«Рождественский саммит»: кризис и Герман Греф помогли казанской недвижимости подешеветь

Цена интересна, если срезана на 35%

1 декабря «Казань Арена» стала местом встречи ведущих игроков рынка недвижимости России. На VII «Рождественском саммите» собрались более 300 представителей крупнейших девелоперов, застройщиков и аналитических компаний для обсуждения основных тенденций развития рынка в изменившихся реалиях. Программа саммита проходила по семи тематическим направлениям: жилая, торговая, коммерческая, индустриальная недвижимость, современная архитектура, редевелопмент. Среди традиционных участников «Рождественского саммита» — Colliers International, Cushman&Wakefield, JLL, «Ак Барс Девелопмент», «А-Девелопмент», «КамаСтройИнвест», «Унистрой», члены Гильдии риелторов Республики Татарстан.

Пожалуй, самая большая аудитория во второй половине дня собралась на панельной дискуссии по коммерческой недвижимости с интригующим названием «Обзор на 360 градусов». Зал был заполнен до отказа. Большой интерес вызвал «звездный» состав спикеров, среди которых были анонсированы выступления заместителя директора «Российского аукционного дома» Ирины Ольшанниковой и гендиректора «А-Девелопмента» Мурата Ахмерова. Ежегодно РАД выступает агентом по реализации имущества крупных госкорпораций, Росимущества РФ и арбитражных управляющих, работающих с залоговым имуществом заемщиков Сбербанка, поэтому многим хотелось узнать о тенденциях из первых рук. Тем более что аналитические исследования РАД не публикует на сайте, а только продает по заказу.

Представляя итоги аукционных торгов еще незавершенного года, заместитель директора по стратегическому и региональному развитию «Российского аукционного дома» Ирина Ольшанникова отметила, что общее количество сделок по стране выросло на 30% — до 3 тысяч, но зато сумма вырученных средств упала почти на 4 млрд рублей. «Рынок начинает оживать, но цены снижаются», — подчеркнула она. Правда, до конца года предстоит провести еще 500 торгов, но общий тренд на понижение цены вряд ли изменится. По ее словам, еще два года назад цены на коммерческую недвижимость составляли 37 тысяч рублей за 1 кв. м, то теперь, как показывает мониторинг 3 тысяч заключенных сделок, средневзвешенная цена упала до 26,3 тысячи рублей. Как считает спикер, начавшееся падение цен на коммерческую недвижимость продолжится в будущем году, но насколько глубоким оно окажется, она не взялась прогнозировать.

По ее мнению, оживление деловой активности на рынке коммерческой недвижимости в регионах наступило лишь после того, как собственники согласились выставлять «красную цену». Если цена продажи 1 кв. м понижается на 25—30% от первоначальной, то сделки заключаются с продавцом в относительно короткие сроки. Эта новая для девелоперов тенденция отчетливо проявилась на торгах по продаже недвижимости, проводимых «Российским аукционным домом».

На низкой цене ожили региональные рынки

Зато обратной стороной этой процесса явился рост покупательской активности в городах-миллионниках регионов, на которые, кстати, пришлась почти половина всех заключенных сделок по продаже имущества.

«Да, в Санкт-Петербурге прошла одна сделка на 15 млрд рублей, но это все. Это не показатель активности», — вскользь заметила спикер. Наиболее активно идут продажи коммерческой недвижимости за Уралом, в нефтяных городах Сибири — Тюмени, Новосибирске, Красноярске. Активной скупкой торговых площадей в городах продолжают заниматься федеральные торговые сети. Правда, из-за падения котировок «Магнит» временно приостановил экспансию. В Казани конкуренцию им составляет «Эдельвейс», который сам покупает и сам строит магазины.

Сбербанк запустил «голландские аукционы»

Ирина Ольшанникова не стала скрывать, что почти 50% проданного «РАД» имущества находилось в залоге у Сбербанка, который, как известно, сам выступает инициатором процедур банкротства должников. К началу этого года скопилась критическая масса банкротных активов, которые нужно было реализовывать «с колес».

«Их число выросло в 2,5 раза, перешагнув рубеж 2008 года. Поэтому в этом году Сбербанк пошел на хорошее снижение цены, часто имущество продается с «голландских аукционов» (в ходе которого вначале объявляется самая высокая цена на продаваемый товар, а затем ставки снижаются до той, на которую согласится первый покупатель, которому и продается товар)», — описала она выход. Таким образом, почти 50% залогового имущества Сбербанка было продано с «голландских аукционов», — сообщила она девелоперам.

Почему «Олимп» продали по цене в три раза ниже рыночной

Но имущество несостоятельных собственников продавалось уже с дисконтом до 90% от стартовой цены, то есть почти за бесценок. Во время панельной сессии стало известно, что по этой схеме в Казани сначала были проданы крупный торгово-гостиничный комплекс «Олимп», а затем крупнейшие автосалоны казанских автодилеров. «За «Олимп» просили 1,5 млрд рублей, а в итоге его купили за 374 млн рублей. То есть почти по 15 тысяч рублей за 1 кв. м при рыночной цене в 45 тысяч рублей, что просто ниже рынка», — подхватил разговор глава «А-Девелопмента» Мурат Ахмеров. Как известно, покупателем обанкроченного актива экс-депутата Казгордумы Минкина стала казанская фирма «Унистрой».

Почему же рухнули цены на казанскую недвижимость? «Покупателей, готовых платить реальную цену в текущей экономической ситуации, очень мало, — объясняет Ахмеров. — Их ограниченное число. Соответственно, тот, кто покупает, имеет право выжимать до последнего и брать по минимальной цене».

Трудность «банкрота» еще в том, что чем больше площадь актива, тем на больший дисконт он рискует нарваться. По мнению Мурата Ахмерова, предельно низкая стоимость продажи «Олимпа» обусловлена его огромной площадью, которую вряд ли кто готов был оплатить по цене рынка. «15 тысяч за 1 кв. м — это в три раза меньше себестоимости строительства, — соглашается он. — Но сейчас мало у кого есть свободные деньги. Если бы площадь торгового комплекса была заметно меньше, то и дисконт оказался бы не таким критическим».

На крыше «Корстона» по заоблачной аренде

Между тем Казань отстает от других городов-миллионников по количеству офисных зданий. По оценке руководителя проектов UD Group Клары Ритман, в Казани 285 кв. м на 1000 жителей, тогда как в Екатеринбурге — 620 кв. м. «Мы отстаем в 3 раза. Есть куда развиваться», — посоветовала она потенциальным инвесторам. В результате арендные ставки в Казани застыли на уровне 1,5 тысячи за 1 кв. м, поэтому даже новые офисные центры сдаются по этим ставкам. К примеру, в этом году полностью была заполнена вторая очередь офисного центра «Татария». В заключение глава проектов UD Group анонсировала проект строительства бизнес-центра на набережной Кабана, который предполагается запустить к 2020 году. «Но ставки будут те, которые сложатся к этому моменту у наших конкурентов. Если у «Корстона» будут те же 1,5 тысячи, то у нас останутся на этом уровне».

Впрочем, есть и яркие исключения. Alliance Business Center, арендовавший самый верхний этаж бизнес-центра «Корстона», обустроил 28 офисов премиум-класса и сдает их в субаренду по 70 тысяч в месяц. По словам директора по развитию компании Аиды Ситдиковой, они достигли 100% заполняемости к сентябрю этого года, а трафик клиентов, как ни странно, им принес портал Avito. «Мало кто верил, что у них получится, но проект состоялся», — признала Клара Ритман. Однако участники панельной дискуссии все-таки с недоверием отнеслись к проекту. «А если собственник «Корстона» откажется продлевать с вами аренду, то что вы скажете субарендаторам?» — поинтересовались они. В ответ директор по развитию компании Аида Ситдикова сообщила, что срок аренды не превышает 11 месяцев, поэтому риски минимальны. Зато собственный офисный центр эта компания намерена строить уже «в среднем ценовом сегменте».