«Все ждут, что на рынок начнут падать суперзолотые объекты за три копейки»
Недавнее исследование констатировало возврат рынка недвижимости к «докоронавирусным» временам — но, похоже, только на бумаге
По заявлению экспертов сервиса Avito, рынок недвижимости в России после резкого падения вернулся на докризисный уровень: спрос вырос в полтора раза. Как следствие, подросли и цены. Впрочем, участники рынка, по крайней мере в Казани, называют эти выводы преждевременными. Покупки-продажи только-только начинают выходить из спячки. По прогнозам, отложенный спрос даст о себе знать не раньше конца мая.
Вернулся докризисный спрос
Эксперты «Авито.Недвижимость» пришли к выводу, что рынок недвижимости в России после резкого падения, вызванного введением самоизоляции и ослаблением рубля, вернулся на докризисный уровень. Такие данные приводятся в их исследовании (имеется в распоряжении «Реального времени»).
В частности, эксперты отмечают, что спрос на платформе «Авито.Недвижимость» в России вырос почти в полтора раза (на 46,7%) по сравнению с самыми низкими показателями начала апреля. Они связывают это с тем, что недвижимость во все времена, включая нынешнюю неопределенность, остается привлекательной для инвестиций. Авторы исследования считают, что восстановилась и покупательская способность — до уровня почти что «бесковидных» конца февраля — начала марта.
Отсюда и подросшие цены. Так, согласно исследованию «Авито.Недвижимость», в минувшем апреле цена квадратного метра в новостройках Казани поднялась на 9,7% (для сравнения брался тот же период прошлого года). На 2,6% выросла цена и на «вторичку». Ее рынок, утверждают авторы исследования, тоже вернулся на докризисный уровень: отмечен рост спроса на 15% по сравнению с самыми низкими показателями начала апреля.
Одним словом, вслед за кратковременным спадом спроса рынок стал развиваться по U-образному сценарию. «Авито.Недвижимость» также проанализировал спрос по разным категориям жилья для покупки и долгосрочной аренды. В результате выяснилось, что интерес пользователей к коммерческой недвижимости вырос на 20,8%, опять же сравнявшись с докризисным концом марта.
Спрос на новостройки в этом году эксперты этого популярного ресурса и вовсе назвали «ажиотажным». В исследовании приводятся такие цифры: по итогам I квартала этого года в сравнении с тем же периодом 2019 года спрос на квартиры в новых домах по России вырос на 2,6%. К концу апреля рост показателей на разные типы жилья продолжился. К примеру, студии стали востребованнее на 14%, а однокомнатные квартиры — на 19%.
Как отмечают авторы исследования, таким ускоренным темпам роста в том числе способствовала дополнительная господдержка. Речь об ипотеке до 6,5% на покупку первого жилья и скидки и акции от девелоперов.
Как утверждают эксперты «Авито», особенно востребованным оказалось загородное жилье: спрос на него в России вырос вдвое. Нетрудно понять почему: многим показалось гораздо привлекательнее пережить самоизоляцию не в каменных джунглях города, а на природе с возможностью прогулок на свежем воздухе. По тем же причинам, видимо, пошел в рост и формат долгосрочной аренды — 20,8% в сравнении с отрицательным пиком падения.
Как изменилась ситуация с арендой
В пресс-службе «Авито» «Реальному времени» рассказали подробно о ценах на аренду квартир, а также о ценах на новостройки и «вторичку» в Татарстане и Казани. Так, в РТ аренда одного объекта держится на уровне 15 тыс. рублей уже год — цена в апреле 2020 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года не изменилась ни на копейку. А вот в Казани стоимость аренды в четвертом месяце 2020-го по сравнению с третьим уменьшилась на 3%, до 16 тыс. рублей и не изменилась по сравнению с апрелем 2019 года.
Квадратный метр вторичного жилья в Татарстане, по данным «Авито», в апреле этого года стоил 56,1 тыс. рублей — на 2,58% меньше, чем в марте (57,6 тыс.) и на 4% больше годичного показателя. По Казани «вторичка» в апреле в среднем обходилась 79,1 тыс. рублей — на 0,35% больше марта-2020 и на 2,5% выше апреля-2019.
Если разрыв цены на вторичное жилье в Казани и в целом по Татарстану достаточно велик, то цены на квартиры в новостройках примерны равны. По итогам апреля 2020 года аналитики «Авито» зафиксировали цену жилья в новых домах на уровне 74,9 тыс. рублей за квадратный метр — это на 1,4% больше, чем в предыдущем месяце, и на 6,3% больше аналогичного периода прошлого года. В Казани новое жилье в апреле 2020-го можно было купить в среднем за 80 тысяч. И если цена за месяц почти не изменилась, то за год она выросла на 9,6% (73 тыс. рублей).
Татарстанцы стали чаще брать ипотеку
Параллельно с этим аналитики сервиса ЦИАН констатировали рост на рынке ипотеки — его тоже спровоцировали события начала 2020 года, в частности девальвация рубля и снижение процентных ставок. По данным исследования сервиса, количество ипотечных сделок в I квартале 2020 года увеличилось (по отношению к I кварталу 2019 года) на 8,5% по количеству кредитов и на 23,1% по объемам выдачи.
На март пришлось 40% сделок квартала — в преддверии апрельских событий россияне очень активно брали ипотеку. Ставки обновили рекорд минимального значения: 8,62% годовых — это самое низкое значение за всю историю рынка, констатируют в ЦИАН.
Также авторы исследования отмечают рост среднего срока ипотеки (за год на 7 месяцев, до 18 лет и 4 месяцев), среднего объема кредита (на 13%, до 2,47 млн рублей). Задолженность по кредитам обновила максимум — 7,76 трлн рублей. Доля просроченной задолженности стабильна — 1%.
Любопытно, что Татарстан при этом оказался лидером по выдаче ипотечных кредитов за пределами столичных агломераций, за ним следуют Башкирия и Свердловская область. В Татарстане за I квартал 2020 года было выдано 10 984 ипотечных кредитов, рост по сравнению с тем же периодом прошлого года составил 7%. Хотя если выделять лидера по приросту числа ипотек, тут впереди всех окажутся теплые регионы: Чечня (+64%), Крым (+61%), Ингушетия (+58%).
Продавцы повременили с продажей, а покупатели отложили покупки
Впрочем, опрошенные «Реальным временем» участники рынка категорически не согласны с авторами исследования «Авито.Недвижимость».
«Абсолютно неверно», — заявил по поводу этих выводов «Реальному времени» президент гильдии риелторов РТ, генеральный директор казанского агентства «НЛБ-Недвижимость» Андрей Савельев. Он связывает возможную погрешность исследования с тем, что «на «Авито» процентов 50 объявлений — фейки и заманухи».
«Рост 2,6 процента. И это ажиотаж?! Это просто сезонные колебания. Ажиотаж — это увеличение спроса минимум на 20 процентов», — покритиковал он исследование.
Савельев утверждает, что в апреле цены на недвижимость не росли: рынок практически стоял. Спрос крайне упал именно в связи с самоизоляцией. «Многие сделки просто зависли: продавцы повременили с продажей, а покупатели отложили покупку», — рассказывает президент гильдии риелторов Татарстана.
Одним словом, в первые две недели апреля сделки на вторичном рынке вообще не проходили. Соответственно, и цены не росли.
Савельев убежден, что «отложенный покупательский спрос выстрелит». Однако произойдет это, вероятнее всего, уже во второй половине мая. Потребность покупателей недвижимости будет постепенно нарастать и возвращаться к докризисной. «Я думаю, она даже перерастет этот уровень», — прогнозирует директор агентства «НЛБ-Недвижимость».
Увеличился не спрос, а интерес
«Спрос не увеличился. Увеличился интерес», — уточняет гендиректор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Однако, заметила она, возросшее количество просмотров и увеличение активности совсем не означает, что эти сделки дойдут до реальных.
Нужно понимать структуру этого интереса. Так, по ее словам, большинство активизировавшихся — это те люди, кто планирует что-то продавать. Они интересуются объектами-конкурентами, которые выставлены на продажу, чтобы сделать сравнительный анализ. Те же, кто сейчас планирует купить жилье, ждут интересных и ликвидных предложений. Как только такие предложения появятся, они сразу локализуются.
Пока же то, что сейчас представлено на рынке и «по тем ценам», не очень воодушевляет потенциальных покупателей. То же, по ее словам, касается и множества квартир.
Сейчас драйвером будут являться новостройки. «Условия по ипотеке, которые еще параллельно субсидируются застройщиками, оживят и двинут рынок», — полагает Гизатова.
«Рынок недвижимости замер как тушканчик»
Генеральный директор брокерской компании по коммерческой недвижимости «А-Development» Мурат Ахмеров согласен с коллегами: о возврате на докризисный уровень говорить преждевременно. «То, что рынок восстановился, откровенная ложь. Мы все в контакте, есть общие чаты. Я ни от кого не слышал, что дела обстоят абсолютно хорошо», — говорит он.
По словам собеседника «Реального времени», к началу самоизоляции у них в день было 20—25 заявок от потенциальных покупателей. В начальные ее дни эта цифра упала до двух-трех заявок, а в первый день без СМС-пропусков их, наверное, было семь-восемь, максимум 10, «хотя, понятно, что люди и раньше как-то выкручивались». Причем в основном все это заявки на небольшие и даже откровенно маленькие площади: кто-то хочет арендовать помещения в 95 или 83 «квадрата», а кто-то склад в 30 и даже 20 квадратных метров.
«Это ни в коем разе не возвращение на докризисный уровень, — констатирует он. — По крайней мере, по коммерческой недвижимости». Гендиректор компании «А-Development» отмечает, что те, кто сейчас покупает какие-то объекты, делает это «очень выверенно, не метет все подряд».
Исходя из этого многие, по его наблюдениям, заняли выжидательную позицию: «Люди со средствами есть, но они ждут цены ниже минимум на 30 процентов от докризисного рынка. То есть объекты стоимостью 10 миллионов готовы купить от 7 миллионов».
Он замечает, что кто-то из оказавшихся в трудной ситуации бизнесменов не выдержал и, скажем, выставил ресторан на продажу: «Но он продается как бизнес. Да, в него было вложено миллионов 10 или 15. Но кто сейчас будет покупать кота в мешке? Насколько вернется клиент?» По словам Ахмерова, меньше в этот кризис пострадали складские помещения, занятые под доставку. Особенно онлайн-операторами.
В целом же «рынок замер, как тушканчик, и смотрит по сторонам: откуда что прилетит. Будут ли субсидии, дадут или не дадут скидку», — говорит он. Кто-то из собственников помещений шел на 100-процентное снижение стоимости аренды, кто-то на 70, 50 или 30 процентов. Одним словом, большинство делали шаги навстречу арендаторам. «Я не знаю ни одного владельца коммерческих площадей, который бы сказал: «Все, больше никаких скидок!» — констатирует Ахмеров.
По его словам, коммерческую недвижимость класса А в основном арендуют финансово более устойчивые компании — банки, страховые компании. Там эти вопросы решили отсрочками. Но такие площади составляют всего 5 процентов.
На рынке коммерческой недвижимости некоторые сделки растянуты — длятся месяц, два-три и даже полгода. То есть, как пояснил Ахмеров, у них был задел. Благодаря этому апрель они прошли «нормально, по докризисным показателям».
Сейчас же, в мае, по его оценкам, делают половину докризисного плана. «Но какими будут июнь — август? Это челлендж. Я думаю, что кто-то уйдет. Произойдет чистка на всех рынках, не только на рынке агентств недвижимости. У кого не было запасов, резерва, возможности перестройки под реалии, тот закроется», — прогнозирует он.
В то же время собеседник «Реального времени» не считает, что ситуация будет критичной: «Нет массового исхода арендаторов, так, что съезжают и все закрывают. Город не пестрит банерами «Аренда», «Продажа». Все-таки договариваются по скидкам. отсрочкам и т. п.». Ахмеров надеется, что со снятием ограничений к концу мая — началу июня будут приниматься какие-то управленческие решения.
Хотя многие торговые сети, как ему известно, уже остановили развитие. Руководитель «А-Development» заметил, что у них подвисло много контрактов по ресторанам, которые были на завершающей стадии. Многие просто расторгают сделки. Даже владельцы небольших продуктовых магазинчиков сказали, что пока возьмут паузу.