Новости раздела

​Как декабрьская «потребительская истерия» сменилась двухмесячным «безипотечным похмельем»

Исследование рынка жилой недвижимости Казани и Татарстана. Часть 6

​Как декабрьская «потребительская истерия» сменилась двухмесячным «безипотечным похмельем»

Ипотечные долги в РТ к 1 марта выросли на треть и составили 85 млрд рублей. Сам же ипотечный рынок республики по объему и числу выданных кредитов откатился до уровня 2011 года. Таковы главные неутешительные итоги начавшегося кризиса на ипотечном рынке. Газета «Реальное время» внимательно изучила цифры последних лет и первых месяцев этого года и выяснила, как декабрьская «потребительская истерия» подарила «Сберу» и ВТБ24 «золотой месяц» по ипотеке, и почему банкиры республики надеются на госпрограмму по субсидированию процентной ставки (к 1 марта выросшей до отметок 2006 и 2009 годов).

Ипотечные долги в Татарстане выросли на треть — до 85 млрд рублей

Мы уже писали , что с начала года соципотека в республике просела в 4,5 раза. С января по март было введено лишь 18,5 тыс. кв. м жилья по соципотеке (за тот же период прошлого года — 58 тыс. кв. м). При этом в 2013 году по соципотеке было построено 136,6 тыс. кв. м, в 2014-м — всего 58 тыс. кв. м. Таким образом, за год объемы ввода соципотечного жилья упали в 3 раза, а с 2013 года — в 7,5 раз. Как обстоят дела с коммерческой ипотекой? Увы, ситуация там практическая такая же аховая.

Так, по состоянию на 1 марта 2015 года задолженность по ипотечным жилищным кредитам в Татарстане составила 85,167 млрд руб., что аж на 32,5% выше, чем на аналогичную дату 2014 года (64,2 млрд). Надо сказать: на протяжении 6 лет задолженность по ипотеке в РТ стабильно увеличивается. В сравнении с 1 марта 2010 года прирост составил уже 405%.

Просроченная задолженность по ипотеке на 1 марта 2015 года в Татарстане составила 463 млн руб., и это на 35,3% больше, чем в марте 2014 года. Впрочем, доля просрочки в общем объеме на протяжении двух последних лет практически не меняется и составляет примерно 0,5%, по состоянию на 1 марта 2010 года этот показатель был заметно выше и составлял 2,8%. Сам объем просроченной задолженности в стоимостном выражении, раз достигнув одной планки в 2010 году, остается примерно на том же уровне.

Источник: ЦБ РФ

Ипотечный рынок РТ откатился до уровня 2011 года

Рост объема общей задолженности, как и сам этот пугающий объем, разумеется, не замедлил сказаться на решениях банков о выдаче ипотечных кредитов жителям РТ. Гораздо осторожнее, чем несколько лет назад, на 1 марта 2015 года они выдали 3 691 ипотечный кредит, что на 83% ниже, чем было выдано на тот же период в 2014 году — 4 455. Заметим, что в эти цифры входят в первую очередь 9 месяцев прошлого года и только 3 месяца нового. Таким образом, цифра 2014 года свидетельствует в первую очередь о положении на рынке в последние 9 месяцев 2013 года. И судя по представленным Центробанком показателям, в 2013 году банки, кажется, сделали последний рискованный рывок: 4 455 кредитов — это пик по выдаче ипотечных кредитов с 1 марта 2010 года (984). Сама динамика выдачи почти остановилась в 2011 году, и, замерев, два года подряд банковское сообщество находилось точно в состоянии ожидания для последнего рывка, который, впрочем, может на ближайшие годы оказаться и последним. Так, судя по числу выданных ипотечных кредитов в РТ на 1 марта 2015 года, оно упало почти до уровня марта 2012 года: то есть ипотечный рынок 2014-го откатился до уровня 2011 года.

Источник: ЦБ РФ

Чуть лучше ситуация с выданными ипотечными жилищными кредитами, если подсчитать не их число, а объем в стоимостном выражении (впрочем, не надо забывать и об уровне инфляции и росте ставок, произошедшем за пять лет, которые также сказались на номинальном объеме выданных кредитов). Однако и при таких подсчетах оказывается, что прошлый год для ипотечного рынка был «черным». Так, на 1 марта 2015 года было выдано жилищных ипотечных кредитов на общую сумму 4,5 млрд рублей, что почти на 81% меньше, чем было выдано на 1 марта 2014 года. Опять же показательно, что тот же 2013 год выглядит с той нижней точки, где оказался ипотечный рынок, настоящим «золотым Эльдорадо»: 5,6 млрд рублей — таков объем выданных ипотечных кредитов, пиковый за всю современную историю. На 1 марта 2010 года было выдано кредитов всего на 655 млн рублей, после резкого скачка в 2010-2011 годах денежный объем выданных ипотечных кредитов фактически остановился, а за 2013 год резко взлетел в 1,5 раза. При этом динамика количества зарегистрированных ипотек на жилую недвижимость за последние 3 года фактически остановилась на одной отметке. Если на 1 марта 2010 года их было всего 17 856, на 1 марта 2011 г. — 43 652, то на 1 марта 2012 г. — уже 56 860. На 1 марта 2015 года зарегистрированных ипотек в РТ 58 455, то есть за три года их число увеличилось лишь на 3%.

Источник: ЦБ РФ

13,8 года — средний срок кредитования по ипотечных кредитам

По показателю средневзвешенного срока кредитования по ипотечным жилищным кредитам Татарстан опережает среднероссийские.Что любопытно, показатель срока кредитования неуклонно рос до кризисных 2008-2009 годов: в 2006 году он составлял 14 лет, в 2007-м — 15 лет, в кризисные годы вырос вообще до 17 лет. Затем упал до 16 лет (2010 г.), 14-15 лет (2011-2012 гг.) и, наконец, снизился до стабильного уровня в 14,6-14,8 года (175,2 и 177,6 месяца) в последние годы. При этом продолжает свое падение и в последние кризисные месяцы: с начала года средневзвешенный срок кредитования составил 14,6 года (175,2 мес.). В Татарстане показатели заметно лучше. На 1 марта 2010 года татарстанцы кредитовались на 12,4 года (148,9 месяца), за год срок кредитования вырос до 13,5 лет (162,6 мес.), затем вновь снизился к 1 марта 2012 года до отметки в 12,2 года (146,5 мес.), а затем только рос, к 1 марта 2014 года составив 13,8 года (165,9 мес.). На 1 марта 2015 года показатель даже снизился (как и в целом по России) до отметки в 13,6 года (163,2 мес.).

Источник: ЦБ РФ

В первые два месяца ставка по ипотечным кредитам взлетела до 15%

Если показатель средневзвешенного срока кредитования, можно сказать, уже не идет на поводу у кризисных тенденций, то этого явно нельзя сказать о процентной ставке кредитования. Как следует из статистики ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам в 14,7% в целом по России на 1 марта 2015 года свидетельствует о повторении ипотечного кризиса 2009 года (который, впрочем, может пресечь госпрограмма по субсидированию процентной ставки). Напомним, ставка в 14-15% была на ипотечном рынке в первое полугодие 2006 года, после чего она ежегодно снижалась: 13% в 2007-м, 12% в 2008-м. В 2009-м ставка вновь выросла и достигла максимальных значений в 14,2-14,6%. После чего вновь начала падать, составив в 2014 году почти 12%. Однако с начала 2015 года ставка кредитования по ипотечным кредитам вновь карабкается вверх. 12,45% в начале года, 14,16% на 1 февраля и 14,45% на 1 марта этого года. Таким образом, ставки вернулись к кризисным показателям 2009 года (и, если брать более долгий срок, к показателю 2006 года). Татарстанские показатели в целом повторяют общероссийскую тенденцию. Так, на 1 марта 2010 года ставка в РТ составляла 12,3% (13,7% по России), к 1 марта 2012 года она упала до 11,7% (11,9% по России — самый низкий уровень ставки за 10 лет). А затем с относительными колебаниями начала расти, составив к 1 марта 2014 года 12,28% (ниже уровня 1 марта 2013 года на 5,6%), а к 1 марта 2015 года вообще взлетев чуть ли не до 15%. Таким образом, средняя ставка по выданным ипотечным кредитам на 1 марта этого года в Татарстане составила 14,97% — даже выше, чем в целом по России.

Источник: ЦБ РФ

Источник: ЦБ РФ, Управление Росреестра по РТ

Декабрьская «потребительская истерия» подарила «Сберу» и ВТБ24 «золотой месяц» по ипотеке

Любопытно взглянуть на положение дел непосредственно в банковской отрасли. Увы, кроме Сбербанка и ВТБ24 (двух китов ипотечного рынка с крупнейшим портфелем ипотечных кредитов в целом по стране), почти никто не предоставил данные по объему и числу выданных ипотечных кредитов, сославшись на «плохие показатели». Прошлогодняя динамика по банкам, представивших свои показатели весьма показательна. Медленный рост как числа, так и объема выданных кредитов по итогам декабря прошлого года, когда татарстанцы бросились на фоне девальвации рубля скупать движимое и недвижимое имущество в попытках сохранить нажитое непосильным трудом, оказался всего лишь подступом к настоящему пику. Так, в декабре 2014 года Сбербанк в Татарстане выдал 2 364 кредита на сумму 3,3 млрд рублей — больше, чем за первые два месяца прошлого года (2,1 млрд рублей по итогам января-февраля). Для сравнения цифры ноября и декабря: 1 441 (1,9 млрд) и 1 229 (1,7 млрд) соответственно. Аналогичная картина и у ВТБ24, который в декабре прошлого года выдал кредиты, по объему и числу превосходящие показатели первых двух месяцев прошлого года: 944 на сумму 1,6 млрд рублей.

Вообще же, согласно официальной статистике Центробанка, объем выданных ипотечных кредитов в рублях в декабре 2014 года увеличился на 25% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года.

Ипотечный рынок республики к 1 марта 2015-го по объему и числу выданных кредитов откатился до уровня 2011 года

Как Сбербанк в январе «оторвался» от трендов ипотечного рынка

Январское лавинообразное снижение — в общем, стандартное для новогодних праздников и общего «финансового похмелья», в котором оказались татарстанцы к началу году. Падение, впрочем, объяснялось на этот раз еще и ростом процентных ставок по ипотечным кредитам и насыщением спроса. Однако при этом тот же Сбербанк выдал невозможное — его январские показатели по выдаче ипотечных кредитов выше, чем итоги прошлогоднего января. Так, по итогам января крупнейший банк страны выдал татарстанцам 1 025 кредитов на сумму 1,36 млрд рублей, тогда как в январе 2014 года было выдано всего 656 кредитов на сумму 859,7 млн рублей. То есть по обоим показателям рост в 1,5 раза. Такова ситуация в целом по России. Как объясняют участники рынка, «Сбербанк смог показать такой результат благодаря низким ставкам по ипотечным кредитам: банк проводил акцию с 22 декабря по 20 февраля, в рамках которой выдавал кредиты на покупку квартиры в новостройках по ставке 14,5% в рублях, что ниже ключевой ставки, и с первоначальным взносом от 20%».

В Сбербанке «Реальному времени» объяснили, что «повышение ключевой ставки Центробанком изменило и динамику выдачи ипотечных кредитов». Михаил Марин, замуправляющего отделением «Банк Татарстан» ОАО «Сбербанк России», заявил нашей газете: «В декабре прошлого года произошел ипотечный бум, в январе 2015-го объемы жилищного кредитования выросли на 37% по сравнению с январем 2014 года. Но выдачи ипотечных кредитов проходили по заявкам, одобренным еще до повышения ключевой ставки. Поэтому уже с конца февраля спрос в сфере жилищного кредитования идет на понижение. Рынок замер в ожидании запуска госпрограммы субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам» (комментарий был дан еще до запуска этой программы — прим. ред.).

По его словам, клиенты Сбербанка в Татарстане свои предпочтения отдают в пользу вторичного жилья. Отмечает Марин и небольшой рост интереса к строящемуся жилью в связи с ростом предложений и акций на данном рынке.

Михаил Марин отмечает, что в Татарстане клиенты отдают предпочтение вторичному жилью

ВТБ24 в РТ в общероссийском тренде: пятикратное падение по объему выдачи кредитов

ВТБ24, напротив, демонстрирует как раз трендовое падение динамики по выдаче ипотечных кредитов. В январе банк выдал всего 207 кредитов на сумму 314,4 млн рублей (это пятикратное падение после декабря). Для сравнения: в январе 2014 года ВТБ24 выдал 261 кредит на сумму 363,8 млн рублей. Февраль для банка оказался еще более мрачным: 201 кредит на сумму 317,4 млн рублей против 486 кредитов на сумму 750 млн рублей в феврале 2014 года.

Александр Михалицын, и. о. управляющего ВТБ24 в Татарстане, так же как и коллега из Сбербанка, надеется на то, что программа субсидирования ипотечных ставок позволит клиентам получать кредиты на покупку жилья в новостройках под более низкий процент.

— Изменение ключевой ставки ЦБ заставило пересмотреть условия всех участников рынка. Некоторые игроки выставили «заградительную» ставку, которая фактически означает отказ от кредитования, — рассказал «Реальному времени» Александр Михалицын. — Сейчас ситуация несколько улучшилась. Программа субсидирования не сможет полностью восстановить рынок, но станет хорошей помощью потенциальным заемщикам, которые испытывают острую необходимость в смене жилищных условий. Что также очень важно, она позволит поддержать застройщиков, обеспечить введение строящихся объектов в эксплуатацию.

По словам Михалицына, негативная экономическая ситуация уже сказывается на платежеспособности заемщиков, а в ближайшее время произойдет еще более сильное ухудшение ситуации с рисками, при этом его банк обещал «приложить все усилия, все возможности, чтобы помочь клиентам и вместе выйти из сложившейся ситуации».

— Нам также не нужны дефолты и рост резервов. Наш банк не планирует ужесточать требования к заемщикам, — заявил и. о. управляющего ВТБ24 в РТ.

В портфеле ВТБ24, как и у «Сбера», также преобладает ипотека на вторичное жилье (около 75%) — это, по мнению Михалицына, специфика рынка Татарстана, «которая не зависит от текущей ситуации». Программа субсидирования ставок, считает банкир, может увеличить доли ипотеки на жилье в новостройках.

Программа субсидирования не сможет полностью восстановить рынок, но станет хорошей помощью потенциальным заемщикам, считает Александр Михалицын

Поможет ли госпрограмма по субсидированию ставки выправить крен?

Программа заработала 18 марта. Напомним, за счет субсидирования ставки (ставка для конечного заемщика не должна превышать 12% годовых) власти планируют стимулировать ипотеку на первичном рынке. Объем субсидий, выделяемых из бюджета на реализацию этой программы, — 20 млрд рублей. Программа подразумевает выдачу кредитов с субсидируемой ставкой в объеме до 400 млрд рублей. Субсидии должны получать банки с объемом выдачи жилищных кредитов не менее 300 млн рублей ежемесячно. Кредитные организации, выдающие меньший объем кредитов, должны будут участвовать в этих мероприятиях через АИЖК, которое будет получать субсидии и рефинансировать выданные жилищные кредиты и займы.

За первый месяц работы госпрограммы субсидирования ставки по ипотечным кредитам спрос на квартиры в целом по стране вырос на 15–40%, а доля ипотеки на рынке — более чем вдвое. За две недели работы льготной программы ВТБ24, по словам его главы Михаила Задорнова, получил порядка 7,5 тыс. заявок на 15 млрд руб., что в 1,5 раза больше ежемесячного уровня января-февраля. С 18 марта до 9 апреля Сбербанк выдал кредитов на 500 млн рублей и получил заявок на 25,5 млрд рублей. Впрочем, рост показателей может оказаться результатом отложенного спроса «безипотечных» месяцев, и в ближайшем будущем темпы роста спроса могут вновь снизиться.

Спасительная федеральная «соципотека»

«Реальное время» опросило участников ипотечного рынка.

Владимир Орбов — начальник департамента розничного бизнеса ОАО «Ак Барс»:

— Существенных изменений в структуре ипотечного кредитования по сравнению с прошлым годом не произошло. По-прежнему существенную долю занимают сделки по приобретению недвижимости на вторичном рынке. Однако после утверждения программы по субсидированию ставки мы ожидаем увеличения спроса на строящуюся недвижимость. Это связано прежде всего с ориентацией программы именно на первичный рынок.

В ближайшее время со стороны «АК БАРС» Банка не планируется ужесточения требований к заемщикам. Установленные требования к заемщикам мы считаем оптимальными. В будущем, возможно, будут введены определенные послабления для категории заемщиков, ведущих собственный бизнес.

В целях стимулирования ипотечного кредитования нашим банком разрабатываются совместные программы с крупными застройщиками, в том числе в ближайшее время планируется снижение процентных ставок.

Окончательное утверждение условий программы по субсидированию процентной ставки осуществляется при участии правительства РФ и ожидается к концу марта 2015 г. «АК БАРС» Банк, как крупный ипотечный игрок, безусловно, планирует принять участие в программе.

Очевидно, что банки усилят контроль за рисками и требования к кредитной истории, трудовой деятельности и подтверждению доходов могут стать жестче

Анна Юдина — вице-президент, начальник управления развития залоговых продуктов банка «Открытие»:

— Изменение ключевой ставки ЦБ имеет прямое влияние на рыночные ставки по ипотеке. На сегодняшний день средняя ставка выдачи по ипотеке на рынке составляет около 18% годовых.

В 2014 году было выдано рекордное количество ипотечных кредитов на общую сумму более 1,5 трлн рублей, что в 1,2 раза превышает результат 2013 года. В целом в прошлом году уровень просроченной задолженности по ипотеке не выходил за рамки допустимого и составлял не более 2,1% со сроком просрочки более 90 дней. В 2015 году возможна некоторая тенденция ухудшения качества портфеля ввиду сложной экономической ситуации в стране, но банки, скорее всего, постараются удержать уровень просрочки от резкого увеличения.

В сегменте первичного рынка наблюдалось увеличение спроса и предложения, спрос на вторичном рынке до существенного повышения ставок по ипотеке оставался стабильным.

Ввиду прогнозируемого увеличения безработицы в стране, очевидно, что банки усилят контроль за рисками и где-то ужесточат требования к заемщикам и кредитам. Требования к кредитной истории, трудовой деятельности и подтверждению доходов могут стать жестче.

Чтобы оживить ипотечное кредитование, некоторые застройщики сейчас разрабатывают с банками совместные программы, государство работает над правилами субсидирования процентной ставки по ипотеке.

Банк «ХМБ Открытие» будет участником данной программы субсидирования ипотечного кредитования граждан.

Ильдар Рахматуллин — директор сети операционных офисов «Райффайзенбанка» по Республике Татарстан:

— В 2014 году Банк России 6 раз повышал ключевую ставку, в результате чего она выросла с 5,5% до 17%, а зависимость банковского сектора от средств ЦБ продолжает увеличиваться, т. к. введенные санкции против России ограничивают возможность крупнейших российских банков привлекать денежные средства из-за рубежа. Существующая нестабильность в экономике существенно влияет на стоимость фондирования для российских банков, что в итоге влияет на процентные ставки по кредитам. В случае сохранения текущих процентных ставок (15-20%) доступность ипотечных кредитов значительно сократится. Строить прогноз достаточно трудно, т. к. экономическая ситуация в стране зависит от внешних факторов, таких как цена на нефть и санкции Запада. Позитивное влияние на стоимость предложения может оказать государственная программа субсидирования ставки. Но нужно отметить, что она коснется только ипотечного кредитования на первичном рынке.

Проблема «плохих долгов» — общая для всего рынка в сложившейся экономической ситуации, и в ближайшее время она будет только усугубляться.

По-прежнему наибольшим спросом на рынке пользуется вторичное жилье. Первичное в последнее время также было популярно ввиду более низкой стоимости. Однако сейчас на него спрос заметно снизился. Кроме того, какие-то новые проекты вообще, скорее всего, могут быть заморожены по причине отсутствия источников финансирования (недоступность кредитных займов, резкое сокращение числа дольщиков) и подорожания строительных материалов.

Банки уже ужесточили требования к заемщикам, вряд ли они изменятся в ближайшее время, если не улучшится экономическая ситуация.

В целях оживления ипотечного кредитования банки в 2015 году будут нацелены на поддержание партнерских отношений с застройщиками и повышение качества обслуживания. Выстроенные партнерские отношения и отлаженные бизнес-процессы обеспечивают банкам стабильный приток качественных клиентов, которые предпочитают качественное жилье и доступные цены.

Для рынка государственная программа субсидирования ставки по ипотеке, безусловно, сыграет большую роль. Конечные потребители могут выиграть в итоге 2-4%, что уже ощутимо для семейного бюджета, а банки и застройщики получат определенную дополнительную загрузку своих мощностей. В целом успех программы определят критерии отбора банков для участия в программе, сроки запуска проекта, объем поддержки. «Райффайзенбанк» планирует принимать участие в госпрограмме по субсидированию ипотечной ставки. В данный момент мы работаем над разработкой предложения для клиентов.

Список банков, предлагающих ипотечные кредиты (на 15 лет, с первоначальным взносом 30%, с личным и имущественным страхованием, с максимальным пакетом документов и не льготным категориям заемщиков)

Наименование банка 11.03.2015 21.04.2015 Наименование программы
ОАО «АК БАРС» БАНК 15,90% 14,90% «АК БАРС — Мегаполис»
АИКБ «Татфондбанк» 18,49% 16,49% «Стандартная ипотека»
ООО «Банк «Аверс» 13,75% 16,00% Программа «Приоритет»
АБ «Девон-Кредит» (ОАО)
ОАО «ИнтехБанк» 15,25% 15,25% «Универсальная ипотечная программа с фиксированной ставкой»
ОАО «Акибанк» 16,00% 15,00% «Стандартная программа «Рублевый»
«Тимер Банк» (ПАО), быв. «БТА-Казань» 18,25% 15,50% «Флагман Вторичное жилье»
АКБ «Спурт» (ОАО) 22,50% «Доступное жилье»
АКБ «Энергобанк» (ОАО) 20,50% 18,00% «Ипотека Стандарт» (только до 10 лет)
ЗАО «Татсоцбанк» 17,00% 16,00% «Рублевый»
АКБ «Заречье»
«АНКОР БАНК» (ОАО)
ООО КБЭР «Банк Казани» 16,00% 16,00% «Достойное решение»
ООО «Камский коммерческий банк» 16,00% 15,50% «Доступная ипотека»
АО «Автоградбанк» 20,00% (только на 10 лет)
ООО «Алтынбанк»
ООО «Татагропромбанк»
ЗАО «ИК Банк» 27,00% 28% — первые 5 лет, следующий срок — плавающая, зависящая от MosPrime Rate
АО «Булгар банк»
ООО КБ «Камский горизонт»
ООО «АвтоКредитБанк» 23,00% 23,00% «Условия предоставления кредита ООО «АвтоКредитБанк» на приобретение недвижимости»
Сбербанк 15,50% 15,00% «Приобретение готового жилья»
ВТБ24 15,95% 15,95% «Покупка готового жилья»
ОАО «Россельхозбанк» 18,00% 18,00% «Ипотека»

Часть 5. Жилая недвижимость: Казань восстановила объемы ввода инвестиционного жилья

Часть 4. Девелоперы Казани: «царские» метры «Унистроя», островитяне «Авиастроя» и «заманчивая» дешевизна «Маг-Строя»

Часть 3. Как Татарстан по объемам ввода жилья опустился на 3-е место в ПФО

Часть 2. «Черный март» на рынке жилья: крутое пике или игры статистики?

Часть 1. Жилая недвижимость: Казань восстановила объемы ввода инвестиционного жилья

Фото: Роман Хасаев, gazeta.ru, regburokirov.ru, kzhkh-old.volganet.ru

Сергей Афанасьев
Аналитика

Новости партнеров