Не в «Новинку»: модный в прошлом советский универмаг оценили в треть миллиарда

ТЦ, которым «никто не занимался»

Объявление о продаже двухэтажного ТЦ «Новинка», расположенного в Ново-Савиновском районе, появилось на Avito. Объект находится по адресу: Короленко, 28 и занимает площадь, согласно тексту сообщения, в 5500 кв. м. Также в комплекте идет участок земли площадью 1 га.

В объявлении оценивают доходность от сдачи площадей в аренду в 2 800 000 рублей ежемесячно. Стоимость торгового центра вместе с участком земли составляет 300 млн рублей, однако в объявлении отмечается возможность торга.

В риелторской компании, занимающейся продажей ТЦ, пояснили, что торговый центр продают в связи с тем, что у собственника «объектов очень много, и он уже как бы не востребован».

— Здание 80-х годов, арендаторы все сидят, заполняемость 90% — рассказали в агентстве. — Просто им никто не занимался. Вообще, его увеличить можно в два раза, впереди площадь большая, гектар земли там.

Получить комментарий самих владельцев «Реальному времени» не удалось: гендиректор «Новинки» и связанных с ней компаний Константин Демченко на звонки не отвечал.

«Новинка» уходит из семьи?

Любопытно, что нынешние владельцы выставленного на продажу торгового центра связаны с остальными объектами коммерческой недвижимости, окружающими «Новинку». Сейчас один участок земли площадью в 5,87 тыс. кв. метров, на котором расположен прямоугольный корпус (2,5 тыс. кв. м) здания, принадлежит АО «Новинка-ТЦ». Соседний корпус расположен на участке в 4,09 тыс. кв. м, который принадлежит АО «Новинка-М». Судя по площадям, речь идет о продаже сразу двух корпусов и двух участков вместе.

Собственники обеих компаний в базе «Спарк-Интерфакс» не указаны, но известно, что у них один и тот же директор — Константин Демченко. Этими двумя АО его трудовая деятельность не ограничивается, он также является гендиректором АО «Новинка-Аква», АО «Новинка», акционером последнего, а также совладельцем ООО «Акварена» и ООО «Гостиница», расположенных по адресу: Короленко, 30 (комплекс «Акварена»).

Помимо Демченко, в число акционеров АО «Новинка» входят Рафкат Азтямов, Наиль Биктемиров и Искандэр Байкин. Они же, согласно данным системы «Спарк-Интерфакс», наряду с Демченко, являются совладельцами ООО «Акварена» и ООО «Гостиница». Эти три человека также ранее фигурировали в других компаниях, связанных с «Новинкой», в качестве директоров или совладельцев.

Выручка АО «Новинка-ТЦ», владеющего одним продаваемым участком и зданием, за 2016 год составила 11,7 млн рублей, а чистая прибыль — 2,6 млн рублей. У «Новинки-М», владеющей вторым участком, показатели скромнее: выручка — 4,5 млн рублей, а чистая прибыль — 1,2 млн. «Новинка-Аква» получила в 2016 году выручку в 10,98 млн рублей.

У «немаркированного» никакими дополнительными буквами АО «Новинка», работающего с 2005 года, выручка по итогам 2016 года составила 26,4 млн рублей. За год она упала почти в 2 раза. Зато компания вышла в плюс и отразила чистую прибыль в 1,97 млн рублей по сравнению с 264 тысячами рублей убытка годом ранее. Учитывая то, что и «Новинка-ТЦ», и «Новинка-М», и «Новинка-Аква» были учреждены лишь в апреле 2016 года, не исключено, что падение оборотов основной «Новинки» может объясняться простым перераспределением финансовых потоков на три новых АО.

300 миллионов — много или мало?

Нынешнее состояние некогда модного советского универмага, а ныне ТЦ «Новинка» смогли оценить далеко не все эксперты. Полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Татарстане Елена Стрюкова отмечает, что это уже далеко не первая попытка продать ТЦ «Новинка». «Были цены и в 350 [миллионов рублей], и в 300, и в 250, это все на коленке считается. Арендная ставка, которую там можно получить, и та цена, которую они хотят, — это слишком долгий срок окупаемости».

По мнению Стрюковой, больший интерес для покупателя представляет даже не торговый центр, а идущий в комплекте земельный участок, на котором можно разместить другие объекты.

Генеральный директор «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров также не видит перспектив в использовании комплекса.

— Сейчас видно, что комплекс доживает свои последние дни, — заявил он. — В текущем виде он не востребован рынком. От него избавляются, потому что он нерентабельный, продавать надо было, когда он был на пике. В этот объект надо вкладывать деньги. Обновить фасад, сделать какую-то концепцию, привлечь концептуальных арендаторов.

По оценкам Ахмерова, на реновацию ТЦ нужно будет потратить около 10—15 тысяч рублей на квадратный метр, что делает покупку объекта невыгодной по сравнению даже со строительством нового торгового центра «под ключ». Также он напомнил, что покупка нового ТЦ «Олимп» связанными с «Унистроем» структурами, даже с учетом того, что тот объект продавался в ходе процедуры банкротства, все равно был намного более выгодной сделкой.

Другого мнения придерживается заместитель генерального директора по маркетингу ООО «Аренда-сервис Казань» Дмитрий Мангиров.

— Если доходность такая, как говорят, то это средняя цена, не много и не мало. — Если здание в удовлетворительном состоянии и там есть материальная база (плюс ко всему это уже зарабатывающее помещение), то… Я думаю, что бизнес, люди с достатком это предложение рассмотрят. Если посчитать поверхностно показатели, то получается интересно и перспективно.

Старший партнер Profit Group Тимур Губайдуллин также счел стоимость объекта с участком земли привлекательной.

— Вполне адекватная цена, даже в чем-то ниже рынка, — полагает он. — У нас сейчас гектар, условно, под строительство жилого дома стоит в районе 100—120 млн рублей, просто земля. А уже со стоящим на нем строением, с арендаторами — нормальная цена. Хотя надо смотреть, какой там состав арендаторов, проходимость, если там совсем негусто, то да. Но все равно в комплекте идет гектар земли, если зона позволяет, может быть там можно жилье построить или еще торговые площади, тогда экономическая эффективность проекта возрастает.