Павел Самиев: «Ипотека продемонстрировала рекорд»
В 2016 году ипотечное кредитование продемонстрировало рекордный рост — плюс 30% по отношению к предыдущему году. Это позволило ипотеке занять около 45% в общем кредитном портфеле банков, что сопоставимо с общеевропейскими показателями. Впрочем, финансовый эксперт «Реального времени» Павел Самиев повторения рекорда динамики роста по итогам 2017-го года не ожидает.
Рецепт успеха — отложенный спрос и господдержка
Прирост в 30% — это рекорд и в сегменте как таковом, и в сравнении с другими видами кредитования; автокредитование снижалось, потребительское кредитование показало очень слабую динамику чуть выше нуля.
Вопрос — насколько существенный вклад в явление внесла программа субсидирования государством части процентной ставки по кредиту? В количественном выражении — очень значительный: порядка 40% кредитов было выдано заемщикам в рамках программы господдержки.
Однако есть и скрытые факторы, повлиявшие на результат в не меньшей, а, может быть, даже в большей степени. Важнейших из них — отложенный спрос, формировавшийся на протяжении последних полутора-двух лет, когда рынок жил в режиме ожидания. В свое время кризис заставил представителей среднего класса отложить покупку. Сокращение личных доходов вынудило таких заемщиков пересмотреть планы и рассматривать для приобретения жилье эконом-класса, а не, допустим, условный middle up. Тем не менее, многие успели накопить на первоначальный взнос. А запуск программы господдержки стал для них своего рода катализатором — надо брать! Спрос достаточно очевидно переместился в эконом-сегмент.
«Многие успели накопить на первоначальный взнос. А запуск программы господдержки стал для них своего рода катализатором — надо брать!». Фото donnews.ru
При этом в качестве движущей силы программа господдержки в первом полугодии работала лучше, чем во втором. Правда, незадолго до финиша мы наблюдали некий всплеск интереса. Однако вызван он был активной, а в некоторых случаях и агрессивной рекламой под общим условным названием «последний шанс» со стороны банков: программа субсидирования, действие которой продлевалось несколько раз, в 2017-м действовать точно не будет. Но если на старте программы разница по ставке с господдержкой и без нее могла составлять до 3%, на финише из-за падения рыночных ставок она была немногим выше одного процентного пункта — разница, которая уже не так заметно влияла на мотивацию заемщиков.
«Двигать рынок будут совсем другие факторы»
Что мы увидим в наступившем году? Темпы, значительно уступающие темпам роста в первом полугодии 2016 года. Отложенный спрос удовлетворен. Заемщиков, скопивших на первоначальный взнос, практически не осталось. Этот фактор и будет определяющим в динамике рынка.
Прекращение программы субсидирования части процентной ставки и заявление о том, что в ближайшее время возобновляться она не будет, рынок тоже в какой-то степени охладит. Те, кто рассматривает возможность оформления ипотечного займа, ждать возобновления программы не будут.
Динамика роста по итогам первого полугодия вряд ли превысит 15%. А вот дальше надо будет смотреть на ситуацию в макроэкономике — на доходы населения, уровень безработицы, инфляцию и т. д.
В первую очередь, спрос на ипотеку будет определяться реальными доходами населения, а не отложенным спросом и господдержкой, как это было на протяжении последнего года. Скорость «рождения» новых заемщиков прямо пропорциональна этому фактору: чем быстрее растут доходы, тем выше спрос.
«Ипотека все равно будет локомотивом роста и кредитования, и жилищного строительства; «пузыря» на рынке нет, и в среднесрочной перспективе банки могут дальше снижать ставки при дальнейшем падении стоимости фондирования». Фото lipetsk-today.ru
Не будет кардинальных изменений и в структуре рынка, то есть в соотношении «вторичка/новостройки». Если ничего экстраординарного в макроэкономике не произойдет, ставки также продолжат снижаться.
Вероятнее всего, качество обслуживания ипотечных (рублевых) кредитов останется на хорошем уровне — сейчас это самый «благополучный» сегмент: в 2016 году за счет массового прихода новых заемщиков ее доля снизилась и к концу года составила 1,2%. Напротив, плохие события в макроэкономике неизбежно повлекут за собой увеличение доли просрочки в ипотечном портфеле — до 2—2,5%, что, в общем-то, в банковской статистике тоже считается совершенно нормальным. При этом пополнять ряды тех, кто не справляется с обслуживание кредита, станут в том числе заемщики, вышедшие на рынок в благополучном 2016 году.
И все же это, скорее, оптимистичный прогноз: ипотека все равно будет локомотивом роста и кредитования, и жилищного строительства; «пузыря» на рынке нет, и в среднесрочной перспективе банки могут дальше снижать ставки при дальнейшем падении стоимости фондирования.