Каким будет рынок жилья в 2022 году после повышения ключевой ставки ЦБ

Борьба ЦБ с инфляцией

С начала этого года ставка уже выросла поэтапно на 4,25%, поднявшись с исторического минимума в 4,25% в марте до 8,5% в декабре, в рамках серьезного ужесточения денежно-кредитной политики (ДКП). С сугубо экономической точки зрения — это правильный вектор — ЦБ должен думать не о наращивании кредитных портфелей банков, а о макроэкономической стабильности. Ведь реальная инфляция, несмотря на официальную статистику, уже в двузначных значениях.

Инфляция в годовом выражении ускорилась до 8,4%, причем в начале декабря экономические власти констатировали, что предыдущие прогнозы не сбылись и рост цен оказался хуже. Ключевым фактором в определении размера повышения ставки стали данные по инфляции, которые опубликовали во время так называемой недели тишины (семь дней перед заседанием). Если бы инфляция прошла свой пик, то повышение ключевой ставки на заседании ЦБ было бы на уровне 0,75%. Если же нет, то, помимо роста на 1%, ожидается еще одно повышение в феврале 2022 года.

Хотелось бы отметить, что инфляционные ожидания населения, согласно опросу ЦБ, за последние 2 месяца выросли с 13,6 до 14,8%. В июле ЦБ отмечал улучшение ситуации с продовольственной инфляцией и ослабление инфляционного давления в целом в июне — июле. Тональность комментариев ЦБ тогда говорила об ограниченном потенциале роста ставки. Осенне-зимние решения и дальнейшее планируемое ужесточение ДКП говорят о том, что ЦБ поторопился с благоприятными прогнозами.

В целом, учитывая текущую динамику повышения цен, не стоит ожидать существенного замедления инфляции до конца года — рост цен далеко оторвался от целевых ориентиров ЦБ. Плюсом повышения будет растущая привлекательность российских активов, которая приведет к притоку иностранного капитала на наши финансовые рынки, что поддержит рубль, не исключено укрепление до 69 рублей за доллар и 81 рубль за евро.

Рынок жилья и ипотека

На рынок ипотечного кредитования очень существенно воздействует увеличение ключевой ставки. По прогнозам, в феврале нас ждет увеличение ставки до 9%, в дальнейших попытках сбить рост инфляции и инфляционных ожиданий. Вместе с ужесточением условий льготного жилищного кредитования с госучастием, рост ключевой ставки может существенно поднять ипотечные ставки — средние ставки в декабре уже составляют 9,58%, в 2022 году они могут подняться выше 11%.

Более половины покупок жилья в стране происходит с использованием кредитных ресурсов и их удорожание способно уронить спрос на жилье. Тем более что серьезный рост цен на жилье продолжается и, мягко говоря, не способствует увеличению продаж. И это несмотря на рекордное количество жилья, вводимого в последние несколько лет.

В 2020 году было построено 82 млн квадратных метров жилья — это третий показатель в истории после 2014 и 2015 годов. В 2021 году этот показатель был достигнут осенью. По прогнозам в этом году будет построено порядка 95 млн квадратных метров жилья.

В III квартале в годовом исчислении цены на жилье прибавили 14,6%. Рост цен продолжается за счет высокого спроса, удорожания стройматериалов и рабочей силы на фоне нехватки кадров. По прогнозам в начале 2022 года предполагалась некая стабилизация цен, но потребительский спрос по прежнему высокий. Одной из причин может быть желание людей приобрести недвижимость в период экономической неопределенности, уйти от инфляции. Инфляция в свою очередь приводит к повышению затрат застройщиков на работы, материалы, услуги, электроэнергию, оборудование. Не стоит ожидать снижения цен и в следующем году.

«Число выданных кредитов упадет на 20—25%»

Возможное развитие событий на ипотечном рынке «Реальному времени» коротко обрисовал директор по развитию и продажам розничного бизнеса ПАО «АК Барс Банк» Олег Исламов:

— Как изменятся ипотечные ставки после повышения ключевой?

— Как правило, каждое увеличение ключевой ставки приводит к росту ставок по ипотечным кредитам. Считаем, что последнее повышение в декабре не станет исключением.

— Есть мнение, что в новом году ставки достигнут 11%. Каков ваш прогноз в целом по рынку?

— Многие эксперты сходятся во мнении, что Банк России будет и дальше повышать ключевую ставку как минимум еще в 2022 году. Что это меняет в годовой и среднесрочной стратегии по ипотечному кредитованию вашего банка?

— В эпоху жесткой денежно-кредитной политики, проводимой ЦБ России, сохраняется тенденция к росту ключевой ставки и в следующем году. В 2022 году ожидается удорожание ипотечных кредитов, что приведет к снижению уровня покупательной способности и охлаждению спроса на недвижимость. Коммерческие банки, в свою очередь, продолжат анонсировать привлекательные программы с низкими ставками и другие акции. Новые реалии предполагают заключение новых договоренностей с застройщиками и партнерами в части внедрения программ по субсидированию ипотеки, увеличением сроков оплаты, отсрочки и других инструментов привлечения клиентов, — подытожил Исламов.

В заключение хотелось бы отметить, что, по прогнозам профильных экспертов, в 2022 году рынок ипотеки снизится на 10% — до 5 трлн рублей. Это все равно будет рекордный показатель за последние годы (не считая текущий год).

Замедление роста будет происходить на фоне повышения стоимости ипотечных кредитов, падения платежеспособного спроса и низких темпов роста доходов населения. Число выданных кредитов упадет на 20—25%, но это будет компенсировано тем, что средний размер ипотечного кредита вырастет на 10—12% — до 3,6 млн рублей. Средний срок ипотечных кредитов тоже продолжит рост — с 17 лет в 2019 году до 23 лет по итогам 2022 года.