Финская жертва эскроу, или Почему ЮИТ сокращает присутствие в России
Иностранный девелопер пояснил, что будет строить жилье только в регионах со стабильным спросом
Финский застройщик ЮИТ отказался от строительства жилья в Москве и Московской области, где работал 15 лет, а также Ростове-на-Дону. Как рассказали «Реальному времени» в руководстве компании, решение принято в связи с увеличением социальной нагрузки, высокими ценами на земельные участки, а также новыми требованиями законодательства перейти на проектное финансирование. Финский концерн продолжит строить жилье в Казани, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и в Тюмени. Эксперты полагают, что выбор в пользу этих городов был сделан потому, что в этих регионах высокая стоимость квадратного метра сможет обеспечить рентабельность даже после перехода на эскроу-счета.
Причина №1 — дорогие участки и долгие согласования
ЮИТ уходит с жилищных рынков Москвы, Московской области и Ростова-на-Дону — об этом финский концерн объявил на официальном сайте. Кроме того, компания планирует до конца 2019 года завершить еще один вид деятельности — устройство асфальтовых покрытий. Свое решение в ЮИТ объяснили низкой рентабельностью: как указано в сообщении компании, скорректированные операционные убытки этих бизнесов в прошлом году составили около 30 млн евро.
В беседе с корреспондентом «Реального времени» руководитель бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ Теему Хелпполайнен рассказал, что свою роль сыграли увеличение социальной нагрузки на застройщиков и технические сложности при получении разрешительной документации.
— Что касается Московской области, где мы уже 15 лет работаем, рынок в течение этого времени изменился несильно, но нагрузка на социальную инфраструктуру другая, чем 10 лет назад. Учитывая, что участки там довольно дорогие, мы не видим рентабельности бизнеса. В Москве мы также работаем почти 15 лет. Здесь проблема, которую мы видим, заключается в том, что время для согласования и получения разрешения на строительство довольно долгое, и это вместе с высокой стоимостью участков дает ситуацию, когда рентабельность довольно низкая, — пояснил Теему Хелпполайнен.
Причина №2 — переход на эскроу-счета
Еще одна причина, подтолкнувшая ЮИТ покинуть жилищный рынок Москвы и Московской области, — переход на эскроу-счета.
— Мы очень поддерживаем все идеи, которые защищают потребителей. Мы за такие изменения. Проблема в том, что средства клиентов, которые лежат на эскроу-счетах, увеличивают [оборачиваемость] вложенного капитала довольно сильно, потому что это не деньги застройщика, — рассказал Теему Хелпполайнен.
По его словам, в Ростове-на-Дону у концерна нет строящихся жилых комплексов и земельные участки, принадлежащие компании в этом городе, могут быть реализованы. А вот из Москвы и Московской области ЮИТ будет уходить постепенно. В частности, застройщик не уйдет из столицы, пока не сдаст в эксплуатацию строящийся дом.
— У нас в Московской области довольно много домов на стадии строительства. Мы будем там строить как минимум до конца следующего года, но новые проекты стартовать не будут. Что касается «ЮИТ Сервиса», нашей управляющей компании, она продолжит работу в Москве и в Московской области. Кроме того, будут работать небольшие офисы компании, выполняющие гарантийные обязательства, — пояснил Теему Хелпполайнен «Реальному времени».
Причина №3 — нежелание жертвовать стандартами
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, отмечает, что компания ЮИТ ведет строительство 373,8 тыс. кв. м жилья, занимая 36-е место по данному показателю среди более чем 3200 застройщиков РФ. Тем не менее она обращает внимание на то, что уход компании не повлияет на столичный рынок, поскольку сегодня ЮИТ строит в Москве единственный проект менее чем на 200 квартир — ЖК «Аалто» в Савеловском районе.
Исполнительный директор НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Елена Бодрова считает, что одной из причин, по которой ЮИТ решил отказаться от присутствия на жилищном рынке Москвы и Московской области, стало нежелание жертвовать собственными стандартами и брендом в пользу наращивания объемов строительства.
— У них достаточно хорошая философия комфорта, поэтому им проще уйти с конкурентного рынка, где превалирует объем метров. В Москве и в Московской области все-таки большую роль играют цена земли и маржа. Себестоимость строительства может компенсироваться за счет больших объемов, как у группы компании ПИК, ЛСР. ЮИТ здесь такой объем обеспечить не может. Но и отойти от философии компании некого североевропейского стандарта жилья тоже не может, — считает Бодрова.
При этом эксперт отмечает, что ЮИТ старается развивать другие виды бизнеса — в частности, занимается обслуживанием не только собственных объектов, но и берет дома других застройщиков.
— Они тоже рассматривают это как некий бизнес, который соответствует их стандартам, — говорит Бодрова.
«Очень хотим строить в Казани»
В разговоре с корреспондентом «Реального времени» Теему Хелпполайнен сделал акцент на том, что ЮИТ не собирается покидать российский рынок совсем и что будет вкладывать деньги в развитие проектов в Санкт-Петербурге, в Казани, в Екатеринбурге и в Тюмени.
— Я хочу подчеркнуть, что мы будем инвестировать еще больше именно в тех четырех регионах, где мы видим довольно стабильный спрос, знаем, что срок от покупки участка до получения разрешения на строительство довольно оптимальный. Мы уже более десяти лет работаем в Казани, и мы довольны, — поделился Хелпполайнен.
Напомним, в Казани у компании есть два реализованных проекта по строительству жилых комплексов «Гармония» и «Современник». На сегодняшний день компания занимается строительством ЖК «Green» в Советском районе, состоящего из шести домов. Как указано на сайте, один из них уже в сдан в эксплуатацию, еще два дома (на 170 квартир каждый) должны быть достроены в следующем году. «ЮИТ Казань» также занимается сносом аварийных домов напротив Казанской филармонии. Однако говорить об этом проекте Теему Хелпполайнен отказался, сославшись на то, что информация о новых проектах появляется на официальном сайте застройщика только после приобретения земельного участка или начала строительства.
— Очень хотим в ближайшем будущем запустить новые проекты и в Казани, — заметил Хелпполайнен.
Эксперты также полагают, что ЮИТ остается в городах, где стоимость жилья позволяет сохранять рентабельность объектов даже после перехода на проектное финансирование.
— В регионах, откуда уходит ЮИТ, стоимость квадратного метра не самая высокая. А вот Екатеринбург или Казань — города с высокой стоимостью «квадрата», где рентабельность объектов может быть высокая даже после введения эскроу-счетов и удорожания себестоимости строительства. Там вести деятельность все равно будет выгодно. Возможно, компания планирует использовать достаточно большой объем собственных средств для ведения таких проектов. Соответственно, на большие площади и большое разнообразие городов этих денег может не хватить, — полагает Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON.
«Было бы проблемой, если бы они вообще ушли из России»
Впрочем, некоторые аналитики не исключают, что в будущем ЮИТ может и вовсе покинуть российский рынок жилья.
— Более того, с рынка уйдут не только иностранные, но и многие российские компании. Из более чем 3 тыс. застройщиков порядка 85% возводят не более 30 тыс. кв. м. жилья (три пятиэтажных дома). Таким девелоперам будет сложно рассчитывать на получение проектного финансирования, а значит, шанс ухода из бизнеса возрастает, — говорит Мария Литинецкая.
— Было бы проблемой, если бы они вообще ушли, сказали, что им этот рынок неинтересен. Здесь они оптимизируют свои проекты, свои подходы. Подобная ситуация была несколько лет назад на волне кризисов 2014 года с финской компанией «Лемминкяйнен». Они тоже уходили с рынка жилищного строительства, но сейчас постепенно восстанавливают присутствие в других проектах. Это нормальная оптимизация, наверное, связанная с платежеспособностью населения, — говорит Бодрова.