Ввод жилья в Поволжье: как кризис 2015 года помог Татарстану сдать больше «квадратов», чем в Башкирии

Путин не намерен отказываться от ввода 120 млн кв. м в год

Во время своего визита в Казань президент России Владимир Путин вновь озвучил план по ежегодному вводу в стране 120 млн кв. м жилья. Впрочем, он и сам признал, что выполнить этот «майский указ» будет довольно сложно, хотя бы потому, что с 1 июля застройщикам придется перейти на проектное финансирование.

В том, что к 2024 году удастся сдавать по 120 млн кв. м жилья, глава Минстроя России Владимир Якушев публично усомнился еще в конце прошлого года. Он отмечал, что уже к 31 декабря 2018 года в России по плану должны ввести 86 млн кв. м жилья, но в реальности в эксплуатацию сдадут только 75—76 млн кв. м. Тогда же Якушев предложил в качестве основного показателя нацпроекта «Жилье и городская среда» считать не введенные квадратные метры, а ежегодное улучшение жилищных условий 5 млн семей.

Добавим, что Счетная палата России запустила сервис, контролирующий выполнение «майских указов». На сайте приводятся плановые и фактические данные по исполнению каждой из «национальных целей». Но пока рядом с целью, которая сформулирована как «улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно», стоят только две маленькие звездочки. Это означает, что показатель, на основе которого определяется достижение данной цели, не определен.

Во время своего визита в Казань президент России Владимир Путин вновь озвучил план по ежегодному вводу в стране 120 млн кв. м жилья. Фото kremlin.ru

«Реальное время» изучило детали нацпроекта «Жилье и городская среда», опросило экспертов и выделило четыре причины, по которым превратить звездочки в реальные цифры будет как минимум сложно.

Причина №1: спрос есть, денег нет

По мнению генерального директора консалтинговой компании MACON Realty Group Ильи Володько, можно будет считать хорошим результатом, если ввод жилья к 2024 году удастся довести хотя бы до 90—100 млн кв. м.

— Самое главное — способно ли население купить такой объем жилья. Его можно реализовать только в условиях, когда будут расти спрос, реальные доходы населения, снижаться ставка по ипотечному кредиту. Нужен экономический рывок, чтобы население позволило себе приобрести столько жилья, — говорит Володько.

Повышать ввод жилья нужно, поскольку это позволит развивать не только строительную, но и другие отрасли, уверена директор агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. При этом она также отмечает, что уровень доходов населения пока не позволяет раскупать все строящееся жилье.

— Во-первых, если исходить из обеспеченности квадратными метрами на человека, то по данному показателю Россия уступает ряду стран. Во-вторых, все понимают, что строительная отрасль одна из основных, она подтягивает отрасль строительных материалов, влияет на другие секторы экономики. Если исходить из этого, то, да, увеличивать объем ввода нужно. Если исходить из спроса, то спрос по-прежнему есть. Вопрос только в стоимости, потому что денежных средств у населения нет. Это можно регулировать либо субсидированием ставок, либо повышением уровня доходов населения, — отмечает Гизатова.

Причина №2: рост ипотечных ставок

Очевидно, кураторы нацпроекта «Жилье и городская среда» действительно возлагали большие надежды на ипотеку. По плану к 2024 году количество выдаваемых ипотечных проектов должно вырасти на 1 млн единиц. Причем больше всего должно вырасти кредитование на покупку первичного жилья (с 0,5 до 1,1 млн единиц).

Спрос на ипотеку должен быть поддержан низкими ставками. К 2024 году средняя ипотечная ставка должна опуститься до 8% годовых. Правда, как мы писали ранее, за последние полгода ставка, наоборот, поднялась как минимум на 1 п.п и в Татарстане составила в среднем около 10,5—11%. За счет чего будет снижаться ставка в нацпроекте, не уточняется. Участники рынка и эксперты надеются на субсидирование ставок, но федеральный Минстрой на этот счет никаких конкретных обещаний не дает. Правда, Путин на позавчерашнем расширенном заседании президиума Госсовета РФ в Казани выразил надежду, что рост ипотечных ставок — это «кратковременный эффект».

«Наши исследования показывают, что от 30 до 50 процентов застройщиков не соответствуют параметрам, которые выставляются по проектному финансированию», — констатировал Рустам Минниханов. Фото tatarstan.ru

Причина №3: строить будет некому

Изменения в ФЗ-214, предусматривающие проектное финансирование застройщиков и продажу квартир с помощью эскроу-счетов, скорее всего, приведут к тому, что часть игроков вообще покинет рынок. Причем цифры серьезные — до половины застройщиков на сегодняшний день не могут получить кредит от банков.

«Наши исследования показывают, что от 30 до 50 процентов застройщиков не соответствуют параметрам, которые выставляются по проектному финансированию. Но мы считаем, что среди них достаточно много успешных компаний с хорошей репутацией. Поэтому мы должны посмотреть, как их вовлечь в этот процесс», — высказал свое мнение президент Татарстана Рустам Минниханов во время семинара-совещания для участников президиума Госсовета России.

Причина №4: строить в поле нельзя

Эксперты обращают внимание на то, новые жилые комплексы должны быть обеспечены инфраструктурой — нельзя строить муравейники «в голом поле» только ради формального выполнения плана. Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Михаил Хорьков так ответил на вопрос о целесообразности наращивания объемов ввода жилья:

— Задача достаточно бессмысленная, так как простое увеличение показателей ввода не решает массы проблем, которые накопились на рынке жилья. Они давно лежат не в количественной, а качественной плоскости. Сейчас уже не так важно, насколько достижим этот показатель. Решение принято, дискуссии по этому вопросу были пресечены. Губернаторам и профильным министерствам дано указание — исполнять. И исполнителям надо понять, как в этой погоне за новыми квадратными метрами сохранить баланс развития городов, поддержать процессы гармоничного обновления территорий и не скатиться в застройку полей новыми высотками, рассчитанными на одиноких людей, — отмечает Хорьков.

Татарстан впервые за 3 года опередил Башкирию

Данные Росстата говорят о том, что в последние 2 года показатели по вводу жилья во многих регионах не только не росли, но даже снижались. Впрочем, Татарстан пока удерживает планку и сдает в эксплуатацию по 2,4 млн кв. м каждый год. О том, за счет чего удается это делать, расскажем чуть ниже. Здесь же отметим, что по итогам прошлого года Татарстан сумел вырваться в лидеры по вводу жилья среди регионов Приволжского федерального округа.

Как видно в таблице, в предыдущие годы пальму первенства по вводу жилья среди регионов ПФО удерживал Башкортостан. В 2016 году здесь сдали почти 2,7 млн кв. м жилья. Однако затем ввод жилья сокращался в среднем на 200 тысяч кв. м ежегодно. Так, в прошлом году в Башкирии было сдано только 2,3 млн кв. м.

Динамика ввода жилья в ПФО

Мы направили запрос в госкомитет Башкортостана по строительству и архитектуре с вопросом о том, с чем связано снижение объемов ввода жилья в регионе. Оперативный ответ из ведомства получить не удалось. Тем не менее догадаться о причинах спада несложно, тем более что снижение темпов характерно не только для Башкортостана. Как отмечают эксперты, дело в том, что нынешние показатели по вводу квадратных метров отражают кризис на жилищном рынке, который начался в 2015 году.

— Показатель ввода жилья демонстрирует не сегодняшние тренды рынка. Сегодня вводятся объекты, которые начинали строиться 2-3 года назад. Соответственно, любая цифра показывает, что происходило 2-3 года назад. Показатель 2018 года показывает тот небольшой кризис, когда произошло 20-процентное падение спроса. В тот момент девелоперы заложили меньше проектов, потому что в тот год спрос упал. Динамика объема ввода очень хорошо отражает ситуацию на рынке недвижимости, но с лагом на три года, — объясняет Илья Володько.

Примерно так же обстоит дело в Самарской области, которая замыкает тройку лидеров по вводу жилья в ПФО. Самым успешным для региона был 2016 год, когда удалось ввести в эксплуатацию почти 1,9 млн кв. м. В последние 2 года в Самарской области сдавали по 1,8 кв. м жилья.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» и участник партнерской сети CBRE, отмечает, что застройщики ориентируются на регионы с наиболее емким рынком нового жилья, где можно найти массовый и платежеспособный спрос. Она обращает внимание на то, что количество ипотечных сделок со строящимся жильем в ПФО полностью коррелирует с численностью населения в регионе.

— Впрочем, есть и другие факторы, влияние которых на ситуацию со строительством иногда прослеживается. Скажем, в 2018 году в Татарстане сдали 2,4 млн кв. м (3,9 млн человек населения), а в Башкирии – 2,3 млн кв. м (4,05 млн человек). В данном случае более высокий объем ввода в менее населенном регионе может быть связан с уровнем урбанизации: в Татарстане есть один город-миллионер и один крупнейший город (Набережные Челны), тогда как в Башкирии Уфа уступает по численности жителей Казани, нет крупнейших городов, и есть только один крупный город (Стерлитамак). Жилищное строительство, особенно многоквартирное, концентрируется в городах с населением более 250 тыс. человек, — отмечает Литинецкая.

Когда меньше не значит хуже

Какие же регионы ПФО, напротив, не могут похвастаться рекордными показателями по вводу жилья в эксплуатацию? Последнее, 14-е место в рейтинге заняла Мордовия, которая в 2018 году сдала всего 333,6 тысячи кв. м. Конечно, в последние 2 года объем ввода увеличивался на 2-3 тысячи кв. м ежегодно, но в масштабах региона такой рост не играет большой роли.

Довольно значительно снизился ввод жилья в Марий Эл. В прошлом году в эксплуатацию сдали всего 337 тысяч кв. м, это почти на 30% меньше, чем годом раннее (470,2 тысячи кв. м).

Тройку регионов ПФО, которые сдали меньше всего жилья в прошлом году, замыкает Кировская область. Любопытно, что еще в 2016 году регион сумел сдать 662,8 тысячи кв. м, то есть больше, чем Чувашская (629,8 тысячи кв. м) или Удмуртская (почти 652 тысячи кв. м) республики. Однако в 2017 году ввод жилья в Кировской области снизился почти на 20% и в прошлом году держался почти на том же уровне.

Михаил Хорьков предостерегает от того, чтобы делать выводы, основываясь только на данных по вводу жилья. Он обращает внимание, что нужно учитывать еще такой параметр, как обеспеченность населения квадратными метрами.

— Конечно, объем ввода жилья в регионах зависит от численности и возможностей жителей региона. Конечно, мы можем сравнить Татарстан (2,4 млн кв. м) и Мордовию (0,3 млн кв. м). Разница в восемь раз, но если мы переведем этот показатель в относительные величины, то получим, что в Татарстане на одного жителя построили 0,6 кв. м, а в Мордовии — 0,4 кв. м. Разрыв, как видите, сокращается до полутора раз. При этом средний показатель по ПФО — около 0,5 кв. м на одного жителя.

На показатели ввода многоквартирного жилья влияет то, насколько урбанизирована территория, какова численность населения в крупных городах. А на городские рынки заметное влияние оказывает ипотека. Объем ипотечных средств, поступивших на рынок жилья по отдельным регионам, также существенно отличается. В прошлом году в Татарстане было выдано около 24,5 тысячи рублей ипотечных кредитов в расчете на 1 жителя, в Башкирии этот показатель — около 22,8 тыс. руб., в Удмуртии – 20,1, а в Мордовии — лишь 17,6, — констатирует Михаил Хорьков.

Наибольшая обеспеченность жильем зафиксирована в Ульяновской области — в 2018 году на тысячу человек было введено 785 кв. м жилья. Фото ulpravda.ru

Ульяновская область: низкий ввод, но высокая обеспеченность «квадратами»

Статистика показывает, что обеспеченность населения жильем действительно не всегда связана с объемами его ввода.

Так, по данным аналитической службы «Реального времени», наибольшая обеспеченность жильем зафиксирована в Ульяновской области — в 2018 году на тысячу человек было введено 785 кв. м жилья.

Любопытно, что при этом Ульяновскую область уж точно нельзя назвать лидером по вводу жилья в абсолютных цифрах — в прошлом году здесь было введено чуть более 981 тысячи кв. м.

Татарстан и Башкортостан также являются лидерами по обеспеченности жильем. Но в последние 2 года здесь все же наблюдалось некоторое снижение. Например, в прошлом году в РБ при вводе жилья на тысячу человек пришлось 562,9 кв. м, в то время как в 2017 году эта цифра составляла 621,1 кв. м, то произошло снижение почти на 10%.

Меньше всего обеспечены квадратными метрами жители Пермского края. По итогам 2018 года при вводе жилья на тысячу человек приходилось 385,3 кв. м.

Динамика ввода жилья, кв. м общей площади на 1000 человек

Ввод жилья в Татарстане: коммерческого жилья стало меньше

Общий отчет по вводу жилья в регионе включает в себя и данные по вводу индивидуальных жилых домов. Причем они, как показывает статистика, остаются из года в год примерно на одном уровне.

— Индивидуальные застройщики быстрее реагируют на кризисы или экономические подъемы. Кстати, в ПФО на их долю приходится 51 процент всего нового жилья, — поясняет Мария Литинецкая.

Ситуацию на строительном рынке лучше демонстрирует статистика по вводу в многоквартирных домах, которые строят частные компании. Особенно это показательно для Татарстана, который ежегодно отчитывается об одной и той же цифре в 2,4 млн введенных кв. м. Детальный анализ же показывает, что и для татарстанского рынка экономические пертурбации не проходят бесследно.

Как видно в таблице, ввод инвестиционного жилья в Татарстане значительно вырос в 2014 году. Тогда в эксплуатацию сдали 924,2 тысячи кв. м такого жилья, по сравнению с 2013 годом показатель увеличился более чем на 50%. В следующие 2 года объем жилищного ввода продолжал расти: в 2015 году было сдано 973,4 тысячи кв. м инвестиционного жилья, в 2016-м — более 1 млн кв. м.

Почему ввод жилья вырос в период, считавшийся кризисным для рынка недвижимости, мы уже поясняли. Повторим, что это был задел предыдущих двух-трех лет: проекты начинались и строились в более благоприятных условиях, но ввод приходился как раз на кризисные 2015—2016 годы.

Нетрудно догадаться, что в последующие годы объем ввода жилья в Татарстане должен был снизиться, учитывая, что в кризисный период, когда спрос на жилье не увеличивался, новых проектов было меньше. Эту мысль подтверждает и статистика. В 2017 году ввод инвестиционного жилья в Татарстане снизился до 806 тысяч кв. м — это меньше даже чем в 2011 году. В 2018 году ситуация улучшилась, но ненамного: ввод коммерческого жилья вырос на 8%, до 870,7 тысячи кв. м. Повторимся — это не значит, что в последние 2 года жилья строилось меньше. Это значит, что меньше проектов было начато в 2015—2016 годах.

Динамика ввода жилья в Татарстане, кв. м

Как соципотека поддержала рынок

Другой вопрос, за счет чего Татарстану удается сохранять взятую планку по вводу 2,4 млн кв. м, если часть застройщиков брала тайм-аут. Тем более что ввод индивидуальных жилых домов оставался на уровне 1—1,1 млн кв. м и не демонстрировал рекордов.

Ответ прост — сохранить баланс помогла соципотека. В таблице хорошо прослеживается закономерность: в те периоды, когда в Татарстане уменьшается ввод инвестиционного жилья, растет доля соципотечного. К примеру, в 2017 году объем жилья, построенного по программам социальной ипотеки, вырос с 325,6 до 522,2 тысячи кв. м, то есть сразу на 60%. В 2018 году соципотечного жилья было сдано меньше — 430,5 тысячи кв. м. Получается, что в кризисные 2015—2016 годы Госжилфонд — главный оператор соципотеки в Татарстане — увеличил план по строительству.

Ввод жилья в Казани: «Покупательская активность снизилась, что сказалось на общих показателях»

Снижение объемов строительства инвестиционного жилья и рост ввода соципотечных квадратных метров в Казани «Реальное время» предсказывало еще несколько лет назад. В 2015 году мы анализировали разрешения на строительство, выданные казанским исполкомом и пришли к неутешительному выводу, что число девелоперов, заявивших о новых проектах, за год сократилось вдвое. На этот же период пришлось начало строительства двух крупных соципотечных комплексов — «Салават купере» и М-14. Так что третью часть всех выданных исполкомом разрешений на строительство тогда получил Госжилфонд.

Динамика ввода жилья в Казани, кв. м

В предыдущие 2 года как раз и можно было наблюдать, как реализовывались эти проекты. Так, в 2017 году в Казани ввод жилья, построенного по госпрограммам, вырос сразу втрое — с 75,5 до 236,3 тысячи кв. м. В 2018 году ввод соципотечного жилья сократился, тем не менее, было введено почти 200 тысяч кв. м.

А вот инвестиционного жилья, учитывая небольшой задел, сдавалось меньше. В 2017 году было введено около 460 тысяч кв. м, что оказалось на 15% меньше, чем годом ранее. В 2018 году ситуация выправилась, и объем ввода коммерческого жилья вырос на 7%, до почти 493 тысяч кв. м. Тем не менее это не самый высокий показатель за последние 8 лет на казанском рынке.

— Есть несколько причин, которые могли повлиять на спад, хотя нельзя сказать, что его темпы высоки — они были предсказуемы. Первая — рост себестоимости возведения многоквартирных домов и большое количество предложений на первичном рынке. Вторая — на рынке новые реалии действующего законодательства, и они были спрогнозированы ранее, игроки были к этому готовы. Третья — в прошлом году вводились в эксплуатацию объекты, которые строились в кризисный период 2015—2016 годов – новых проектов в тот период было не так много, а покупательская активность снизилась, что сказалось на общих показателях, — прокомментировал генеральный директор компании #Суварстроит Руслан Нурмухаметов.

Заместитель гендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов считает, что снижение объема ввода в отдельные годы — нормальная ситуация, характерная для рынка жилья.

— Какой-то объем строящегося жилья вводится по итогам года, часть — переходит на следующий. Поэтому правильнее было бы рассматривать объемы ввода по итогам 3 лет, — говорит Юсупов.

По мнению директора компании «Ак Барс недвижимость» Елены Стрюковой, повышение объемов ввода жилья говорит в первую очередь о финансовой стабильности данного региона и его инвестиционной привлекательности.

— Ввод жилья в Казани с 2014 по 2018 год только растет, согласно отчетам статистики. Если рассматривать коммерческое строительство, то тут все просто. Несмотря на рекордное количество продаж в 2014 году, тот год был сложным с финансовой точки зрения. Новых домов закладывалось мало, соответственно в 2017—2018 годах сдавались дома, строительство которых было начато в 2014—2015-м, — также отмечает Стрюкова.

• 

  Мария Литинецкая управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE

  Объемы ввода жилья косвенно характеризуют совокупную величину спроса на жилье в регионе, а она прямо связана с численностью населения. В ПФО больше всего сдается жилья там, где живет больше всего людей: в Башкирии, Татарстане, Самарской области. Соответственно, в наименее населенных регионах (Мордовия и Марий Эл) меньше всего строится жилья. Также показатель ввода квадратных метров свидетельствует об уровне урбанизации региона: чем больше в нем крупных городов, и меньше сельского населения, тем выше объемы жилищного строительства. Важен и уровень экономического развития, и благосостояния населения.

  Обычно динамика ввода жилья отражает ситуацию в экономике с опозданием примерно на 3 года. Условно говоря, если мы видим сокращение ввода жилья в 2018 году относительно 2017 года, то можно судить о том, что в 2015 году застройщики оценивали перспективы новых жилищных проектов менее позитивно, чем в 2014 году. В отличие от других отраслей, в строительстве в силу технических особенностей (дома строятся долго и дорого) оборот капитала идет гораздо медленнее, и оперативная реакция на меняющуюся экономическую обстановку почти невозможна. Соответственно, если в экономике начался затяжной кризис, то застройщики отреагируют на него только отменой планируемых проектов, но не срывом текущих строек, хотя и такое бывает.

  Впрочем, все вышесказанное касается многоквартирного строительства крупными компаниями. Индивидуальные застройщики быстрее реагируют на кризисы или экономические подъемы. Кстати, в ПФО на их долю приходится 51% всего нового жилья.
  

• 

  Елена Стрюкова директор ООО «АК Барс Недвижимость»

  Я вижу только один единственно верный критерий, определяющий количество строящегося и вводимого жилья — спрос. Никакие другие внешние факторы не являются достаточными, чтобы ответить на вопрос, сколько жилья строить.

  Ярким примером является «перегретый» рынок Москвы и Московской области, где огромное количество нереализованных остатков привело к снижению цен.

  Еще один фактор — законодательство. Строительство регулируется законодательством, и, когда в закон вносятся правки, застройщикам требуется время на адаптацию к новым правилам игры, что может привести к незначительному снижению нового строительства.

• 

  Михаил Хорьков руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, зампредседателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов

  Ввод жилья — сильно запаздывающий показатель. По сути, это результат работы рынка за предыдущие 2—3 года. То, что было построено в 2018 году, начали строить несколько лет назад. Основной объем квартир в сданных домах уже продан. Показатель сдачи не влияет на объем предложения на рынке. Поэтому данные по вводу в большей степени характеризуют прошлое чем настоящее рынка жилья. Лишь на больших промежутках времени ввод жилья отражает долгосрочные тренды и позволяет сравнивать объемы и структуру рынка отдельных регионов.

  
  

• Пресс-служба Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана

  Ввод жилья является одним из основных показателей социально-экономического развития региона. В Республике Татарстан начиная с 2011 года вводится в эксплуатацию свыше 2 400 тыс. кв. м жилья. В 2018 году в РТ введено 2 409,9 тыс. кв. м жилья, и по объему введенного жилья республика занимает первое место по ПФО и шестое место по России.
  

  За счет внедрения механизма социальной ипотеки, а также благодаря реализации государственных программ по улучшению жилищных условий ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов, детей-сирот, многодетных семей и других категорий граждан республика удерживает лидирующие позиции по вводу жилья.

  Плановые объемы ввода жилья в РТ формируются в разрезе муниципальных образований PT, согласовываются премьер-министром РТ и утверждаются президентом РТ.

  Республиканская программа жилищного строительства состоит из инвестиционного коммерческого жилья (35—43%), программы социальной ипотеки (15—22%), малоэтажного жилищного строительства (40—45%)‚ соотношение указанных программ строго не регламентируется.

  Объем ввода жилья по программе социальной ипотеки не зависит от объема ввода инвестиционного жилья.