Банк «Аверс»: как сэкономить на ипотеке?
Ипотека для многих людей сегодня является единственной возможностью улучшить свои жилищные условия. Но как выбрать наиболее выгодный ипотечный продукт? Или даже сэкономить на ипотеке? Многие полагают, что самым важным критерием при выборе ипотечного кредита является его процентная ставка. Но это не единственный фактор. Разобраться, на что следует обращать внимание при выборе ипотечного кредита, помог заместитель председателя правления ООО Банк «Аверс» Ренат Шакиров.
Не мелочи
Имеет смысл бороться за каждый процент. Сначала кажется, что лишний процент — сущая ерунда. Но смотреть надо не только на размер процентной ставки, а на сумму переплаты по кредиту.
Стоит обратить внимание на совместные программы банков и застройщиков. Например, сниженные ставки для покупки квартир у застройщика — партнера банка. У банка «Аверс», к примеру, сейчас действуют совместные акции с застройщиками ООО «Ак Таш-Инвест», ОАО «Завод ЖБИ-3». В рамках акции можно оформить ипотечный кредит по выгодной процентной ставке на покупку новой квартиры в современных жилых комплексах.
Кстати, квартиру в новостройке можно купить по ипотеке с государственной поддержкой. У банков, которые участвуют в государственных программах, ипотека обходится дешевле.
Фиксированная или плавающая
Процентные ставки бывают двух видов: фиксированная и плавающая. Фиксированная остается неизменной на протяжении всего периода кредитования. Использование фиксированной ставки является для заемщика более безопасным вариантом, так как позволяет оградить его от возможных рыночных колебаний.
Размер плавающей ставки привязан к состоянию определенных рыночных индикаторов, то есть он находится в зависимости от рыночной конъюнктуры. В частности, можно встретить программы, в которых процент по ипотеке ориентирован на показатель ставки рефинансирования ЦБ, чем ниже значение индикатора, тем меньше общий размер ставки по ипотечному кредиту и, соответственно, величина клиентских выплат.
Но, несмотря на все достоинства, такой кредит является довольно рискованным предприятием, ибо перекладывает на плечи заемщика основную долю процентных рисков, застраховаться от которых в течение продолжительного времени практически невозможно. Подобный вариант может обойтись заемщику существенно дороже, чем он предполагал в момент заключения договора.
Первоначальный взнос
Размер процентной ставки при ипотеке напрямую связан с размером первоначального взноса — суммы, которую заемщик готов оплатить самостоятельно. Размеры первоначального взноса устанавливаются банками индивидуально в зависимости от вида ипотечной программы и, как правило, колеблются в пределах от 10 до 20 процентов от стоимости недвижимости.
Банки готовы уменьшать процентные ставки по мере увеличения первоначального взноса. Это объясняется тем, что сумма, выплаченная в качестве первоначального взноса, является гарантией того, что в случае дефолта заемщика банк сможет реализовать заложенную недвижимость по цене не ниже суммы выданного кредита.
Схема погашения
Важную роль в формировании стоимости ипотеки играет схема погашения кредита. Платежи делятся на аннуитетные и дифференцированные.
При аннуитетной схеме клиент ежемесячно отдает банку одинаковую сумму, которая формируется из части основного долга и начисленных процентов. Причем основной упор делается на погашение процентов по кредиту, которые в первые месяцы занимают основную долю выплат. С течением времени доля процентов в платеже снижается, а доля основного долга увеличивается.
При дифференцированной схеме оплата кредита выглядит иначе: основной долг делится на равные части (обычно по месяцам), а проценты начисляются на сумму остатка задолженности. Таким образом, оплата кредита осуществляется как бы по убывающей — на начальном этапе заемщик расходует большие суммы, которые с каждым платежом уменьшаются.
Если сравнивать эти две схемы, то, при равных условиях, размер дифференцированного платежа в течение нескольких лет будет заметно выше, чем аннуитетный платеж. В то же время, погашая кредиты дифференцированными платежами, заемщик заплатит меньшую сумму в виде процентов по кредиту, так как уменьшение суммы основного долга происходит быстрее, чем по аннуитетной схеме.
Сроки кредитования
Еще один немаловажный фактор, влияющий на сумму расходов по ипотеке — срок кредитования. Перед тем как выбрать ипотечную программу, необходимо трезво оценить собственные силы и по мере возможности самостоятельно просчитать лучшие сроки кредитования. Нужно соизмерять величину собственных доходов с размером ежемесячных платежей по кредиту. От длительности погашения займа будет зависеть график платежей и их ежемесячная сумма. Чем больше срок выплаты, тем меньше ежемесячные платежи, но больше переплата. Поэтому не стоит стремиться к искусственному увеличению срока кредитования без особой необходимости. Это позволит сэкономить немалую сумму.
Налоговый вычет
Можно вернуть 13% от стоимости квартиры и суммы уплаченных процентов. Полученные деньги можно потратить на выплату ипотеки. Для получения налогового вычета надо предоставить в налоговую инспекцию пакет документов, включающий справку о доходах (2-НДФЛ); документы, подтверждающие покупку жилья (договор купли-продажи или передачи прав, акт приема-передачи квартиры); документы, подтверждающие право собственности на купленное жилье, платежные документы (квитанции, расписки, банковские выписки, чеки).
Рефинансировать кредит
Со временем условия кредитования меняются. Если на рынке кредитования процентные ставки снизились, можно попробовать получить кредит в банке на новых условиях.
Можно и перекредитоваться в другом банке. Рефинансирование имеет смысл, если разница в процентных ставках составляет 1-2 процентных пункта и более. У банка «Аверс» есть кредит на рефинансирование «Перезагрузка 2.0». Используя его, можно погасить ранее предоставленный кредит, первоначальной целью которого являлось приобретение готовой квартиры в многоквартирном доме/приобретение жилого дома с земельным участком. Также средства можно направить на погашение ранее предоставленного кредита, первоначальной целью которого являлось строительство жилого дома/ремонт жилья под залог имеющейся недвижимости.