Наталия Пырьева: «Рынок жилья вошел в стагнацию и будет зависеть от мер поддержки»
Кризисные явления сказались на динамике строительства и ввода жилья в России, рынок вошел в стагнацию, предупреждают эксперты. Доля нераспроданных квартир в новостройках достигла рекордных 66%, или более 41 млн кв. м, от площади всего строящегося жилья, что на 44% больше, чем в начале прошлого года. Дальнейшее развитие строительной отрасли будет зависеть от государственных мер поддержки, считает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. В авторской колонке для «Реального времени» эксперт рассматривает варианты решения проблемы.
Рынок стагнирует
Рынок недвижимости в течение 2022 года переживает не лучшие времена. После всплеска спроса в начале года продажи новостроек обвалились в апреле на фоне российско-украинского конфликта и повышения ставки ЦБ до рекордных 20%. Летом активность на рынке начала постепенно восстанавливаться, однако это не стало тенденцией. После объявления мобилизации в сентябре интерес к недвижимости резко просел, и стало очевидно, что рынок входит в состояние стагнации.
Льготная ипотека больше не масштабный драйвер
Льготная ипотека оказала значительную поддержку строительной отрасли, и, учитывая очевидную тенденцию к снижению спроса и цен на рынке, продление действия ключевой ипотечной программы позволит как минимум снизить масштабы спада в 2023 году. На минувшей неделе Владимир Путин заявил, что льготная ипотека по всей территории России будет продлена до 1 июля 2024 года, при этом ставку повысят с 7% до 8%. Путин также предложил расширить доступ к семейной ипотеке и распространить ее на семьи как минимум с двумя детьми младше 18 лет. Напомним, что льготная ипотека является частью пакета субсидируемых государством займов и нетронутыми остаются бессрочная сельская ипотека под 3%, семейная под 6% (до середины 2024 года), дальневосточная под 2% (до 2030 года) и ИТ-ипотека под 5% (до 2024 года).
Продление действия программы льготной ипотеки будет оказывать умеренную поддержку спросу и, таким образом, строительной отрасли, однако в качестве масштабного драйвера роста этот инструмент исчерпал себя, поэтому необходимы новые меры. Одной из инициатив Минфина стало предложение расширить применение вышеупомянутых субсидированных программ за счет сделок по покупке жилья у закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), что позволит увеличить объемы ввода жилья за счет расширения состава его застройщиков и продавцов, участвующих в льготных ипотечных программах.
Плюсы и минусы лизинга жилья
В то же время государство хочет популяризировать лизинг жилья, что теоретически позволит приличному числу россиян улучшить жилищные условия, а также поддержать строительную отрасль. Однако этот инструмент на данный момент не пользуется высокой заинтересованностью как со стороны населения, так и со стороны застройщиков. Механизм лизинга жилья доступен физическим лицам в России с 2011 года, а в разрезе рынка недвижимости доля лизингодателей занимает порядка 4%.
Основными преимуществами оформления лизинга на недвижимость являются более гибкие условия, чем договор с банком при выдаче ипотеки. Лизинговая компания лояльно относится к платежеспособности клиента, для оформления договора необходим минимальный пакет документов. Лизингодатель берет на себя дополнительные манипуляции по сделке, в том числе страхование недвижимости, оплачивает налог на имущество, при этом возможны индивидуальные условия погашения (ежемесячно, ежеквартально). Что немаловажно, цена квадратного метра в договоре лизинга фиксируется на весь срок.
Подводных камней в лизинговой сделке тоже предостаточно. Прежде всего, проценты по лизингу примерно в 1,5 раза выше, чем по ипотеке. Максимальный срок лизингового договора не должен превышать 10 лет, поэтому при высокой стоимости недвижимости регулярные выплаты будут ощутимыми. Жилье остается в собственности лизингодателя до полного погашения задолженности, поэтому есть риск, что компания может взять кредит под залог этого имущества и в случае банкротства залоговая квартира достанется банку-кредитору. Кроме того, в случае если договор лизинга расторгается, квартира возвращается лизинговой компании, а вот ее обязанность вернуть произведенные лизингополучателем выплаты в законе прописана недостаточно ясно.
Лизинговая инициатива может получить успех, в случае если застройщики смогут сами выступать в качестве лизингодателя, поскольку наличие третьей стороны в лице лизинговой компании повышает стоимость сделки. С другой стороны, лизинг сможет посоревноваться с ипотекой, если процент по лизингу будет меньше, чем процент по ипотеке. Таким образом, регуляторам необходимо пересмотреть механизм работы лизинга на рынке недвижимости, чтобы этот инструмент стал более востребованным.
Купить токены на жилье
Помимо этого, все активнее обсуждается возможное использование цифрового финансового актива (ЦФА) как способа участия в долевом строительстве. В том числе Владимир Потанин планирует выпустить токены на покупку жилья в удаленных регионах России, таких как Норильск, что позволило бы упростить людям процедуру продажи (или обмена) недвижимости.
В то же время один из крупнейших застройщиков Татарстана «Джи-групп» намерен в ближайшее время выпустить токены, привязанные к стоимости квадратного метра в двух строящихся жилых комплексах в Санкт-Петербурге и Казани. Токенизация жилой площади позволит снизить порог входа для инвестиций в недвижимость, то есть покупать любое количество метров в рамках одного или нескольких строящихся объектов. При этом владельцы ЦФА получают все преимущества инвестора в недвижимость без покупки «физического» жилья и сопровождающих ее бюрократических процедур. С другой стороны, наличие ЦФА на рынке жилья позволит привлечь большее число инвесторов, что будет способствовать развитию строительной отрасли.
Справка
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции «Реального времени».