Вторичный рынок: сентябрьский выход в кэш, а также «ценовые поцелуи» хрущевок и новостроек

Цены на «первичку» и «вторичку» разошлись как в море корабли

Первое, что бросается в глаза, если взглянуть на динамику цен прошлого года (сразу оговоримся, что анализируется цена предложения и используются данные сервиса «Авито»), это резкий разрыв между стоимостью вторичного и первичного жилья, предлагаемого в Казани. При этом, что любопытно, оба рынка «встретились» и «поцеловались» в точке апреля 2014 года, когда цена на квадратный метр вторичного жилья сравнялась с ценой на квадратный метр первичного — 59 949 рублей.

Однако затем цены пошли своим путем — «первичка» относительно дешевела, «вторичка» дорожала. Пиковых значений разрыв цен достиг сначала в августе (разница в 4,5 тыс. рублей), потом в декабре (разница в 5 тыс. рублей). При этом разрыв продолжает увеличиваться на фоне падения цен на первичное жилье в I квартале этого года: с февраля (62,1 тыс. рублей за кв. м) по март (61,3 тыс. кв. м). За тот же срок цены на «вторичку», напротив, резко выросли — с 66,3 тыс. рублей за кв. м до 68,3 тыс. Это самая широкая ценовая вилка с начала 2014 года.

Сентябрьский ажиотаж с предложением: владельцы квартир решили выйти в кэш?

Цены на вторичное жилье, судя по всему, продолжают карабкаться вверх, что и делали весь прошлый год, достигнув также в августе и декабре самых высоких своих значений — 63,5 и 63,8 тыс. рублей за кв. м соответственно. За год же — с марта 2014-го (59,19 тыс. рублей за кв. м) по март 2015-го (68,3 тыс. рублей за кв. м) — квадратный метр вторичного жилья вообще подорожал на 9 тыс. рублей или на 15%. Сам же объем предлагаемых на рынке квартир в 2014 году первые семь месяцев держался почти на одной отметке (около 11 800 квартир), в сентябре же владельцы, согласно данным портала объявлений «Авито», «выкинули» на рынок почти в два раза больше квартир.

Связано это было, скорее всего, с первыми намеками на серьезное ослабление рубля: по-видимому, владельцы квартир решили побыстрее и хоть как-то выйти в кэш, зафиксировав прибыль и, возможно, обменяв рубли на доллары (при этом даже не подумав о том, как это повлияет на цены). Часть этого объема, кстати, позднее, в декабре и было «съедено» во время потребительской истерии на рынке, когда от рублевого кэша на фоне обесценивания национальной валюты избавиться решили уже потребители.

Рост предложения не заставил цены снижаться

Но если кто-то решит, что это хоть как-то сказалось на ценах, он ошибается. В отличие от стоимости цен на первичное жилье (на осень они стабилизировались на отметке в 58,7-58,8 тыс. рублей за кв. м и только с декабря по февраль резко выросли до 62,1 тыс. рублей за кв. м, а в марте даже немного упали до 61,3 тыс. рублей за кв. м), цены предложения на «вторичку» не только не пошли вниз, когда в сентябре в Казани продавалось, по данным «Авито», сразу 22 238 квартир, а наоборот, после августовского спада медленно, но верно поползли вверх.

В настоящий момент цена на вторичное жилье повторяет рисунок динамики предложения квартир: растут и цена, и число продаваемых квартир после кратковременного уменьшения объема предложенного на рынке жилья в январе (после того как на волне ажиотажа часть квартир была «съедена» самым пугливым и платежеспособным спросом) до 18 тыс. К марту предложение уже выросло до 20,5 тыс. квартир.

Руслан Садреев, директор АН «Премьер», комментируя положение на рынке недвижимости газете «Реальное время», замечает, что «на протяжении 2014 года стоимость квадратного метра выросла примерно на 20-25%, причем наиболее существенный рост произошел в декабре, когда цены подскочили сразу на 7-10%».

— После этого, с начала 2015 года, цены выросли в среднем на 2-5%, что в принципе несущественно. Предполагаю, что в этом году цены на вторичную недвижимость как минимум до осени будут на том же уровне, что и в начале года, а в конце года, скорее всего, может произойти рост цен. Что касается первичного жилья, приобретаемого на этапе строительства, здесь картина схожая, — объяснил он. — В начале 2015 года количество сделок, конечно же, снизилось, так что в этом году нам всем придется немного затянуть пояса.

«Постапокалиптическую» картину рынка недвижимости в первые три месяца 2015 года Вячеслав Егоров, руководитель АН «Авангард-Риэлт» и вице-президент Российской гильдии риелторов назвал «серьезным застоем», связан он, по его словам, как раз с тем, что цены на недвижимость в декабре были «существенно завышены».

— Люди боялись держать свои сбережения в рублях и многие пожелали вложиться в недвижимость. Спрос был очень высоким, соответственно, продавцы среагировали на эту ситуацию повышением цен. После Нового года инерция сохранилась, но спрос пошел на спад, — поделился Егоров с газетой «Реальное время» своим видением зимнего скачка цен.

Риелторы: «Рынок буквально замер», «затишье», «участники в ожидании»

Однако, по его словам, продавцы так и не смогли до сих пор перестроиться и «продолжали стоять на своих завышенных ценах». К тому же повышение ипотечных ставок не способствовало увеличению спроса, а прозвучавшая информация о понижении ставок (имеется в виду госсубсидирование ипотечных кредитов) явилась еще более сдерживающим фактором для покупателя.

— Рынок буквально замер. Сейчас для оживления спроса необходимы два фактора: коррекция цен на объекты и реальное снижение ставок по кредитам. Причем снижение цен на недвижимость должно быть существенным, в пределах 10%. У нас в компании продаются именно такие объекты, то есть те, у которых цена ниже среднерыночной примерно на 7-10%. Если у собственника серьезный мотив для продажи, то лучше это сделать сейчас, иначе, если цены начнут снижение, он может потерять и большую сумму. Кстати, в Москве цены уже пошли вниз и достаточно серьезно. Я думаю, что общее оживление рынка возможно где-то к концу апреля-началу мая, — считает Вячеслав Егоров.

Настоящее время можно охарактеризовать как затишье, все участники рынка недвижимости в ожидании, согласен с Егоровым и директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов. По его словам, все понимают, что запущен процесс перенастройки экономики и необходимо подстраиваться под новые правила. Только в зависимости от решимости собственников и застройщиков реализовать свою недвижимость, потенциальным покупателям предлагаются акции, скидки, рассрочки. Однако владельцы, считает он, начали более объективно оценивать свои объекты, отталкиваясь от запросов рынка, идут на снижение цены.

— Если в 2014 году подъем рыночных цен на квадратный метр практически шел в ногу с уровнем инфляции (так, новостройки подросли в среднем на 9-11%, «вторичка» — на 11-13%), то в настоящий момент, столкнувшись с падением потребительской способности, рынок может потерять эту взаимосвязь. Сложно давать какие-либо прогнозы на 2015 год по причине непредсказуемости дальнейшего поведения российской экономики, — поделился с газетой «Реальное время» своими опасениями Хабибрахманов.

По его мнению, риелторская отрасль, как и другие, тоже будет оптимизироваться под условия экономики. Факт сокращения спроса вдвое с прошлого года увеличит и внутреннюю работу по привлечению и удержанию потенциальных клиентов, повысит качество предоставляемых услуг, подтолкнет к более тонкому выбору каналов коммуникаций с аудиторией. А те риелторские компании, которые не готовы претерпеть изменения и затрудняются развивать направление в условиях нестабильности, скорее всего, закроются».

Застройщики ориентируются на жилье средней ценовой категории

Но какие квартиры оказались самыми интересными для казанского покупателя в это сложное экономическое время? По оценке Садреева, наиболее востребованными являются одно- и двухкомнатные квартиры. Очень популярными, по его словам, становятся квартиры-студии площадью примерно 30 кв. м, с кухней-нишей.

— Сейчас все крупные застройщики имеют в своем наборе предложений такие объекты, и это вполне оправданно. К примеру, на вторичном рынке жилья однокомнатная хрущевка сейчас предлагается за 2,4 млн руб., тогда как новую квартиру-студию примерно такой же площади на этапе строительства дома можно приобрести за 1,6-1,9 млн руб., — объясняет он.

По его оценке, в последние годы застройщики грамотно распределяют деньги на строительство, ориентируясь в первую очередь на жилье средней ценовой категории. Заметным трендом становится уменьшение метража строящихся квартир: сейчас площадь большинства однокомнатных квартир находится в пределах 35-45 кв. м, двухкомнатных квартир — 50-70 кв. м, и трехкомнатных — 70-100 кв. м.

Сегмент однокомнатных квартир отреагировал на сентябрьский бум «рыночно»

С ним согласен и Руслан Хабибрахманов из АН «Флэт», полагающий, что планируемые в дальнейшем стройки будут ориентированы на рядового клиента со среднестатистическим запросом на покупку одно-, двухкомнатной квартиры небольшой площади.

Популярность одно-, двухкомнатных квартир подтверждается и сухим языком цифр и статистики. Наибольшую долю объема квартир сегодня на казанском рынке занимают именно они. Они же и самые дорогие в пересчете на стоимость одного квадратного метра. После краткого падения объема предложения однокомнатных квартир к январю (с 5 978 до 4 981) отмечается рост к марту числа квартир, предлагаемых к продаже, до 6 224. Это наивысший показатель за 15 месяцев с начала 2014 года, если не считать сентябрьской лавины предложений, когда на рынок было вброшено сразу 6 535 квартир. То есть на рынок возвращаются так называемые «подснежники» — те, кто на волне декабрьского ажиотажа решил отложить продажу квартир.

При этом, что показательно, в случае однокомнатных квартир закон спроса и предложения сработал — цены как на «первичку», так и на «вторичку» чуть поползли вниз. Так, стоимость однокомнатных квартир на вторичном рынке снизилась с августа с 71 159 тыс. рублей до ноябрьских 70 476 тыс. рублей за кв. м и только с декабря (71 114) начала медленный подъем, достигнув к марту астрономических для вторичного рынка 78,3 тыс. рублей за кв. м.

Стоимость однокомнатных квартир в новостройках также начала свое падение с сентября (64,1 тыс. рублей за кв. м) на фоне резкого увеличения объема предложенного жилья, однако, что любопытно, падение продолжалось даже до декабря, когда средняя цена составила 63,7 тыс. рублей за кв. м. Но почти сразу же цены поползли вверх: к марту стоимость однокомнатных квартир в новостройках выросла до 68 тыс. рублей за кв. м — это пиковый показатель с начала 2014 года. Ценовая вилка весьма показательна — жилье на «вторичке» стоит в Казани сегодня на 10 тыс. рублей дороже.

Двухкомнатные квартиры в новостройках в цене за год не потеряли. «Вторичка» в марте продолжала дорожать

Схожая ситуация и с двухкомнатными квартирами на рынке недвижимости. Но в этом сегменте после взрывного сентябрьского роста предложения произошел ощутимый спад цен на рынке первичного жилья: с сентябрьских 59,8 тыс. рублей оно подешевело до 57,8 тыс. рублей в декабре. В этом сегменте наблюдается единственная в своем роде картина I квартала 2015 года — резкий рост цен на двухкомнатные квартиры в новостройках до февраля сразу до 62,8 тыс. рублей за кв. м., а затем мартовское и такое же резкое падение до отметки в 58 тыс. рублей за кв. м. Фактически сегмент двухкомнатных квартир первичного жилья, несмотря на резкие колебания в процессе, за год почти никак не потерял и не приобрел в цене на март 2015 года: в марте 2014 года цена квартиры на первичном рынке составляла 57,7 тыс. рублей за кв. м. Показательно и то, что к марту цены на двухкомнатные квартиры в новостройках фактически откатились до декабря. По-видимому, риелторы и застройщики ошибочно решили, что декабрьский спрос подогреет рынок и, взвинтив цены, два месяца продержали их на высоких отметках, тщетно ожидая продолжения наплыва покупателей. Которого, разумеется, так и не произошло. Весной цены пришлось снижать.

Впрочем, подобная идеальная рыночная ситуация не наблюдается на рынке вторичного жилья. С января 2014 года двухкомнатные квартиры на «вторичке» подорожали на 19%, цена приросла уже на 11 тыс. рублей за кв. м — с 56,8 тыс. рублей за кв. м в январе прошлого года до 67,8 тыс. рублей за кв. м в марте этого года. За год же — с марта прошлого года (58,1 тыс. рублей за кв. м) по март нынешнего — цены на двухкомнатные квартиры на рынке вторичного жилья выросли на 16,7%.

Первичный рынок трехкомнатных квартир: цена за год почти не изменилась

Подобного сближения не наблюдается в самом непопулярном сегменте рынка — трехкомнатных квартир, которых сегодня предлагается заметно меньше, чем одно- или двухкомнатных. После всего того же сентябрьского пика предложения (тогда на казанском рынке недвижимости было 4 863 трехкомнатные квартиры) и такого же падения объема предложений к концу года к марту рынок отыграл объем в 4 343 квартиры.

В случае сегмента трехкомнатных квартир сразу заметно, как почти не меняется цена на них на первичном рынке: в сентябре метр стоит 54,3 тыс. рублей, в марте 2015 года — 54,6. Вообще, за год в стоимости трехкомнатных квартир не произошло каких-то заметных изменений: в январе 2014 года метр в новостройках стоил 52,9 тыс. рублей, в марте — 53,1 тыс. рублей. При этом цены на вторичном рынке, так же как и в других сегментах, карабкаются вверх. Остановившись в ноябре на ценовом плато 59,4-59,5 тыс. рублей за кв. м, к марту трехкомнатные квартиры вторичного жилья все же выросли в цене до 63,3 тыс. рублей за кв.м: таким образом, это пока всего 6%-ное повышение с начала года. Однако за год, с марта 2014 года (тогда трехкомнатные квартиры стоили 56,5 тыс. рублей за кв. м) квартиры подорожали уже на 12%.

Ценовой разрыв, между прочим, повторяет тенденции на рынке и в других сегментах — он составляет почти 15% и 8-9 тыс. рублей. И это при том, что в продолжение 2014 года были даже периоды сближения цен на вторичное и первичное жилье. В апреле ценовая вилка составляла всего 1,7 тыс. рублей, в июне трехкомнатные квартиры на вторичном рынке стоили на 2 тыс. дороже, в июле разрыв также составлял около 1,9 тыс. рублей. Только с началом осени, когда цены на первичное жилье фактически стабилизировались и особо не менялись до настоящего момента, трехкомнатные квартиры на вторичном рынке начали расти в цене, почти совершенно оторвавшись от собрата по рынку.

«Произошло сокращение спроса практически вдвое с прошлого года»

Руслан Хабибрахманов — директор агентства недвижимости «Флэт»:

— Взаимосвязь уровня инфляции и динамики стоимости квадратного метра говорит о недвижимости, скорее как об эффективном инструменте сохранения денег. В разряд инвестиционного инструмента она может перейти если правильно взвесить все обстоятельства, провести качественный анализ, сформировать девелоперский план, даже если это будут инвестиции с целью покупки квартиры с последующей сдачей в аренду. За прошедший период этого года резкого падения рыночных цен на недвижимость нет, отслеживается незначительная положительная динамика стоимости квадратного метра. Но без удовлетворительной ставки по ипотеке, по причине малого спроса на дорогой кредит, рыночную цену может постигнуть отрицательная динамика. Принимая во внимание все обстоятельства, на настоящий момент недвижимость даже при условии высокой ставки остается привлекательным вложением.

В настоящий момент компаниями-застройщиками реализуются запланированные стройки, ориентированные под запросы прошлых лет. Даже в случае строительства на стадии котлована у компаний сформирован бюджет, рассчитанный под спрос прошлых лет, запланированы закупки материалов, определены строительно-монтажные группы. Когда компании столкнутся с реалиями настоящего, низкой потребительской активностью, поднимется информационная волна, оповещающая о снижении цен, завуалированном под скидки, рассрочки и акции. Планируемые в дальнейшем стройки будут ориентированы на рядового клиента со среднестатистическим запросом на покупку одно-, двухкомнатной квартиры небольшой площади. Возможно, кто-то из застройщиков выберет для себя развитие в направлении арендного жилья. Как и другие отрасли, риелторская будет оптимизироваться под условия экономики. Факт сокращения спроса практически вдвое с прошлого года увеличит внутреннюю работу по привлечению и удержанию потенциальных клиентов, повысит качество предоставляемых услуг, подтолкнет к более тонкому выбору каналов коммуникаций с аудиторией. Те риелторские компании, которые не готовы претерпеть изменения и затрудняются развивать направление в условиях нестабильности, скорее всего, закроются.

Анастасия Гизатова — директор АН «Счастливый дом»:

— Что касается географических перспектив, у нашей компании есть задел в плане участков для строительства следующих очередей. Мы по-прежнему осваиваем Советский район и продолжаем стройку в Авиастроительном районе Казани. По стоимости земельных участков под строительство прогнозы делать сложно, как таковых изменений не произошло. Но наметилась тенденция дробления, деления участков на нескольких застройщиков. В условиях повышения ипотечных ставок сдерживающим спрос фактором является не только повышение ипотечной ставки, тем более в части новостроек у ВТБ24 и Сбербанка будет действовать льготная программа. Думаю, что темпы ввода жилья в 2015 году сохранятся. Ведь большая часть реализации и инвестиционных квартир была приобретена в домах со сроком ввода в 2015 году. Думаю, что ситуация по объемам сдачи в текущем периоде не изменится, отголоски кризиса стоит ждать в 2016 году.

В зависимости от проекта стоимость металла в стоимости квадратного метра жилья ориентировочно составляет плюс-минус 5%. Основными элементами ценообразования являются земля и затраты на подключение. Да, повысились тарифы на энергоресурсы, соответственно, строительные материалы тоже подорожали. Но говорить о повышении себестоимости «квадрата» на 20-30%, наверное, преждевременно. Значительно дороже стали кредитные средства в случае привлечения банков к участию в строительстве. В 2014 году более интенсивная динамика роста цен была в ноябре-декабре, связанная исключительно с инвестиционным спасением денежных средств. Уже в январе застройщики охотно шли на рассрочки и проводили различные акции со скидками.

Руслан Садреев — директор АН «Премьер»:

— Недвижимость была, есть и будет оставаться самым надежным инвестиционным инструментом. Это определяется рядом факторов. Недвижимость — это капитальный вид вложений, который можно использовать различными способами: перепродавать, сдавать в аренду и т. д. К тому же это статичный вид вложений, который не подвержен резким колебаниям, в отличие от валюты или ценных бумаг. Спрос на недвижимость в начале года по сравнению с концом 2014 года снизился, по моим подсчетам, в 3-4 раза, но он все-таки есть. Причины понижения — это изменения в банковской сфере. Повышение ключевой ставки Центробанком РФ повлекло за собой рост ипотечных ставок, условия ипотечного кредитования стали менее гибкими, а государственная поддержка пока отсутствует. Казань сейчас очень активно застраивается, и те жилые комплексы, которые уже заложены, к осени будет возведены примерно на 30-40%, так что здесь цены тоже вырастут. Определенные надежды я возлагаю на программу государственной поддержки застройщиков, которая должна запуститься в марте, и если процентная ставка по ипотеке для строящегося жилья снизится, это послужит катализатором для развития рынка недвижимости.

Заявок на сделки с недвижимостью в 2014 году было много, год был успешным для агентств недвижимости. В начале 2015 года количество сделок, конечно же, снизилось, так что в этом году нам всем придется немного затянуть пояса. Однако развитие любого бизнеса циклично, и во всех сферах бывают взлеты и падения. Риелторские компании, как правило, имеют несколько направлений деятельности. Наша компания, к примеру, является ипотечным брокером, мы сотрудничаем с множеством застройщиков, страховых компаний, банков, оказываем юридические услуги по оформлению перепланировок, наследства, узаконения строений, так что мы будем делать акцент на оформлении документов. Надо еще учитывать, что в Казани одна из самых невысоких среди российских городов-миллионников, не говоря уже о столице, стоимостей комиссионных услуг агентств недвижимости: она составляет 1-2% от цены объекта недвижимости и практически не менялась за последние 5-7 лет. В то время как наши операционные расходы растут, как и у всех. Однако я думаю, что резкого повышения стоимости риелторских услуг в ближайшее время ожидать не стоит.

Фото: olegproch.livejournal.com, kazan.mlsn.ru,prokazan.ru, volga-kzn.ru, properm.ru, lentachel.ru, myslo.ru, pereplanirovkamos.ru, rg.ru

Часть 7. Рекорды застройщиков: проекты «ЖИКа» на 21 млрд, бизнес-парковки «Сувара» и 8 000 квартир «Царево Village»

Часть 6. Как декабрьская «потребительская истерия» сменилась двухмесячным «безипотечным похмельем»

Часть 5. Жилая недвижимость: Казань восстановила объемы ввода инвестиционного жилья

Часть 4. Девелоперы Казани: «царские» метры «Унистроя», островитяне «Авиастроя» и «заманчивая» дешевизна «Маг-Строя»

Часть 3. Как Татарстан по объемам ввода жилья опустился на 3-е место в ПФО

Часть 2. «Черный март» на рынке жилья: крутое пике или игры статистики?

Часть 1. Жилая недвижимость: Казань восстановила объемы ввода инвестиционного жилья