Рынок жилья Казани нащупал дно?

Почем цена среднего «квадрата»?

Пожалуй, одним из самых животрепещущих остается вопрос, как будует меняться стоимость недвижимости и стоить ли ждать ее снижения. Перед тем, как попытаться на него ответить, обратимся к динамике цен в текущем году.

Как показывает график индекса цен, подготовленный аналитической службой «Реального времени», наибольший показатель стоимости жилья в текущем году на вторичном рынке был зафиксирован в начале марта. Тогда индекс составил 102, 91%. Это значит, что по сравнению с началом года в марте цены были выше почти на 3%. К слову, тогда средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке составляла 71 тысячу рублей. С этого момента началось снижение цен на «вторичку», которое продолжается и по сей день. Правда, небольшие всплески наблюдались в начале мая и в середине июня, когда индекс цен достиг 99%, то есть цены всего на 1% были ниже уровня начала года. Однако оживление каждый раз носило временный характер. На текущий момент индекс цен на рынке вторичного жилья составляет 96,68%.

Противоположную тенденцию можно наблюдать на первичном рынке. Поначалу он развивался так же, как и вторичный: в марте было зафиксирован индекс цен 106, 67%. Но на этом подъем на первичном рынке не то что не остановился, но даже стал еще более стремительным. Так, например, в конце июня индекс цен составил 111, 26%. Это значит, что по сравнению январем цены выросли более чем на 11%. К концу сентября индекс достиг 115%, а средняя стоимость квадратного метра составила почти 64 тысячи рублей. Сейчас этот уровень продолжает сохраняться.

Скорее всего, линия на графике будет продолжать двигаться вверх, несмотря на то, что многие участники рынка констатируют снижение спроса на рынке недвижимости. Почему? Хотя бы потому, что в противоположном случае жилье перестанет быть объектом для инвестиций, а этого застройщики допустить не могут. По крайней мере текущий спрос позволяет им удерживать цены, снижение, если и есть, маскируется многочисленными акциями и скидками.

Почему в Казани дисконт не правит баллом?

Что касается цен на «вторичку», то на рынке наблюдается такая ситуация, когда двухкомнатную «хрущевку» можно купить и за 1,8 млн, и 2,3 млн рублей. Все зависит от гибкости продавца и от сроков продажи. Но они не всегда готовы пойти на уступки. Хотя уже в Москве отмечается, что около 10% всех объектов на вторичном рынке со средним дисконтом до 15-20% реализуются около 10% квартир. Это максимальные за 10 лет показатели дисконта на вторичном рынке жилья в столице, сообщается в исследовании «Инком-недвижимости». По подсчетам аналитиков компании, в сентябре 78% продаж вторичных квартир в Москве были совершены по цене ниже заявленной продавцом. В Казани подобных показателей пока не отмечается.

Тут есть несколько причин. Так, часть жилья, представленного на вторичном рынке, была куплена в декабре в качестве инвестиции по завышенным ценам. Понятно, что сейчас продавцы пытаются реализовать его с выгодой по еще более высокой стоимости. Другая часть хозяев «вторички» ориентируется именно на эту недостижимую планку, поэтому рынок продолжает оставаться в состоянии стагнации. Риэлторы к этому добавляют, что увеличился срок экспозиции объектов: если в 2014 году средний срок экспозиции составлял около 1,5 месяца, то в нынешнем году квартиры ждали своего покупателя по полгода.

«Вторичка» держится на плаву

Тем не менее рынок вторичного жилья, который долгое время находился в состоянии спада, начал немного приходить в себя. Об этом свидетельствуют данные Росреестра РТ. Небольшой рост активности на казанском рынке «вторички» был зафиксирован еще в августе. Тогда количество зарегистрированных прав на жилые помещения (главный индикатор активности вторичного рынка) в Казани выросло на 7%. В сентябре количество сделок увеличилось с 9 415 до 9 689, то есть примерно на 3%.

Хотя татарстанский рынок вторичного жилья в августе просел, в сентябре рост по республике оказался гораздо более существенным, чем в столице. Количество прав увеличилось сразу на 10,4%. Что стало поводом для пусть и небольшого подъема на вторичном рынке? «И спрос, и цены снизились. За счет снижения цены, может быть, «вторичка» немного оживает», — считает гендиректор ООО «КамаСтройИнвест» Делюс Сиразетдинов. Того же мнения придерживается и руководитель «Флэт» Руслан Хабибрахманов: «Скинуть стоимость на вторичном рынке гораздо проще, чем на первичном, потому что здесь речь об одной квартире, а там о комплексе». Это подтверждают и данные, предоставленные порталом Avito. Потенциальные покупатели действительно интересуются вторичным жильем: 75% запрошенных контактов приходится именно на «вторичку», и только около 18% жителей Казани планируют приобрести жилье в новостройках.

На сегодняшний день гибкость продавцов, пожалуй, остается основным толчком для движения на рынке вторичного жилья, потому что распространять программу субсидированной ипотеки на «вторичку» (по этому предложению татарстанского минстроя в ряде СМИ вышла серия публикаций с далеко идущими выводами) правительство РФ пока не планирует.

Сезонный подъем на фоне «черного августа»

Согласно данным Росреестра РТ, в сентябре на первичном рынке наблюдался ощутимый подъем. В Казани число зарегистрированных договоров выросло почти в 2 раза — с 410 в августе до 777 в сентябре.

Показатели сентября оказались даже выше, чем в прошлом году. Если в 2014-ом году в Казани было заключено 711 сделок, то в 2015-ом — 777. Еще более показательна ситуация по Татарстану (Росреестр не включает сюда Казань). В минувшем сентябре Росреестр зафиксировал по РТ 712 договоров, в прошлом году эта цифра была ниже почти на 44% (399 договоров).

По мнению участников рынка, рост продаж, прежде всего, обусловлен сезонностью: к концу года спрос традиционно будет увеличиваться, многие покупатели будут стараться приобрести жилье до Нового года. К тому же, как отмечает директор по развитию компании «Сити Строй» Сергей Никитин, рост в сентябре оказался особенно значительным еще и на фоне «неурожайного» августа.

Однако утверждать, что кризис преодолен и теперь рынок недвижимости ждет светлое будущее, как минимум, преждевременно. Об этом говорят и данные Росреестра РТ. Действительно, показатели сентября кажутся впечатляющими. Но если брать данные по итогам 9 месяцев, окажется, что по сравнению с прошлым годом количество договоров на первичном рынке в Татарстане сократилось на 10,6%, а в Казани — и вовсе на 25,9%. Примерно к таким выводам пришли и специалисты Avito. По их данным, несмотря на то что в сентябре Казань стала одним из немногих рынков недвижимости, где была зафиксирована сезонная активность, относительно 3 квартала 2014-го года спрос сократился на 24%. Да и сами участники рынка не скрывают, что востребованным остается эконом-жилье, тогда как спрос на остальные сегменты растет не так значительно.

Ипотека доступна не для всех

Поскольку довольно значительная часть жилья на первичном рынке приобретается по ипотеке, нетрудно догадаться, что вместе с ростом продаж «первички» в сентябре увеличилось и число ипотечных сделок. В прошлом месяце в Казани было зафиксировано 853 ипотеки на жилые помещения, что почти на 22% больше, чем в предыдущем месяце. В Татарстане количество сделок выросло на 20,8% (3 145).

По мнению Натальи Вальшиной, директора агентства недвижимости «Ника-Р», тут сработала психология: увидев, что в сентябре ставка все же не снизилась, люди испугались ее повышения.

Казалось бы, участники рынка не устают повторять, что ипотека — один из основных двигателей рынка первичного жилья, так что увеличение количества договоров по ипотеке вполне логично. Но действительно ли их стало больше? По оценкам Руслана Хабибрахманова, если год назад при участии ипотеки проходила каждая вторая сделка, то теперь лишь каждая третья. Экспертное мнение подтверждают и данные Росреестра РТ. По сравнению с прошлым годом в Казани договоров ипотеки за 9 месяцев было заключено меньше на 31,9%. Еще более значимым оказалось падение в Татарстане — на 38,6%.

Почему покупатели стали терять интерес к ипотеке? Во-первых, процентная ставка, пусть даже субсидированная, оказывается выше той, что была в прошлом году. Во-вторых, в условиях кризиса банки ужесточают требования к андеррайтингу. В-третьих, зачастую люди не уверены в завтрашнем дне настолько, чтобы брать на себя такую ответственность, как ипотека.

Подешевевший Вахитовский и подорожавший Приволжский

Средняя стоимость жилья на вторичном рынке практически не изменилась: цена квадратного метра выросла с 66 379 до 66 606 рублей. Таким образом, разница составила всего 0,3%, что осталось практически незамеченным. Согласно данным Avito, по итогам 3-го квартала 68% потенциальных покупателей на вторичном рынке интересуются жильем стоимостью 50 000-70 000 рублей за кв. м. Интересно, что при этом покупатели не проявляют интереса ни к эконом-жилью, ни к дорогому сегменту. Жильем стоимостью ниже 50 тысяч рублей заинтересовалось 12% потенциальных покупателей. Минимальным спросом у казанцев пользуются квартиры, которые стоят свыше 100 тысяч рублей за кв. м.

Пожалуй, ни для кого не стало сюрпризом, что Вахитовский район по-прежнему остается самым дорогим в Казани. В сентябре квадратный метр в среднем стоил 78 937 рублей, что оказалось на 0,7% больше, чем в прошлом месяце.

Любопытно, что если самое дешевое жилье на вторичном рынке в течение долгого времени продавалось в Кировском районе города, то по итогам сентября самым доступным оказался Авиастроительный район. Здесь средняя стоимость квадратного метра 60 462 рубля, что примерно на 1% меньше, чем в августе.

А вот в Кировском районе квадратный метр подорожал почти на 6% до 61 049 рублей. Самое значительное снижение на вторичном рынке, пожалуй, наблюдалось в Советском районе Казани. В сентябре цена упала почти на 4% с 66 195 до 63 787 рублей.

Средняя стоимость квадратного на первичном рынке в сентябре составила 62 873 рубля, что на 2,1% больше, чем в августе. Как сообщает Avito, по результатам 3-го квартала 2015 года около половины потенциальных покупателей на первичном рынке интересуется квартирами стоимостью 50 000 — 75 000 рублей за кв. м. Значителен спрос и на так называемое эконом-жилье: 35% запрошенных контактов приходится на квартиры стоимостью менее 50 тысяч рублей за кв. м. А вот элитным жильем стоимостью выше 100 тысяч рублей за кв. м заинтересовался всего 1% покупателей.

Хотя жилье в Вахитовском районе остается самым дорогим, по итогам прошлого месяца цена квадратного метра здесь снизилась сразу на 4% с 78 078 до 74 889 рублей. Незначительно, всего на 2,3% подешевели квартиры в Московском районе. Практически во всех остальных частях города жилье, напротив, стало чуть дороже.

Больше всего стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла в Ново-Савиновском и Советском районах — в среднем на 5,7%. Довольно значительно подорожали квадратные метры в Приволжском районе: если в августе средняя цена составляла 53 384 рубля, то в сентябре она выросла до 56 603 рубля, то есть почти на 4,5%.

• 

  Сергей Никитин Директор по развитию компании «Сити Строй»

  Скорее всего, это не всплеск продаж в сентябре, просто август был хуже, чем в прошлом году. В осенние месяцы и в начале зимы всегда в строительной сфере наблюдается рост продаж. Цены на первичное жилье растут, и, на мой взгляд, они должны расти, потому что для значительной части населения жилье – это основной способ накопления денег. Давайте идти от обратного: квартиры дешевеют. Представьте, человек купил квартиру за 3 млн, через год она будет стоить 2 млн, через 5 лет – 1 млн, а через 10 лет – ничего не стоить? Стоимость самих квартир стала меньше, если брать поквартирно. Квартиры стали меньше площадью, вот и все. Конечно, скидки и акции помогают стимулировать продажи. Мы проводим много разных акций и необычных рекламных компаний. Например, сейчас предлагаем интересные предложения по рассрочке. Ипотека по-прежнему интересна покупателям, на мой взгляд, отказов больше не стало. Мне кажется, спрос будет сохраняться, потому что будет влиять сезонность. Как правило, к концу года все будет развиваться лучше и лучше, а потом спрос начнет снижаться. Почему-то народ больше тратит деньги к концу года.

• 

  Руслан Хабибрахманов Директор АН «Флэт»

  В сентябре небольшое оживление было. Повлияли осеннее повышение активности и относительная стабилизация доллара. Акции у застройщиков сохраняются, сейчас цены будут наверняка падать на первичном рынке, потому что продавать надо, а покупателей больше не становится. Это будет делаться через акции и скидки, действовать в открытую не совсем удачная мысль, думаю, мало кто на это решится. Все, кто мог приобрести жилье, уже приобрели, а строек сейчас довольно много. На вторичном рынке цена зависит от собственника, и все зависит от того, насколько быстро нужно жилье реализовать. Если человек торопится, продавцы более гибко подходят к цене. Если человек не торопится, это отражается на сроках экспозиции. Скинуть стоимость на вторичном рынке гораздо проще, чем на первичном, потому что здесь речь об одной квартире, а там о комплексе. Спрос на «вторичку» умеренный. Сейчас примерно каждая третья проходит по ипотеке. Раньше практически каждая вторая сделка проходила по ипотеке. Процентные ставки увеличились, и банки стали подходить более жестко к вопросу андеррайтинга. Но основной фактор, на мой взгляд, это экономическая стабильность. Если раньше люди строили долгосрочные планы, сейчас рисков стало больше. Все-таки люди берут ипотеку на 10-15 лет, а в условиях неопределенности это сложно сделать. Как будет складываться ситуация в дальнейшем, пока непонятно. Я думаю, что это небольшое оживление было сезонным. Обычно этот процесс идет по нарастающей и длится до конца года: в декабре – пик, а потом в январе опять спад.

• 

  Делюс Сиразетдинов Генеральный директор ООО «КамаСтройИнвест»

  Могу сказать, что с лета произошла стагнация и спрос резко сократился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Я думаю, до весны примерно никакого оживления не будет. Это связано, во-первых, с сезонностью. После новогодних каникул небольшой спрос ожидается в связи с тем, что выдаются годовые бонусы и т.д. После этого периода, наверное, будет какое-то затишье. С весны, как обычно, оживает спрос. Так как сейчас спроса нет, застройщики, которые могут себе позволить снизить цены, они снижают. Это достаточно ощутимо. Думаю, по рынку цены стали на 3-4% ниже, чем летом, в том числе и за счет скидок. За рынком «вторички» я практически не слежу, но складывается ощущение, что и спрос, и цены снизились. За счет снижения цены, может быть, «вторичка» немного оживает. Конечно, субсидированная ипотека спрос рождает, но в основном на эконом-жилье — сумма ипотеки ограничена 3 млн рублей. Тем не менее рынок ощущает эту поддержку. Как и всегда, в кризис банки предъявляют более жесткие требования и ведут консервативную политику в отношении как физических, так и юридических лиц – это обычное явление

• 

  Олег Митюнин Директор «Ак Барс Недвижимость»

  Традиционно в первый месяц осени рынок оживает, а спрос растет. Количество обращений в компанию после периода летних отпусков существенно возросло. В виду того, что компания «АК БАРС Недвижимость» представляет интересы стабильного застройщика, охватывает разные направления города, предлагая конкурентный продукт под определенную целевую аудиторию, квартиры пользуются высоким спросом. Кроме того, с целью поддержания стабильного уровня продаж проводим различные акции и реагируем на рыночные изменения, предоставляя клиентам возможность купить квартиру со скидкой. В связи с этим объемы продаж держатся на хорошем уровне.На первичном рынке снижение цен не наблюдается, поскольку застройщики уже работают на нижнем пределе. Высокая стоимость земли и стоимость строительства, строительство и подведение инженерной инфраструктуры, создание необходимой социальной инфраструктуры (застройщик берет эти затраты на себя) – все эти составляющие формируют соответствующие цены на рынке. Кроме того, поддерживая спрос, застройщики идут на различные акции, в которых предусматриваются скидки в 3-5 % от стоимости квартиры. По рынку, возможно, наблюдается даже и повышение среднерыночных цен на первичную недвижимость, так как новых проектов с низкой стоимостью заявляется все меньше. В основной массе превалируют предложения домов с высокой стадией готовности, что отражается соответственно на цене. Естественно, хорошо работали различные маркетинговые акции, в рамках которых покупателям предоставлялись скидки. Но в настоящее время с оживлением спроса многие акции начинают заканчиваться. С повышением строительной готовности объектов цены постепенно так же растут. У нас идут продажи новых домов в жилых комплексах «Светлая долина» и «Солнечный город» по уникально привлекательным ценам, начинающимся от 39 900 рублей за квадратный метр. Спрос ошеломляющий. При этом мы предлагаем по достаточно низким ценам не «антикризисные» студии, а полноценные квартиры с привлекательными планировками, с хорошим выбором как однокомнатных, так и двухкомнатных квартир. Именно данные квартиры сегодня наиболее ликвидны. При этом отмечу, что большинство квартир покупается именно уже для последующего проживания, а не в инвестиционных целях. Пользуется спросом ипотека, субсидируемая государством. С использованием ипотеки сейчас совершается около 70 процентов всех сделок по продаже первичной недвижимости. И мы продолжаем поддерживать покупателя, предоставляя для снижения кредитного бремени дополнительную скидку. Также разрабатываются совместные программы с различными банками для еще большего снижения процентной ставки. Спрос в октябре сохраняется. Мы рассчитываем, что спрос будет расти процентов на 20 – 30 %. Цены будут расти вслед за строительной готовностью объектов, но резких колебаний средней цены не будет.

• 

  Искандер Юсупов Директор по продажам компании «Унистрой»

  В сентябре мы не наблюдали явного всплеска продаж, однако заметили сезонное оживление рынка, которое позволило продать квартир в сентябре больше, чем в августе. Последний раз мы поднимали цены 2 месяца назад и планируем сделать это снова в ноябре. Что касаемо акций, в сентябре проводилась масштабная акция, приуроченная к 19-летию компании «Унистрой». В честь праздника мы не могли оставить наших клиентов без подарков и предлагали щедрые бонусы. Что касается акций, они действительно помогают стимулировать продажи, что не мешает одновременно поднимать цены. Действительно, цены на вторичном рынке недвижимости снизились примерно на 10-15%. Говоря же о более доступных способах продажи вторичного жилья, то недавно в нашей компании появился отдел вторичной недвижимости, что позволяет предлагать клиентам продажу вторичной недвижимости с целью покупки квартиры в наших объектах. Благодаря программам с государственной поддержкой люди могут получать ипотеку на приобретение жилья на максимально выгодных условиях. Некоторые банки дают специальные ставки именно под наши объекты. Однако всегда существует категория граждан, которым ипотека попросту не доступна ввиду плохой кредитной истории либо отсутствия официально подтвержденного дохода, для этой категории граждан компания «Унистрой» предлагает уникальный сервис — приобретение жилья через жилищный накопительный кооператив «Жилищные возможности», который позволяет получить беспроцентную рассрочку на объекты нашей компании сроком до 10 лет. Октябрь продолжил тенденцию сентября, но говорить об итогах месяца лучше по его окончании.

• 

  Анастасия Гизатова Директор агентства недвижимости «Счастливый дом»

  Было увеличение активности как в первичном, так и во вторичном сегменте уже с августа. Эта активность связана с традиционной сезонностью и реализацией ранее отложенного спроса (февраль-июль 2015 года). Цены находятся в том же диапазоне, но с учетом акций (локальные скидки, варианты рассрочек), а также новых проектов с минимальными стартовыми ценами идет планомерное снижение. Новостройки по-прежнему рассматривают, как инструмент инвестиций (пусть и не совсем оправданно), так и как идеальное решение жилищного вопроса. Вторичный рынок переживает не лучшие времена, и его «падение» началось уже в феврале 2015 года. Локально встречаются максимальные скидки, связанные с оперативностью, срочностью продажи. Число сделок пока растет, и думаю, этот тренд продержится до конца 2015 года при условии лояльности со стороны продавцов. Ипотека остается драйвером рынка, наиболее привлекательные условия при приобретении объектов первичного рынка, так называемая «госпрограмма новостроек». Службы андеррайтинга стали более внимательны, и число отказов конечно увеличилось. Но с явно безосновательными отказами мы не сталкивались. Есть тенденция по снижению ставки и на приобретение вторичного жилья, это также оживит рынок. Думаю, что мы сохраним то оживление, которое есть, без каких-либо увеличений активности.