Рынок жилья Казани: «слабый» рубль подстегнул спрос, но нанес удар по ипотеке

Как долевка ответила на изменения ростом

Хороший рост продемонстрировал в июле рынок первичного жилья — об этом говорят и данные статистики, и сами девелоперы. Начнем с цифр. Так, в прошлом месяце управление Росреестра зафиксировало, что в Татарстане было заключено 1 613 договоров долевого участия. А это почти на 7% больше, чем в июне (1 506 ДДУ).

На графике хорошо видно, что пока рынок движется примерно по тому же вектору, что и в прошлом году. Однако если говорить о количестве сделок, то в нынешнем июле оно оказалось выше. Так, в июле 2017 года было заключено 1 438 ДДУ, что более чем на 10% меньше, чем в 2018-м.

Что же способствовало росту продаж? Если говорить о рынке долевого строительства, на спрос, несомненно, повлияли изменения в ФЗ-214, согласно которым застройщики не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую и будут работать через эскроу-счета. Но, по всей видимости, к нововведениям готовятся не только девелоперы, но и их клиенты. Если первые в спешном порядке набирают разрешения на строительство, вторые стараются обзавестись жильем до повышения цен на квадратные метры.

— Спрос стабильно хороший, причем на всех этапах готовности — как на начальном, в качестве среднесрочной инвестиции, так и на финальной — для объективного решения жилищного вопроса. Изменение в 214 ФЗ, плюс отток вкладов положительно сказывается на активности рынка. Несмотря на летний период, количество сделок растет, — говорит директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

В то же время часть девелоперов не ощутила последствий от нововведений.

— Изменения в законодательстве на нашей деятельности пока никак не сказались, поскольку все проекты жилых комплексов уже реализуются, да и глобальных изменений на рынке в целом по этой причине в ближайшее время не будет. У населения есть спрос на недвижимость, — отмечает директор по развитию ООО «#Суварстроит» Максим Николаев.

Впрочем, пока сами эксперты не прогнозируют резкого скачка цен. По их оценкам, стоимость квадратного метра в долгосрочной перспективе вырастет примерно на 7-10%.

Слабый рубль заставил покупать «квадраты»?

При этом отдельно хочется остановиться еще на одном факторе, который мог повлиять на рост сделок на рынке жилья. По данным статистики, банковский сектор переживает отток вкладов физлиц — если раньше вкладчиков отпугивала банковская «чистка», сейчас держать рублевые вклады стало менее выгодно еще и из-за падения российской валюты. Мы поинтересовались у участников рынка, не стали ли скупать квадратные метры бывшие вкладчики.

— Уже с 2017 ощущается возврат на рынок недвижимости инвесторов, зарабатывающих на перепродаже квартир или сдачи в аренду после ввода дома. Но после отмены ДДУ такого рода инвесторам придется пересмотреть свою модель, так как застройщикам не будет смысла давать скидку в начале строительства, — отмечает коммерческий директор компании «Камастройинвест» Антонина Дарчинова.

Не стоит забывать и то, что на фоне скачка курса часть инвесторов предпочитает вкладывать средства в валюту, а не в «квадраты».

— Это явление совсем не новое: если банки начинает «трясти», велика вероятность, что люди начнут забирать деньги и вкладывать их в недвижимость. Пока таких значительных колебаний курса не было — скачок произошел и остановился. Люди уже привыкли к таким незначительным изменениям. Дальше все зависит от того, как они будут действовать дальше — покупать валюту или недвижимость, — считает директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

В то же время часть девелоперов и вовсе не заметила прихода вкладчиков. Так, начальник отдела продаж СК «Грань» Ольга Волчкова указывает на рост числа ипотечников, а не инвесторов. Она также уверена, что скачок курса оказался не настолько существенным, чтобы население массово ринулось покупать жилье.

— Я не думаю, что рост доллара имеет такое большое значение. По нашим данным, увеличилось число ипотечников. Если раньше это было соотношение 60 на 40, то сейчас доля ипотечников достигла 70%. Я думаю, это связано с дешевой ипотекой, более активной выдачей ипотек, — говорит Ольга Волчкова.

Вторичка: плюс 20%

Впрочем, нынешний июль наверняка приятно удивил не только девелоперов, но и участников рынка вторичного жилья. Так, по данным Росреестра, в прошлом месяце в Казани было совершено 2 929 сделок купли-продажи, что на 20% больше, чем в июне. По Татарстану рост оказался чуть меньше — порядка 10% (4 169 сделок против 3 702). Тем не менее результат весьма неплохой, учитывая, что в летние месяцы зачастую ощущается спад, когда потенциальные покупатели предпочитают греться на солнце, а не совершать ответственные покупки.

При этом Анастасия Гизатова также отмечает и небольшой рост цен.

— Произошел незначительный рост цен на бюджетные однокомнатные квартиры, что прогнозируемо и традиционно происходит под конец лета. Рост активности также связан с оттоком из банковского сектора и приездом студентов из регионов, — говорит Гизатова.

По словам директора агентства недвижимости «Флэт» Руслана Хабибрахманова, покупателями вторички, как правило, становятся те, кто хочет заехать во вновь приобретенное жилье сразу или те, кому не по карману ремонт. При этом выбор у покупателя довольно широкий.

Как видно на графике, по сравнению с прошлым годом ситуация в нынешнем июле оказалось еще более благоприятной. Так, в июле 2017 года в Казани Росреестр зарегистрировал 2 131 договор купли-продажи, что почти на 30% меньше, чем в прошлом месяце. Разница по Татарстану немного меньше — 17% ( 3 451 сделка против 4 169).

«Дальнейшего снижения ставок не ожидаем»

Совершенно естественно, что в условиях общего роста подъем ощутил и ипотечный рынок. В частности, в Казани в прошлом месяце зарегистрировано 1 656 договоров. Этот показатель оказался на 20% выше, чем в июне, и почти на 30% больше по сравнению с прошлогодним июлем (тогда в столице было заключено 1 129 договоров).

Однако есть и плохие новости: по мнению экспертов, значительного снижения ипотечных ставок в ближайшее время ждать не приходится. Одной из причин также может стать упомянутое ослабление рубля.

— Ипотека стандартно пользуется спросом как на рынке эконом-, так и на рынке бизнес-жилья. По ставкам сильных изменений, как в прошлом году, не происходит, пока дальнейшего снижения не ожидаем, — говорит Антонина Дарчинова.

Максим Николаев также уверен, что скорого снижения ставок по ипотеке ждать не стоит. Впрочем, покупатели и сами почувствовали, что сейчас самое время для такой покупки.

— Длительное время ипотечные ставки падали вслед за снижением ключевой ставки ЦБ. Однако не так давно регулятор остановил снижение, и многие покупатели, исходя из тенденций и опыта, подумали, что это и есть сигнал для покупки квартиры на условиях ипотечного займа — как следствие, и мы почувствовали высокий интерес к проектам #Суварстроит. Хотя надо отметить, что положительная тенденция по росту сделок наблюдается с весны 2018 года. В частности, май был очень интенсивным. Ипотека для первичного рынка все еще находится в режиме «здесь и сейчас», она действительно выгодная на данный момент и, даже если ставки не будут сильно снижаться, нисходящая динамика по ним имеет место быть до конца года, — считает Максим Николаев.