«Разумеется, дольщиков никто не спросил, готовы ли они за это платить»

«Одни поправки к закону о «долевке» сменяются другими»

Очередной сюрприз для застройщиков перед Новым годом подготовила Госдума. Казалось, пертурбации, связанные с отменой долевки, позади, но нет — думский комитет по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям принял поправки к ФЗ-214, согласно которым с 1 июля 2019 года всех застройщиков обяжут перейти на проектное финансирование, а продажу жилья вести исключительно через эскроу-счета. И это касается даже тех проектов, разрешение на строительство которых было получено до июля нынешнего года. Сегодня Госдума рассмотрит эти поправки во втором чтении. Отметим, что в другой версии законопроекта финансироваться по новой схеме должны только проекты, которые появились на рынке после 1 июля 2019 года.

Причиной для очередного закручивания гаек стало то, что девелоперы массово получали разрешения на строительство, чтобы оттянуть переход на эскроу-счета и как можно дольше привлекать деньги дольщиков.

Надо сказать, что исключением не стала и Казань. Из общего числа разрешений на строительство, выданных казанским исполкомом, мы отбросили те, что получались взамен раннее выданных или подразумевали лишь внесение изменений. Не попали также разрешения на строительство блокированных домов и разрешения, полученные Госжилфондом, — его объекты на сегодняшний день не попадают на рынок первичного жилья. В результате выяснилось, что с начала года исполком выдал казанским девелоперам 83 разрешения на строительство многоэтажных домов. Причем большая часть из них — 62 разрешения — были получены в июне. Для сравнения: за весь 2017 год, включая декабрь, застройщикам выдали только 43 разрешительных документа. Получается, что девелоперы запаслись разрешениями на полтора—два года вперед. Если поправки не примут, в следующем году большинство застройщиков смогут по-прежнему привлекать деньги дольщиков и получат фору для перехода на продажу жилья через эскроу-счета.

Впрочем, даже в случае принятия поправок во втором чтении, крупным девелоперам могут сделать некоторые поблажки. Минстрой может разработать критерии надежности застройщиков: если они будут соответствовать этим требованиям, девелоперы смогут закончить проекты на прежних условиях. Какие это будут критерии, неясно. Но законодатели считают, что речь будет идти о степени готовности объекта, финансовой устойчивости компании, количестве заключенных ДДУ.

«Рынок жилья России в течение последнего года живет в условиях постоянной корректировки. Одни поправки к закону о «долевке» сменяются другими. И до сих пор нельзя говорить о том, когда этот процесс закончится и к какой конфигурации рынка мы придем. Отсутствие ориентиров — ключевая проблема рынка на текущем этапе. Девелоперы способны подстроиться под новые требования государства, но им необходимо время и четкое представление о том, какие рамки рынка формирует законодатель. Пока у нас нет четкого представления о том, каким будет рынок через полгода и каким через год-два», — считает Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов.

«Процедура адаптации под новые требования потреплет нервы многим»

Другой вопрос, как отразятся поправки на покупателях, если, конечно, они будут приняты. Законодатели утверждают, что только положительно — риски при покупке жилья в новостройке существенно уменьшатся. Не верят в Госдуме и в страшилки о росте цен.

«Каждый раз, когда происходит определенное ужесточение законодательства в отношении застройщиков, аналитики строительного рынка говорят о повышении стоимости жилья на 20—30 процентов. Мы просчитывали эти риски, и подобные прогнозы не оправдываются. Повышения цен не происходит. Более того, я думаю, что, когда мы добьемся в конце концов введения надежного, понятного, прозрачного механизма строительства жилья, в проекты будут охотнее вкладывать средства. Поэтому мы таких рисков не видим, и в подтверждение у нас есть соответствующие расчеты», — высказался председатель профильного думского комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

Впрочем, опрошенные нами эксперты с таким оптимизмом не согласны. Михаил Хорьков уверен, что многое будет зависеть от практики введения этого требования и доступа к финансированию. «Но то, что сама процедура адаптации бизнеса под новые требования потреплет нервы многим представителям застройщиков, сомневаться не приходится. Общее движение рынка говорит в пользу такого, что в следующем году возросшие цены ограничат возможности для покупки. Дорожающая ипотека также говорит в пользу такого сценария. Государство, которое ставит цель увеличения объемов строительства, будет вынуждено вернуться к практике субсидирования ставки или смириться с тем, что рынок начнет сжиматься в объемах», — говорит Михаил Хорьков.

По оценкам коммерческого директора компании «Домкор» Юрия Мочалина, цены после введения эскроу-счетов могут вырасти от 10 до 15 процентов.

Заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов обращает внимание на то, что цены вырастут ровно настолько, насколько вырастут издержки застройщиков. Он напоминает, что одним из главных факторов, влияющим на ценообразование в будущем году станет повышение налога на добавочную стоимость. Хотя продажа квартир НДС не облагается, увеличение налога скажется на повышении себестоимости строительства.

«Что касается эскроу-счетов, то сегодня есть инициатива поднять членские взносы строительных компаний в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства до шести процентов. Если эта инициатива будет принята, то компании также будут вынуждены поднять цены на те же самые шесть процентов. Важно понимать, что любые действия, которые ведут к увеличению затрат девелопера, в итоге ложатся на плечи дольщиков. Компании повысят цены ровно настолько, насколько вырастут затраты, поэтому вся дополнительная безопасность дольщиков по сути достигается за их же счет. При этом, разумеется, дольщиков никто не спросил, готовы ли они за это платить», — отмечает Искандер Юсупов.

«По факту никакого смягчения нет»

Есть в поправках и некоторые пункты, которые по замыслу законодателей, должны облегчить положение девелоперов. В частности, изменения в законе о долевом строительстве нередко критиковали за то, что они «убивают» мелких застройщиков. Теперь же требования к опыту девелоперов могут быть снижены с 10 тысяч кв. м до 5 тысяч кв. м.

«Этот критерий, на мой взгляд, не совсем корректный. К примеру, для нашей компании, данный объем является очень небольшим, а для какого-нибудь условного поселка городского типа в провинции такая площадь, это большой жилой комплекс. Поэтому многие регионы останутся без застройщиков и будут нуждаться в новых сильных инвесторах», — отмечает Искандер Юсупов.

Есть изменения и в части финансирования: застройщикам разрешать привлекать целевые займы от любых учредителей, в том числе и от частных лиц, а не только от материнских компаний.

«По факту никакого смягчения нет. Если застройщик работает на рынке, у него в копилке уже есть 10 или 5 тысяч кв. м. Что касается привлечения сторонних денег, кто-то вышел на IPO. Наверное, это какой-то выход. Привлечение частных денег — возврат к тому же инвестированию», — говорит коммерческий директор компании «Домкор» Юрий Мочалин.

«И что, мы силами этих трех учреждений обеспечим все финансирование стройки в России?»

Чаще всего, говоря о поправках в ФЗ-214, подразумевают неготовность застройщиков быстро перейти на финансирование проектов с помощью эскроу-счетов. Однако не стоит упускать из вида еще одну сторону — банки, которые после принятия поправок должны будут начать массово кредитовать российские стройки. Как отмечает Юрий Мочалин, есть несколько десятков аккредитованных банков, но фактически есть только три-четыре кредитные организации, которые реально готовы работать с застройщиками.

«Готовы к работе Сбербанк, ВТБ, «Российский капитал» имеет пилотные проекты. Остальные только начинают вникать в эти вопросы. Представляете, что произойдет, если все застройщики хлынут в аккредитованные банки? И что, мы силами этих трех учреждений обеспечим все финансирование стройки в России? Очевидно, что нет. Вероятно, с рынка вымоется еще приличное количество застройщиков. В итоге мы получим массовые банкротства и новых обманутых дольщиков, сокращение объемов строительства, дефицит возводимого нового жилья», — считает Юрий Мочалин.

Заместитель гендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов обращает внимание на то, что крупным компаниям будет легче вести диалог с банками, тогда как более мелким застройщикам кредитные организации будут просто отказывать:

«Новая система работы предполагает, что на рынке останутся крупные компании с большим пулом банков-партнеров. Но будем честными, они и так ведут бизнес в соответствии со всеми требованиями закона и поэтому технически для них не будет проблем перейти на систему эскроу-счетов. Небольшим компаниям, и уж тем более начинающим, однозначно будет сложнее. Банки просто не возьмутся кредитовать их объекты», — говорит Искандер Юсупов.