«Это уникальный момент: на рынке недвижимости ставки докризисные, а цены на жилье кризисные»

Дело за Эльвирой Набиуллиной

Круглый стол на тему «Круглые цены за квадратные метры: какова реальная стоимость недвижимости?» провело 18 апреля издание «РБК-Татарстан». Спикеры были единогласны: рынок ожил, и причина этому — снижение ставок по ипотеке. В 2017 году рост рынка недвижимости составит 7%, прогнозирует Евгений Баров, начальник Центра ипотечного кредитования ВТБ24 в Татарстане. В первом квартале 2017 года по сравнению с первым кварталом 2016 года число выданных по ипотеке кредитов уже выросло на 21%.

Растет число сделок на вторичном рынке жилья, что эксперт из ВТБ 24 связывает с окончанием программы ипотеки с господдержкой. Но даже ставки с господдержкой в 2016 году уже не сильно отличались от рыночных.

— Если брать средние ставки, то в 2016 году они снизились с 15% в начале года до 13% к концу. В 2017 году в марте произошло существенное снижение ставок — сейчас они находятся на исторически низком уровне. На новостройки — 10,4%, на «вторичку» — 10,75%, — рассказал эксперт.

Дальнейшее снижение ставок возможно при условии снижения ключевой ставки Центробанка, сообщил Рамиль Искандаров, начальник отдела жилищного кредитования Сбербанка. Но заблуждением будет считать, что потребители ориентируются только на размер ставки, многим важны сервис и простота обслуживания.

Кроме того, поддержку рынку в 2016 году оказали поистине удивительные продукты — от ипотеки без первоначального взноса до ипотечных каникул от 6 до 12 месяцев, обратил внимание Денис Семенов, финансовый директор строительной компании «Сувар Девелопмент».

Ипотечный рынок умер и воскрес

Благодаря всему этому спрос в 2016 году ожил после приличного падения 2014—2015 годов, когда его практически и не было, сообщил Андрей Савельев, президент Гильдии риэлторов Татарстана (фото на постере).

— В 2011 году на шесть квартир было пять покупателей. В 2015 году мы видели картину — на 10 квартир один покупатель. Было очень тяжело. Сделок было крайне мало, — говорит Андрей Савельев. — В 2016 году спрос был уже на уровне трех-четырех квартир на 10 покупателей. На сегодняшний день дошел до пяти-шести.

На кризисном росте ставок (а они поднимались до 17—18 и даже до 22%) продажи жилья в ипотеку были парализованы, говорит эксперт.

Еще одним драйвером роста служит то, что в конкурентной борьбе «большая тройка» казанских застройщиков продолжает вести себя очень щедро, констатировал Андрей Савельев: один дарит балкон, второй — земельный участок, третий — ипотечные каникулы. Они дают гигантские объемы, и рынок переварит их, уверены эксперты: только 20% татарстанцев не нуждаются в улучшении жилищных условий.

Спикеры единогласно пришли к выводу, что некоторое время кризисные цены на жилье еще продержатся, и если покупать недвижимость, то сейчас.

— Это уникальный момент: ставки докризисные, а цены на жилье кризисные. Тот, кто сейчас вложится, не прогадает, — резюмировал Савельев.

Время инвесторов

Инвесторы тоже активно пользуются ситуацией. Они вернулись на рынок с хорошими деньгами. 10—15% дольщиков сегодня — это инвесторы, подсчитал Денис Семенов. Они заходят на самом лучшем этапе — на этапе котлована. Те, кто вкладываются в жилье эконом-класса, получают доход 15—20% за год. Инвестиции в жилье повышенной комфортности более долгосрочные (срок ввода в эксплуатацию больше).

По мнению Андрея Савельева, инвесторов гораздо больше, чем 15%. Отделы продаж застройщиков даже конкурируют с инвесторами на рынке, констатировал он. По мнению эксперта, для долгосрочного инвестирования сейчас лучше всего подходят вложения в жилищные комплексы, которые сейчас активно строятся на окраине Казани.

— Цена квадратного метра там сейчас очень низкая, однокомнатную квартиру можно купить по цене 1,3—1,4 млн кв. метра. Доходность составит 100% за 8 лет, — рассказал Савельев.

«Котлован» в городе — это идеальный объект для краткосрочных инвестиций с доходностью до 30% за год на особо привлекательных объектах, а покупка «вторички» с целью сдачи в аренду — вариант консервативных инвестиций, резюмировал эксперт.

«Вторичка» — это самый популярный объект для инвестиций у частных лиц, и интерес к инвестированию в недвижимость в целом падать не собирается, — рассказала Наталья Мильчакова, заместитель директора аналитического департамента «Альпари» по «скайпу».

— Те, кто инвестировал в недвижимость еще в 2012 году сроком на 5— 6 лет, не прогадали. Особенно покупатели вторичного жилья. Рост за 5,5 года составил 30,5%. Кто покупал квартиру в новостройке, увеличил доходность на 21%. В 2016 год рынок постепенно оживал, хотя были просадки по рынку «вторички» в 2015 году. Сильно рухнул рынок торговых площадей, но рынок отыгрался в 2016 году, и инвестиции в них составили 24% за 5 лет. Что касается инвестиций в офисную недвижимость, доходность по ним достаточно скромная, — рассказала Мильчакова.

Ипотека инвесторам не сильно интересна, доля инвестиционных сделок в кредит небольшая, сообщили банкиры, да и брать кредит инвестору — довольно экзотичная идея, считает Андрей Савельев. Хотя отдельные кейсы рассказывают о таких примерах, но все они касаются досрочного погашения ипотеки — по сути, закрытия «кассового разрыва» с момента покупки инвестжилья до момента продажи.

— Платить ипотеку весь срок — это безумие. Разве есть такие, кто взял ипотеку в 2002 году и до сих пор ее платит? — обратился он к банкирам, на что они уточнили, что средний срок ипотечного кредитования — всего 7— 8 лет, в то время как заемщики предпочитают кредит на 15 лет.

Что касается изменения в законе, которое предполагает увеличение срока владения жилья до 5 лет для получения льготы по НДФЛ, то это ужесточение инвесторов никак не спугнуло, сообщили на круглом столе. Инвесторы по-прежнему перепродают жилье в течение года-двух после покупки, «играют» с ценами, реальную стоимость не показывают.