Казани

На рынке вторичного жилья самым «дорогим» после Вахитовского района остается Ново-Савиновский — к середине сентября стоимость квадратного метра составила 73 698 рублей, что на 1,2% больше, чем в прошлом месяце. На 2,5% с 64 528 до 66 162 рублей выросли цены в Приволжском районе Казани.

Самую дешевую «вторичку» в городе можно найти в Авиастроительном районе. Средняя стоимость «квадрата» в сентябре составила 59 969 рублей, что на 1,7% меньше, чем в прошлом месяце. Еще одним районом, где цены пошли на убыль, стал Советский — квадратный метр подешевел почти на 4%.

Правда, все эти ценовые колебания пока сопоставимы с показателями текущей инфляции.

Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья Казани