Рынок жилья Казани: уход сезонности, закредитованные инвесторы и «перебежчики» из «Салават купере»
Анализ новых трендов в отрасли и сделок с недвижимостью в комментариях экспертов «Реального времени»
Традиционного сезонного спада на рынке жилья Казани и Татарстана в начале этого года не было, отмечают большинство девелоперов и риелторов. Активность покупателей прежде всего связывают с доступной ипотекой, а некоторые еще и с предстоящими президентскими выборами. Дескать, люди торопятся успеть провести все сделки с недвижимостью до 18 марта. На рынке растет доля инвесторов, рискнувших залезть в ипотеку, а в соципотечном «Салават купере» — продавцов квартир. Что их спугнуло и как застройщики придумали привлечь покупателей «вторички» — подробнее в материале «Реального времени».
Полное отсутствие сезонности
Росреестр опубликовал новые данные о сделках с недвижимостью в Казани и Татарстане. На первый взгляд, январь выглядит заметно скромнее декабря. В начале этого года заключили всего 1191 договор долевого участия, что на 40% меньше, чем под конец прошлого (в декабре было 1978 ДДУ). Но если вспомнить, что показатели января — это данные не за весь месяц, а только за половину с учетом новогодних каникул, становится ясно, что в реальности никакого спада не произошло — это подтверждают и представители застройщиков:
— На мой взгляд, ситуация стабильная и благоприятная. Спрос на квартиры в наших жилых комплексах в январе был высоким, и теперь, по результатам февраля, можно с уверенностью сказать, что это тенденция, а не отложенный спрос прошлого года, — говорит директор компании «Ак Барс Недвижимость» Елена Стрюкова.
— Мы не заметили резких колебаний за 2 месяца нового года. Для последних двух лет характерно полное отсутствие сезонности. Если раньше можно было прогнозировать спрос, зная периоды его всплеска и снижения в течение года, то сейчас лето может показать очень высокий результат, а ноябрь-декабрь — посредственный, хотя традиционно все было наоборот, — отметил коммерческий директор УК «Унистрой» Искандер Юсупов.
В пользу этого заключения говорит еще один факт: в нынешнем январе заключили на 26% больше сделок по новостройкам, чем в прошлогоднем (885 ДДУ). Наряду с доступной ипотекой на фоне сниженных ставок еще одним драйвером рынка, по мнению главы АН «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, стали предстоящие выборы президента РФ. Многие торопятся успеть провести сделки с недвижимостью до 18 марта.
— Нонсенс в следующем: при том что люди считают исход голосования предсказуемым и не верят в смену власти, они боятся каких-то ухудшений после выборов и опасаются нестабильности. Поэтому все торопятся либо купить, либо как-то решить свои жилищные проблемы до этого момента. Активизировались как инвесторы, так и те, кто хочет обменять, продать или купить свое жилье, — рассказывает Гизатова. По ее словам, такое увеличение количества сделок характерно для каждого предвыборного периода.
Ипотечный бум продолжается
В январе в Казани оформили 1439 ипотечных кредитов, тогда как в декабре — 2469. По республике аналогичная картина: 6029 декабрьских жилищных займов против 3655 январских (-39%). Опять же снижение лишь видимое, поскольку данные не за полный месяц. Реальная картина — рынок нисколько не потерял активности. Это видно и в сравнении с январем прошлого года: тогда казанцы взяли 598 ипотек (сейчас +58%), а татарстанцы — 2006 (+45%).
— Ипотечный бум продолжается. Ставки становятся все выгоднее и интереснее, банки соревнуются между собой в щедрости. У них очень много совместных компаний с застройщиками в части ипотечных каникул, отсрочек, компенсаций по выплатам жилищных кредитов. Поэтому ипотеку рассматривают очень многие клиенты, в нее даже инвесторы залезают, — отметила директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
Хотя инвестиции в недвижимость с привлечением ипотеки несколько бессмысленны — по ее словам, всю планируемую выгоду съедают банковские проценты, тем не менее все больше людей выбирают этот инструмент в расчете получить прибыль в долгосрочной перспективе. Доля таких инвесторов возросла. Кроме того, девелоперам все чаще удается привлечь покупателей, изначально планировавших купить квартиру на вторичном рынке.
— Застройщики придумывают новые стратегии оптимизации бизнеса и повышения спроса на свои проекты. Серьезные компании постоянно работают над своим продуктом, поэтому покупатели нового жилья, по сравнению с покупателями вторичного фонда, имеют массу преимуществ: закрытые дворы, свободные от машин, парковые зоны на территории комплексов, видеонаблюдение, удобные входные группы в подъезды на уровне земли и подъездные пути, колясочные комнаты, функциональные планировки, большие панорамные окна и, конечно же, использование современных строительных материалов и технологий. Другим немаловажным фактором является все более доступная ипотека на новостройки. Более доступная ипотека ведет к росту спроса на семейный формат квартир – двух- и трехкомнатные, — говорит Искандер Юсупов.
Доля ипотечных сделок в продажах квартир от «Унистроя» по итогам двух месяцев этого года составляет более 60%. Если сравнить с аналогичным периодом 2016 года, то в компании наблюдают рост на 5—10%.
— Покупатель становится более требовательным и разборчивым. Ответ рынка — жилые комплексы становятся более разнообразными и качественными. Серьезным образом улучшается инженерия проектов: это и системы безопасности, возможности безбарьерного доступа в дома и к парковкам, механизмы очистки воды. Особое внимание застройщики также уделяют благоустройству территорий и общественного пространства. Доля ипотечных сделок в структуре продаж «Ак БарсНедвижимость» составляет почти 70%. На текущий момент мы предлагаем ипотечные программы от 16 банков-партнеров. Это и программа под 6% для семей с двумя детьми и многодетных, субсидированная ипотека, программа с ипотечными каникулами и низким первоначальным взносом. В настоящий момент ведется разработка ипотечной программы с залогом на вторичную недвижимость, — добавляет Елена Стрюкова.
Риелторы также отмечают возросший интерес татарстанцев к новой путинской программе по субсидированию ипотечных ставок за рождение первенца и последующих детей. Правда, некоторые считают ее скорее программой поддержки застройщиков, а не многодетных семей. Потому что главная ее цель — стимулировать покупки новостроек по ипотеке. Как правило, это не сданное жилье, и семьи, которые хотят улучшить свои жилищные условия, не смогут сделать этого сразу. «Они обращаются, понимают, что это не совсем то, что они хотели. Потому что молодые семьи хотят жить в новых квартирах уже сейчас, не хотят платить ипотеку и одновременно снимать жилье в ожидании, пока их дом сдастся», — поясняет Анастасия Гизатова.
«Мусорный ветер» спугнул «салаватовцев»?
Вторичным жильем в начале этого года казанцы интересовались не меньше — заключили 1852 сделки, а по сравнению с прошлым январем (1611) даже больше на 15%. Татарстанцы в январе купили 4305 неновых квартир, что тоже больше, чем за аналогичный период прошлого года — 3989 (+8%).
Вторичный рынок, по мнению риелторов, с начала года также активен, причем во всех секторах: и в бюджетном сегменте при покупке комнат, и в элитном, где ощущается дефицит дорогого жилья. Активизируется рынок обмена трех-, четырехкомнатных квартир на собственный дом, что сейчас очень актуально — сезон начинается. Рассматривают возможности переезда и жители соципотечного микрорайона «Салават купере», правда, ими движут другие мотивы.
— Как только появилась информация, что рядом с «Салават купере» построят мусоросжигательный завод, стало больше желающих переехать из этого микрорайона. Не могу сказать, что это происходит массово, потому что некоторые надеются, что завода здесь все-таки не будет. Но растет число тех, кто обращается к нам с просьбой оценить квартиру, — говорит Анастасия Гизатова.
Цены вверх, борьба за клиента и спрос на «чистовые» квартиры
Менее пяти месяцев остается до ввода новых правил жилищного строительства в России, после чего девелоперы должны будут постепенно отказываться от возведения домов на деньги дольщиков и переходить на проектное финансирование. Как это будет происходить — недавно озвучили на парламентских слушаниях в Госдуме.
Чтобы купить квартиру, россияне скоро уже не смогут передать свои деньги застройщику, а должны будут открыть в банке эскроу-счет. Реализовать план должны в три этапа. На подготовительном, до 30 июня, создадут правовые условия для запуска механизма. На переходном этапе — с 1 июля 2018 года по 30 июля 2019 года — стройки будут финансировать как с использованием счетов эскроу или иного вида специальных банковских счетов, так и посредством ДДУ с учетом существующих механизмов защиты прав дольщиков. На завершающем этапе — с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года — застройщики должны полностью перейти на заключение ДДУ с использованием механизма счетов эскроу и/или специальных счетов.
Для чего это делается, отметил в федеральном послании президент России: «Люди, которые вкладывают свои деньги в строительство жилья, должны быть надежно защищены. От долевого строительства нужно поэтапно переходить на проектное финансирование, когда риски берут на себя застройщики и банки, а не граждане», — подчеркнул Владимир Путин. Минфин в данный момент разрабатывает порядок страхования для эскроу-счетов в долевом строительстве. Как все это скажется на ценах на жилье?
— Крупные застройщики смогут сохранить приемлемые цены на квартиры в своих проектах. Грядущие изменения в законодательстве, которые вступят в силу уже этим летом, окажут позитивное влияние на рынок. Будет больше порядка и интересы покупателей будут под защитой, — считает Елена Стрюкова.
В свою очередь, другие застройщики предвидят в новых правилах не только преимущества, но и возможные сложности: «Это положительно скажется на дольщиках, так как проектом предполагается, что денежные средства дольщика, аккумулируемые банком на эскроу-счетах, будут передаваться застройщику только после выполнения обязательств перед дольщиком. Но механизмы не совсем доработаны и понятны. У застройщика и так масса регуляторов. Безопасность дольщиков обеспечивается со всех сторон», — говорит Искандер Юсупов.
Что касается судьбы рынка жилья в целом, эксперты отмечают несколько ключевых моментов. Например, в «Ак Барс Недвижимости» прогнозируют появление новых крупных жилых комплексов, развитие ипотечных программ, увеличение доли рынка квартир с отделкой, а также сокращение спроса на вторичное жилье: «Пришло понимание того, что приобретение вторичной недвижимости (пусть и более дешевой по сравнению с «первичкой») влечет за собой дополнительные издержки в будущем».
Представители «Унистроя» полагают, что до конца года рынок сохранит положительную динамику, обусловленную снижением ипотечных ставок: «Говоря о прогнозах, я бы отметил, что в ближайшие годы мы увидим эволюцию продукта. Компании-девелоперы в борьбе за потребителя будут конкурировать, я надеюсь, не ценами и не скидками, а именно качеством своего предложения. Немаловажным фактором является планируемая отмена долевого строительства, которая однозначно не пойдет на пользу клиентам и рынку. Сколько бы ни стоило проектное финансирование после отмены «долевки», очевидно, что любые ужесточения закона влияют на повышение цены. Застройщики будут вынуждены продавать квартиры по цене готового жилья, а также компенсировать проценты, выплаченные банку, путем повышения цен», — отметил Искандер Юсупов.