«Антипатия Рыбакова к ипотеке — это эпатаж и показатель «оторванности» от реалий»

«Рассуждения по поводу ипотеки — это скорее эпатаж»

Сегодня хотелось поговорить о нашумевшем заявлении российского миллиардера Игоря
Рыбакова, сооснователя известной компании «Технониколь». В нем он достаточно жестко выступает против самой идеи приобретения жилья в кредит, называя это большой глупостью и пожизненной петлей на шее людей, взявших ее.

Хорошо, конечно, рассуждать об этом, будучи баснословно богатым, когда любой твой каприз находится на расстоянии вытянутой руки. Выручка группы компаний «Технониколь» составляет порядка 120 млрд рублей в год, при рентабельности в 20% это уже порядка 24 млрд рублей чистыми. Понятно, что не все кладется в карман — Рыбаков плотно занимается благотворительностью, и в целом — достаточно адекватен для своего уровня. Но рассуждения по поводу ипотеки — это скорее эпатаж. Он говорит, что надо преувеличивать свои доходы и покупать недвижимость без кредитов. Имея маломальский капитал, конечно же возможно. Но, большинству населения в стране об этом остается только мечтать. Давайте разберем суть ипотечного продукта и почему, на мой взгляд, это идеальный продукт рыночной экономики.

Термин ипотека появился в Древней Греции в начале VI века до нашей эры как форма ответственности должника своей землей перед кредиторами. На границах обремененного участка ставили столбы — «ипотеки». Современный институт ипотечных банков в Европе берет свое начало в Германии 1700 годов. В нынешние времена такой кредит обычно выдается на длительный срок, с процентной ставкой гораздо ниже, чем по другим видам кредитования, с менее жесткими требованиями к заемщикам. Погашение обычно осуществляется равными платежами.

«Молодым семьям надо где-то жить»

Миллионы людей по всему миру обзавелись собственным жильем благодаря этому продукту. Многие правительства субсидируют ипотечные ставки именно для возможности обеспечить население жильем и поддержать строительную индустрию, которая по экономическим канонам, является одним из самых важных локомотивов развития экономики. Мультипликационный эффект (термин, предложенный Д.М. Кейнсом в 20—30 годах прошлого столетия) от строительной сферы в другие отрасли экономики очень существенный, просто представьте количество смежных отраслей и рабочей силы, занятой в процессе.

В России сейчас наблюдается бум ипотечного кредитования — ставки находятся на историческом минимуме, требования к заемщикам максимально лояльны, действуют льготные программы государственной поддержки, вводится огромное количество квадратных метров ежегодно. В частности, в 2020 году было выдано 1,7 млн ипотечных кредитов на сумму 4,3 трлн рублей. Общий портфель ипотечных кредитов в стране составил порядка 10 трлн рублей. Ввод жилья составил 88,2 млн квадратных метров.

Портрет заемщика: средний возраст 34,4 года, это семья из 3—4 человек (1—2 детей), с высшим образованием, с местом работы на уровне специалиста, уровень средней зарплаты 40-50 тыс. рублей в месяц. И, самое главное, доля заемщиков до 35 лет составляет 70%! Вот, где лежит основной ответ уважаемому господину Рыбакову, — молодым семьям надо где-то жить, не все могут получить советскую квартиру в наследство от бабушки, эти квартиры давно уже разошлись родителям людей из этих самых молодых семей. Времена изменились. Молодые люди понимают, что лучше взять длинный кредит сейчас, когда тебе 25—30, когда есть нормальная работа и будет возможность платить небольшой платеж 15—20 лет, но выйти с собственной квартирой по итогам! По логике Рыбакова надо было, наверное, взяв кредит, купить на него биткоины и сейчас жить на своей яхте — не «привязанным» к месту. Воистину, легко рассуждать такими категориями, уже лежа на своей яхте и продавая утеплитель и изоляционные материалы на 120 млрд рублей в год.

В чем преимущества ипотеки

Разбирая плюсы ипотечного кредитования в России, можно выделить следующие моменты:

• Для населения появляется возможность купить свою квартиру или построить дом;
• Существуют как минимум три программы государственной поддержки в виде льготного кредитования на покупку жилья, плюс возможность использовать материнский капитал на эти цели для молодых семей;
• Рынок недвижимости достиг огромных размеров и ликвидности. Как следствие, банки стали лояльными по условиям кредитования, и рефинансирования в особенности;
• При негативном сценарии (падение доходов, дефолт) недвижимость можно продать, она всегда растет в цене;
• Но необходимо проявлять взвешенный подход в финансовом планировании и выбирать сумму платежа, которую семья точно потянет, с учетом текущих доходов. Без стабильной работы в такое планирование лучше не залезать. Вообще, наличие такого длинного кредита и необходимости его обслуживать, наоборот стимулирует людей зарабатывать больше. Тут Игорь Рыбаков совершенно неправ, на мой взгляд — финансовая дисциплина порождает труд, а труд, в свою очередь, ведет к улучшению благосостояния домохозяйств.

«Он своим рабочим сам квартиры покупает?"

Помимо ипотеки, которую Рыбаков считает петлей на шее, он озвучил еще несколько интересных моментов, а именно:

• Не стоит ждать падения цен на квадратные метры в новостройках, так как сырьевые расходы застройщиков растут. Абсолютно верное наблюдение, очень легко потверждается цифрами, в частности с осени 2020 года металлопрокат вырос в цене с 40-42 до 78-82 тыс. рублей за тонну, в зависимости от номенклатуры. За металлом потянулись вверх и цены на пиломатериалы, например вагонка зимой стоила 7 тыс. рублей за кубометр, сейчас сложно найти и за 15-16 тыс. рублей;
• Квартира как объект инвестирования не очень хороший инструмент, позволяет только не сильно потерять. Невозможно не согласиться с ним, так как эпоха скупки инвестиционных квартир в прошлом, рынок насыщен предложением, такой ситуации как 15 лет назад уже не будет, этот актив приносит плохо;
• Рынок сдачи квартир в аренду потерял свою привлекательность. Можно согласиться, так как рынок объективно наводнен предложением и, с учетом кризисных явлений в экономике, на нем достигнут максимальный уровень платежеспособности населения. При этом, мы наблюдаем все большее количество предложений съемного жилья от самих застройщиков;
• Частное домостроительство достигло пика и его ждет упадок. С этим аргументом можно согласиться частично, основным фактором «за» будет то, что транзакционные издержки коллективного проживания (в многоквартирных домах) гораздо ниже, чем в частных домах. Надо быть относительно обеспеченным человеком, чтобы иметь возможность содержать и дом, и окружающую инфраструктуру. С другой стороны, пандемия еще раз показала, что возможность изолированного проживания имеет свои плюсы и этот фактор, на мой взгляд, придаст дополнительный стимул частному домостроительству.

В заключение хотелось бы отметить, что пессимистический настрой Игоря Рыбакова возможно объяснить его опытом в российском бизнесе, где нет возможности планировать на столь длинный срок как 15-20 лет. Тем не менее, его группа компаний постоянно расширяется, покупает заводы в других странах и вводит новые мощности в России. Странно слышать рассуждения о том, что ипотечные заемщики все выйдут в дефолт и останутся без квартир. В целом, Рыбаков производит впечатление адекватного человека, который во многих вещах разбирается и, безусловно, талантлив. Но его антипатия к ипотеке — это эпатаж и показатель «оторванности» от реалий людей в стране.