Рынок жилья Казани: ипотека притормозила, а «долевка» идет вверх
В городе резко сократилось число ипотечных сделок: почти в 2 раза меньше, чем в октябре, и в 2,5 раза меньше, чем в ноябре прошлого года. Банковские эксперты, правда, не заметили сокращения жилищных кредитов. В республике продолжается рост продаж новостроек и вторичного жилья. Но как долго сохранится тенденция? В ожидании новых правил одни девелоперы прогнозируют обвал рынка, другие — рассказывают, как он приспособится. Подробнее — в материале «Реального времени».
Ипотека «упала»
Судя по данным Росреестра, в Казани заметно сократилось оформление ипотечных договоров. В ноябре горожане взяли всего 1016 жилищных займа, что почти в два раза меньше, чем в октябре — 1906 (-88%). За исключением января — это самый низкий показатель в году. По сравнению с прошлогодним ноябрем падение и того больше — в 2,5 раза (-145%).
— Возможно, сказались заявления Меня (министр строительства России, — прим. ред.), что ипотечные ставки упадут до 6%. И люди, которые планировали покупку, решили подождать. Почему в том году было больше? Тогда заканчивались программа субсидирования ставок, и многие торопились успеть, наверное, поэтому, — предполагает директор АН «ФЛЭТ» Руслан Хабибрахманов.
Впрочем, в банках такой отрицательной динамики не наблюдают и уверяют, что тенденция ипотечного бума сохраняется. Одной из возможных причин, почему в прошлом году граждане оформили больше ипотек, чем в этом, финансовые эксперты называют изменения сроков регистрации жилищных кредитов с января 2017 г., что также подстегнуло спрос на эту услугу.
В целом по Татарстану сокращение ипотек не так заметно: 4301 сделка, то есть на 11% меньше, чем в октябре (4754), и на 14% меньше, чем в прошлом ноябре (4918). Если сравнивать данные за 11 месяцев, никакого снижения вовсе нет: республика на том же уровне, что и в том году (41 103 ипотечных договора против 40 836 соответственно), а столица даже в плюсе — с приростом в 3% (15 070 против 14 568).
Риски «кредитного» пузыря
Многие специалисты считают эту угрозу вполне реальной в условиях, пока цены на жилье не растут третий год подряд, а ипотечные ставки рекордно снижаются.
— Да, есть такие риски, я считаю. И банки сейчас более жесткие требования вводят, потому что чувствуют, что у заемщиков, возможно, дефолт произойдет и придется их залоговое имущество реализовывать. Поэтому ЦБ и принял меры, — поясняет Руслан Хабибрахманов.
Напомним, чтобы избежать возможного повторения ипотечного кризиса Америки в России, Центробанк ужесточил правила выдачи ипотеки. Правда, не все девелоперы согласны, что эти риски действительно существуют.
— Если сравнивать с США: там были ипотечные ставки в 2—3%, а то и вовсе без процентов, то есть люди брали недвижимость в кредит и ничего за это не платили. Я считаю, что у нас такого не будет. Ключевая ставка сейчас падает, за счет этого идет снижение процентной ставки. Наоборот, государство старается поддержать определенные отрасли с учетом того, что экономику надо развивать, — говорит начальник отдела продаж СК «Грань» Ольга Волчкова.
Новостроек продали на треть больше, чем в прошлом ноябре
На рынке первичного жилья продажи идут хорошо. Росреестр фиксирует одни из самых высоких показателей в году. В ноябре татарстанцы зарегистрировали 1763 договора долевого участия, то есть почти столько же, что и в октябре (1752), и на 28% больше, чем в прошлом ноябре.
Всего с января по ноябрь в республике купили 14 842 квартиры в новостройках, что на 21% больше, чем за аналогичный период прошлого года (12 283 ДДУ).
— По продажам этот месяц был даже активнее, чем октябрь, почти в два раза. Сейчас, под конец года, пошли более требовательные покупатели, обращают внимание на места общего пользования и благоустройство, что будет в проекте. То есть люди стали более избирательно подходить к выбору квартиры, потому что в основном покупают себе для проживания, — заявил директор АН «ФЛЭТ» Руслан Хабибрахманов.
Похожую тенденцию отметила и директор ООО «Ак Барс Недвижимость» Стрюкова: «Для нас ноябрь был удачным во всех отношениях месяцем. Продажи были на высоком уровне».
«Вторичка»: максимум за месяц, снижение за год
В сегменте вторичного жилья картина неоднозначная. В Казани наблюдается небольшое снижение количества сделок — 2 409, что на 5% меньше, чем в октябре (2 517), и на 7% меньше, чем в прошлом ноябре (2 577).
По Татарстану, напротив, за этот месяц число продаж даже немного выросло. Достигнута максимальная отметка за месяц в этом году — 6 564 договора против октябрьских 6 477 и 6 534 в ноябре 2016 г.
Правда, в сравнении за 11 месяцев показатели упали: в столице на 12% (23 939 сделок), в республике на 8% (62 526 сделок).
— По «вторичке» цены в основном были на том же уровне, по некоторым объектам даже подросли немного. По своей работе сокращения сделок в сравнении с прошлым годом мы не ощутили, — говорит Руслан Хабибрахманов.
Квартира ниже статуса покупателя
Основные тенденции на рынке российской недвижимости обсудили и на недавнем рождественском саммите РГУД в Казани, где собрались свыше 300 застройщиков, риелторов и других жилищных экспертов. Представители финского девелопера YIT среди основных факторов называют падение доходов россиян в последние годы.
— Люди уже не могут позволить себе жилье соответственно своему статусу, они опускаются на порядок ниже, может, даже на два класса ниже, — заявил Артак Макарян, директор по развитию бизнеса и инвестиций сегмента «Жилищное строительство Россия» АО «ЮИТ Ракеннус».
Также отмечается затоваривание рынка страны малогабаритными квартирами. В условиях замедления притока миграции, удовлетворения спроса на арендное жилье инвесторы почти перестали интересоваться маленькими «однушками». Как показали продажи последних 2 лет, основной спрос от квартир площадью 27—38 кв. м сдвинулся к квартирам в 45—74 кв. м. Это говорит о том, что на рынке остались те, кто покупает жилье для себя и надолго, полагают в ЮИТ.
«Рынок жилья ведет себя, как рынок нефти»
Цены на жилье не растут третий год подряд, отмечает Артак Макарян, и поднимутся они или нет, пока неясно: «Коллеги более оптимистичны в этом вопросе, чем я». Эксперт не видит предпосылок для роста цен на новостройки даже в условиях отказа от долевого строительства и перехода на банковское проектное финансирование. Поэтому в компании выстраивают стратегии на следующие 3—5 лет без учета повышения стоимости недвижимости. Другое дело — себестоимость стройки. По оценке специалистов ЮИТ, она вырастет на 8%, но эти расходы будут покрываться, скорее всего, из прибыли застройщика.
— На то есть две причины. Рынок недвижимости в России ведет себя, как рынок нефти — при падающей цене увеличивается предложение. Так ведут себя страны-производители нефти, чтобы покрыть свой дефицит бюджета. Девелоперы то же самое делают. Первая причина в том, что они уже 30—40% своих инвестиций вложили в участок и сети. И какие у них варианты? Либо продолжать строить с меньшей маржой. Либо держать участок до хороших времен, что тоже невыгодно — деньги должны работать. И третий вариант — продать участок, но спроса нет, никто не купит, надо с убытками продавать, — привел свои доводы корреспонденту «Реального времени» Артак Макарян.
Это, по его мнению, один из драйверов рынка, второй — изменяемое законодательство. Девелоперы постараются опередить вступление в силу новых поправок и получить как можно больше разрешений на строительство до того, как эта процедура усложнится. Это даст старт многим проектам.
— В Москве, например, удвоился ввод жилья и стартапы увеличились в два раза. В городе дали разрешение на строительство около 52 млн кв. м недвижимости. Это все выйдет на рынок. Спрос тоже поднялся где-то на 5—10%. Но он все равно не успевает за таким стремительным предложением, — подчеркнул директор по развитию бизнеса и инвестиций сегмента «Жилищное строительство Россия» АО «ЮИТ Ракеннус».
Уход от «долевки» — «удар ниже пояса»
Многие эксперты полагают, что в случае отказа от долевого строительства застройщики начнут сдерживать рост цен за счет удешевления материалов. «Некоторые девелоперы будут вынуждены ухудшать качество жилья, но это не мы. Мы не будем по цене сильно конкурировать — это не наш конек. Будем конкурировать идеей, качеством, хорошей средой», — обещает Артак Макарян.
— Ухудшения качества ждать не стоит, потому что есть нормы строительства, которые мы должны соблюдать. Но уход от долевого — это все равно удар ниже пояса. Я думаю, многие застройщики будут вынуждены уйти. И получим бешеный рост цен и обвал рынка, — добавил гендиректор СК «Бриз» Андрей Беляков.
— Здесь многое от застройщика будет зависеть. Если нормальный девелопер, то он не будет ухудшать качество. Конечно, если жилье будет дороже, никто покупать не будет. За 3 года у нас раза три-четыре закон о долевом поменяли. И всегда с новым вступлением поправок это оттягивает стройку на 3—4 месяца, а сейчас, думаю, на полгода точно всех откинет. Пока все поймут, как работать и зачем, — полагает глава компании «СМУ-88» Илья Вольфсон.
В СК «Грань» считают, что все будет зависеть от стоимости денег, которые дадут девелоперам банки в рамках проектного финансирования. «Естественно, застройщики все вложат в себестоимость, — говорит Ольга Волчкова. — Но пока рано что-то прогнозировать, надо посмотреть условия, какие нам предложат банки». Здесь уверены, что компании, которые строили качественно, и дальше сохранят этот тренд.