«Есть нежелающие регистрировать участок и платить налоги»: Татарстан завершает инвентаризацию неучтенных объектов

Татарстан пролоббировал отмену госпошлины за регистрацию участков по дачной амнистии

Министра земельных и имущественных отношений Фаниля Аглиуллина в самом начале брифинга представили как «относительно нового министра», хотя работает он на министерском посту уже полтора года. И все это время в фокусе его деятельности, как рассказывает сам Аглиуллин, была работа по оформлению неучтенной недвижимости. На эту работу еженедельно обращает внимание президент Татарстана Рустам Минниханов, который в свою очередь слушает доклады своего подчиненного каждую субботу.

Аглиуллин начал с приятной новости: после лоббирования татарстанских властей федералы отменили уплату пошлины за регистрацию «ранее возникших прав» (возникших еще в СССР — во всяком случае, до появления Росреестра в РФ), Минфин РФ поддержал инициативу Казани, и соответствующие поправки внесли в Налоговый кодекс: отныне платить госпошлину за такую регистрацию в размере 350 рублей уже не надо. Регистрация ранее возникших прав осуществляется бесплатно.

Что за инвентаризация и когда она началась

Саму работу по инвентаризации неучтенных объектов недвижимости и земельных участков Фаниль Аглиуллин объяснил тем, что от уровня достоверности сведений в ЕГРН зависят, например, сделки по приобретению и продаже — точность сведений кадастровой оценки, площади, границ участков влияет на сам процесс заключения сделок и их успешность. Он напомнил, что еще в 2017 году в Татарстане была создана межведомственная рабочая группа по проведению инвентаризации объектов недвижимости и земельных участков.

Планировалось, что будут актуализированы сведения в едином реестре недвижимости — уточнены права на тот или иной участок или строение. Сначала эта работа велась в двух пилотных районах РТ — Высокогорском и Верхнеуслонском (отметим, что эти районы популярны среди обеспеченных казанцев, которые любят покупать там участки и вести ИЖС), на основе чего затем была разработана методичка по инвентаризации — ее довели до всех муниципалитетов республики.

Более 850 тысяч объектов недвижимости РТ — с недостоверными характеристиками

К настоящему моменту уже выяснилось, что десятки (если не сотни) тысяч объектов недвижимости татарстанцев включены в ЕГРН с недостоверными или неполными характеристиками, что может повлечь за собой как минимум штраф (от 5 до 10 тыс. рублей), как максимум — лишение прав на него.

Так, в результате камеральной проверки (без обхода на местах) в каждом районе выявлены земельные участки и объекты капитального строительства с недостоверными или неполными характеристиками в ЕГРН — 851 075 объектов недвижимости с неполными характеристиками в ЕГРН и еще таких же 60 тыс. земельных участков. Из них 9% находятся в процессе оформления, 2% — без хозяина, 5% в государственной или муниципальной собственности. 10% — не обследованы, то есть в случае последних возникают трудности с поисками собственности, особенно такое случается в пригородных районах.

Полевая часть исследования проводится уже силами органов местного самоуправления в результате непосредственного обхода данных объектов недвижимости в целях сбора дополнительной информации об объектах. На сегодняшний день в результате этой полевой части работы было обследовано 766 829 (90%) объектов недвижимости с неполными характеристиками в ЕГРН.

Полностью завершен обход, впрочем, лишь в 34 муниципальных районах республики. На 26% исследованных объектов права зарегистрированы, 16% объектов находятся в пользовании граждан (не имеющих пока на них юридических прав), 8% — объекты с «ранее возникшими правами» (касаются участков, оформленных еще в СССР и до появления Росреестра), 6% на стадии оформления, 3% без хозяина, 11% — не найдены на местности.

— В регистрации права на недвижимость прежде всего заинтересованы сами граждане, — отметил министр. — Например, согласно Правилам поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан, с 2009 года подача газа допускается только в объекты капитального строительства, на которые зарегистрированы права.

Он добавил, что регистрация недвижимости и прав требуется вообще при любых изменениях, связанных с правовым статусом этого объекта. И исходя из практики чаще всего она необходима при заключении договоров купли-продажи, долевого участия, ипотечного договора на жилье; заключении долгосрочного договора аренды или найма; завершении строительства и вводе недвижимости в эксплуатацию.

Наличие зарегистрированных прав на объекты недвижимости также необходимо для защиты правообладателей в таких случаях, как уточнение границ соседнего участка (если кадастровый инженер не сможет найти собственника соседнего участка — границы этого собственника могут потом не устроить), изъятие участков под постройку дорог (порой государство не сможет возместить это деньгами — так как на участок нет прав), оформление наследства и недопущение признания объекта бесхозяйным.

В чем проблема с участками и домами, задокументированными до 1997 года

Аглиуллин призвал не ждать судебных исков (и, как следствие, судебных издержек), а зарегистрировать права на участок или дом уже сейчас. Это же касается и свыше 60 тысяч объектов, находящихся на территории Татарстана, права на которые возникли ранее — а именно до дня вступления в силу Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (от 21.07.1997 №122-ФЗ). Но при всей бесплатности регистрации прав подобные права признают «ранее возникшими», отметил министр земельных и имущественных отношений, только если документы, свидетельствующие о них, «оформлены в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на момент их выдачи»:

— К сожалению, в указанных документах очень часто выявляются противоречия и неточности, которые влекут за собой серьезные проблемы. Например, характеристики об объекте недвижимости изменились в результате проведенной реконструкции или перепланировки, или в правоустанавливающем документе неверно указаны данные о собственнике. Распространена ситуация с земельными участками, когда фактическая площадь не соответствует той, что указана в правоустанавливающем документе. Таким образом, зарегистрированные права и актуальные сведения об объектах в ЕГРН выступают гарантом защиты интересов собственника объекта недвижимости.

В Татарстане стартовал пилотный проект для потенциальных земельных инвесторов

Фаниль Аглиуллин также еще раз напомнил о пилотном проекте по созданию в Татарстане единого ресурса о земле и недвижимости для потенциальных инвесторов в республиканскую экономику. Новый информационный ресурс позволит вовлечь в оборот неиспользуемые объекты, повысить достоверность сведений об имуществе, исключить дублирование данных.

Министр напомнил, что экспериментальный проект по созданию Единого информационного ресурса о земле и недвижимости, который должен обеспечить интеграцию информационных систем о земле и недвижимости федеральных ведомств и региональных органов власти, стартовал не только в Татарстане, но также в Пермском, Краснодарском крае и Иркутской области. По словам министра, причины, по которым для пилотного проекта были выбраны именно эти регионы, следующие: в Краснодарском крае — огромная база сельскохозяйственных участков, в Иркутской области — лесной фонд, в Пермском крае — много земель промышленного назначения, в Татарстане — «земельные участки всех типов».

— В Татарстане эксперимент пройдет на территории трех районов. Это Атнинский, где, в свою очередь, много участков сельскохозяйственного назначения, Зеленодольский район, где много участков промышленного назначения, и Пестречинский, где много земель под жилищные проекты, — объяснил Фаниль Аглиуллин.

По его словам, в первую очередь ресурс будет востребован потенциальными инвесторами, в том числе не резидентами РТ (жителям этих районов — в принципе, сказал он, «можно не беспокоиться»): любой такой инвестор сможет зайти в базу, которая будет сформирована на площадке Росреестра, и посмотреть, есть ли в том или ином районе свободные для покупки земли сельхозназначения. После чего инвестор по принципу «одного окна» сможет заявиться и принять участие в торгах.

Как собственнику могут прийти огромные налоги за участок из-за некорректного вида использования

Генеральный директор АО «Бюро технической инвентаризации Республики Татарстан» (работает при Кабмине республики) Лена Хамзина добавила, что от точности информации в Росреестре прямо зависит точность кадастровой стоимости земельных участков или объектов недвижимости. В настоящий момент в процессе исследования находятся 1,2 млн участков, еще 2,3 млн объектов капитального строительства бюро предстоит изучить. Но уже к сегодняшнему моменту было выявлено множество объектов, имеющих некорректный или множественный вид разрешенного использования. При этом «Бюро технической инвентаризации» обязано оценить объекты по «максимально эффективному их использованию» — и соответственно, увеличивается налог для собственника:

— Если у вашего участка указывается разрешенный вид использования просто «жилищное строительство» — то это может быть как индивидуальное жилье, так и многоэтажное. И в результате мы должны взять и оценить участок исходя из того, что на нем будет многоэтажный дом! Если у вашего участка неопределенность, но участок находится в зоне Ж-2, то эффективно будет оценить участок как магазин со всеми вытекающими. Сегодня 105 тысяч участков имеют множественный вид использования, 35 тысяч участков — некорректный вид использования. Собственники должны заявиться в МФЦ и уточнить виды использования своих участков! — заявила Лена Хамзина.

«Есть люди, просто не желающие регистрировать участок и платить налоги»

Отдельно она остановилась на садовых участках и землях под индивидуальное жилое строительство (ИЖС), обратив внимание собственников этих земель и недвижимости на то, что по закону «о дачной амнистии» в новой редакции от 19 декабря 2020 года расширяется перечень участков, под него подпадающих. Напомним, упрощенный порядок оформления прав граждан на индивидуальные жилые и садовые дома продлен еще на пять лет — до 1 марта 2026 года. Согласно закону, для регистрации права собственности на дачные дома в упрощенном порядке необходимо предоставить в местные регистрационные органы (Росреестр) документы на земельный участок и техплан объекта, подготовленный кадастровым инженером (по почте, лично или через МФЦ).

Но если раньше можно было легко оформить садовые и жилые дома только на землях садового назначения, то с 2021 года «амнистия» распространилась и на земли под ИЖС. Теперь можно упрощенно зарегистрировать отдельно стоящие объекты высотой не более 20 метров и имеющие не более трех надземных этажей. Сейчас юристы БТИ активно работают с объектами, построенными еще до 2004 года, когда новые градостроительные нормы еще не вступили в силу. Всего же, по данным Фаниля Аглиуллина, за время существования «дачной амнистии» в Татарстане было оформлено 750 тысяч объектов.

— По опыту обхода участков нашими сотрудниками, — рассказала Лена Хамзина, характеризуя тех собственников, которые не горят желанием оформлять собственность в должном виде, — есть люди, просто не желающие регистрировать участок и платить налоги. Есть другие люди, которые хотят, но не могут оформить по разным причинам — нужны затраты и время на суды. И есть ряд объектов, собственники которых умерли, и никто из наследников не хочет вступать в наследство — вопрос с подобными объектами придется через процедуру вымороченного имущества решать в сельских поселениях.