Московские стрит-ретейлеры продают в Казани дом купца Маркова за четверть миллиарда

«Написано без обмана»

«Здание четырехэтажное с подвальным и мансардным этажами. Общественное пространство на первом и цокольном этажах организовано в крытом прозрачными конструкциями патио, где размещаются: конференц-зал, помещение для занятий фитнесом, туалеты, гардероб, бар, ресторан, лаунж-зона, ресепшен гостиницы, а также блок торговых помещений. Гостиничные номера размещены на 2—5-м этажах. Служебные и вспомогательные помещения расположены на первом и цокольных этажах, доступ в которые осуществляется через независимые входы и зоны погрузки».

В объявлении сообщается, что в будущей гостинице площадью 4 150 «квадратов» разместятся 73 номера, ресторан, бар, конференц-зал и фитнес, имеется парковка. Из инженерного оборудования: газовая котельная, системы вентиляции и кондиционирования.

Продавец честно указывает, что сейчас здание находится в процессе реконструкции, которая должна быть завершена в третьем квартале 2020 года. К слову, стоимость — 250 млн рублей — указана за объект в его текущем состоянии.

— Сейчас там закрыт периметр, сделан фасад, заменены окна, идет внутренняя отделка, замена перекрытий. Что касается номерного фонда и других подробностей, указанных в объявлении, то это общая информация о том, что планируется. Там без обмана написано о том, что пока все в процессе, — рассказал «Реальному времени» агент, занимающийся продажей объекта.

Собеседник нашего издания также отмечает, что будущему владельцу, вероятно, придется самостоятельно заканчивать текущие работы: «Хотя это скорее вопрос переговоров и цены. Есть вариант, при котором владелец может закончить и продать гостиницу уже в готовом виде, или же он может в текущем виде продать объект».

Еще один важный момент — здание имеет статус объекта культурного наследия, однако наш собеседник уверяет, что никаких ограничений в связи с этим не возникнет, поскольку государством охраняется только фасад.

«Непрофильный бизнес»

Решение собственника о выставлении актива на продажу агент объяснил тем, что для него это «непрофильный бизнес».

Судя по информации Росреестра, владельцем здания на Баумана, 27 является московское ЗАО «Аллегро центр». Компания была зарегистрирована 16 июля 2012 года, руководитель — Илья Сергеевич Корин. Учредителем значится Семен Юрьевич Пономарев, в собственности и на управлении которого еще около двух десятков фирм — все риелторские компании, некоторые — в стадии ликвидации.

У «Аллегро центра» основным видом деятельности также является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. Как пояснил агент, занимающийся продажей объекта, основной упор компания делает на стрит-ретейл. Плюс все ее активы сосредоточены в Москве.

«Реальное время» попыталось связаться с фирмой по номерам, указанным в системе СПАРК, но никто так и не снял трубку. Официального сайта, аккаунтов в соцсетях или хотя бы электронной почты обнаружить не удалось.

Вместе с тем, судя по данным из судебной картотеки, еще месяц назад ЗАО «Аллегро Центр» судилось с исполкомом Казани из-за невыплаченного земельного налога. Согласно постановлению от 3 декабря 2019 года, опубликованному Московским девятым арбитражным апелляционным судом, в период с июня 2016 по июнь 2018 года собственники здания не вносили плату за пользование земельным участком. Задолженность, по расчетам казанского КЗИО, составила 3,9 млн рублей, плюс истец насчитал проценты в размере 350 тыс. рублей.

Летом прошлого года иск был удовлетворен полностью, однако ЗАО «Аллегро Центр» не согласилось с этим решением и попыталось его обжаловать. Тем не менее суд не нашел оснований для отмены судебного акта. «Реальное время» обратилось с запросом в исполком города, ответ будет опубликован по получении. Отметим, что игнорирование требований по уплате налогов и сборов на объекты недвижимости — «визитная карточка» многих профессиональных риелторов и рантье, так что ничего необычного в таком положении дел нет. Вероятно, задолженности будут погашены при выходе на сделку по продаже объекта.

Судя по материалам других дел в арбитраже с участием ЗАО «Аллегро Центр», само здание на Баумана, 27 москвичи выкупили в 2015 году за 61,6 млн рублей у предпринимателя из Алтайского края Александра Николаевича Тарутина, залогодержателем имущества которого на тот момент являлась казанская компания ООО «СтройКапитал».

«Цена высоковата»

На несколько существенных минусов, изучив объявление, указал гендиректор девелоперской компании «АСК Недвижимость» Юрий Чикиров.

Также, по оценке собеседника нашего издания, земельный участок оказывается зажатым со всех сторон. Профсоюзная, 28 и 26 — эти строения фактически отсекают доступ к тыльной части здания.

— Вероятнее всего, экономика объекта перестала «биться» с их бизнес-планом. Может быть, они провели какое-то отдельное исследование, касающееся гостиниц, загрузки и подобных вещей. Может быть, нельзя будет получить нужную классность гостиницы, что, соответственно, грозит неправильным ценником, — предположил Юрий Чикиров.

Эксперт считает, что 250 миллионов — не очень высокая цена с точки зрения местоположения, однако с точки зрения текущего состояния все же «высоковата».

— Текущее состояние объекта в какой-то мере может затормозить поиск покупателя. Ну и не стоит забывать о том, что это все-таки объект культурного наследия. Любой подрядчик, который будет проводить работы, должен обладать лицензией Минкульта. Это тоже резко сужает выбор. Да, в объявлении написано, что государством защищена только фасадная часть, однако на деле довольно часто бывает так, что помимо нее идут и конструктивные элементы. Любому покупателю будет важно проанализировать ограничительную документацию, как и то, что уже было сделано, поскольку случается так, что строители идут впереди проекта и проектных решений, внося какие-то незафиксированные изменения. Так что здесь требуется аудит информации, а это, опять же, время и деньги, — резюмирует гендиректор девелоперской компании «АСК Недвижимость».

История дома: ломбард, коммуналки и райисполком

Как уже было сказано ранее, здание имеет статус объекта культурного наследия. Подробнее историю дома «Реальному времени» рассказал известный казанский краевед Алексей Клочков:

Эксперт также отмечает, что Петербургский столичный ломбард был очень мощным кредитным учреждением. Его акционерный капитал, по данным на 1913 год, составлял 5 млн рублей, а чистая прибыль достигала 883 тыс. рублей. Петербургский ломбард был одним из немногих ломбардов, имевших филиалы в других городах России: Владимире, Екатеринбурге, Киеве, Нижнем Новгороде, Саратове и Казани.

По словам краеведа, революция не принесла ломбарду ничего хорошего: залоги подверглись конфискации, деньги обесценивались и так далее. После закрытия ломбарда верхние два этажа были отданы под коммуналки, которые просуществовали там до 2002 года. На нижних этажах разместился Бауманский райисполком вместе со своими подразделениями. Районные органы власти просуществовали здесь вплоть до объединения Вахитовского и Бауманского районов города в 1995 году. Вскоре после этого началась долгая реконструкция, завершившаяся только к Универсиаде 2013 года.