«Неоправданно дорогие помещения у проезжей части и в пешеходных зонах Казани»
Эксперты рынка коммерческой недвижимости — о новых форматах, дорогой муниципальной земле и замещении арендаторов
Главные тренды казанского рынка коммерческой недвижимости в этом году — новые форматы гибких офисов и коворкингов, редевелопмент объектов, развитие стрит-ретейла и «нарезка» больших площадей под мелкую торговлю и сферу услуг. В то же время, как отмечают эксперты, рентабельность объектов в отдельных сегментах сократилась, а сроки окупаемости выросли. Подробнее — в материале «Реального времени».
Особый спрос на помещения до 100 «квадратов»
Рынок коммерческой недвижимости Казани сохраняет активность, несмотря на сезонное летнее затишье, когда нет больших подъемов, нет и резких провалов. Как отмечают эксперты, хотя рентабельность объектов несколько сократилась, а срок окупаемости вырос, спрос по-прежнему высок — и на офисные помещения, и на торговые площади. В каждом из этих сегментов свои тренды, обусловленные и состоянием рынка, и требованиями арендаторов и покупателей.
Особой популярностью, по словам президента Гильдии риелторов Татарстана Анастасии Голяшевой, в Казани пользуются помещения площадью в 100 кв. м. Обычно их берут в аренду под общепит, офисы и набирающие оборот бьюти-бары. Стоимость за «квадрат» складывается из ряда факторов: локация, планировка, входная группа и ремонт. Как отметила эксперт, от 400 рублей обычно предлагают цокольные этажи без признаков ремонта либо мансарды. Ангары и склады сдаются от 200—600 рублей — это площади от 1 000 «квадратов» и более. До 1,5—2,5 тысячи рублей идут помещения на первой линии, первом этаже, проходные места и с ремонтом.
Под офисы арендаторы ищут помещения в основном в центре Казани. Обычно это небольшие по площади объекты с отдельным входом, уточнил вице-президент гильдии Андрей Савельев:
— Офисные помещения классов А и В+ в качественных бизнес-центрах, а также небольшие офисы площадью в 50—60 кв. метров, но с наличием парковочных мест, пользуются большим спросом. В основном это Вахитовский, Ново-Савиновский и Советский районы. Самым популярным запросом от потенциальных арендаторов являются, безусловно, первые два района.
На первый план в перечне требований от арендаторов офисных помещений выходит и наличие парковочных мест, заметил эксперт:
Акцент застройщика — на инфраструктуре жилищных комплексов
В сегменте торговой недвижимости спросом прежде всего пользуются так называемые «ГАБы» — готовый арендный бизнес, помещения, которые обычно арендуют крупные федеральные ретейлеры, как «Магнит» или Х5 Retail Group.
Арендные ставки держатся на том же уровне, что и во времена коронакризиса. Для офисов это от 400—500 рублей для класса С и до 1,5—2 тысяч рублей в классах А и В+. Для торговых площадей чуть выше — от 1 до 3 тысяч рублей за «квадрат».
— Небольшой отток был в торговых центрах, но, в принципе, ниша уже заполняется другими арендаторами. Несмотря на то, что многие бренды ушли, магазины продолжают работать под другим названием, либо новые бренды заходят, — отметил Андрей Савельев.
Еще одна новация — акцент застройщика на инфраструктуре жилищных комплексов на стадии проектирования. Коммерческие объекты располагают с учетом целевых потоков, площадей и технических характеристик. Еще несколько лет назад вопрос, под какие цели и бизнес будут отданы первые нежилые этажи в ЖК, чаще всего решался по остаточному принципу, отмечает заместитель генерального директора компании «А-Девелопмент» Владимир Шайхиев:
— Дело в том, что стоимость квадратного метра жилья формируется и благодаря правильной инфраструктуре, когда жилой комплекс изначально обеспечивается всем необходимым. Многие застройщики начинают осознанно подходить к наполнению нежилых площадей арендаторами. Чтобы не было такого: на одной территории восемь аптек и три алкомаркета, но вот пекарни при этом нет, поскольку на стадии проекта не была предусмотрена вытяжка. Сейчас эта тенденция очень хорошо развивается и за ней будущее. Как минимум жителям новостроек необходимы продуктовые магазины в шаговой доступности, а также нужны сетевые.
К тому же, напомнил эксперт, на рынок Казани выходят новые, федеральные застройщики, которые будут реализовывать жилищные проекты, что, в свою очередь, создаст и новые площадки под коммерцию.
Об этом говорит и Анастасия Голяшева: «Мы активно продаем и сдаем коммерческие помещения — до покупки уже подбираем арендатора. Это сейчас очень актуально и минимизирует риски инвестора».
«Альтернатив рынок предлагает все меньше»
Презентабельный вид помещений — еще один тренд, который сформировался у бизнес-сообщества Казани за несколько лет. Спросом пользуются площади с хорошей отделкой в новых зданиях. Как отмечают брокеры, если еще лет 10 назад арендатору можно было предложить любой объект — главный вопрос был в цене, то сегодня цокольные или полуподвальные этажи редко вызывают интерес и могут подолгу простаивать даже при низком ценнике.
Поэтому сейчас многие собственники прибегают к редевелопменту, чтобы вдохнуть жизнь в старые объекты недвижимости — их переводят под складские функции или приспосабливают под апарт-отели. «Очень успешный, удачный проект в этом плане получился на Булаке, где на месте старого нежилого здания появились «Русские сезоны». На первом этаже — офисы, на втором — апарт-отель. Тем более сегодня гостиничный бизнес Казани очень нуждается в новых объектах, в этой сфере мы видим сильный дефицит», — отметил Савельев.
— Спрос на коммерческую недвижимость есть и будет, потому что альтернатив рынок предлагает все меньше. Если арендные ставки почти не изменились, то цены на коммерческие объекты выросли значительно, поскольку заметно поднялась себестоимость строительства. С начала года наблюдается небольшое снижение ставок по черновым вариантам и увеличение срока окупаемости для собственников. Сегодня это примерно 8—12 лет, на что ориентируются покупатели перед входом в проект, перед покупкой того или иного помещения. При этом ставки должны быть конкурентными. Соответственно, арендодателям приходится снижать цену на старте и уже в дальнейшем индексировать цену, чтобы выйти на окупаемость, — добавила Анастасия Голяшева.
По ее словам, сегодня редкий бизнес решает брать объект в собственность: «Чаще это медицина, продуктовые сети — обычно в аренде. Хотя много лет назад у «Магнита» была такая практика, когда сеть выкупала помещение, сейчас — это на 100% аренда».
На помощь арендодателям сегодня приходят различные сервисы, которые предоставляют информацию о поступающих от жителей запросах — кто и что именно ищет в той или иной локации. «Соответственно, с учетом этих запросов можно сделать ремонт под конкретного арендатора и ускорить процесс сдачи. Также сейчас стало популярно приобретать большие площади и делить. Обычно площадь в 500 квадратных метров «нарезают» на небольшие помещения, на 7—8 объектов и затем их реализуют. Например, под алкомаркеты, «табачки», промтовары или сферу услуг», — пояснила собеседница издания.
Об этой тенденции говорит и Владимир Шайхиев: «Это очень оправданная история, и многие этим путем уже идут, это выгодно, в том числе и с точки зрения арендных ставок — там они, в любом случае, выше рынка. Взять, к примеру, такую недооцененную локацию, как ЖК «Салават купере»: казалось бы, край города, но по факту ставка аренды там достигает 1,5 тысячи рублей за «квадрат». Все дело в том, что спрос на помещения малого формата сильно превышает предложение».