Рынок недвижимости Казани: беспрецедентное падение «вторички»

В противоположном направлении

«Реальное время» писало ранее о наметившейся тенденции расхождения цен на рынке первичного и вторичного жилья в Казани. Цены на «первичку» и «вторичку» продолжают идти в противоположных направлениях. Если цены на «первичку» продолжают сохранять положительную динамику, то «вторичка» на этом фоне летит вниз.

С выводами аналитической службы «Реального времени» согласны и в «Авито». В исследовании, которое прислали для нашей редакции, отмечается, что «в условиях наблюдаемого спада покупательской активности уровень цен на вторичном рынке в Казани демонстрирует нулевую динамику с незначительными колебаниями. Однако ценовые показатели в сегменте новостроек продолжают демонстрировать умеренный рост».

Также во 2-м квартале 2015 года, по данным раздела «Avito-Недвижимость», объем спроса на рынке жилой недвижимости Казани составил более 404 000 контактов, запрошенных по опубликованным объявлениям о продаже жилья. Это на 40% ниже по сравнению с предыдущим кварталом. Относительно 2-го квартала прошлого 2014 года также зафиксировано снижение спроса на рынке жилья Казани почти на треть (на 31%).

Ценовая аномалия на «первичке»

По результатам наблюдения аналитической службы «Реального времени», цены на «первичку» в течение этого полугодия постепенно росли. После плавного повышения в течение шести месяцев, июль показал более существенный скачок цен. Так, если цены на первичное жилье с мая этого года выросли почти на 2%, на 1 июня цена за «квадрат» в среднем составляет 60 654 рубля (этот феномен будет объяснен чуть ниже — здесь сыграло появление на рынке двух элитных ЖК), то цены на «вторичку» по сравнению с июнем упали еще на 3%, и на отчетный период средняя цена за квадратный метр составляет 66 270 рублей.

Рынок вторичной недвижимости продолжает свое стремительного падение. Средняя цена за квадратный метр с начала года упала на 4% и на 2,8% по сравнению с предыдущим месяцем. Так, в среднем в текущем месяце «квадрат» вторичного жилья стоит 66 270 рублей, когда как в прошлом месяце — 68 194 руб. Падение наблюдается во всех районах города, кроме Ново-Савиновского. Наибольшие потери потерпел Кировский район, а наименьшие — Приволжский.

Крушение «вторички» продолжается

Отметим, что данные статистики татарстанского управления Росреестра за I полугодие этого года подтверждают стагнацию на вторичном рынке. Если мы обратимся к индикатору перехода прав, то здесь отмечается одно из самых серьезных падений на рынке недвижимости на вторичном рынке. После небольшого повышения активности в январе этого года и роста в феврале (тут спасибо переходящим сделкам с «горячего» декабря) виден спад с резким падением в мае и июне. На этом фоне предыдущий год показывал стабильный рост с пиком в апреле.

Если сравнивать конец отчетного периода этого и прошлого года, то здесь наблюдается наибольший разрыв показателей переходов прав на основании договоров купли-продажи — в 2,2 раза.

Такая же динамика наблюдается и на рынке вторичного жилья республики. Повышение количества договоров по «вторичке» в начале текущего года и плавный рос до марта сменяется падением в апреле и обрывом в мае. Ситуация несколько стабилизировалась в июне этого года, чуть превысив показатель начала. 2014 год, в свою очередь, показывает уверенный рост с пиком в апреле и незначительным падением в конце отчетного периода.

Портал «Авито» также отмечает, что во 2-м квартале 2015 года, по данным раздела «Avito-Недвижимость», объем спроса на рынке вторичного жилья в Казани составил около 302 000 контактов, запрошенных по опубликованным объявлениям о продаже готовых квартир. Это на 39% ниже аналогичного показателя предыдущего квартала. По сравнению со 2-м кварталом 2014 года также зафиксировано снижение спроса на квартиры в готовых домах Казани более чем на треть (на 34%). То есть идет снижение интереса к сегменту «вторички».

Одновременно с этим, согласно статистике портала, по сравнению с предыдущим кварталом доли однокомнатных и двухкомнатных квартир увеличились на 1% (на эти два сегмента приходится 78% от общего количества запрошенных контактов), в то время как показатели трехкомнатных и многокомнатных квартир на 1% сократились. То есть одновременно с уменьшением спроса фиксируется рост предложения. Очень тревожный звоночек, который ведет к снижению цен.

Для понимания, что несет в себе стагнация в сегменте вторичного жилья, следует взглянуть на структуру спроса по сегментам. Согласно данным «Авито», в Казани, как и в целом по России, спрос смещен в сторону вторичного жилья, которое планируют приобрести три четверти (75%) потенциальных покупателей. Еще около 18% жителей Казани интересуются новостройками. Показатель комнат в общем распределении спроса минимален и не превышает 7%.

То вверх, то вниз

Более оптимистична ситуация, на первый взгляд, на рынке долевого строительства. Так, по сравнению с январем прошлого года, количество регистраций участия в долевом строительстве увеличилось в 2,6 раза. Но стоит отметить, что динамика количества дольщиков в 2014 году имела более стабильный рост: постепенное повышение с пиком в апреле, затем спад практически в полтора раза и небольшой подъем.

Как видно на диаграмме, 2015 год не может похвастаться стабильностью. По Татарстану после резкого подъема в январе наблюдается такой же резкий спад в феврале. Что вполне объяснимо умершей на тот момент ипотекой из-за взлетевшей ключевой ставки ЦБ РФ. После относительно стабильных месяцев, которые, к слову, опережают показатели предыдущего года, в мае снова наблюдается рост количества договоров участия в долевом строительстве и затем снова падение на конец отчетного периода. А вот на рынке Казани отмечается другая ситуация.

В столице РТ начало года показывает рост по сравнению с предыдущим годом в 1,3 раза. Далее, в феврале можно было заметить рост, который был характерен и для аналогичного периода предыдущего года. Резкое падение в марте — как на фоне текущего года, так и на фоне 2014 года. Такой же резкий подъем произошел в апреле: количество договоров по участию в долевом строительстве увеличилось в 1,5 раза. На фоне майской стабильности было небольшое увеличение количества договоров. Июнь прошлого года, как видно по диаграмме, показал резкий скачок, что на фоне текущего года показывает спад почти в три раза. Таким образом, мы видим, что количество дольщиков в этом году стало меньше на 10,8%.

Во 2-м квартале 2015 года, по данным раздела «Avito-Недвижимость», объем спроса на рынке новостроек в Казани составил более 72 000 контактов, запрошенных по опубликованным объявлениям о продаже строящегося жилья. Это почти вполовину (на 49%) ниже аналогичного показателя предыдущего квартала. По сравнению со 2-м кварталом прошлого 2014 года также отмечено снижение спроса на строящееся жилье в Казани на уровне 14%. Еще один тревожный симптом.

Изменилась структура ипотеки

Как видно на графике, составленном по данным татарстанского отделения Росреестра, за первое полугодие 2015 года в республике было заключено почти 20 тысяч сделок по ипотечному кредитованию (сюда входят жилые и нежилые помещения, а также земельные участки) — такие данные приводятся в отчете Росреестра. Этот же показатель по Казани немного не дотягивает до 5 тысяч сделок — 4 975. Стоит отметить, что количество сделок в республике с начала года заметно выросло: по сравнению с январем в июле их было заключено в 2,3 раза больше. Такая же тенденция наблюдается и в столице. Здесь сделок в начале года было заключено в 1,6 раза меньше, чем в июне этого года. Понятно, что тут свою роль сыграла субсидируемая ипотека и снижение ЦБ ключевой ставки.

График показывает, что наибольший «всплеск» по заключенным ипотечным договорам в республике пришелся на конец полугодия. В июне было заключено почти 4 тысячи договоров. Что касается Казани, то наиболее активным месяцем по заключению договоров ипотеки был март — 972. Как в Казани, так и в целом по республике спад по заключенным договорам наблюдался в начале года. Кроме того, существенный спад зафиксирован в мае: по республике после небольшого роста в апреле резкий спад с 3,9 тыс. до 3,4 тыс. сделок. По Казани же спад наблюдался с марта.

Сравнивая количество ипотечных сделок, заключенных в Казани в 2014 и 2015 годах, смело можно сказать, что в 2015 году произошел спад. Так, если в начале года количество заключенных ипотечных договоров было примерно одинаковым, то на июнь этого и прошлого годов виден существенный спад. Впрочем, наибольший разрыв виден в апреле. Если в 2014 году количество ипотечных сделок почти достигло 1,5 тыс., то в апреле этого года их количество сократилось в 1,6 раза.

Такая же картина наблюдается и на ипотечном рынке республики. Начало текущего года показало отставание от аналогичного периода прошлого года, дальше же этот разрыв только увеличивается. И опять наибольший разрыв наблюдается в апреле. Так, в апреле настоящего года было заключено более чем на 2 тысячи ипотечных сделок меньше, чем в аналогичный период минувшего года. Тенденция спада количества ипотечных договоров после роста в апреле в 2014 году продолжается и в 2015-м, но с единственным отличием. Все же в конце отчетного периода в текущем году после майского спада можно заметить небольшое увеличение количества ипотечных сделок.

Есть еще одна тревожная тенденция, которую не фиксирует статистика Росреестра — изменение структур сделок с жилищными кредитами. Как рассказал в беседе с корреспондентом «Реального времени» один из крупных застройщиков, отмечается рост ипотечных сделок в сегменте первичного жилья: «Сейчас рынок вторичного жилья из-за высоких процентных ставок, по сути, отрезан от ипотечного кредитования. В то время как в докризисное время 60-70% сделок на «вторичке» осуществлялось с помощью ипотеки. Средства клиентов после продажи «вторички» шли на рынок новостроек, поэтому доля ипотечного кредитования на «первичке» в спокойное время находилась на уровне 30%. Сейчас пропорция изменилась: «вторичка» не продается, у людей нет денег, в итоге покупатели кредитуются, и доля ипотеки на «первичке» выросла до 60-70%».

Вахитовский и Кировский впереди планеты всей

Если посмотреть на цены в районах столицы, то, как и прежде, Вахитовский остается самым дорогим районом для покупки новостройки. Так, по сравнению с маем цена за «квадрат» в нем повысилась еще на 2% и составляет 79,5 тыс. руб. Июль показал абсолютный рекорд по стоимости «квадрата» за весь обследуемый период этого года. Так, по сравнению с январем, стоимость увеличилась на 21,8%! Это, скорее всего, объясняется выходом на продажу квартир в двух элитных комплексах «Камастройинвеста» — Rotterdam на ул. Некрасова и апартаментах Whale House на ул. Зои Космодемьянской.

Вторым по дороговизне районом города на первичном рынке является Кировский. Цена за квадратный метр в нем составляет 62 159 рублей, что на 0,4% выше, чем в предыдущем месяце. Всего же с начала года новостройки в Кировском районе подорожали на 18,7%.

В тройке лидеров по самым высоким ценам на «первичку» Московский район. Здесь новое жилье можно купить за 62 058 рублей за квадратный метр. Стоимость квадратного метра по сравнению с прошлым месяцем в этом районе повысилась на 6,8%. Июль — второй месяц в списке самого дорогого «квадрата» за первое полугодие. Самая высокая цена в Московском районе за «первичку» была зафиксирована в апреле — 65 382 рубля.

Где дешевле всего?

Ново-Савиновский район в негласном рейтинге «Реального времени» находится на четвертом месте по стоимости квадратного метра в новом доме. Новостройку в этом районе города можно приобрести за 57 596 рублей за «квадрат», что на 4,5% выше, чем в июне.

Пятое место по стоимости квартир на первичном рынке занимает Авиастроительный район. Стоимость «квадрата» тут в июле составляет 56,3 тыс. руб. Впрочем, это лишь на 580 рублей дороже, чем в июне, и на 276 рублей, чем в мае. Авиастроительный район показывает самую стабильную динамику цен на первичном рынке Казани.

Одним из самых дешевых районов в городе на первичном рынке является Приволжский. После мартовского скачка цен за квадратный метр в этом районе столицы до 64,9 тыс. рублей стоимость «квадрата» в последующие месяцы снизилась на 13% и продолжала падать до июля. По данным на текущий месяц, стоимость «квадрата» в Приволжском районе составляет 54 258 рублей, что дешевле июньской цены примерно на 600 рублей.

И, наконец, самым дешевым районом в Казани для покупки новостройки является Советский район, в котором так же, как и в Приволжском, наблюдается падение цены за квадратный метр. Дороже всего квартиру можно было приобрести в феврале этого года — 55,9 тыс. руб. Теперь же стоимость «квадрата» остановилась на уровне в 52 686 рублей. К слову, это самая низкая цена за семь месяцев этого года.

Цены тают прямо на глазах

Вахитовский район опережает всех в цене и на вторичное жилье. Несмотря на падение в цене на 3% по сравнению с июнем, это самая высокая цена за квадратный метр площади, которая составляет 77 216 рублей. Всего с начала года Вахитовский район «упал» на 5,8%.

На фоне дороговизны «первички» Кировский район является самым доступным на рынке вторичного жилья, тут самые дешевые квартиры — 54,5 тыс. руб. за кв. м. Это почти на 12% ниже, чем в июне, и на 41% дешевле, чем в самом дорогом районе города. Кировский, по сравнению с другими районами столицы, показывает наибольшие потери на вторичном рынке — минус 12,2% с начала года.

Ново-Савиновский район является вторым по стоимости «квадрата» на вторичном рынке. Цена здесь по сравнению с предыдущим месяцем даже выросла на 1,4%, но с января все же упала на 2,3% и составляет на данный момент 73,3 тысячи рублей.

Противоположная картина наблюдается в Советском районе: несмотря на самые дешевые новостройки, вторичное жилье здесь по дороговизне на третьем месте — 66 855 рублей за «квадрат». Это на 0,9% дешевле, чем в июне, но на те же 0,9% дороже, чем в январе. Своего пика Советский район достигал в марте, после чего пошло плавное снижение цены за квадратный метр.

Приволжский район показывает похожую картину, что и Советский. Несмотря на одни из самых низких цен на новые квартиры, Приволжский район на четвертом месте по стоимости «квадрата» на вторичном рынке жилья. В июле стоимость «квадрата» здесь составляет 64,7 тыс. рублей, что на 0,3% дешевле прошлого месяца и на 6,1% меньше относительно начала года.

Авиастроительный район соблюдает баланс «первички» и «вторички» между районами города. Стоимость квадратного метра в этом районе составляет 63 065 рублей.

Московский район также показывает отрицательную динамику в стоимости «квадрата» на вторичном рынке жилья. По сравнению с июнем стоимость квадратного метра упала на 2,5% и сейчас составляет 64,2 тыс. рублей. По отношению к началу года стоимость в этом районе упала на 1,3%.

Выводы

1. Рынок первичного жилья продолжает держаться на плаву и показывает относительно положительную динамику. Здесь ключевую роль играет отложенный спрос и субсидируемая государством ипотечная программа. Благодаря положительной динамике цены на данный сегмент не падают. А вот если начнут падать и упадут ниже 10%, то, по мнению Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», кризис состоялся.

В то же время аналитики указывают, что новостройки в структуре общего объема спроса на жилье занимают до 20-30%. Поэтому ключевую роль для самочувствия всего жилищного рынка будет играть «вторичка». А вот ситуация с ней не самая радужная.

2. Статистика Росреестра за первое полугодие отмечает более чем двукратное падение числа сделок на «вторичке». То есть активность упала в два раза. Одновременно с этим аналитическая служба «Реального времени» фиксирует снижение цены, но пока незначительно — 4%.

Что интересно, согласно данным «Авито», в обоих сегментах — «вторичке» (-39%) и «первичке» (-49%) фиксируется в целом снижение спроса/интереса. Притом что интерес к первому сегменту падает сильнее уже на протяжении двух кварталов. В то же время, если говорить о предложении, то оно пока держится на одном уровне.

Одновременно с падением спроса выросло количество предложений по самым востребованным сегментам — на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Пока незначительно — 1%, но сигнал тревожный.

3. И это при том, что ипотечный рынок каждый месяц стабильно демонстрирует падение по сравнению с показателями прошлого года. Для сравнения, число ипотечных сделок в июне 2015 года упало к июню 2014 года в 1,4 раза. В целом и ЦБ констатирует, что даже субсидируемая ипотека не помогла оживить этот рынок.

Жилищное кредитование уменьшило до минимума присутствие на вторичном рынке, который, повторимся, составляет 70-80% от всего объема рынка. Поэтому ожидать, что ипотека скоро пойдет вверх, не приходится. Сейчас изменилось распределение жилищных кредитов. В докризисной ситуации на «вторичке» 60-70% сделок совершалось с помощью кредитов, а с новостройками вдвое меньше — 30%. Сейчас при отсеченном вторичном рынке и в условиях отсутствия притока средств с него 60-70% сделок на «первичке» ипотечные.

4. Эксперты отмечают, что в последнее время на рынке жилья все меньше сказывается фактор сезонности, на первый план выходят экономические и политические факторы. Поэтому любые серьезные внешнеполитические или экономические события могут серьезно изменить ситуацию как в положительную, так и отрицательную сторону.

5. Следует не забывать, что сейчас крупные застройщики ведут строительство либо за счет ранее привлеченных кредитов, либо на накопленные средства с декабрьских продаж. Этих средств хватает для финансирования текущих строек. Строители вынуждены прибегать к помощи государства и входить в госпрограммы. Понятно, что на этом фоне следует ожидать дефицита предложения в сегменте новостроек, а также, видимо, неизбежно наращивание в кризис своей доли в структуре ввода жилья соципотекой.

Фото: expertufa.tmweb.ru, kamastroyinvest.ru, kazned.ru, insk.ru