Новости раздела

Каким будет рынок жилья в 2022 году после повышения ключевой ставки ЦБ

Насколько решение регулятора повлияет на ипотечное кредитование, некоторые банки уже меняют условия

Каким будет рынок жилья в 2022 году после повышения ключевой ставки ЦБ
Фото: Ринат Назметдинов

По прогнозу экспертов, российский рынок ипотеки по итогам 2021-го достигнет рекордных показателей в 5,6 трлн рублей, прибавив более одного триллиона рублей за год. Такой рост стал возможен благодаря льготным программам по жилищному кредитованию и низким ставкам по ипотечным кредитам. В 2022 году такого роста не будет, предупреждают специалисты. Условия программы «Ипотека под 6,5%» ужесточились, ЦБ планомерно повышал ключевую ставку — с 4,25% в марте до 8,5% в декабре. Как следствие, банки начали повышать ставки по собственным ипотечным программам. Колумнист «Реального времени», экономист с многолетним банковским стажем Артур Сафиулин предлагает рассмотреть ситуацию на ипотечном рынке и разобраться — есть ли вероятность, что мы опять увидим двузначные цифры ставок по ипотечным кредитам.

Борьба ЦБ с инфляцией

С начала этого года ставка уже выросла поэтапно на 4,25%, поднявшись с исторического минимума в 4,25% в марте до 8,5% в декабре, в рамках серьезного ужесточения денежно-кредитной политики (ДКП). С сугубо экономической точки зрения — это правильный вектор — ЦБ должен думать не о наращивании кредитных портфелей банков, а о макроэкономической стабильности. Ведь реальная инфляция, несмотря на официальную статистику, уже в двузначных значениях.

Инфляция в годовом выражении ускорилась до 8,4%, причем в начале декабря экономические власти констатировали, что предыдущие прогнозы не сбылись и рост цен оказался хуже. Ключевым фактором в определении размера повышения ставки стали данные по инфляции, которые опубликовали во время так называемой недели тишины (семь дней перед заседанием). Если бы инфляция прошла свой пик, то повышение ключевой ставки на заседании ЦБ было бы на уровне 0,75%. Если же нет, то, помимо роста на 1%, ожидается еще одно повышение в феврале 2022 года.

Хотелось бы отметить, что инфляционные ожидания населения, согласно опросу ЦБ, за последние 2 месяца выросли с 13,6 до 14,8%. В июле ЦБ отмечал улучшение ситуации с продовольственной инфляцией и ослабление инфляционного давления в целом в июне — июле. Тональность комментариев ЦБ тогда говорила об ограниченном потенциале роста ставки. Осенне-зимние решения и дальнейшее планируемое ужесточение ДКП говорят о том, что ЦБ поторопился с благоприятными прогнозами.

ЦБ должен думать не о наращивании кредитных портфелей банков, а о макроэкономической стабильности. Фото: cbr.ru

В целом, учитывая текущую динамику повышения цен, не стоит ожидать существенного замедления инфляции до конца года — рост цен далеко оторвался от целевых ориентиров ЦБ. Плюсом повышения будет растущая привлекательность российских активов, которая приведет к притоку иностранного капитала на наши финансовые рынки, что поддержит рубль, не исключено укрепление до 69 рублей за доллар и 81 рубль за евро.

Рынок жилья и ипотека

На рынок ипотечного кредитования очень существенно воздействует увеличение ключевой ставки. По прогнозам, в феврале нас ждет увеличение ставки до 9%, в дальнейших попытках сбить рост инфляции и инфляционных ожиданий. Вместе с ужесточением условий льготного жилищного кредитования с госучастием, рост ключевой ставки может существенно поднять ипотечные ставки — средние ставки в декабре уже составляют 9,58%, в 2022 году они могут подняться выше 11%.

Более половины покупок жилья в стране происходит с использованием кредитных ресурсов и их удорожание способно уронить спрос на жилье. Тем более что серьезный рост цен на жилье продолжается и, мягко говоря, не способствует увеличению продаж. И это несмотря на рекордное количество жилья, вводимого в последние несколько лет.

В 2020 году было построено 82 млн квадратных метров жилья — это третий показатель в истории после 2014 и 2015 годов. В 2021 году этот показатель был достигнут осенью. По прогнозам в этом году будет построено порядка 95 млн квадратных метров жилья.

В 2020 году было построено 82 млн. квадратных метров жилья — это третий показатель в истории после 2014 и 2015 годов. Фото realnoevremya.ru

В III квартале в годовом исчислении цены на жилье прибавили 14,6%. Рост цен продолжается за счет высокого спроса, удорожания стройматериалов и рабочей силы на фоне нехватки кадров. По прогнозам в начале 2022 года предполагалась некая стабилизация цен, но потребительский спрос по прежнему высокий. Одной из причин может быть желание людей приобрести недвижимость в период экономической неопределенности, уйти от инфляции. Инфляция в свою очередь приводит к повышению затрат застройщиков на работы, материалы, услуги, электроэнергию, оборудование. Не стоит ожидать снижения цен и в следующем году.

«Число выданных кредитов упадет на 20—25%»

Возможное развитие событий на ипотечном рынке «Реальному времени» коротко обрисовал директор по развитию и продажам розничного бизнеса ПАО «АК Барс Банк» Олег Исламов:

— Как изменятся ипотечные ставки после повышения ключевой?

— Как правило, каждое увеличение ключевой ставки приводит к росту ставок по ипотечным кредитам. Считаем, что последнее повышение в декабре не станет исключением.

— Есть мнение, что в новом году ставки достигнут 11%. Каков ваш прогноз в целом по рынку?

— Банки достаточно быстро отреагируют на последнее повышение ключевой ставки ЦБ и уже в начале следующего года могут повысить ипотечные ставки от 0.5 до 1.1 п.п, однако некоторые крупные банки уже заложили декабрьское повышение ключевой ставки в своих действующих продуктах и заблаговременно повысили ипотечные ставки в конце ноября — начале декабря. Хочется отметить, что банки стремятся удерживать позиции в ипотеке, повышая ставки медленнее, чем растет ключевая, частично жертвуя маржой.

— Многие эксперты сходятся во мнении, что Банк России будет и дальше повышать ключевую ставку как минимум еще в 2022 году. Что это меняет в годовой и среднесрочной стратегии по ипотечному кредитованию вашего банка?

— В эпоху жесткой денежно-кредитной политики, проводимой ЦБ России, сохраняется тенденция к росту ключевой ставки и в следующем году. В 2022 году ожидается удорожание ипотечных кредитов, что приведет к снижению уровня покупательной способности и охлаждению спроса на недвижимость. Коммерческие банки, в свою очередь, продолжат анонсировать привлекательные программы с низкими ставками и другие акции. Новые реалии предполагают заключение новых договоренностей с застройщиками и партнерами в части внедрения программ по субсидированию ипотеки, увеличением сроков оплаты, отсрочки и других инструментов привлечения клиентов, — подытожил Исламов.

В заключение хотелось бы отметить, что, по прогнозам профильных экспертов, в 2022 году рынок ипотеки снизится на 10% — до 5 трлн рублей. Это все равно будет рекордный показатель за последние годы (не считая текущий год).

Замедление роста будет происходить на фоне повышения стоимости ипотечных кредитов, падения платежеспособного спроса и низких темпов роста доходов населения. Число выданных кредитов упадет на 20—25%, но это будет компенсировано тем, что средний размер ипотечного кредита вырастет на 10—12% — до 3,6 млн рублей. Средний срок ипотечных кредитов тоже продолжит рост — с 17 лет в 2019 году до 23 лет по итогам 2022 года.

Артур Сафиулин
Справка

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции «Реального времени».

НедвижимостьЭкономикаФинансыБюджетБанкиИнвестицииАналитика

Новости партнеров

комментарии 13

комментарии

  • Анонимно 30 дек
    Повышение ставки ЦБ не сильно скажется на рынке недвижимости. Уже ведь было повышение ставок и ничего, всё продолжалось как и шло
    Ответить
  • Анонимно 30 дек
    Рынку недвижимости пришёл конец. Кто не успел продать, тот опоздал.
    Ответить
    Анонимно 30 дек
    Никогда не придёт конец недвижки, вы чего
    Ответить
  • Анонимно 30 дек
    кто купил недвижку на пике цены, тому не завидую
    Ответить
    Анонимно 30 дек
    ну купил и купил. купил для чего - чтобы продать, жить или оставить в наследство. зависть - одна самых тяжелых страстей, она нарушает мир душевный и сопровождается бурей навязчивых злых помыслов. обратитесь к оптинским старцам
    Ответить
  • Анонимно 30 дек
    Налог повысят на недвижку, кадастр.стоимость пересмотрят в 2 раза и влепят всем в следующем году платёжечки - вторичка сразу вниз полетит!
    Ответить
    Анонимно 30 дек
    Как с языка снял! Работаю на ФНС РФ.
    Ответить
    Анонимно 30 дек
    никогда такого не было и не будет
    Ответить
  • Анонимно 30 дек
    Рост цен может остановится уже
    Ответить
  • Анонимно 30 дек
    11%?! Ужас
    Ответить
  • Анонимно 31 дек
    Началась инфляция.
    Люди с деньгами покупают квартиры, вкладывают капитал в недвижимость.
    Пока у них деньги не закончатся, стоимость квартир будет расти и расти.
    Людям, у которых небольшие капиталы пора задуматься о переводе денег на евро или на другую валюту.
    Ответить
  • Анонимно 02 янв
    Каникулы в школе и молодые аналитики предрекают скорый крах недвижимости?))) Максимум это остановка цен. Вниз они точно не пойдут. В стране огромная денежная рублевая масса, которую некуда вкладывать кроме недвижимости
    Ответить
    Анонимно 04 янв
    А где в статье про крах недвижимости и цен? Количество ипотечных кредитов станет меньше вроде как говорится.
    Ответить
Войти через соцсети
Свернуть комментарии