Рынок складских площадей Казани: «красно&белый» «Прометей», самарский спрос и ввод 100 тысяч «квадратов»

«Красное&Белое» привело в Казань «Прометея»

Жесткий конкурент татарстанских алкосторов — сеть «Красное&Белое» в октябре провела одну из крупных сделок на рынке складской недвижимости Казани, арендовав в Q-Park 27 тысяч кв. м площадей. Сообщается, что компания уже начала оперировать. На сайте «К&Б» по адресу второго крупнейшего татарстанского складского комплекса (Столбище, ул. Советская, 271) теперь значится ее склад «Прометей».

В компании подробности сделки не разглашают. Региональный представитель сети «Красное&Белое» в Татарстане Алексей Смирнов смог только подтвердить открытие объекта: «Да, мы запустились, склад работает». Впрочем, ранее в «К&Б» уже анонсировали, что намерены создать в нашем регионе свой распределительный центр и привозить собственный алкоголь, минуя сложившийся рынок поставок. Очевидно, под эти цели и были арендованы площади «Прометея».

Если судить по среднему размеру ставок на склады класса А, который колеблется в районе 400 руб./кв. м, «К&Б» платит за аренду в Q-Park в пределах 10,8 млн рублей в месяц. Однако эксперты говорят, что оценить сделку в целом сложно, так как компания параллельно инвестировала в оборудование склада.

По оценке Knight Frank, сделка стала крупнейшей в сегменте розничной торговли. На данный сегмент в период с 2015-го по III квартал 2017 г. приходится основной объем в структуре спроса на складские помещения в Казани (около 73%).

Сделка «К&Б» серьезного влияния на рынок не окажет

— На самом деле, я бы не стал переоценивать значимость сделки по Q-Park, поскольку объект давно построенный, сейчас идет ротация и смена его арендаторов. И сам сегмент, в котором работает «Красное&Белое», довольно специфичный: торговля алкоголем. Поэтому я считаю, что это не окажет серьезного влияния на рынок в целом. Да, сделка большая и крупная, и это хорошо для рынка, — прокомментировал приход нового игрока на рынок складской недвижимости вице-президент РГУД, член правления Ассоциации индустриальных парков России, гендиректор АО «Химград» Айрат Гиззатуллин.

При этом, по его словам, вложения «К&Б» сделаны в рамках операционной деятельности, их нельзя относить к инвестициям на рынке складской недвижимости. Сам Q-Park всегда отличался высокой степенью загрузки, сейчас в нем идет смена арендаторов. «То есть какие-то арендаторы освободили эти помещения в связи с тем, что переезжают на собственные площади, в основном такая тенденция прослеживается, а на их место заходит новый глобальный федеральный игрок («К&Б»), который ранее в республике не был очень широко представлен. Они сначала зашли в свои торговые сети, а теперь для обеспечения тех продаж, которые планируют в Татарстане, заходят в крупный формат склада», — пояснил Гиззатуллин.

Владеет сетью «Красное&белое» семья челябинского предпринимателя Сергея Студеникова. По итогам прошлого года он вошел в топ-200 богатейших российских бизнесменов по версии Forbes, заняв в нем 193-ю строчку с состоянием в 400 млн долларов. В 2015 году выручка компании составила 82 млрд рублей, тогда же она заняла седьмое место в рейтинге самых быстрорастущих бизнесов страны. «К&Б» обычно поглощает конкурентов, открывая в месяц в среднем по 100 магазинов. В Татарстане на сегодня насчитывается 24 алкомаркета сети, и, как сообщили в региональном представительстве компании, до конца года появится еще несколько.

«А плюс девелопмент» подписывает контракты один за другим

Площади в Q-Park представляют собой стандартные боксы достаточно хорошего качества, хоть и не самые современные, с учетом того, что складской комплекс открылся одним из первых в республике. Сегодня на рынке есть решения и другого уровня. В качестве примера можно привести сделки непосредственно в области строительства и инвестиций в складскую недвижимость.

— Рынок в настоящее время таит в себе достаточно большой потенциал, и ряд исследований, которые проведены на российском уровне, говорит о том, что из городов-миллионников наибольшим потенциалом по складской и офисной недвижимости сегодня обладает Казань. Этот потенциал начинает реализовываться в виде крупных сделок. Например, «А Плюс Девелопмент» очень активен на этом рынке и подписывает контракты один за другим по девелопменту складских объектов под нужды ретейлеров и компаний, которые представлены на рынке в промышленном сегменте, — отметил вице-президент РГУД.

У названного девелопера дела действительно идут неплохо. На сайте застройщика порядка 10 текущих проектов и в разы больше завершенных. В настоящее время «А Плюс Девелопмент» достраивает складские комплексы для «Эльдорадо» (30,6 тыс. кв. м) и ЭТМ (14,4 тыс. кв. м).

Нехватка качественных предложений и спрос из Самары

По данным СВRE, всего в 2017 г. в Казани было заключено три сделки по аренде складов класса А общей площадью 21 тыс. кв. м: «Рынок характеризует достаточно низкая доля свободных складских площадей — 3,6%. За 9 месяцев 2017 г. были введены только 14 тыс. кв. м складских помещений», — отметили в компании.

По оценке CBRE, в структуре спроса складских площадей Казани основная доля — 40% — приходится на непродовольственный ретейл, на втором месте (25%) — продуктовый, на третьем (11%) — дистрибьюторы. Долю в 10% занимает логистика, 7% относится к другим сегментам, 5% — к производству и 2% — к онлайн-ретейлу. По данным консультантов за второй квартал года, общее предложение по складам в регионе составило 316 тыс. кв. метров.

В Knight Frank на текущий момент общий объем предложения складов класса А и В в Казани оценили на уровне 474 тыс. кв. м, доля вакантных площадей составляет 4,5%, или 21 тыс. кв. м в абсолютном выражении.

— Следует отметить, что около 85% от общего объема складских площадей в Казани построены до 2010 года. К крупнейшим спекулятивным складским комплексам класса А в Казани относятся два проекта: «Биек Тау» площадью около 160 тыс. кв. м и Q-Park площадью около 85 тыс. кв. м. Несмотря на дефицит качественных складских площадей, на текущий момент мы не наблюдаем строительства в городе спекулятивных складов класса А, — говорит Владислав Рябов, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли Knight Frank.

По данным компании, средний уровень запрашиваемых ставок аренды на складские помещения класса А в городе находится в диапазоне 3 300—3 700 руб./кв. м/год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. Ставка меняется в зависимости от объема арендованных площадей, срока договора аренды и прочих условий.

— Качественное предложение составляет всего 24,5% от общего объема складов и расширяется почти исключительно за счет проектов built-to-suit. Зато производственные помещения в индустриальных парках пользуются стабильным спросом. Арендные ставки на них в последние годы практически не менялись, производственные компании могли реализовать рыночные возможности «здесь и сейчас», — высказала недавно свою оценку рынку полномочный представитель РГУД в РТ Елена Стрюкова.

— На рынке складской недвижимости Казани сохраняется спрос на современные качественные помещения, освобождаемые площади заполняются достаточно быстро. Город продолжает привлекать к себе внимание, в том числе оттягивая спрос из Самары, — подтвердил Вячеслав Холопов, региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL.

Вторая очередь СК «Рафф», «Константиновский» и 100 тысяч «квадратов»

В Татарстане не наберется и десятка крупных складских комплексов, самые известные из них — уже отмечавшиеся выше проекты «Биек Тау» и Q-Park. Общий объем рынка качественных складов составляет порядка 530 тыс. кв. м.

— Невысокий уровень вакантных площадей — около 5—6% — говорит о возможности строительства новых объектов, и на ближайший год планировалась реализация следующих очередей СК «Рафф» и ЛЦ «Константиновский». Компания «А Плюс Девелопмент» также планирует развивать свой парк «А Плюс Казань», — добавил Вячеслав Холопов.

В JLL считают, что современные качественные складские здания будут востребованы на рынке Казани, они в том числе будут конкурировать с существующими объектами за внимание крупнейших российских торговых операторов. Однако без ввода в эксплуатацию новых комплексов существенных изменений на рынке ждать не следует.

В Knight Frank отметили спрос на земельные участки Казани промышленного назначения с коммуникациями и подъездными путями как от девелоперов, так и от конечных пользователей. По оценке компании, в 2018 г. на рынке складской недвижимости региона может появиться около 100 тыс. кв. м складской недвижимости для конечных пользователей. При условии ввода в эксплуатацию складских площадей для конечного использования доля вакантных площадей в городе может вырасти до 12%.

— Думаю, что да, параметры ввода комплексов будут примерно на этом уровне. Но нужно понимать, что не все они будут выброшены на рынок — это строительство под конкретных потребителей. С точки зрения доли вакансий — 12%, на мой взгляд, показатель, с одной стороны, довольно высокий, потому что в последнее время он был существенно ниже по казанскому рынку. С другой стороны, речь ведь идет о вновь вводимых объектах, и, естественно, на этапе запуска объектов процент вакансий гораздо выше. Это «средняя температура по больнице», и она будет не очень показательной, — полагает Айрат Гиззатуллин.

По мнению вице-президента РГУД, прогнозируемая доля вакантных площадей на уровне 12% сохранится ненадолго. К концу года она может быть достигнута, но потом, с учетом спроса на рынке и развития складского хозяйства у многих компаний, этот объем будет успешно потреблен.

— Рынок активно развивается, но какого-то ажиотажа мы не ожидаем, чтобы каким-то образом эти сделки влияли на ценовые параметры. Окупаемость инвестиций по-прежнему не очень высокая. Большинство сделок — в формате built-to-suit, когда строительство объектов идет не под спекулятивный спрос, а под нужды того или иного потребителя складских услуг или ретейлера, который в этом заинтересован. Наверное, это реалии сегодняшнего дня, и это не хорошо и не плохо. Позитив в том, что объем складской недвижимости увеличивается, но делается это в основном на деньги ретейлеров. Поэтому для девелоперов это не самый интересный сегмент на сегодня, — резюмирует вице-президент РГУД.