Новости раздела

Как реформа «долевки» подстегнула интерес к загородному жилью

Застройщики малоэтажек и государство в поисках компромиссов

Как реформа «долевки» подстегнула интерес к загородному жилью
Фото: Ирина Анисимова

Подорожание новостроек вскоре после перехода рынка на проектное финансирование подстегнуло спрос на загородную недвижимость. Всего мечтающих о собственном доме россиян — уже две трети, констатируют опросы ВЦИОМ. Но позволить себе сменить квартиру в «человейнике» на коттедж не всем по карману. Выход есть, утверждают эксперты. Как бизнесу и власти договориться о развитии рынка малоэтажного жилья, в авторской колонке для «Реального времени» рассуждает девелопер, владелец компании «Дачный сезон» Тимур Дасаев.

«Гладко было на бумаге, но забыли про овраги»

Что нужно для развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС)? Если коротко, то дешевая земля, льготные кредиты, инженерная инфраструктура, новые стандарты качества и единая концепция. В общем, то, что с одной стороны повысит спрос и сделает жилье доступным, с другой — поможет снизить себестоимость строительства, раскачает рынок и направит его в цивилизованное русло. Посмотрим на эту задачу с двух точек зрения — власти и бизнеса.

Начну издалека. По последним данным ВЦИОМ, две трети россиян хотели бы жить в собственном частном доме. Среди них я бы выделил две категории. Первая: те, кто устал от многоэтажных «человейников» в перенаселенных городах и стремится к более естественному и экологичному образу жизни. Здесь, в зависимости от уровня доходов, может быть выбран либо индивидуальный, либо типовой проект под ключ по принципу «заезжай и живи».

Вторая, самая непростая категория, — огромное количество людей, которые ютятся в ветхих домах и просто небольших квартирках с нарушением всех мыслимых и немыслимых норм, но купить новое жилье позволить себе не могут. Это действительно большая социальная проблема, особенно в регионах и небольших населенных пунктах. Решить ее без государственной поддержки, к сожалению, невозможно, потому что в этом случае единственный вариант — доступные по цене быстровозводимые типовые дома, построенные на дешевой земле и подключенные к уже существующим коммуникациям. Это, собственно, государство и пытается сделать. Но как законодательные инициативы показали себя на практике?

Фото Романа Хасаева
По последним данным ВЦИОМ, две трети россиян хотели бы жить в собственном частном доме

Переход на проектное финансирование перевел фокус на ИЖС

Изменения в законодательстве, которые регламентируют условия перехода на проектное финансирование, несомненно, очень навредили рынку многоквартирного домостроения, но дали новый толчок для развития ИЖС. В результате застройщики были вынуждены переключиться на малоэтажку, потому что на длинные крупные кредиты рассчитывать больше не приходится, риски ниже, а норма прибыли инвесторов, ликвидность существенно выше. Кроме того, для новых игроков, с учетом ужесточения требований к уставному капиталу и опыту строительства, малоэтажное строительство — чуть ли не единственный способ зайти в строительный бизнес. Выгодным стало развитие ИЖС и для чиновников, поскольку теперь, из-за спада на рынке многоквартирного строительства, выполнение плановых показателей нацпроекта «Жилье и городская среда» в большей степени ложится именно на этот сегмент рынка. Впрочем, есть надежда, что какая-то часть объемов закроется еще и за счет «дачной амнистии». Видимо, поэтому срок легализации недавно был продлен еще на два года, а с 1 января 2019 года вступил в силу закон о льготах для садоводов.

Почему «деревянные» кредиты по факту оказались не очень интересны

В 2018 году был запущен пилотный проект федеральной программы «Развитие деревянного домостроения на территории РФ». По замыслу авторов она должна, с одной стороны, помочь деревообрабатывающим компаниям увеличить производство деревянных домов, с другой — удешевить целевые потребительские кредиты с 15% до 10%, а также предоставить возможность закупить ограниченное количество сырья по льготной цене. Пока о результатах говорить рано, доля деревянного домостроения осталась на том же уровне — около 10%. Но, что можно сказать точно, ошибками были слишком короткий срок кредитования (потребитель со средней зарплатой просто не может выплачивать такие огромные суммы ежемесячно) и не вполне понятные условия для банков. Программа продлена до 2021 года. Надеюсь, что число сделок увеличится после последних изменений: «удлинение» кредитов, субсидирование банкам части кредита.

На себе эффект от программы мы не почувствовали, потому что на льготных условиях можно купить готовый универсальный домокомплект заводского изготовления. У нас свое собственное производство пиломатериалов, которое заточено под наших клиентов и индивидуальные проекты.

Фото rcmm.ru
В 2018 году был запущен пилотный проект федеральной программы «Развитие деревянного домостроения на территории РФ». По замыслу авторов она должна, с одной стороны, помочь деревообрабатывающим компаниям увеличить производство деревянных домов, с другой — удешевить целевые потребительские кредиты с 15% до 10%, а также предоставить возможность закупить ограниченное количество сырья по льготной цене

Доступное типовое жилье: попытка номер 2

Летом 2019 года Минстрой предложил на рассмотрение программу поддержки индивидуального жилищного строительства в РФ (ИЖС), в Липецкой области уже запущен пилот. Фактически государство пытается договориться с застройщиками: добровольная стандартизация малоэтажного строительства в обмен на приближение кредитных ставок для ИЖС к ставкам по ипотеке. Таким образом, это очередная попытка решить проблему нехватки недорогого социального жилья и самостроев за счет типовых проектов из заводских домокомплектов, правда, теперь появилась готовность обеспечивать такие проекты готовой инфраструктурой за счет местных бюджетов, то есть речь идет о комплексной застройке. Но, как говорится, «гладко было на бумаге, да забыли про овраги» — не факт, что реальность окажется такой же радужной.

Что касается кредитования, то обсуждается создание рекомендательного стандарта и использование аналога эскроу-счетов, которые используются для проектного финансирования и уже «убили» многоэтажное строительство (см. выше).

Ассоциация для разработки стандартов ИЖС

Что я думаю? Стандартизация жилья, соблюдение норм строительства, борьба с самостроем и низким качеством жилья — это, безусловно, хорошо для решения проблемы нехватки доступного недорогого жилья. Но, с другой стороны, не стоит забывать и о достаточно большом сегменте — клиентах, которые высоко ценят индивидуальный подход и специализированные решения.

Если речь идет о типовой комплексной застройке на неосвоенных территориях, то было бы неплохо предусмотреть для застройщиков налоговые послабления, длинные кредиты и выгодные условия аренды.

Льготные кредиты взамен типовых решений? Сомнительная сделка, потому что и сейчас ставки по кредитам для ИЖС и по ипотеке отличаются всего на 2%. Кроме того, банки очень неохотно кредитуют по этому продукту, значит здесь что-то недоработано.

Большие расходы на лицензии и взносы + дополнительные работы, которые мы можем сейчас не делать и отдать по желанию клиенту, станут обязательными, дома станут дороже и будут дольше строиться. Из этого в конце вывод, что разработкой стандартов должны заниматься не Госстандарт и Госстрой, а независимая ассоциация, приближенная к рыночным реалиям.

Фото Романа Хасаева
Если речь идет о типовой комплексной застройке на неосвоенных территориях, то было бы неплохо предусмотреть для застройщиков налоговые послабления, длинные кредиты и выгодные условия аренды

Если усложняется официальная процедура и увеличивается количество стандартов, то изменится и расстановка сил. Проще на рынке будет крупным компаниям, а сложнее будет мелким (как и всегда). Скорее всего, инициатива напрямую коснется самозанятых в строительстве.

Что касается повышения качества строительства малоэтажных домов. Идея СРО на нашем рынке не прижилась, поэтому мы предлагаем создать на федеральном уровне независимую Ассоциацию, в рамках которой будут разработаны стандарты ИЖС — аналог обязательной сертификации. Таким образом, компании получат доступ к общей базе знаний, не только к стандартам, но и к последним новостям из области технологий.

Тимур Дасаев
Справка

Тимур Дасаев является руководителем и основателем компании «Дачный сезон», работающей на рынке московской недвижимости с 2002 года. Получил два высших образования: в МГСУ (МИСИ) на факультете «Промышленное и гражданское строительство» и в МГТУ им. Баумана на факультете «Экономика». Участвовал в девелоперских проектах коттеджных поселков Подмосковья. На данный момент занят в области совершенствования технологии каркасного домостроения.

НедвижимостьЭкономикаИнвестиции Татарстан
комментарии 5

комментарии

  • Анонимно 10 дек
    Загородное жилье гораздо выгоднее, чем квартира!
    Ответить
    Анонимно 10 дек
    Согласен с Вами! В частном доме жить - удовольствие ))) Не думаешь о том, что можешь помешать соседям, не задумываешься о парковке и тд.
    Ответить
  • Анонимно 10 дек
    Цена однушки сейчас равна цене загородного коттеджа
    Ответить
  • Анонимно 10 дек
    Надеюсь, у нас тоже появится свое загородное жилье
    Ответить
  • Анонимно 10 дек
    У меня все знакомые уже строят дома. Так легче, лучше
    Ответить
Войти через соцсети
Свернуть комментарии

Новости партнеров