Полгода ждать: рынок жилья возвращается к докризисному состоянию

Ситуация на рынке жилья остается сложной и нестабильной, констатировала Нина Горюнова, главный редактор «Эха Москвы в Казани», начиная передачу. Риелторы говорят о затоваривании рынка, низком спросе. Но гости, а в этот раз ими были Андрей Симаков, гендиректор «Ипотечного агентства РТ» и Делюс Сиразетдинов, гендиректор компании «Камастройинвест», оказались оптимистичнее ведущих.

Действительно, многие потенциальные покупатели притормозили покупку квартир и домов в ожидании снижения ставок по ипотеке вслед за снижением ключевой ставки ЦБ, отметил Андрей Симаков. Покупатели этого дождались, и эксперт ожидает повышение спроса, ведь по ипотеке заключается 50% всех сделок по покупке жилья. А ставки стали не просто привлекательными, они демонстрируют исторический минимум — 10%. Затоваривание рынка эксперт считает мифом: «Если я сейчас захочу найти квартиру по вкусу, я ее еще и не найду».

Сдерживающий фактор роста — это банковский кризис, который застройщики почувствовали вовсю. Клиенты банков с отозванными лицензиями сейчас не могут продавать жилье, потому что не могут снять обременение со своих домов — квартиры в залоге, а механизмов вывода их из залога нет. Но этот вопрос будет решен в течение нескольких месяцев, уверен Симаков, и в скором времени эти квартиры попадут на рынок. До конца года ситуация вернется к докризисному состоянию.

В итоге некоторая стагнация, которая и заставляет всех нервничать, присутствует на рынке лишь последние полгода. А в целом рынок жилья в Татарстане можно назвать стабильным, считает Андрей Симаков: на протяжении последних 5 лет все, что строится, раскупается. Просто последние полгода покупателям было не до больших покупок. Как правило, покупатели — это бизнесмены, которым пришлось решать проблемы собственных компаний, спровоцированные в том числе банковским кризисом.

Делюс Сиразетдинов с коллегой в оценке ситуации на рынке согласился, но с оговоркой, что в сегменте жилья элит- и бизнес-класса спада игроки не увидели совсем. Правда, что называть жильем элит- и бизнес-класса — с этим есть путаница, сказал эксперт.

— Когда застройщик декларирует, что в доме 100—120 квартир, такое жилье априори не является элитным. Жилье такого класса не может быть выше пяти этажей и больше 20 квартир. Можно завышать цены, но элитнее от этого дом не станет, — сказал Сиразетдинов. Но застройщику все сложнее ввести клиента в заблуждение. Покупатели стали более разборчивыми, классификация покупателям хорошо известна.

Банковский кризис оказался не единственным фактором, повлиявшим на расстановку сил на рынке недвижимости. Часть игроков ушла, но лишь потому, что вовремя не осознала, как меняется рынок и спрос, уверен Андрей Симаков.

— Старые виды бизнеса уходят, остаются те, кто сумел понять, что хочет потребитель. Это происходило всегда и всегда будет происходить. Только 1% компаний, из тех, которые зарегистрировались в этом году, будут жить через 10 лет, это две из ста, причем одна будет успешная, а вторая — нет. Это статистика. Мало кому удается подстроиться под требования рынка, а процесс сейчас еще ускорился. Информационное поле еще быстрее рождает новые потребности покупателя.

Причем очищение рынка до конца не произошло, скорее всего неэффективные игроки продолжат уходить с рынка, отметил Симаков. По его наблюдениям, 20% крупнейших игроков строят сегодня 60% жилья, тогда как типичный расклад 20/80, по крайней мере об этом говорит классический принцип Парето. Маркетинг — это то, чему застройщики учатся очень активно, добавил Делюс Сиразетдинов.

Потребитель же хочет качественного жилья по хорошим ценам, но его в Казани недостаточно, говорит Делюс Сиразетдинов. Квартиры в комплексе, который «Камастройинвест» строит в Авиастроительном районе распродаются хорошо. Покупатели хотят развитой инфраструктуры даже в жилье эконом-класса, уверен эксперт.

Если застройщик может предложить хорошую инфраструктуру за город, казанцы уедут жить и за город, поменяв свои «хрущевки» пусть и в центре города на квартиру в пригороде, где созданы современные условия жизни. Больше 10—12 тысяч человек ежедневно ездят из Зеленодольска в Казани, и эконом-жилье за городом точно раскупят, уверен Симаков.

Правда, пока покупателями квартиры за городом за условные полтора миллиона пользовались спросом в основном у инвесторов, считает Делюс Сиразетдинов,

— На мой взгляд, на 20 квадратных метрах человек комфортно жить не может, — говорит Делюс Сиразетдинов.

На это его собеседник, Андрей Симаков, вспомнил примеры из европейской практики, где квартира может быть и 6 квадратных метров (как в Италии), что вполне подходит молодому человеку, который приходит домой как в отель переночевать.