Как реформа «долевки» подстегнула интерес к загородному жилью

«Гладко было на бумаге, но забыли про овраги»

Что нужно для развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС)? Если коротко, то дешевая земля, льготные кредиты, инженерная инфраструктура, новые стандарты качества и единая концепция. В общем, то, что с одной стороны повысит спрос и сделает жилье доступным, с другой — поможет снизить себестоимость строительства, раскачает рынок и направит его в цивилизованное русло. Посмотрим на эту задачу с двух точек зрения — власти и бизнеса.

Начну издалека. По последним данным ВЦИОМ, две трети россиян хотели бы жить в собственном частном доме. Среди них я бы выделил две категории. Первая: те, кто устал от многоэтажных «человейников» в перенаселенных городах и стремится к более естественному и экологичному образу жизни. Здесь, в зависимости от уровня доходов, может быть выбран либо индивидуальный, либо типовой проект под ключ по принципу «заезжай и живи».

Вторая, самая непростая категория, — огромное количество людей, которые ютятся в ветхих домах и просто небольших квартирках с нарушением всех мыслимых и немыслимых норм, но купить новое жилье позволить себе не могут. Это действительно большая социальная проблема, особенно в регионах и небольших населенных пунктах. Решить ее без государственной поддержки, к сожалению, невозможно, потому что в этом случае единственный вариант — доступные по цене быстровозводимые типовые дома, построенные на дешевой земле и подключенные к уже существующим коммуникациям. Это, собственно, государство и пытается сделать. Но как законодательные инициативы показали себя на практике?

По последним данным ВЦИОМ, две трети россиян хотели бы жить в собственном частном доме

Переход на проектное финансирование перевел фокус на ИЖС

Изменения в законодательстве, которые регламентируют условия перехода на проектное финансирование, несомненно, очень навредили рынку многоквартирного домостроения, но дали новый толчок для развития ИЖС. В результате застройщики были вынуждены переключиться на малоэтажку, потому что на длинные крупные кредиты рассчитывать больше не приходится, риски ниже, а норма прибыли инвесторов, ликвидность существенно выше. Кроме того, для новых игроков, с учетом ужесточения требований к уставному капиталу и опыту строительства, малоэтажное строительство — чуть ли не единственный способ зайти в строительный бизнес. Выгодным стало развитие ИЖС и для чиновников, поскольку теперь, из-за спада на рынке многоквартирного строительства, выполнение плановых показателей нацпроекта «Жилье и городская среда» в большей степени ложится именно на этот сегмент рынка. Впрочем, есть надежда, что какая-то часть объемов закроется еще и за счет «дачной амнистии». Видимо, поэтому срок легализации недавно был продлен еще на два года, а с 1 января 2019 года вступил в силу закон о льготах для садоводов.

Почему «деревянные» кредиты по факту оказались не очень интересны

В 2018 году был запущен пилотный проект федеральной программы «Развитие деревянного домостроения на территории РФ». По замыслу авторов она должна, с одной стороны, помочь деревообрабатывающим компаниям увеличить производство деревянных домов, с другой — удешевить целевые потребительские кредиты с 15% до 10%, а также предоставить возможность закупить ограниченное количество сырья по льготной цене. Пока о результатах говорить рано, доля деревянного домостроения осталась на том же уровне — около 10%. Но, что можно сказать точно, ошибками были слишком короткий срок кредитования (потребитель со средней зарплатой просто не может выплачивать такие огромные суммы ежемесячно) и не вполне понятные условия для банков. Программа продлена до 2021 года. Надеюсь, что число сделок увеличится после последних изменений: «удлинение» кредитов, субсидирование банкам части кредита.

На себе эффект от программы мы не почувствовали, потому что на льготных условиях можно купить готовый универсальный домокомплект заводского изготовления. У нас свое собственное производство пиломатериалов, которое заточено под наших клиентов и индивидуальные проекты.

В 2018 году был запущен пилотный проект федеральной программы «Развитие деревянного домостроения на территории РФ». По замыслу авторов она должна, с одной стороны, помочь деревообрабатывающим компаниям увеличить производство деревянных домов, с другой — удешевить целевые потребительские кредиты с 15% до 10%, а также предоставить возможность закупить ограниченное количество сырья по льготной цене

Доступное типовое жилье: попытка номер 2

Летом 2019 года Минстрой предложил на рассмотрение программу поддержки индивидуального жилищного строительства в РФ (ИЖС), в Липецкой области уже запущен пилот. Фактически государство пытается договориться с застройщиками: добровольная стандартизация малоэтажного строительства в обмен на приближение кредитных ставок для ИЖС к ставкам по ипотеке. Таким образом, это очередная попытка решить проблему нехватки недорогого социального жилья и самостроев за счет типовых проектов из заводских домокомплектов, правда, теперь появилась готовность обеспечивать такие проекты готовой инфраструктурой за счет местных бюджетов, то есть речь идет о комплексной застройке. Но, как говорится, «гладко было на бумаге, да забыли про овраги» — не факт, что реальность окажется такой же радужной.

Что касается кредитования, то обсуждается создание рекомендательного стандарта и использование аналога эскроу-счетов, которые используются для проектного финансирования и уже «убили» многоэтажное строительство (см. выше).

Ассоциация для разработки стандартов ИЖС

Что я думаю? Стандартизация жилья, соблюдение норм строительства, борьба с самостроем и низким качеством жилья — это, безусловно, хорошо для решения проблемы нехватки доступного недорогого жилья. Но, с другой стороны, не стоит забывать и о достаточно большом сегменте — клиентах, которые высоко ценят индивидуальный подход и специализированные решения.

Если речь идет о типовой комплексной застройке на неосвоенных территориях, то было бы неплохо предусмотреть для застройщиков налоговые послабления, длинные кредиты и выгодные условия аренды.

Льготные кредиты взамен типовых решений? Сомнительная сделка, потому что и сейчас ставки по кредитам для ИЖС и по ипотеке отличаются всего на 2%. Кроме того, банки очень неохотно кредитуют по этому продукту, значит здесь что-то недоработано.

Большие расходы на лицензии и взносы + дополнительные работы, которые мы можем сейчас не делать и отдать по желанию клиенту, станут обязательными, дома станут дороже и будут дольше строиться. Из этого в конце вывод, что разработкой стандартов должны заниматься не Госстандарт и Госстрой, а независимая ассоциация, приближенная к рыночным реалиям.

Если речь идет о типовой комплексной застройке на неосвоенных территориях, то было бы неплохо предусмотреть для застройщиков налоговые послабления, длинные кредиты и выгодные условия аренды

Если усложняется официальная процедура и увеличивается количество стандартов, то изменится и расстановка сил. Проще на рынке будет крупным компаниям, а сложнее будет мелким (как и всегда). Скорее всего, инициатива напрямую коснется самозанятых в строительстве.

Что касается повышения качества строительства малоэтажных домов. Идея СРО на нашем рынке не прижилась, поэтому мы предлагаем создать на федеральном уровне независимую Ассоциацию, в рамках которой будут разработаны стандарты ИЖС — аналог обязательной сертификации. Таким образом, компании получат доступ к общей базе знаний, не только к стандартам, но и к последним новостям из области технологий.