Новости раздела

«Все ждут, что на рынок начнут падать суперзолотые объекты за три копейки»

Недавнее исследование констатировало возврат рынка недвижимости к «докоронавирусным» временам — но, похоже, только на бумаге

«Все ждут, что на рынок начнут падать суперзолотые объекты за три копейки»
Фото: Максим Платонов

По заявлению экспертов сервиса Avito, рынок недвижимости в России после резкого падения вернулся на докризисный уровень: спрос вырос в полтора раза. Как следствие, подросли и цены. Впрочем, участники рынка, по крайней мере в Казани, называют эти выводы преждевременными. Покупки-продажи только-только начинают выходить из спячки. По прогнозам, отложенный спрос даст о себе знать не раньше конца мая.

Вернулся докризисный спрос

Эксперты «Авито.Недвижимость» пришли к выводу, что рынок недвижимости в России после резкого падения, вызванного введением самоизоляции и ослаблением рубля, вернулся на докризисный уровень. Такие данные приводятся в их исследовании (имеется в распоряжении «Реального времени»).

В частности, эксперты отмечают, что спрос на платформе «Авито.Недвижимость» в России вырос почти в полтора раза (на 46,7%) по сравнению с самыми низкими показателями начала апреля. Они связывают это с тем, что недвижимость во все времена, включая нынешнюю неопределенность, остается привлекательной для инвестиций. Авторы исследования считают, что восстановилась и покупательская способность — до уровня почти что «бесковидных» конца февраля — начала марта.

Отсюда и подросшие цены. Так, согласно исследованию «Авито.Недвижимость», в минувшем апреле цена квадратного метра в новостройках Казани поднялась на 9,7% (для сравнения брался тот же период прошлого года). На 2,6% выросла цена и на «вторичку». Ее рынок, утверждают авторы исследования, тоже вернулся на докризисный уровень: отмечен рост спроса на 15% по сравнению с самыми низкими показателями начала апреля.

Как утверждают эксперты «Авито», особенно востребованным оказалось загородное жилье: спрос на него в России вырос вдвое. Фото Романа Хасаева

Одним словом, вслед за кратковременным спадом спроса рынок стал развиваться по U-образному сценарию. «Авито.Недвижимость» также проанализировал спрос по разным категориям жилья для покупки и долгосрочной аренды. В результате выяснилось, что интерес пользователей к коммерческой недвижимости вырос на 20,8%, опять же сравнявшись с докризисным концом марта.

Спрос на новостройки в этом году эксперты этого популярного ресурса и вовсе назвали «ажиотажным». В исследовании приводятся такие цифры: по итогам I квартала этого года в сравнении с тем же периодом 2019 года спрос на квартиры в новых домах по России вырос на 2,6%. К концу апреля рост показателей на разные типы жилья продолжился. К примеру, студии стали востребованнее на 14%, а однокомнатные квартиры — на 19%.

Как отмечают авторы исследования, таким ускоренным темпам роста в том числе способствовала дополнительная господдержка. Речь об ипотеке до 6,5% на покупку первого жилья и скидки и акции от девелоперов.

Как утверждают эксперты «Авито», особенно востребованным оказалось загородное жилье: спрос на него в России вырос вдвое. Нетрудно понять почему: многим показалось гораздо привлекательнее пережить самоизоляцию не в каменных джунглях города, а на природе с возможностью прогулок на свежем воздухе. По тем же причинам, видимо, пошел в рост и формат долгосрочной аренды — 20,8% в сравнении с отрицательным пиком падения.

Управляющий директор «Авито.Недвижимости» Иван Дубровин, комментируя эти результаты, заметил, что «как только карантинные ограничения снимут и заработают базовые институты инфраструктуры (МФЦ / регистраторы, нотариусы, etc.) отложенный спрос в виде просмотров объявлений и запросов контактов превратится в реальные сделки». Несмотря на, казалось бы, оптимистичные цифры, авторы исследования отмечают, что «рынку, очевидно, потребуется время на восстановление».

Как изменилась ситуация с арендой

В пресс-службе «Авито» «Реальному времени» рассказали подробно о ценах на аренду квартир, а также о ценах на новостройки и «вторичку» в Татарстане и Казани. Так, в РТ аренда одного объекта держится на уровне 15 тыс. рублей уже год — цена в апреле 2020 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года не изменилась ни на копейку. А вот в Казани стоимость аренды в четвертом месяце 2020-го по сравнению с третьим уменьшилась на 3%, до 16 тыс. рублей и не изменилась по сравнению с апрелем 2019 года.

Квадратный метр вторичного жилья в Татарстане, по данным «Авито», в апреле этого года стоил 56,1 тыс. рублей — на 2,58% меньше, чем в марте (57,6 тыс.) и на 4% больше годичного показателя. По Казани «вторичка» в апреле в среднем обходилась 79,1 тыс. рублей — на 0,35% больше марта-2020 и на 2,5% выше апреля-2019.

Если разрыв цены на вторичное жилье в Казани и в целом по Татарстану достаточно велик, то цены на квартиры в новостройках примерны равны. По итогам апреля 2020 года аналитики «Авито» зафиксировали цену жилья в новых домах на уровне 74,9 тыс. рублей за квадратный метр — это на 1,4% больше, чем в предыдущем месяце, и на 6,3% больше аналогичного периода прошлого года. В Казани новое жилье в апреле 2020-го можно было купить в среднем за 80 тысяч. И если цена за месяц почти не изменилась, то за год она выросла на 9,6% (73 тыс. рублей).

Фото Рината Назметдинова

Татарстанцы стали чаще брать ипотеку

Параллельно с этим аналитики сервиса ЦИАН констатировали рост на рынке ипотеки — его тоже спровоцировали события начала 2020 года, в частности девальвация рубля и снижение процентных ставок. По данным исследования сервиса, количество ипотечных сделок в I квартале 2020 года увеличилось (по отношению к I кварталу 2019 года) на 8,5% по количеству кредитов и на 23,1% по объемам выдачи.

На март пришлось 40% сделок квартала — в преддверии апрельских событий россияне очень активно брали ипотеку. Ставки обновили рекорд минимального значения: 8,62% годовых — это самое низкое значение за всю историю рынка, констатируют в ЦИАН.

Также авторы исследования отмечают рост среднего срока ипотеки (за год на 7 месяцев, до 18 лет и 4 месяцев), среднего объема кредита (на 13%, до 2,47 млн рублей). Задолженность по кредитам обновила максимум — 7,76 трлн рублей. Доля просроченной задолженности стабильна — 1%.

Любопытно, что Татарстан при этом оказался лидером по выдаче ипотечных кредитов за пределами столичных агломераций, за ним следуют Башкирия и Свердловская область. В Татарстане за I квартал 2020 года было выдано 10 984 ипотечных кредитов, рост по сравнению с тем же периодом прошлого года составил 7%. Хотя если выделять лидера по приросту числа ипотек, тут впереди всех окажутся теплые регионы: Чечня (+64%), Крым (+61%), Ингушетия (+58%).

Продавцы повременили с продажей, а покупатели отложили покупки

Впрочем, опрошенные «Реальным временем» участники рынка категорически не согласны с авторами исследования «Авито.Недвижимость».

«Абсолютно неверно», — заявил по поводу этих выводов «Реальному времени» президент гильдии риелторов РТ, генеральный директор казанского агентства «НЛБ-Недвижимость» Андрей Савельев. Он связывает возможную погрешность исследования с тем, что «на «Авито» процентов 50 объявлений — фейки и заманухи».

«Рост 2,6 процента. И это ажиотаж?! Это просто сезонные колебания. Ажиотаж — это увеличение спроса минимум на 20 процентов», покритиковал он исследование.

Савельев утверждает, что в апреле цены на недвижимость не росли: рынок практически стоял. Спрос крайне упал именно в связи с самоизоляцией. «Многие сделки просто зависли: продавцы повременили с продажей, а покупатели отложили покупку», рассказывает президент гильдии риелторов Татарстана.

Одним словом, в первые две недели апреля сделки на вторичном рынке вообще не проходили. Соответственно, и цены не росли.

Савельев убежден, что «отложенный покупательский спрос выстрелит». Однако произойдет это, вероятнее всего, уже во второй половине мая. Потребность покупателей недвижимости будет постепенно нарастать и возвращаться к докризисной. «Я думаю, она даже перерастет этот уровень», прогнозирует директор агентства «НЛБ-Недвижимость».

Увеличился не спрос, а интерес

«Спрос не увеличился. Увеличился интерес», уточняет гендиректор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Однако, заметила она, возросшее количество просмотров и увеличение активности совсем не означает, что эти сделки дойдут до реальных.

Нужно понимать структуру этого интереса. Так, по ее словам, большинство активизировавшихся — это те люди, кто планирует что-то продавать. Они интересуются объектами-конкурентами, которые выставлены на продажу, чтобы сделать сравнительный анализ. Те же, кто сейчас планирует купить жилье, ждут интересных и ликвидных предложений. Как только такие предложения появятся, они сразу локализуются.

«Допустим, по той же коммерческой недвижимости есть спрос, но люди рассчитывают, что объекты будут продаваться с дисконтом. Если цены опустятся или будет продажа какой-то любопытной по локациям недвижимости, она будет реализована», — замечает Гизатова.

Пока же то, что сейчас представлено на рынке и «по тем ценам», не очень воодушевляет потенциальных покупателей. То же, по ее словам, касается и множества квартир.

Сейчас драйвером будут являться новостройки. «Условия по ипотеке, которые еще параллельно субсидируются застройщиками, оживят и двинут рынок», — полагает Гизатова.

«Рынок недвижимости замер как тушканчик»

Генеральный директор брокерской компании по коммерческой недвижимости «А-Development» Мурат Ахмеров согласен с коллегами: о возврате на докризисный уровень говорить преждевременно. «То, что рынок восстановился, откровенная ложь. Мы все в контакте, есть общие чаты. Я ни от кого не слышал, что дела обстоят абсолютно хорошо», — говорит он.

По словам собеседника «Реального времени», к началу самоизоляции у них в день было 20—25 заявок от потенциальных покупателей. В начальные ее дни эта цифра упала до двух-трех заявок, а в первый день без СМС-пропусков их, наверное, было семь-восемь, максимум 10, «хотя, понятно, что люди и раньше как-то выкручивались». Причем в основном все это заявки на небольшие и даже откровенно маленькие площади: кто-то хочет арендовать помещения в 95 или 83 «квадрата», а кто-то склад в 30 и даже 20 квадратных метров.

«Это ни в коем разе не возвращение на докризисный уровень, — констатирует он. — По крайней мере, по коммерческой недвижимости». Гендиректор компании «А-Development» отмечает, что те, кто сейчас покупает какие-то объекты, делает это «очень выверенно, не метет все подряд».

Он обозначил общую тенденцию рынка коммерческой недвижимости, о которой также упомянула Гизатова, так: «Все ждут, что сейчас на рынок начнут падать какие-то суперзолотые объекты за три копейки. Денег ни у кого не осталось, поэтому на аукционе можно очень дешево купить классные объекты на первых этажах».

Исходя из этого многие, по его наблюдениям, заняли выжидательную позицию: «Люди со средствами есть, но они ждут цены ниже минимум на 30 процентов от докризисного рынка. То есть объекты стоимостью 10 миллионов готовы купить от 7 миллионов».

Он замечает, что кто-то из оказавшихся в трудной ситуации бизнесменов не выдержал и, скажем, выставил ресторан на продажу: «Но он продается как бизнес. Да, в него было вложено миллионов 10 или 15. Но кто сейчас будет покупать кота в мешке? Насколько вернется клиент?» По словам Ахмерова, меньше в этот кризис пострадали складские помещения, занятые под доставку. Особенно онлайн-операторами.

В целом же «рынок замер, как тушканчик, и смотрит по сторонам: откуда что прилетит. Будут ли субсидии, дадут или не дадут скидку», — говорит он. Кто-то из собственников помещений шел на 100-процентное снижение стоимости аренды, кто-то на 70, 50 или 30 процентов. Одним словом, большинство делали шаги навстречу арендаторам. «Я не знаю ни одного владельца коммерческих площадей, который бы сказал: «Все, больше никаких скидок!» — констатирует Ахмеров.

По его словам, коммерческую недвижимость класса А в основном арендуют финансово более устойчивые компании — банки, страховые компании. Там эти вопросы решили отсрочками. Но такие площади составляют всего 5 процентов.

Собеседник «Реального времени» не считает, что ситуация будет критичной: «Нет массового исхода арендаторов». Фото Максима Платонова

На рынке коммерческой недвижимости некоторые сделки растянуты — длятся месяц, два-три и даже полгода. То есть, как пояснил Ахмеров, у них был задел. Благодаря этому апрель они прошли «нормально, по докризисным показателям».

Сейчас же, в мае, по его оценкам, делают половину докризисного плана. «Но какими будут июнь — август? Это челлендж. Я думаю, что кто-то уйдет. Произойдет чистка на всех рынках, не только на рынке агентств недвижимости. У кого не было запасов, резерва, возможности перестройки под реалии, тот закроется», — прогнозирует он.

В то же время собеседник «Реального времени» не считает, что ситуация будет критичной: «Нет массового исхода арендаторов, так, что съезжают и все закрывают. Город не пестрит банерами «Аренда», «Продажа». Все-таки договариваются по скидкам. отсрочкам и т. п.». Ахмеров надеется, что со снятием ограничений к концу мая — началу июня будут приниматься какие-то управленческие решения.

Хотя многие торговые сети, как ему известно, уже остановили развитие. Руководитель «А-Development» заметил, что у них подвисло много контрактов по ресторанам, которые были на завершающей стадии. Многие просто расторгают сделки. Даже владельцы небольших продуктовых магазинчиков сказали, что пока возьмут паузу.

Любовь Шебалова, Дарья Пинегина
НедвижимостьАналитика Татарстан Гильдия риэлторов РТСавельев Андрей ЮрьевичА-ДевелопментАхмеров Мурат Рустэмович

Новости партнеров

комментарии 5

комментарии

  • Анонимно 14 май
    Искусственный спрос , продавцы закидывают графу спрос , создавая бурную деятельность . Самый лучший индекс спроса это кошелек , а он пуст .
    Ответить
  • Анонимно 14 май
    Если у вас пуст, не значит, что другие не могут себе позволить
    Ответить
    Анонимно 14 май
    Разговор о массовости покупок , а не отдельных личностей . Не бойся твою долю не откушу .
    Ответить
  • Анонимно 14 май
    Это что такое? Это мечты они свои озвучивают? Мир больше не будет прежним. Это понятно.
    Ответить
  • Анонимно 14 май
    Спикулянты и попрошайки
    Ответить
Войти через соцсети
Свернуть комментарии