Наталья Пырьева: «Предложение Путина удержит покупателя, но спрос на жилье не будет активным»
Аналитик ФГ «Финам» — о досанкционных рекордах первички и последующем спаде в условиях перегретых цен и неподъемной ипотеки
Российский рынок недвижимости в первом квартале года побил двадцатилетний рекорд по объему инвестиционных сделок — 105 млрд рублей. Но несмотря на успешные показатели в начале года сейчас в индустрии наметилась тенденция к спаду в условиях санкционного давления, ускоряющейся инфляции, высоких ставок и низких доходов населения. Льготная ипотека со сниженной до 9% ставкой позволит удержать покупателя и вывести на рынок больше объектов, но такого активного спроса на новостройки уже не будет, считает аналитик ФГ «Финам» Наталья Пырьева. В авторской колонке для «Реального времени» эксперт характеризует текущее положение дел в стройотрасли и прогнозирует, как ситуация может измениться к лету.
Максимальный за 20 лет объем сделок
Впечатляющие результаты первого квартала на рынке недвижимости России на самом деле не отражают текущего положения дел в условиях санкционного давления, ускоряющейся инфляции, высоких ставок и низких доходов населения.
В конце 2021 года рост ставок по кредитам заметно ускорился, поэтому в январе — феврале все больше покупателей спешили приобрести квартиры в новостройках, а в марте после известных событий и рекордного повышения ставки до 20%, клиенты с одобренной ипотекой также постарались как можно быстрее закрыть сделки. Стоит также отметить, что в ряде проектов все ипотечные сделки происходили по госпрограммам. Помимо этого, существенно выросла доля покупателей с полной оплатой, и был ощутим мощный приток инвесторов, которые стремились вложиться в недвижимость, чтобы сохранить сбережения в условиях экономической турбулентности. Более того, в первом квартале текущего года объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости достиг максимального значения за 20-летнюю историю наблюдений и составил 105 млрд рублей, что в 2,4 раза превышает показатель первого квартала 2021 года.
В течение 2020—2021 гг. был зафиксирован рекордный спрос на новостройки и рекордный ввод нового жилья, что свидетельствует о том, что значительная доля россиян реализовали отложенные ранее и текущие потребности по вопросу улучшения жилищных условий. Активность на рынке в первом квартале 2022 года объясняется повышенной степенью неопределенности в экономике страны, что традиционно стимулирует спрос на покупку недвижимости, как надежного актива для сбережения средств.
Не видим предпосылок для снижения цен за «квадрат»
Но уже начиная с конца февраля, резко сократилось число новых проектов на рынке в ожидании снижения покупательской активности на фоне высоких цен и фактически неподъемной ипотеки, что и произошло — в марте спрос поутих.
Учитывая вышеизложенные факторы, стало понятно, что обновленная программа по льготной ипотеке под 12% не сможет оказать достаточного стимулирующего эффекта для формирования спроса. Предложение Путина снизить ставку до 9% позволит удержать покупателя, а также будет стимулировать строительный сектор выводить большее количество предложения на рынок, что минимизирует вероятность «заморозки» рынка недвижимости. Однако нет оснований полагать, что спрос будет слишком активным, поскольку цены сейчас «перегреты», инфляция ускоряется, доходы населения снижаются, в то время как себестоимость строительства продолжает повышаться, что не позволит застройщикам делать дисконты в ущерб себе. Но девелоперы продолжают предоставлять покупателям программы субсидированной ипотеки, а также вводят разного вида рассрочки, которые снова начинают приобретать популярность.
Тем не менее в зависимости от региона характер спроса и предложения на рынке недвижимости может отличаться. В Татарстане спрос на покупку жилья в новостройках в марте значительно ускорился по сравнению с февралем — было зарегистрировано порядка 3 тыс. ДДУ, что на 50% больше, чем в феврале. Доля ипотечных сделок также в марте увеличилась на 14,6% к февралю. В то же время число оформленных ипотечных кредитов в феврале — марте снизилось и составило 5 тыс. против 7,3 тыс. в январе, что наглядно иллюстрирует ситуацию с повышением ставок.
Таким образом, в регионе инициатива Путина снизить льготную ставку по ипотеке с 12 до 9% и продлить действие программы до конца года может в дальнейшем оказать поддержку спросу. Мы ожидаем, что показатели по объему продаж в апреле—мае будут скромными, но уже к лету ситуация на рынке недвижимости может оживиться.
Что касается ценовой динамики, то средняя стоимость квадратного метра в новостройках Казани в первом квартале текущего года выросла на 13% с начала года и на 36% в годовом выражении, а в целом по России стоимость жилья увеличилась на 7% с начала года и на 34% г/г. И на данном этапе мы не видим предпосылок для существенного снижения цен за квадратный метр.
Котировки девелоперов бурно реагируют на новостной фон
Среди публичных девелоперов операционные результаты по итогам первого квартала пока представили ЛСР и «Эталон». Согласно данным ЛСР, объем продаж компании в январе — марте текущего года увеличился в 2,2 раза г/г в денежном выражении и в 1,5 раза г/г в метрах, при этом доля ипотечных сделок выросла до 75% с 63% годом ранее, невзирая на существенное повышение ключевой ставки. У «Эталона» новые продажи недвижимости увеличились в первом квартале 2022 года на 21% г/г в денежном выражении, но снизились на 9,1% г/г в метрах. Доля ипотечных продаж в отчетном периоде осталась практически неизменной год к году, на уровне 61%. В целом оптимистичные результаты обоих застройщиков подтверждают вышеприведенные тезисы о ситуации на рынке недвижимости в январе—марте 2022 года. Мы полагаем, что показатели ПИКа и «Самолета» также будут сильными.
В условиях повышенной волатильности на фондовом рынке котировки девелоперов бурно реагируют на новостной фон. В конце марта ЛСР представила финансовые результаты за прошлый год и сообщила об отказе от выплат дивидендов за 2021 год с целью создания больших запасов ликвидности, после чего акции всех публичных застройщиков резко снизились в цене. На новости о старте строительства первого проекта «Самолета» на Дальнем Востоке бумаги девелоперов отреагировали позитивно. Публикация впечатляющих операционных результатов ЛСР за первый квартал на прошлой неделе также вызвала всплеск роста акций девелоперов.
Учитывая турбулентность на фондовом рынке, а также высокую степень неопределенности в российской экономике и на рынке недвижимости, в частности, мы поместили наши рекомендации и целевые цены по акциям российских девелоперов на пересмотр.
Тем не менее фундаментально крупнейшие застройщики в меньшей степени подвержены рискам резкого снижения продаж или заморозки новых объектов в связи с высоким уровнем доверия со стороны населения, достаточным запасам ликвидности и диверсификацией бизнеса. И мы ожидаем, что в долгосрочной перспективе они продолжат расширять свои земельные банки, собственные мощности, IT-возможности.
Справка
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции «Реального времени».