Проблемы «долевки»: застройщики просят банкиров унифицировать критерии оценки
Будущее первичного рынка жилья планируют обсудить во время визита Путина в Татарстан
Сегодня в татарстанском Минстрое прошло совещание с участием застройщиков и представителей «Дом.рф». Банкиры рассказали, что базовая ставка при получении кредитного финансирования составит от 11,5% и будет уменьшаться в зависимости от темпа продаж. Для того чтобы получить проектное финансирование, девелоперам придется доказывать свою «прочность» и высокую маржинальность каждого объекта. При этом около 50% застройщиков Татарстана на сегодняшний день не готовы перейти на продажу квартир через эскроу-счета. Проблемы рынка долевого строительства планируют обсудить во время визита Владимира Путина в Казань. Подробности в материале «Реального времени».
Кредиты будут выдавать не крупным, а «прочным» застройщикам
Основные принципы перехода на проектное финансирование застройщикам на встрече объяснял вице-президент, директор департамента проектного финансирования и приоритетных проектов АО «Дом.рф» Владимир Зайцев. Он напомнил, что с 1 июля 2019 года через эскроу-счета будут продаваться все объекты, включая те, что начали строиться до указанной даты. По новой схеме дольщик, как и прежде, будет заключать договор долевого участия (ДДУ). Но вместо того, чтобы напрямую отдать деньги застройщику, дольщик отнесет их на счет в банке. Там деньги будут храниться до ввода объекта в эксплуатацию. Застройщикам банк будет предоставлять проектное финансирование.
Зайцев попытался рассеять опасения застройщиков по пунктам. Во-первых, он отверг тезис о том, что финансирование смогут получить только крупные компании. По словам представителя «Дом.рф», оценивается каждый проект в отдельности, а не застройщик. Что в общем-то не совсем понятно, потому что у одного девелопера может быть сразу несколько объектов, но к этому вернемся позже. При этом решающее значение имеет так называемый запас прочности.
— Выручки от продаж должно хватить, чтобы покрыть все расходы и заплатить кредит. У крупного застройщика не все проекты могут быть с достаточным запасом, — отметил Владимир Зайцев.
Заметим сразу, что показатель запаса прочности, критерии которого определены банком «Дом.рф», влияет и на процентную ставку: чем выше, по мнению банка, прочность девелопера, тем ниже будет ставка для него. Надо сказать, что Зайцев в своем выступлении был полон оптимизма. По его словам, 70% строительных компаний в России готовы перейти на проектное финансирование хоть сегодня. Впрочем, собравшиеся в татарстанском Минстрое девелоперы отмечали, что на самом деле компаний, соответствующих требованиям «Дом.рф», куда меньше.
Но даже если принять, что озвученный прогноз абсолютно точен, получается, что 30% застройщиков все же остаются за бортом. И это тоже немаленькая цифра, учитывая, что в текущих проектах уже есть дольщики. Вопрос, что же будет с компаниями, которые банки посчитают «непрочными» и которым не дадут кредит на завершение строительства, так и остался неразъясненным до конца. Единственное, что пояснил Зайцев, — девелоперов, не соответствующих критериям банка, попросят опять же добавить собственные средства. Если они не смогут это сделать, проблема, как это часто бывает, переляжет на плечи субъекта. Других решений и предложений на этот счет озвучено не было.
Базовая ставка для застройщиков составит от 11,5% до 14% годовых
Второй пункт, на который представитель «Дом.рф» обратил внимание, — жестких требований к размеру собственных средств не будет. Большее значение имеет рентабельность проекта.
— Если проект с хорошей маржинальностью, хорошим спросом, локацией, то собственных средств будет достаточно в виде земельного участка и ИРД. А если значения показаний выполняться не будут, средства придется довнести, — пояснил Зайцев.
В-третьих, он отметил, что требования по личному поручительству бенефициаров компаний жесткими тоже не будут.
И конечно, самый важный пункт, который волнует девелоперов, — по какой ставке банк будет предоставлять им проектное финансирование. Представитель «Дом.рф» отметил, что ставка плавающая и зависит от темпа продаж: чем больше застройщик продаст квартир, тем меньше будет ставка по кредиту.
Однако читателей наверняка больше интересуют конкретные цифры, поэтому, забегая вперед, назовем и их. Как позже рассказал Владимир Зайцев, базовая ставка варьируется от 11,5% до 13,5—14% годовых. Специальная ставка равна 5—7% годовых. Минимальная ставка — 0,01% годовых. Ее можно получить при условии, что средства на эскроу-счетах на 100% превысят обязательства перед банками.
Половина застройщиков Татарстана могут не получить проектное финансирование
Владимир Зайцев признал, что схема финансирования по новым проектам, которые выйдут на рынок после 1 июля, более или менее понятна. Другой вопрос, как будут финансироваться проекты, которые уже начали продаваться по старой схеме. В целом это большинство объектов, которые строятся и продаются на сегодняшний день. Представитель «Дом.рф» предложил застройщикам прийти в банк заранее, чтобы понять, будет ли вообще выдаваться компании кредит.
— Мы предлагаем до 1 июля прийти в банк, пройти экспертный анализ и заключить договор, чтобы с 1 июля получить проектное финансирование. Предлагаю пройти этап кредитного анализа сейчас.
Известно, что правительство разрабатывает критерии, по которым объект может достраиваться без проектного финансирования, с привлечением денег дольщиков напрямую. Но что это будут за критерии, пока неясно.
— Все мы знаем, что скоро будет выездное заседание Госсовета в Казани с участием президента РФ. Очень важно, чтобы ни один участник не остался в стороне со своими предложениями. От основных застройщиков предложения получили. Но есть маленькие и средние компании, которые активности не проявляли, к сожалению. У нас 109 застройщиков. Хотя мы получили негативную информацию, что около половины из них критериям порядка перехода на проектное финансирование не соответствуют, — сказал Ильшат Гимаев, замминистра строительства РТ.
Банки установят на стройках камеры
Большинство вопросов из зала также касалось финансирования уже начатых объектов.
Замначальника управления жилищной политики Казани Айрат Ахметханов поинтересовался, может ли девелопер получить проектное финансирование, если, к примеру, на его объекте продана половина квартир. Правда, ответ получился несколько витиеватым.
— Для нас не так важно, сколько продано квартир, сколько осталось квартир и сколько осталось средств. Понятно, что есть объекты, где продано много квартир. Предположим, заключаем с вами кредитный договор сейчас. До лета вы продаете по старой схеме, полученные деньги вкладываете в стройку. 1 июля мы понимаем потребность в финансировании. Понимаем, что оставшихся источников продаж достаточно для того, чтобы достроить проект, что у вас нет срыва строительства, проект сбалансирован. Банк входит в проект и финансирует, — ответил Владимир Зайцев.
Айрат Ахметханов поинтересовался, как будут выплачиваться проценты банку, если денег дольщиков он не видит?
— Проценты уплачиваются после ввода в эксплуатацию, — ответил Владимир Зайцев.
Еще один резонный вопрос, который задал Ахметханов: что будет с проектом, если «Дом.рф» посчитает, что прибыли, которая позволила бы покрыть проценты, не будет. Зайцев предположил, что в этом случае деньги из строительства объекта могли быть выведены. В этом случае застройщику назовут сумму, которую он должен будет донести, чтобы банк профинансировал его стройку.
При комплексной застройке будут учитываться несколько очередей строительства, ведь строительство первого дома, как правило, прибыли не несет, поскольку подразумевает закладку сетей на весь комплекс.
По большому счету неразъясненным остался вопрос, как будет проходить финансирование, если одно юрлицо занимается строительством сразу нескольких проектов. Неясно и то, как будет действовать «Дом.рф», если застройщик уже привлекал кредиты на строительство и в других банках.
— Требование повесить камеры будет? — поинтересовался Ильшат Гимаев.
— Да, — коротко ответил представитель «Дом.рф». По его словам, у банка есть эксперты, которые будут следить за правильным расходованием средств на стройке.
«Одним застройщиком может строиться несколько объектов. Залог будет препятствовать рассмотрению иных проектов в других банках»
Заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов рассказал об опыте привлечения проектного финансирования. Напомним, что «Унистрой» продает квартиры через эскроу-счета в жилом комплексе «Арт Сити». По словам Юсупова, первый договор с привлечением эскроу-счетов был заключен 2 октября прошлого года.
— Мы начали подготовительный этап в августе. Процедура согласования договора заняла 2 месяца. Мы должны были доказать банку свою финансовую состоятельность и надежность как девелопера: показали финансовую модель самого проекта, а также модели всех наших других домов, которые будут строиться в тот же период, что и кредитуемый объект, всю техническую документацию, прошли экспертизу банка на обоснованность тех или иных строительных затрат. Плюс проверку на обоснованность ценообразования и темпов продаж. Также время потребовалось на согласование юридических вопросов — текст договора составляет 39 страниц и, естественно, требует тщательной проверки. После этого еще около месяца получали ЗОС, — рассказал Искандер Юсупов.
По его словам, срок выхода на продажи с момента получения разрешения на строительство увеличился с одного до трех месяцев. А для получения финансирования пришлось представить более 50 видов документов, включая финансовые, юридические, строительные, инвестиционные и другие. По его словам, проблема заключается в том, что у каждого банка свои критерии оценки. Если бы они были едиными, можно было бы подготовить пакет документов и «закидывать» его в несколько банков. Плюс срок оборачиваемости капитала увеличивается почти вдвое. Это может привести к повышению цен на 6—7%.
В целом Юсупов назвал ряд преимуществ работы с «Дом.рф», но выделил и недостатки.
— В то же время хотели бы обратить внимание на требование залога долей застройщика. Одним застройщиком может строиться несколько объектов. Залог будет препятствовать застройщику в рассмотрении иных проектов в других банках, и получается, что это условие локально монополизирует банк для этого застройщика, — отметил замгендиректора компании «Унистрой».