Рынок жилья Казани: ипотечный бум, грядущий рост цен и распродажи в «Салават купере»

Взлет продаж в новостройках

В августе в Татарстане Росреестр наблюдал всплеск интереса к новостройкам — 1624 сделки, что заметно больше, чем за любой другой месяц с начала года. По сравнению с июлем — на 13% (1 438), с июнем — на 33% (1 124) с прошлогодним августом — на 68% (968).

— Во-первых, это сезонный фактор: лето подошло к концу, в августе рынок новостроек всегда оживает. Во-вторых, сказалось снижение ипотечных ставок. Если эта тенденция сохранится, думаю, ипотека еще долго будет востребованной, — говорит начальник отдела продаж СК «Грань» Ольга Волчкова.

— Еще стоит отметить возвращение интереса инвесторов к новостройкам, очевидно, что при депозитных ставках 7% и росте цен на новостройки 11—12% годовых — второе интереснее. По итогам недавнего снижения ключевой ставки, скорее всего, произойдет и дальнейший спад процентных ставок по депозитам, — добавил коммерческий директор компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

Искандер Юсупов: «Стоит отметить возвращение интереса инвесторов к новостройкам, очевидно, что при депозитных ставках 7% и росте цен на новостройки 11—12% годовых — второе интереснее»

Кроме заманчивой ипотеки глава агентства недвижимости «Счастливый дом» назвала драйвером рынка банковский кризис. Как следствие, бывшие вкладчики хлынули в недвижимость. Причем, тенденция характерна не только для Казани, но и для Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Екатеринбурга и еще ряда крупных городов страны.

— Появились покупатели, кто откладывал покупку по ипотеке. Люди увидели беспрецедентные ставки по ипотеке, акции от банков, т. е. сказался отложенный спрос, который и так был неплохим. Плюс выросло число инвесторов. Хотя я не вижу хороших инвестиционных вариантов, но инвесторы есть, и они аргументируют тем, что нет альтернативы другим вложениям, — отметила Анастасия Гизатова.

Всего с начала года татарстанцы зарегистрировали 9 706 договоров долевого участия, что на 15% больше прошлогодней цифры — 8 419. Предпочтения покупателей «первички» по-прежнему за квартирами средних размеров. «У нас хорошо идут и «однушки», и «двушки». Спрос на малогабаритные квартиры уже упал. Мы проектировали их небольшой массой, поэтому не увидели в этом большой проблемы для себя. В принципе, это и прогнозируемо было», — говорит Волчкова.

— Нынешняя ситуация на рынке жилой недвижимости складывается таким образом, что время однокомнатных малометражных квартир постепенно уходит. Особенно это ощущается в центральной части города. Например, в жилом комплексе «Казань XXI век» наибольшим спросом пользуются двух- и трехкомнатные квартиры, — отметила директор компании «Ак Барс Недвижимость» Елена Стрюкова.

«Цены вырастут — никто не скрывает»

По мнению ряда экспертов, активный рост ипотечного кредитования в сочетании со снизившимися объемами ввода нового жилья в России могут привести к подорожанию новостроек. Девелоперы с этим согласны и связывают грядущий рост цен еще и с новшествами в долевом строительстве.

— В связи с ужесточением законодательства прогноз для застройщиков не очень хороший. Стало сложнее работать и будет еще сложнее. Нас, девелоперов, это больше коснется в 2018 году. Кроме того, растут в цене стройматериалы и оборудование. Думаю, с учетом этого повысится ценообразование, и этого никто не скрывает, — заявила Ольга Волчкова.

— Резкого скачка цен, конечно же, ожидать не стоит, хотя тренд на повышение очевиден. Впереди сезонная активность спроса. К тому же рынок недвижимости по-прежнему остается наиболее стабильным и понятным в отличие от курса валют и банковских конфликтов, — добавила Елена Стрюкова.

Тот же прогноз — повышение средней стоимости квадратного метра — дает и глава Минстроя России Михаил Мень. В ведомстве работают над развитием рыночных механизмов, чтобы поддержкой социальной и внутриквартальной инфраструктуры стимулировать рост предложения. На эти цели уже выделили 20 млрд рублей, за счет чего в эксплуатацию сдали около 6 млн кв. м жилья.

Елена Стрюкова: «Резкого скачка цен, конечно же, ожидать не стоит, хотя тренд на повышение очевиден». Фото Олега Тихонова

По данным Domofond.ru, средняя цена в новостройках крупных городов России за год выросла на 3,8% или на 2,1 тыс. рублей за кв. м до 54,4 тыс. рублей. Самые высокие цены сейчас в Москве — 226,3 тыс., в Санкт-Петербурге — 104,9 тыс. и Сочи — 82,6 тыс. рублей. Казань также в топ-10 самых дорогих городов страны — 64,6 тыс. за кв. м. Тем не менее не все эксперты так однозначно оценивают ситуацию.

— Я согласна только отчасти, что есть предпосылки для роста цен, но у нас очень большое количество предложений. В части конкуренции в любом случае будут такие предложения, когда можно будет купить по старым ценам или со значительной скидкой, — говорит Анастасия Гизатова.

Рынок взбудоражил ввод новых объектов

Прошедший месяц ознаменовался вводом нескольких новостроек, причем не только коммерческих. Свою роль сыграла и сдача домов в «Салават купере». По словам риелторов, многие соципотечники, получив заветные ключи, торопятся продать квартиры.

— Сейчас на периферии пойдет процесс затоваривания. Сдастся «Салават купере» и сразу большое количество жилья выйдет на рынок. Поэтому на периферийных объектах повышения цен ждать не стоит — дефицита нет. Порядка 50% соципотечников продают жилье в «Салават купере». Но это еще ничего не значит. Среди них, конечно, есть те, кто не сильно нуждался в жилье. Но многим просто не нужны квартиры именно в этом районе, и они берут поближе, — поясняет глава АН «Счастливый дом».

Анастасия Гизатова: «Сейчас на периферии пойдет процесс затоваривания. Сдастся «Салават купере» и сразу большое количество жилья выйдет на рынок». Фото Максима Платонова

В «Унистрое» также отметили, что август продемонстрировал неплохие показатели и в целом был на уровне с июлем. Компания вывела на продажу новый дом в ЖК «ART City» и два новых дома в ЖК «Весна», это в том числе способствовало росту активности, — уверен девелопер.

— Цены на наши объекты растут, в этом году мы уже несколько раз поднимали их, последний раз повышение было в начале сентября и составило 1-2% на все объекты. До конца года мы планируем ежемесячно повышать цены на наш продукт, так как спрос на качественные объекты с продуманной средой от надежной компании только растет, — говорит коммерческий директор компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

Повышение не сказалось на продажах. Застройщик модифицировал программу обмена квартир — trade-in.

— Если раньше мы помогали с реализацией вторичного жилья клиента, то теперь мы фактически обмениваем нашу квартиру на квартиру клиента, а в дальнейшем занимаемся реализацией сами, это уже не проблема клиента. При этом мы даем возможность клиенту жить в своей квартире до 3 месяцев, так как понимаем, что не всегда есть возможность сорваться с привычного места жительства, — добавил Искандер Юнусов.

Риелторы отмечают, что покупатели новостроек стали избирательными, а застройщики — «более изощренными» в способах привлечь клиента.

— Предлагают, допустим, датчики движения на освещение, колясочные зоны. Кто-то делал это уже давно, кто-то только начал, но сейчас все понимают, что это очень важно. Более тщательно продумывают планировки квартир, места общего пользования, чтобы завлечь покупателя, — отметил директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

«Вторичка»: рост за месяц, спад за год

На вторичном рынке Казани в августе также отметили небольшой подъем — 2 343 договора купли-продажи, что на 10% больше, чем в июле (2 131). По республике та же тенденция: число договоров — 6 061, больше, чем в июле (5 582). По сравнению с августом прошлого года цифры не сильно отличаются.

— По неновому жилью рынок в августе также был активным. «Вторичка» шла вровень с «первичкой». Хорошие квартиры уходят быстро, цены постепенно растут, — отметил директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

В целом показатели по неновому жилью за 8 месяцев этого года выглядят скромнее прошлогодних: 16 967 сделок против 19 636 по Казани и 44 158 против 50 284 по Татарстану. Снижение по столице на 16%, по республике на 14%.

— Последний месяц на «вторичку» идет рост цен. Но опять-таки собственники стоимость подняли, а квартиры-то стоят. Покупают хорошо все, но если цена объективная. Сейчас очень хорошее время продавать. Его нужно использовать не для того, чтобы поднять стоимость на свой объект, а, чтобы его реализовать, потому что это время может закончиться, — предупреждает Анастасия Гизатова.

Ипотечный бум

Настоящий бум в этом месяце продемонстрировала ипотека: максимальная отметка за месяц в этом году — 4 070 сделок по Татарстану, что на 17% больше, чем в июле (3 492) и на 14% больше, чем в прошлогоднем августе (3 563).

Еще значительнее рост числа ипотек в Казани — 1 560, что на 38% больше, чем в июле (1 129) и на 40% больше, чем за отчетный период в том году (1 115).

—Ипотека продолжает оставаться одним из основных инструментов на рынке недвижимости. По нашим реализуемым объектам количество ипотечных сделок по сравнению с прошлым годом остается неизменным. Сегодня с помощью ипотечного кредитования приобретается около 60% жилья первичного рынка. На рынке мы видим разворот банков в сторону ипотечного кредитования. Совместно с застройщиками предлагаются интересные ипотечные продукты. Так, в жилом комплексе «Светлая долина» ежедневные расходы на обслуживание ипотечного кредита могут стать сопоставимы со стоимостью двух чашек кофе в казанской кофейне, — заявила директор компании «Ак Барс Недвижимость» Елена Стрюкова.

Центробанк, АИЖК, Минстрой России обещают еще большую доступность ипотеки. Сообщается, что к 2019 году ставки снизятся до 7%. Но когда это произойдет, это может сильно взбудоражить рынок недвижимости: «При таком значительном снижении ставок и стабильной экономической ситуации цены могут пойти вверх, и они пойдут», — считает Анастасия Гизатова.

Интересно, что и в целом в этом году банки гораздо активнее кредитуют казанцев по квартирному вопросу. Так, с января жителям столицы выдали уже 10 415 жилищных займов, что на 24% больше, чем в том году (8 425) за тот же период.

— Ипотека сегодня — один из главных инструментов приобретения, за 8 месяцев этого года доля ипотеки в нашей компании составляет 50%. Заметный скачок доли ипотеки возник, начиная с 2015 года, до этого доля ипотеки у нас составляла 25—27%. Сегодня мы предлагаем ставшую очень популярной акцию, когда клиент может не платить ипотеку до 7 месяцев, это особенно актуально для клиентов, которые арендуют жилье, чтобы не платить и за аренду, и за ипотеку. Ставки пробили исторический минимум, при этом общее благосостояние не растет, очевидно, что ипотека будет напротив развиваться и станет основным способом приобретения жилья, — отметил коммерческий директор «Унистроя» Искандер Юнусов.

Оформление ипотеки по Татарстану происходит примерно в тех же объемах, что и за январь—август 2016 года: 27 976 против 27 748.