Владельцев участков в речпорту зовут в акционеры «Уолл-стрит» на Волге

Концепцию мастер-плана Казанского финансового района подготовили специалисты APUDG. Компания также известна, как разработчик «СМАРТ Сити Казань», славится дизайнерскими проектами, например, «умного» города Искандар в Малайзии или объектов всемирного наследия ЮНЕСКО в Мелаке и Джорджтауне.

В Казанский финансовый район разработчики хотят превратить малопривлекательную промышленную территорию Ново-Татарской слободы и набережную Волги в районе речпорта. Общая площадь планировки — более 1,1 тыс. га, из них 656 га пойдет под застройку. Через 30 лет, по плану, здесь будут жить до 43 тысяч человек. Создадут 18,7 тысячи новых рабочих мест. Построят 5,6 км новых дорог и модернизируют 20,5 км существующих.

Под некоторые кварталы финансового района планируется намыть острова и проложить каналы. Первый этап застройки начнется в районе речпорта.

«Во многих странах самое крутое развитие происходит по берегам, допустим, Канэри-Уорф в Англии. Почему бы нам не пойти по тому же пути?» Фото Романа Хасаева

«Все татарские революционеры отсюда»

— Линар Габдельнурович, почему под Казанский финансовый район выбрали территорию Ново-Татарской слободы?

— Все татарские революционеры отсюда вышли, здесь были рабочие квартала. Ситуация изменилась, когда вода поднялась, появился речной порт. Во время Великой Отечественной войны, когда требовалась срочная мобилизация, все города на Волге выглядели так же: нужно было быстро подвозить грузы и отгружать. Перевозили заводы, прямо на берегах размещали. Поэтому, если во многих городах прибрежная зона такая рекреационная и пляжная, у нас она исторически сложилась, как индустриальная. В принципе, и на Западе города начала прошлого века были такими же.

Было несколько попыток поработать с этой территорией, например, в 2000 годах здесь планировали район «Иске Таш». Во многих странах самое крутое развитие происходит по берегам, допустим, Канэри-Уорф в Англии. Почему бы нам не пойти по тому же пути? Эта территория используется, как индустриальная площадка — для инертных материалов, для грузового порта, здесь элеватор и т. д. Если говорить о нормальном урбанистическом развитии, территория должна была быть готова для redevelopment (перепланировки, новой застройки района, — прим. ред.). Но ввиду того, что других таких площадок, которые бы обслуживали всю строительную и дорожную индустрию, не было, она и несла вот эту свою ношу с недокапитализацией. Но когда ты используешь такие хорошие, самые шикарные земли с выходом на Волгу всего лишь как базу для песка, гравия, цемента или металла — это, конечно, не то. Поэтому здесь так часто разбиваются дороги: ездят «КАМАЗы» с материалами.

Актуальность этого проекта назрела только тогда, когда завершилась базовая инфраструктурная работа по Свияжскому мультимодальному логистическому центру. Как раз тогда, в 2015 году, мы начали прорабатывать вопрос: где было бы удобно разместить деловой или финансовый центр Казани? И вот в этом районе, где пескобаза, я попросил Александра Дембича (завкафедрой градостроительства КГАСУ, — прим. ред.) «посадить» Исламский финансовый центр. Он наброски сделал, а мы их в марте 2015 года презентовали на конференции Kazan Sukuk. Там было много иностранцев, хотелось посмотреть их реакцию. Они вроде заинтересовались. Затем в октябре 2015 года предложили президенту РТ регенерировать уже всю эту территорию. У КГАСУ и Дембича были базовые эскизы, и я их представил президенту во время его обхода этой территории. До этого договорился с малазийским правительством о том, что, если на то будет договоренность с правительством РТ, правительство Малайзии возьмет на себя финансирование разработки мастер-плана. Соответственно, я доложил президенту, он одобрил, и с октября 2015 года мы потихоньку начали эту работу.

Если говорить о нормальном урбанистическом развитии, территория должна была быть готова для redevelopment

Российско-малазийский консорциум

— Как проходила работа над проектом, и кто в ней участвовал?

— В декабре 2015 года к нам приехали наши партнеры из Малайзии из компаний APUDG и Straight Engineering. И вот Straight Engineering и наш Фонд развития исламского бизнеса и финансов (IBFD Fund) создали российско-малазийский консорциум. Представили базовую идею президенту, что здесь можно сделать такой бизнес-район. Он наш подход одобрил.

Мы провели практически недельный семинар со всеми участниками рынка, представителями министерств, ведомств и организаций. Были специалисты исполкома, ГлавАПУ, архитекторы, историки, экологи. Приехали даже разработчики генплана Москвы и Санкт-Петербурга. Мы с ними начали работать и в апреле 2016 года вышли на подписание соглашения. С этого момента началась официальная работа по подготовке технико-экономического обоснования и концепции мастер-плана Казанского финансового района, как мы его условно назвали. Было подписано соглашение между российско-малазийским консорциумом и правительством РТ, а финансирование выделялось по линии технического гранта правительства Малайзии в рамках продвижения малазийских компаний на внешних рынках. В правительстве РТ была создана межведомственная рабочая группа, и вот с апреля 2016-го мы активно работали, а в июле того же года провели уже вторичные семинары и дискуссии со всеми участниками рынка. Плотно работали с Александром Дембичем и Олесей Балтусовой, она тоже нас поддержала, неустанно работала с нами. Главный архитектор города Татьяна Прокофьева помогала, мы понимали друг друга с полуслова.

В мае этого года мы представили предфинальную концепцию премьер-министру РТ Алексею Песошину, всем министерства и ведомствам. Было большое совещание, после чего концептуально идея развития этой территории была принята. И с мая по сентябрь у нас было время на доработку. Последние месяцы мы также активно со всеми заинтересованными сторонами взаимодействовали. И на выходе у нас получился продукт, который учитывает пожелания практически всех.

— Что будет представлять собой Казанский финансовый район, какой будет его инфраструктура?

— Когда мы презентовали концепцию мастер-плана президенту РТ на прошлой неделе, все прошло практически на одном дыхании. Единственное, Рустам Нургалиевич сказал, что, наверное, по названию надо еще подумать. Мы также предложили бизнес-модель развития территории, она тоже рассматривается. Транспортные привязки сделаны уже в рамках разрабатываемого генплана Казани. Мы с московским институтом активно в этом взаимодействовали, поэтому зонирование этой площадки, транспортные и другие инфраструктурные вопросы решали сообща.

Это очень большой вызов — 1170 га вместе с акваторией Волги. Из них 650 га под застройку, и в основном это частные земли. Где-то маленький участок, где-то большой — все они разные. В мире инструментарий для решения таких вызовов есть, а в России механизмов комплексного развития территорий, которые уже принадлежат частникам, практически нет. Мы буквально на позапрошлой неделе встречались с Леонтьевским центром и «Ава Групп», которые разрабатывали «Стратегию 2030», кстати, наша концепция тоже в рамках этой стратегии. Они тоже с очень большим ожиданием смотрят на наш проект, потому что пока успешных случаев реабилитации таких территорий нет. Точечная застройка создает много проблем, поэтому сейчас в большинстве городов от нее уже отказываются и пытаются искать решения для комплексного развития.

Мы изначально закладывали цифры, что это развитие на ближайшие 20—30 лет. Закладывали 30, но это может произойти и за 10—15 лет

«Люди не должны сидеть, как собака на сене, на своем участке»

Мы предлагаем бизнес-модель довольно хорошую, которая опробована в разных странах, и она, по сути, работает. Мы изначально закладывали цифры, что это развитие на ближайшие 20—30 лет. Закладывали 30, но это может произойти и за 10—15 лет. Соответственно, должна быть некая этапность развития этой площадки. Первый этап обозначен ближе к речному и грузовому портам. Первая площадка — это 40 га, из которых 15 га уже расчищены. Здесь будет намываемая часть, один из наших девелоперов выходит сюда для строительства жилых домов и коммерческих зданий. Это первые участки, которые будут осваиваться.

По остальным 25 га из 40 мы предложили такой вариант, который, еще раз повторюсь, в мире уже признан и работает. Создается некая госструктура, и каждый владелец того или иного участка, попадающего в эту зону развития, войдет в нее соучредителем или совладельцем со своей территорией.

— А кто будет оператором проекта?

— Вот на этом первом участке застройки будет создана компания специального назначения (SPV). Она будет и генеральным застройщиком, и инженерной инфраструктурой заниматься, и т. д. и т. п. По схеме, как раз туда и войдут владельцы участков, которые станут акционерами и получают долю на развитие, хотя у нас такого в практике пока нет, — это переводное право на развитие. Что это означает? Вот есть небольшой участок, на нем дом не построишь. Но объединив несколько территорий, уже можно строить большие здания, которые могут быть высокими, у которых выход по квадратным метрам будет намного больше, то есть капитализация будет выше.

Соответственно, люди заходят в компанию с участками, строят большие объекты и забирают квадратными метрами. Для того, чтобы у них не было подозрений, что их здесь могут кинуть, обмануть или еще что-то, создается структура с государственным участием. Также туда могут войти и другие инвесторы, корпорации, финансовые учреждения и т. д. И эта структура как генеральный девелопер этой территории может создавать уже совместные компании с инфраструктурными организациями, застройщиками коммерческой или жилой недвижимости. Кстати, у малазийских компаний в соответствии с соглашением есть право стать первыми инвесторами данной площадки. Вот такая бизнес-модель, она, в принципе, признана, и мы хотим ее здесь опробовать.

Сейчас выходит поручение президента РТ о том, чтобы создать рабочую группу уже по внедрению мастер-плана, по его дальнейшей интеграции с генпланом, определению рабочего механизма для развития данной территории в соответствии с теми предложениями, которые сделал наш консорциум. Мы свою работу официально закончили, но договорились о том, что до декабря этого года в рамках наших добрых взаимоотношений и наш фонд, и наши малазийские партнеры будем содействовать по тем или иным вопросам, которые будут возникать у наших коллег, здесь в Татарстане. Потому что сейчас на базе нашего мастер-плана делают проект планировки территорий, чтобы задать стратегию развития данной площадки на долгие годы вперед.

— Что если частники, владельцы земель не захотят соучредителями финрайона?

— Никто не говорит, что землю будут отбирать административным путем, и государство придет сюда и будет строить. Это коммерческая площадка, поэтому нам надо учиться договариваться по развитию новых территорий. Мы думаем, что здравый смысл и экономика должны преобладать. Люди не должны сидеть, как собака на сене, на своем участке: никому, дескать, не отдам.

«В мире так и строят деловые кварталы — комплексно, учитывая транспортные моменты, количество людей, которые здесь будут проживать». Фото Романа Хасаева

Финрайон намоют на Волге

Этот мастер-план реально привязан к территории, не просто картинка, которую кто-то просто нарисовал: вот вам картинка. Это реальные территории, которые интегрированы в рамках тех границ, которые сегодня есть. Понятно, что будет определенный намыв площадки (участок волжской акватории между улицами Портовой и Меховщиков), эта территория уже принадлежит одной из организаций, но ее нужно намыть. Федеральный закон сейчас это позволяет, на некоторых площадках в России это уже опробовали, поэтому мы думаем здесь проблем с этим не будет. Есть вопросы по санитарной, береговой зонам, но они тоже решаемые.

Сейчас самая главная задача, чтобы правительство и президент РТ приняли решение по модели управления и дальнейшего развития. Вот этот участок №5 на схеме мы предложили, как опытный — это будет коммерческий квартал, там будет и жилье, и офисы.

— Сколько может занять по времени реализация первого этапа?

— Максимум от 2 до 5 лет, первый квартал однозначно за 5 лет можно укомплектовать, но это я так думаю, экономика делает свои поправки. По нашим расчетам, это вполне коммерческий проект. Понятно, что будет нужна определенная господдержка в рамках узловых инфраструктурных моментов, а проводка сетей на самих территориях будут проходить уже в рамках коммерческого развития. Отбиваемость получается очень даже приличная. Поэтому я еще раз, через ваше издание, обращаюсь к владельцам земель на данной территории, чтобы они максимально изучили мастер-план, чтобы каждый увидел свой участок и во что он в будущем может превратиться. Сегодня это пока мертвые участки, но, если собирать их в большие территории, где будет биться экономика развития территорий, у них прибыль будет намного больше.

— Насколько земля здесь капитализируется благодаря проекту?

— Если я это скажу, начнется спекулятивный момент: а вот у меня гектар земли, кадастровая стоимость у него 11 миллионов, а я хочу продать его за 120! Вот если такая вещь начнется, тогда действительно очень сложно будет договариваться. Собственники участков все равно сами не смогут развить эти территории, у многих из них нет на это средств. Но когда ты собираешь пул, появляются деньги, определенная экономика, возможность финансирования со стороны банков, финансовых организаций. Самое важное здесь — уметь укрупнять участки, чтобы сажать там нормальные объекты, которые будут экономически отбиваться. По нашим расчетам, если люди будут входить в создаваемую структуру, отбиваемость у них будет намного больше, если они просто продадут землю. Мы посчитали, любому владельцу участка будет выгоднее получать свои деньги через квадратные метры в строящихся объектах, нежели просто через продажу земли. Вот это я хочу, чтобы они услышали!

1/14

Во-вторых, мы свою работу завершили, сейчас эти наработки — собственность республики. Теперь исполком, министерства и ведомства должны ими пользоваться, потому что были потрачены немалые деньги на это, подтянули специалистов — в отличие от проекта «СМАРТ Сити», где мы также взаимодействовали, но не настолько глубоко, как на этом проекте. Здесь, мне кажется, удалось услышать всех, учесть все замечания. Поэтому у нас здесь и культурный квартал, и старые постройки, и частные домовладения –— все интегрированы определенным образом в этот район. Максимально собрали весь мировой опыт по перепланировке территории, поэтому надо сейчас только использовать это. У нас ведь в Казани нет делового центра, есть разрозненные бизнес-центры, и все. Мы вот тоже сидим в бизнес-центре, рядом с которым ничего нет. А если бы три-четыре бизнес-центра вместе стояли, они бы создавали совершенно другую экосистему, другой спрос, массу возможностей для малого бизнеса: это и кафе, и проживание, и услуги копирования, и т. д., и т. п. В мире так и заведено, так и строят деловые кварталы — комплексно, учитывая транспортные моменты, количество людей, которые здесь будут проживать.