Рынок жилья Казани: почему рост ключевой ставки не вызвал ажиотажа

«Мы не увидели особенного спроса после новостей о ставке»

Одним из знаковых событий, безусловно, стало недавнее решение Центробанка России повысить ключевую ставку на 0,5 п.п., до 7,5% годовых. Как же это отразилось на татарстанском рынке недвижимости? На сегодняшний день, пожалуй, практически никак: ставки по ипотеке не выросли, цены на квадратные метры не взлетели.

Довольно спокойно отреагировали на подогреваемые слухи о росте ставок и потенциальные покупатели. По крайней мере именно об этом свидетельствует неумолимая статистика. По данным Росреестра по РТ, в Казани в августе было совершено 2 638 сделок купли-продажи, а это даже немного меньше, чем месяцем ранее (2 929 сделок купли-продажи в июле). В других городах и районах Татарстана роста также не было: 4 132 сделки в августе против 4 169 в июле.

В то же время опрошенные нами эксперты уже не первый месяц отмечают довольно высокий спрос и отчасти вопреки статистике говорят о чуть ли не рекордных продажах в августе. Но и они признают, что речь идет скорее о небольшом росте спроса, нежели о некоем ажиотаже.

— Практика показывает, что население не столько волнует ключевая ставка ЦБ, сколько обесценивание денег и риск упустить момент выгодной покупки. Так, мы не увидели особенного спроса после новостей о ставке, а вот экспертные мнения о возможном резком скачке стоимости квадратного метра, в связи с экономической обстановкой в стране и изменениями в законодательстве, свою роль сыграли. Однако не стоит сравнивать это с обстановкой в ноябре — декабре 2014 года, когда у офиса продаж собирались очереди, — говорит директор по развитию «#Суварстроит» Максим Николаев.

К тому же участники рынка справедливо отмечают, что на рост продаж повлияла и сезонность, ведь август и сентябрь традиционно считаются началом сезона активных продаж, который продолжается до конца года. Повлияли на спрос и выгодные условия на ипотечном рынке.

— Продажи квартир «КамаСтройИнвест» значительно выросли (в 1,5 раза) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и мы ждем всплеска продаж в lV квартале. Думаю, что тут дело не только в нашем предложении, но в общем росте рынка в этом году. Такое положение рынка связываю с укреплением оптимизма среди населения и рекордно низкими ставками по ипотеке, — считает коммерческий директор компании «КамаСтройИнвест» Антонина Дарчинова.

Нужно сказать, что в целом ситуация на рынке жилья складывается довольно благополучно. Так за 8 месяцев 2018 года в Казани было зарегистрировано 19 784 сделки купли-продажи, что оказалось чуть ли не на 20% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

От «Весны» до «Лета» — Мамадышский тракт

Похоже, что тревожные настроения, связанные с разговорами о росте ипотечных ставок и об отмене долевки, не пугают и застройщиков. Так буквально на днях один из крупнейших игроков татарстанского рынка — компания «Унистрой» — приобрела на аукционе земельный участок площадью 16 га, который находится рядом с поселком Константиновка и поселком КФУ (в границе улиц Ноксинской, Зирекле, Нежметдинова).

Общая сумма сделки составила 225 млн рублей. Планируется, что на вновь приобретенном участке «Унистрой» будет строить очередной жилой комплекс. Концепция и проект нового ЖК должны быть разработаны после того, как сделка будет юридически оформлена. Скорее всего он получит название «Лето» по аналогии со строящимся ЖК «Весна», который находится по другую сторону Мамадышского тракта.

Известно также, что «Унистрой» принимает участие еще в нескольких аукционах по приобретению земельных участков, которые также будут использоваться для строительства жилых комплексов.

«Скорее всего первая пятерка банков сохранит нынешние ставки»

И все же вопрос о том, какая судьба ждет ипотеку, остается открытым. Понятно, что дальнейшего снижения ставок ждать точно не стоит: об этом ясно сигнализирует рост ключевой ставки. Но стоит ли ждать увеличения процентов по ипотеке?

По мнению Марата Галлямова, если кто и решится на этот шаг, то скорее всего коммерческие банки.

— Повышение можно ожидать, но не во всех банках. Все зависит кредитного портфеля и от денег, которые есть у банка. Кто-то в сезон уже поднял ставки, надеясь на то, что спрос все равно будет. Некоторые держат ставку на одном уровне, и разговоров о повышении нет. Поднял ставки, к примеру, «Райффайзенбанк». К этому более склонны коммерческие банки, чем госбанки. Скорее всего первая пятерка банков сохранит нынешние ставки, а коммерческие банки будут исходить из своей финансовой модели, — считает Марат Галлямов.

Впрочем, не все эксперты настроены так оптимистично. По мнению директора агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, осенью ставка вырастет не менее чем на один пункт и возможно, прибавит еще один пункт к Новому году.

— Ставки по ипотеке в ближайшее время падать не будут, скорее, наоборот, вырастут. Мы ожидаем к концу lll квартала 2019 года повышения в связи с окончанием летних акций банков, — говорит Антонина Дарчинова.

Что касается цифр, они говорят о том, что большого ажиотажа на ипотечном рынке пока нет. По данным Росреестра по РТ, в Казани в августе было зафиксировано 1 355 ипотечных сделок, что оказалось почти на 20% меньше чем в июле (1 656 сделок). Примерно таким же оказалось снижение по Татарстану (2 998 ипотек против 3 715).

Однако не стоит забывать, что это данные за небольшой отрезок времени. Если же сравнить данные за все 8 месяцев 2018 года, окажется, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество сделок по ипотеке в Казани выросло более чем на четверть. Так же обстоит ситуация и в других субъектах Татарстана. Объяснить данное явление несложно: ипотека по-прежнему остается одним из главных инструментов на рынке недвижимости. При этом в текущем году ставки по ипотеке оставались весьма привлекательными и тенденций для их роста, по крайней мере, до последнего времени, не было.

Почему инвестировать в «недвижку» стало невыгодно?

На фоне тревожных разговоров об отмене долевки и росте ставок, появляются и хорошие новости. Так федеральные СМИ сообщают, что в российском правительстве задумались, о том, чтобы оставить обязательные отчисления застройщиков в Фонд дольщиков на уровне 1,2%. Отметим, что ранее планировалось увеличить ставку до 3% уже в октябре, а с 1 января ставка достигла бы уже 6%. Причиной роста называли нехватку средств в Фонде дольщиков: в июле министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев отмечал, в фонд перечислено всего 1,6 млрд рублей.

Почему же теперь чиновники решили прислушаться к застройщикам?

— Мне кажется, это очень непопулярная мера, которая, возможно, могла всколыхнуть и подрезать рынок. Застройщики просто все переложат на покупателя. Но и покупательская способность не растет, — говорит Марат Галлямов.

Впрочем, пока сами застройщики не получали никакой официальной информации из Минстроя и значительно поднимать цены не планируют.

— В компании «#Суварстроит» динамика цен зависит, прежде всего, от стадии строительства и этапа развития комплексов. Существует заранее рассчитанная модель, которая предусматривает многие факторы, в том числе и одну стоимость на старте продаж и на стадии котлована, и другую — на стадии готовности. Разница также традиционно зависит от географии, от статуса объекта. По нашим комплексам стандарт-класса динамика может быть от 12 тысяч рублей за кв. м и выше в течение двух лет, — отмечает Максим Николаев.

По данным Марата Галлямова, в среднем цены на новостройки в течение года поднялись всего на 3—5%%. Рост цен на вторичное жилье оказался еще меньше — не более 3%. Он отмечает, что на первый взгляд цены по отдельным комплексам растут, однако застройщики продолжают делать завуалированные скидки, отчего цены остаются практически неизменными.

Его коллега, Анастасия Гизатова, подчеркивает, что сейчас без труда можно найти квартиру в сданном доме по цене котлована. А вот вторичка немного подорожала.

— Цены подросли в виду активного спроса. Срок экспозиции квартир снизился, при объективной стоимости они реализуются за неделю, — говорит Гизатова.

Совершенно очевидно, что в этой ситуации недвижимость теряет свою привлекательность для инвесторов. Один из вариантов, который предлагают риелторы — приобрести квартиру на стадии котлована, при условии, что застройщик готов предложить какие-то выгодные скидки и акции. Если же квадратный метр будет дорогим уже на старте продаж, рассчитывать на высокую доходность не приходится. При этом рядовому покупателю бывает довольно сложно сориентироваться, ведь один и тот застройщик предлагает сразу несколько комплексов: некоторые из них могут стать хорошим объектом для инвестирования, другие могут практически не вырасти в цене после покупки. Ну и конечно, покупателю не стоит забывать, что чем ниже готовность объекта, тем выше риск пополнить и без того плотные ряды обманутых дольщиков.

• 

  Максим Николаев директор по развитию компании «#Суварстроит»

  Практика показывает, что население не столько волнует ключевая ставка ЦБ, сколько обесценивание денег и риск упустить момент выгодной покупки. Так, мы не увидели особенного спроса после новостей о ставке, а вот экспертные мнения о возможном резком скачке стоимости квадратного метра, в связи с экономической обстановкой в стране и изменениями в законодательстве, свою роль сыграли.

  Однако не стоит сравнивать это с обстановкой в ноябре и декабре 2014 года, когда у офиса продаж собирались очереди. Сегодня покупатели более рассудительны. Это доказывает, к примеру, планомерный, несмотря на рекордно низкие ставки, рост в рамках ипотечного кредитования, а также небольшая доля покупателей, решивших инвестировать в недвижимость из-за колебаний валютного рынка. Но такого ажиотажа, как это было в кризисные моменты, сегодня не наблюдается.

  Кредитные организации не дают сегодня какой-то определенной позиции или прогноза на эту тему. Тем не менее факт остается фактом: время для приобретения недвижимости сегодня самое удачное — и банки, и застройщики очень лояльны.

  В компании «#Суварстроит» динамика цен зависит, прежде всего, от стадии строительства и этапа развития комплексов. Существует заранее рассчитанная модель, которая предусматривает многие факторы, в том числе и одну стоимость на старте продаж и на стадии котлована, и другую — на стадии готовности. Разница также традиционно зависит от географии, от статуса объекта. По нашим комплексам стандарт-класса динамика может быть от 12 тысяч рублей за кв. м и выше в течение двух лет.

• 

  Марат Галлямов директор агенства недвижимости «Этажи»

  В нашей компании в августе мы зафиксировали рекордное количество продаж. Мы этого ожидали и связываем с тем, что, во-первых, приблизился сезон. Он, как правило, начинается, с августа — сентября и продолжается до декабря. Во-вторых, многие, наверное, ожидали повышения ключевой ставки и повышения ставок по ипотеке. Ажиотажа нет, хотя продажи идут активно, на том же уровне, что и в августе. Ни сильного падения, ни всплеска нет.

  Повышение можно ожидать, но не во всех банках. Все зависит кредитного портфеля и от денег, которые есть у банка. Кто-то в сезон уже поднял ставки, надеясь на то, что спрос все равно будет. Некоторые держат ставку на одном уровне, и разговоров о повышении нет. Поднял ставки, к примеру, «Райффайзенбанк». К этому более склонны коммерческие банки, чем госбанки. Скорее всего, первая пятерка банков сохранит нынешние ставки, а коммерческие банки будут исходить из своей финансовой модели.

  lV квартал всегда активный, а когда есть спрос, за ним поднимаются цены. Однозначно будет рост цен. Но за год мы фиксировали, что цены варьировались в диапазоне 35%, фактически стояли на месте. Мы проводили анализ по новостройкам. Цена растет, но застройщик предлагает определенные условия, делает завуалированную скидку, и цена остается прежней. Хотя есть исключения, где произошел рост. Я думаю, сейчас им пора уже немного подниматься. На вторичку цены не растут — колебания незначительные, в районе 3%.

  Инвестиция во вторичку, наверное, невыгодна. На рынке новостроек нужно ловить акцию либо искать интересные предложения. Человеку, имеющему несколько миллионов и желающему их инвестировать сложно с ходу разобраться в широком спектре предложений.