«Корзиночный эквивалент»: жилье в Татарстане за 10 лет не подорожало, а кое-где подешевело

«Вторичка» в «корзиночном» выражении подешевела

После выхода одного из материалов «Реального времени» о росте цен на казанские новостройки читатели обратились к нам с просьбой сравнить динамику цен на жилье с динамикой цен на продукты, чтобы выяснить, равномерно ли шло это удорожание и не произошло ли взлета цен на татарстанские квартиры после того, как в Казани прошли спортивные соревнования, такие как Универсиада или чемпионат мира по футболу.

Для ответа на эти вопросы мы взяли статистические данные о ценах на первичное и вторичное жилье и перевели их в «корзинки» — посчитали, сколько продуктовых и потребительских корзин можно было купить на стоимость одного квадратного метра.

Надо признать, что Татарстан действительно входит в число регионов с самым дорогим жильем. К примеру, в прошлом году здесь для приобретения 1 кв. м в строящемся доме пришлось выложить стоимость 17,2 продуктовой корзины. Дороже «первичка» оказалась только в Москве (35,3 продуктовой корзины), Санкт-Петербурге (22,4) и Московской области (20,7).

Но тут стоит сделать важное замечание — на протяжении последних десяти лет доступность жилья в Татарстане в «корзиночном» выражении практически не менялась. К примеру, в 2009 году один кв. м в среднем равнялся 17,8 продуктовой корзины. Это значит, что цена его росла примерно теми же темпами, что и цены на продукты питания.

В частности, в 2009 году кв. м на татарстанском рынке новостроек стоил в среднем 30,9 тысячи рублей. К 2018 году он подорожал до 59,2 тысячи рублей, то есть почти вдвое. Но за эти десять лет на столько же подорожали и продукты питания: стоимость продуктовой корзины с 2009 по 2018 год в среднем выросла с 1,7 до 3,4 тысячи рублей. Так что в целом на рынке сохранялся баланс.

Если же выражать в продуктовых корзинках стоимость готового жилья, станет понятно, что «вторичка» на протяжении почти всех десяти лет оценивалась дороже. Хотя в прошлом году в Татарстане разрыв между средней ценой сданного и строящегося жилья был небольшим: 1 кв. м «вторички» равнялся стоимости примерно 17,9 продуктовой корзинки. В остальном тенденции на рынке готового жилья были те же: квартиры и продукты питания дорожали примерно в одном темпе.

Более того, если выражать цену квадратного метра в продуктовых корзинках, получится, что в 2018 году «вторичка» стоила дешевле, чем десять лет назад (19,1 корзина). За десять лет динамика средней цены 1 кв. м готового жилья составила 85% (удорожание с 33,2 до 61,5 тысячи рублей за кв. м).

Далее мы будем анализировать динамику цен на жилье в «корзинках» в других регионах России — и замедление темпов роста цен на жилую недвижимость будет заметно еще отчетливее.

«Если кто-то вам скажет, что чемпионаты влияют на рынок жилья, не верьте»

Ответить на второй вопрос, не стало ли проведение спортивных соревнований мирового масштаба причиной скачка цен на татарстанское жилье, можно почти однозначно. И статистика, и эксперты говорят о том, что прямого влияния эти события на жилищный рынок не оказали.

Начнем со статистики. В прошлом году, когда проходил чемпионат мира по футболу, цена 1 кв. м на первичном рынке равнялась стоимости примерно 17,2 продуктовой корзины. Годом ранее один «квадрат» в новостройке можно было обменять на сумму, равную примерно 16,9 продуктовой корзины. Получается, что динамика оказалась незначительной. А после проведения Универсиады в переводе на продуктовые корзинки татарстанское жилье и вовсе подешевело. Если в 2013 году для покупки одного кв. м в строящемся доме нужно было потратить стоимость 17,3 продуктовой корзины, то в 2014-м — только 16,6. Скачков цены на вторичное жилье в периоды проведения спортивных состязаний в Татарстане также не зафиксировано.

Эксперты также уверены, что динамика цен на жилье и проведение в регионе масштабных мероприятий между собой не связаны.

— Есть только краткосрочное влияние в период проведения, так как возникает необходимость в дополнительном арендном фонде, средствах размещения. Говорить о системном влиянии этих событий на рынок недвижимости нельзя. Это подтверждают все прошедшие события — вроде Универсиады, чемпионата мира по футболу и уж тем более других, более мелких событий. Все это влияние вымышленное. Если кто-то вам говорит, что такое влияние есть, не верьте, — говорит генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько.

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» нам рассказали, что и в краткосрочной перспективе большого оживления в связи с мировыми спортивными событиями нет.

«На нашей практике проведение спортивных соревнований если и оказывает влияние на цену на жилье в прилегающей локации, то незначительно. Скорее подобные мероприятия воздействуют на настроения потребителей — активность во время игр немного утихает, так как люди сосредоточены на других вещах», — дала комментарий Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Стало ли легче покупать квартиры в Башкирии?

В число регионов России с наименее доступным жильем, помимо Татарстана, вошли еще два региона Приволжского федерального округа — Нижегородская область и Башкортостан. В обоих субъектах для покупки 1 кв. м «первички» придется потратить сумму, равную стоимости 15,7 продуктовой корзины.

Правда, в названных регионах за последние десять лет доступность жилья выросла. К примеру, в Нижегородской области в 2009 году для покупки одного «квадрата» пришлось бы потратить 26 с лишним продуктовых корзинок, а в Башкирии — 19,8 корзинки. Причина роста доступности новостроек в обоих случаях одинакова: цены на жилье росли меньшими темпами, чем цены на продукты питания. Более отчетливо эта тенденция прослеживается в Нижегородской области, здесь за последние десять лет 1 кв. м нового жилья в среднем вырос только на 16%.

Примерно так же складывается ситуация, если выразить стоимость квадратного метра в потребительских корзинах. В Башкортостане для покупки 1 кв. м жилья в новостройке придется отдать стоимость четырех потребкорзин, в Нижегородской области — 3,9 корзины. Этот показатель равен среднему по России.

Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Михаил Хорьков отмечает, что реальный рост цен на жилье в российских регионах действительно замедлился. Причину эксперт видит в общем экономическом положении.

— Цены на жилье в последние годы во многих городах заметно снизились. До этого номинальный рост цен часто был ниже инфляции, а значит, в реальном выражении цены падали. Отсутствие роста цен в реальном выражении, с одной стороны, было обусловлено перестройкой рынка жилья и переходом от дефицитной модели развития к конкурентной. Но в большей степени низкие темпы роста цен на жилье являются отражением общего состояния экономики, — говорит Хорьков.

А вот если проанализировать стоимость «вторички», то здесь ситуация складывалась иначе. Если верить статистике, в Башкортостане один квадратный метр готового жилья в прошлом году равнялся стоимости 14,2 продуктовой корзинки, или 3,7 потребкорзины, то есть готовое жилье оказалось дешевле новостроек. По данным Росстата, в прошлом году 1 кв. м на первичном рынке стоил в среднем 57 тысяч рублей, а на вторичном — только 53,1 тысячи рублей. При этом и динамика роста цен на готовое жилье в республике была ниже, чем на новое. Если за десять лет новостройки, по данным Росстата, подорожали на 60%, то «вторичка» — только на 44%.

Впрочем, мнение участников рынка расходится с данными статистики. Директор агентства недвижимости «Любимый город» Юлия Адаменко отмечает, что в столице Башкирии такого разрыва в ценах на строящееся и готовое жилье нет.

— Вторичное жилье, по крайней мере, в Уфе стоит дороже. «Первичка» у нас сейчас поднялась в цене, но не до такой степени, чтобы она стала дороже «вторички». Рост цен на новостройки я связываю с изменениями в законе о долевом строительстве, введением эскроу-счетов. С начала года «первичка» в среднем подорожала от 3 до 5%. Примерно на столько же поднялось в цене и вторичное жилье. Дело в том, что на вторичном рынке предложений меньше, чем покупателей, — говорит Адаменко.

В Нижегородской области 1 кв. м «вторички» стоит столько же, сколько 16,3 продуктовой корзинки в этом регионе (столько же, сколько и в Приморском крае). Хотя за последние десять лет готовое жилье здесь тоже дорожало медленнее продуктов. С 2009 по 2018 год стоимость продуктовой корзинки увеличилась вдвое, а цены на «вторичку» — только на 50%. Тем не менее в прошлом году она стоила в Нижегородской области 61,3 тысячи рублей за кв. м и стала самой дорогой в ПФО после татарстанской.

«Может так сложиться, что инфляция будет расти, а жилье — дешеветь»

Чуть доступнее жилье оказалось для жителей Удмуртской Республики. Для покупки одного квадратного метра жилья здесь придется отдать стоимость 13,6 продуктовой корзины, или 3,4 потребкорзины. «Квадрат» на вторичном рынке жителю Удмуртии в среднем обойдется в 12,7 продуктовой, или в 3,2 потребкорзины. В прошлом году продуктовая корзина в регионе составила 3,5 тысячи рублей, а потребительская — почти 14 тысяч рублей.

Отметим, что доступность жилья в Удмуртии росла. Цены на первичное жилье увеличились за десять лет на 30%, на вторичное — на 40%, а расходы граждан на продукты и другие товары первой необходимости выросли сразу вдвое. Поэтому, если переводить цены на жилье в продуктовые и потребкорзины, получится, что жилье в регионе даже подешевело. Для сравнения: десять лет назад один кв. м на первичном рынке по стоимости равнялся 20,4 продуктовой корзинки, на вторичном рынке — 18.

— Может сложиться ситуация, что на рынке недвижимости есть профицит, и общий уровень инфляции будет расти в течение десяти лет, а цены на недвижимость будут падать. Если мы возьмем для примера Краснодар, получится, что цена еще не достигла уровня 2008 года. То есть в 2008 году она была лучше, чем сегодня. Хотя инфляция, накопленная за это время, 100% или 120%. В первую очередь важна локальная ситуация, — считает Илья Володько.

Во всех остальных регионах ПФО в последние десять лет наблюдалась та же тенденция — жилье дорожало медленнее продуктов питания и других товаров. Меньше всего удорожание жилья почувствовали жители Марий Эл. В прошлом году это был чуть ли не единственный регион округа, где средняя стоимость нового жилья не выросла и составила всего 34,8 тысячи рублей за кв. м — этот показатель близок к цене 1 кв. м в 2009 году (33,4 тысячи рублей). При этом минимальный набор продуктов в Марий Эл обойдется даже чуть дороже, чем в том же Татарстане с самым высоким ценником на жилую недвижимость.

Если в 2009 году на покупку 1 кв. м в новостройке здесь в среднем приходилось отдавать стоимость 18 продуктовых корзинок, то к 2018-му — только 9,7 корзины. По мнению Володько, в данном случае причиной такой динамики может быть стагнация на жилищном рынке, вызванная низким спросом.

Бензин стал недоступнее

Кроме того, мы проследили, как менялось соотношение цен на жилье и на бензин. И здесь многие читатели наверняка огорчатся, узнав, что бензин в большинстве российских регионов стал менее доступен (впрочем, они это, скорее всего, почувствовали и так).

К примеру, если в 2009 году в Татарстане по стоимости 1 кв. м жилья в новостройке можно было купить 1,5 тысячи литров бензина марки АИ-92, то в 2018-м — только 1,4 тысячи литров. В Башкортостане эти показатели составили 1,7 тысячи и 1,4 тысячи литров соответственно, в Нижегородской области — 2,4 и 1,4 тысячи литров. Сразу на тысячу литров упало количество доступного бензина в обмен на один «квадрат» и в Самарской области. Примерно такой же будет ситуация и в том случае, если говорить о соотношении цен на бензин и на вторичное жилье.

Конечно, в большинстве российских регионов цены на топливо росли гораздо быстрее цен на жилую недвижимость — в среднем за десять лет бензин марки АИ-92 в России подорожал вдвое.

• Михаил Хорьков Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов

  Во многих российских городах сегодня культивируется мысль о том, что глобальные мероприятия, масштабные события и включенность в федеральную повестку — это единственная возможность развития города. Города попадают в полную зависимость от федерального внимания и федерального финансирования не только в экономическом смысле. Такой подход убивает любую инициативу и на частном уровне. Но любые качественные изменения, даже имеющие внешние источники финансирования, должны базироваться на внутреннем запросе на изменения и внутреннем понимании вектора развития города. Без этого любое глобальное мероприятие останется лишь моментом в истории города.