Кризис? Коммерческие застройщики Татарстана ввели незаметно миллион «квадратов» жилья

Татарстан восстанавливает показатели соципотеки

В Татарстане в 2016 году рост объема ввода жилых домов, который наблюдался с 2010 года, сохранился на уровне статистической погрешности. В прошлом году в действие было введено на символическую одну тысячу квадратных метров жилья больше, чем в 2015 году.

По сути, уже несколько лет республика держит планку ввода в 2,4 млн квадратных метров, и стимула увеличивать их сегодня нет. Поскольку федеральные власти, попытавшиеся было мотивировать регионы для участия в гонке квадратных метров, в итоге не сдержали обещаний, то регионы остались без «пряников» за перевыполнение плана. А ведь мечта была благородная — вводить по одному кв. м и больше на каждого жителя республики.

Отчасти против гонки за «квадраты» выступали некоторые крупные застройщики, которые боялись, что рынок новостроек может затовариться, что ударит по и так нестабильному спросу в условиях высоких ипотечных ставок.

Коттеджей стало меньше

Из других интересных тенденций в республике — это заметное снижение ввода жилья по индивидуальному жилищному строительству (минус 12%). Впрочем, Татарстан никогда не относился к регионам, где доля частного домостроения превышает долю многоквартирного жилья. Похоже, доля частных застройщиков досталась строителям многоэтажек.

Доля индивидуального жилья, таким образом, снизилась до 43,1% от всего ввода общей площади. Более низкая доля личных домов наблюдалась только в 2010 (тогда показатель был примерно таким же — 42,9%) и 2011 годах (тогда доля составила 40,7%). Площадь введенного по ИЖС жилья составила в 2016 году 1,037 млн кв. м. Для сравнения — годом ранее она составляла 1,182 млн кв. м, а доля от общего объема введенных домов равнялась 49,1%. Возможно, не последнюю роль сыграла активная борьба как минимум в Казани с таунхаусами, которые строились поначалу как ИЖС, а затем делились на многочисленные квартиры.

«Богатыри не вы»: рынок укрупняется

Рост 2016 года обеспечен «квадратами», введенными частными девелоперами, и причем основная их масса пришлась на так называемое «инвестиционное жилье». Этот показатель достиг рекордного с 2010 года результата. Впервые он превысил миллион квадратных метров.

Также инвестиционного жилья оказалось больше, чем весь объем индивидуальных жилых домов. В 2016 году коммерческие застройщики возвели 1,043 млн кв. м (по сравнению с прошлым годом он вырос на 7%). Если сравнивать этот показатель, к примеру, с 2013 годом, то рост оказался почти двукратным — тогда инвестиционного жилья было введено лишь около 600 тысяч кв. м. Впрочем, 2013 год — это год Универсиады, и тогда из-за масштабных спортивных событий строительство искусственно сдерживалось.

Отметим, что на рынке Татарстана в 2016 году, по данным «Национального объединения застройщиков жилья» лидерами является всего несколько компаний, в портфеле которых на данный момент 750 тысяч кв. м жилья. Одним словом, идет укрупнение рынка. Так, на первом месте по объему строительства (341,1 тысячи кв. м) группа семьи Гильфановых. На втором месте — челнинский «Домкор» (167,7 тысячи кв. м). Компания депутата Мунира Гайнуллиова фактически главный игрок на рынке Закамья (Челны и Нижнекамск).

Замыкает тройку лидеров по строительству жилых домов в Татарстане «ЖИК» депутата Казгордумы Эмиля Хуснутдинова с объемом ввода в 128,7 тысячи кв. м. На четвертом месте из татарстанских застройщиков — «Бриз» Андрея Белякова со 117,3 тысячи кв. м. Интересно, что в рейтинг не попал «Сувар Девелопмент», несмотря на то, что он был в аналогичном рейтинге конца 2016 года. Оставим этот странный момент на совести составителей рейтинга.

Соципотека как рычаг и дубина

Однако самый значительный рост заметен в сфере строительства по программам социальной ипотеки. Он по-прежнему не дотягивает не только до рекордных показателей 2010 и 2011 годов, но и до показателя 2014 года. Однако по сравнению с печальным 2015 годом, когда по соципотеке было введено лишь 250 тысяч «квадратов», показатель вырос почти на треть — до 325 тысяч кв. м.

Впрочем, рекорды 2010 и 2011 годов достаточно дорого обошлись некоторым чиновникам. Тогда же было решено ограничить объем строительства социального жилья.

В декабре в большом интервью «Реальному времени» глава Госжилфонда Талгат Абдуллин рассказывал, что в процессе строительства находится 500 тысяч квадратных метров.

Отметим, что соципотека властями республики активно используется в кризисные годы, когда коммерческие застройщики снижают по экономическим причинам объем ввода, для поддержки рынка.

«Первичка» вниз...

Отдельно Татарстанстат сообщает об изменении средней стоимости квадратного метра.

Что интересно, статистика подтверждает и стагнацию цен на рынке новостроек. Цена продажи квадратного метра падает. В 2016 году «первичка» снизилась с 54,9 тысячи рублей до 52,1 тысячи рублей. Однако, несмотря на снижение стоимости «квадрата» на первичном рынке, он по-прежнему остается дороже, чем в 2010—2014 годах. Дно не пройдено?

В то же время рынок «вторички» чувствует себя позитивнее. Недвижимость в этом сегменте сейчас самая дорогая за весь период с 2010 года. В 2016 году «квадрат» на вторичном рынке стоил 59,5 тысячи рублей, а в 2015 году — лишь 57 тысяч рублей.

Частники не взлюбили Казань?

Что касается Казани, то здесь ситуация значительно отличается от ситуации в целом по Татарстану.

Общее количество введенного жилья продолжает снижаться вот уже с 2012 года. В прошлом году по сравнению с 2015 годом она снизилась лишь на 3% (с 762 тысяч кв. м до 741 тысячи кв. м). Однако, если сравнивать с рекордным 2012 годом, когда было введено более одного миллиона «квадратов» жилья, показатель снизился более, чем на четверть. Впрочем, уже не секрет, что основная причина снижения темпов роста и объемов — это отсутствие достаточного количества земельных участков, обеспеченных коммуникациями. Попытки выйти в пригороды и в поле зачастую приводят к конфликтам (вода в «Царево») и проблемам с дольщикам (достаточно вспомнить объект «Стройком» в Куюках).

При этом снижение показателя 2016 года обусловлено в первую очередь снижением на треть ввода индивидуального жилья. Если в 2015 году было введено 174 тысячи «квадратов» индивидуальных домов, то в 2016 году — лишь 122 тысячи кв. м. Это — самый низкий показатель с 2010 года.

А вот остальные сферы строительства чувствуют себя не так плохо. Ввод многоквартирного жилья в 2016 году в Казани оказался выше, чем 2013—2015 годах — 617,9 тысячи «квадратов». Это — на 5% больше, чем в 2015 году и незначительно — на две тысячи «квадратов» — больше, чем в 2014 году.

Казанские рекорды инвестиционного жилья

Также заметен значительный рост, если градировать введенное жилье по такому параметру, как принадлежность к социальной ипотеке или коммерческому жилью. Ввод инвестиционного жилья рыночными компаниями увеличился на 19%. Его объем составил около 665 тысяч «квадратов». Предыдущий 2015 год был для Казани рекордным по вводу инвестиционного жилья, а учитывая рост на 19% в 2016 году, несложно представить, насколько объемы увеличились по сравнению с прошлыми годами. К примеру, в сравнении с 2013 годом рост — почти двукратный.

Как сообщалось в ноябре прошлого года, по данным Управления градостроительных разрешений, количество комплексов, введенных за последние три года, постоянно растет. В 2014 году было выдано 41 разрешение на ввод в эксплуатацию (из них лишь 33 получили коммерческие застройщики), в 2015 году было сдано уже 36 коммерческих объектов. А уже за с января по октябрь 2016 году исполком выдал 45 разрешений на ввод в эксплуатацию, из них 43 получили частные застройщики.

Еще больший рост продемонстрировала соципотека. По сравнению с 2015 годом прошлогодний результат вырос на 153%, или в 2,5 раза. В 2016 году по социальной ипотеке было введено 75,5 тысячи кв. м жилья, в то время как в 2015 году — лишь 29,8 тысячи кв. м. Однако переоценивать этот результат не стоит — по сути, такой рост связан с эффектом низкой базы, а именно рекордным прошлогодним падением ввода по соципотеке (с 80 до 30 тысяч «квадратов»). Результат этого года, хоть и близок к показателям 2013 и 2014 годов, но по-прежнему с три с лишним раза меньше показателей 2011 и 2012 годов: тогда в каждом году было введено около 250 тысяч «квадратов».

Впрочем, сам глава ГЖ Талгат Абдуллин считает оптимальным объем ввода в Казани на уровне 50 тыс. кв. м в год.

Позади Башкортостана, впереди остального ПФО

Татарстан является одним из двух лидеров Приволжского федерального округа по общему объему введенной площади. Больше, чем в Татарстане, было введено жилья только в республике Башкортостан. Там показатель введенного жилья составил 2,699 млн кв. м против татарстанских 2,406 млн кв. м.

Национальные республики являются безоговорочными лидерами по этому показателю — ближайшие преследователи не дотягивают и до двух миллионов «квадратов», а планку в миллион, помимо Татарстана и Башкирии, перешагнули только четыре региона ПФО. Это — Самарская область с 1,694 млн кв. м, Саратовская область с 1,294 млн кв. м, Нижегородская область с 1,271 млн «квадратов» и Пермский край с 1,042 млн кв. м.

Один из этих регионов — Саратовская область — стала лидером по годовому росту объема введенной жилой площади. Здесь показатель вырос на 13,5%. Также выделяющийся рост — в республике Марий Эл, на 5,9%, и Ульяновской области — на 3,4%. Еще пять регионов, включая Татарстан и Башкортостан, показали результат, примерно равный прошлогоднему. В Татарстане, впрочем, роста не было вообще, но не было и падения. Самое значительное падение, по сравнению с прошлым годом, зафиксировано в Чувашии (75,6% от результата 2015 года) и в Самарской области (76,6% от показателя 2015 года).

Более заметно расслоение между регионами по жилью, введенному непосредственно населением. Показатель Татарстана — вновь второй после Башкортостана, но отставание здесь уже почти в два раза — 1,037 млн кв. м против 1,815 млн кв. м в соседнем регионе. При этом результаты по этому показателю в ПФО по сравнению с 2015 годом составляют от 66% до 121%. Татарстан свои цифры ухудшил — 87,7% по сравнению с предыдущим годом. Башкирия же, напротив, в лидерах — 115,5% по сравнению с 2015 годом.

Больше всего люди строят себе сами в Пензе, Ульяновске и Башкирии

Вообще, показатель введенного индивидуального жилья — довольно интересный. Благодаря ему можно оценить, насколько развит в регионе сегмент коммерческого строительства. Согласно этим данным, Татарстан — на среднем уровне по доле введенного населением жилья. Здесь такого жилья — около 43%. Сравнимые показатели (от 42,3% до 47,5%) — в Самарской и Нижегородской областях, в Мордовии и Удмуртии. Больший вес играют крупные застройщики многоквартирных домов (доля индивидуального жилья — до 40%) в Кировской и Оренбургской областях, Марий Эл, Чувашской республике и Пермском крае. Больше половины жилья введено не строительными компаниями, а населением в трех регионах — Пензенской области (52,4%), Ульяновской области (60,5%) и Башкортостане (67,3%).

Кроме того, Татарстан — и один из лидеров ПФО по вводу жилья на душу населения. В 2016 году его опередили три региона — Марий Эл, Башкортостан и Пензенская область. В Татарстане на каждую тысячу человек было введено 623 квадратных метра жилья. То есть, на каждого человека вводится 0,6 метра. Для понимания в Европе считается хорошим показателем ввод одного квадратного метра на человека. К слову, именно к этому показателю и пытался выйти Татарстан, но без поддержки со стороны федерального центра он оказался трудно достижимым.

У лидера — Марий Эл — этот показатель равен 679, у находящегося на втором месте Башкортостана — 662, а Пензенская область ввела 657 «квадратов» на тысячу человек. Меньше всего жилья на душу населения было введено в Нижегородской области — 389 кв. м, а также в Пермском крае — 395 «квадратов».