«Перепарковали сбережения»: в чем феномен роста ипотеки в 2023 году

В Татарстане количество ипотечных сделок в первом полугодии выросло на 23% к уровню аналогичного периода 2022 года. За шесть месяцев, по данным Управления Росреестра по Татарстану, в республике было зарегистрировано более 56,5 тысячи ипотек, в первом полугодии 2022 года — 45,9 тысячи. Больше всего ипотек зарегистрировано на жилые помещения — 27,05 тысячи (+26,7%). Активнее, чем в 2022 году, по ипотеке приобретались и земельные участки — более 19 тысяч (+17,8%) вместо 16 тысяч в 2022 году. Особенностью 2023 года стало увеличение почти на 30% ипотечных сделок на нежилые помещения: если в прошлом году с января по июнь было зарегистрировано 957 таких ипотек, то в этом году — более 1,2 тысячм.

Темпы роста ипотеки в России к началу июня достигли 21%, рассказывала глава департамента финансовой стабильности Центробанка Елизавета Данилова на Финансовом конгрессе ЦБ РФ. При этом доля «плохих» кредитов не превышает 0,6%. Однако разница в стоимости новостроек и вторичного жилья в отдельных регионах уже достигает 40—60%. Увеличивающийся разрыв цен между первичным и вторичным рынком вызывает опасения регулятора. Ценовая разница начала расти с 2020 года, и одной из ее причин стала реализация льготных программ на новостройки.

Татарстан сегодня находится на шестом месте по объему выданной в 2023 году ипотеки. Республику опережают Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Тюменская область и Краснодарский край.

Топ-10 регионов по объему выданной ипотеки в 2023 году

Данные ЦБ РФ

На долю льготных программ приходится 95% выдачи на первичном рынке

«После некоторого спада в начале года среднемесячные темпы выдачи ипотеки с марта по июнь близки к максимальным значениям: 150—170 тысяч кредитов ежемесячно. Поддержку рынку в первом полугодии оказали льготные программы: их доля превысила 95% выдачи на первичном рынке и составляет около полвины общего объема ипотеки», — отметил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

По мнению эксперта, ужесточение регулирования ипотечного рынка и рост ключевой ставки может замедлить темп выдачи ипотечных займов к концу года. Тем не менее сумма ипотечных займов за весь 2023 год может превысить 6 трлн рублей и стать максимальным результатом за всю историю выдачи кредитов на жилье.

Активизация спроса на новостройки вызвала существенное оживление в строительной отрасли. С марта ежемесячные поступления на счета эскроу превышают 300 млрд рублей, что значительно опережает прошлогодние показатели. В свою очередь, застройщики увеличили предложение: в первом полугодии на рынок выведены проекты площадью 21,4 млн кв. м (+21% к I полугодию 2022 года). В результате совокупный объем строящегося жилья в России обновил допандемийный максимум и составил 101,1 млн кв. м.

По оценкам Аналитического центра ДОМ.РФ, сегодня рынок жилья приблизился к балансу спроса и предложения. Уровень распроданности квартир на данный момент (30%) соответствует нормальной модели проектного финансирования с учетом текущей стройготовности портфеля (43%). Жилье, которое должно достроиться в этом году, распродано почти на 60%, а снижение общей распроданности связано с активным запуском новых проектов, срок ввода которых запланирован на 2025 год и позже.

— Рынок возвращается к балансу — об этом в том числе свидетельствует динамика цен на новостройки. Их уровень в целом по стране стабилизировался после нескольких лет роста и, с одной стороны, обеспечивает достаточную маржинальность строительных проектов для стимулирования новых запусков, а с другой — сохраняет доступность ипотечного платежа в условиях действия текущих программ субсидирования ипотечных кредитов на первичном рынке. Мы прогнозируем, что к концу года рост стоимости жилья будет околонулевым, а далее будет повышаться в пределах инфляции, — подчеркнул Михаил Гольдберг.

Рынок разогревала отмена дешевой ипотеки

Такая ситуация, по его словам, была характерна до 1 мая — тогда подняли нижний порог по субсидированным ставкам. С мая количество сделок по ипотеке резко сократилось, потому что ставки стали уже не такие привлекательные. «Настроение Центробанка осталось прежними, и через какое-то время ставка вновь будет повышена, но это уже не является каким-то провоцирующим фактором, — говорит Хабибрахманов. — Сейчас мы наблюдаем рост приобретений, в большей части связанный с ростом курса доллара. Люди понимают, что рубль обесценивается и нужно куда-то «перепарковать» свои вложения. Народ для этих целей всегда выбирал недвижимость».

Прогнозы на второе полугодие 2023 года будут зависеть в том числе от решения ЦБ по дальнейшему росту ключевой ставки. «Если ключевая ставка будет повышаться, то количество желающих приобрести жилье по ипотеке уменьшится, — размышляет эксперт. — Если инфляция у нас будет разгоняться, ЦБ в любом случае будет повышать ставку рефинансирования, чтобы снизить темпы инфляции, это, в свою очередь, повлечет за собой сокращение сделок на рынке».

«Брать сейчас или никогда»

Также на ипотечный бум в России оказало влияние решение Сбера снизить первоначальный взнос с 15 до 10%. По сравнению с 2022 годом все, что произойдет в 2023 году, будет считаться оптимистичным сценарием, отмечает Галлямов: «Ставка по ипотеке, скорее всего, будет расти, потому что внешние заимствования и инфляция будут оказывать на нее давление».

На пороге ипотечного кризиса

«Ипотечный пузырь надувается в условиях стагнации экономики. Это противоречие создает предпосылки для ипотечного кризиса, — считает Максим Осадчий, начальник аналитического управления банка БКФ. — Надувают этот пузырь стимулирующие программы государства, различные виды льготной ипотеки — ипотека под 8%, семейная ипотека, дальневосточная и другие».

Кроме того, спрос на новостройки способствует росту строительной индустрии. «А так как в строительной индустрии существенная часть рабочей силы — гастарбайтеры из Средней Азии, то получается, что льготная ипотека способствует массовому притоку трудовых мигрантов, в первую очередь из Таджикистана, Узбекистана и Киргизии, — продолжает эксперт. — Живут мигранты скученно, отнюдь не в комфортных условиях. Это преимущественно молодые парни, зачастую с низким уровнем культуры. В местах концентрации трудовых мигрантов происходят многочисленные правонарушения, массовые драки, конфликты с местным населением, что усиливает социальную напряженность. Создаются благоприятные условия для радикализации мигрантов». Помимо этого, миллиарды долларов выводятся из России, потому что значительную часть денег они отравляют семьям домой.

В результате государственное стимулирование ипотеки, как и всякое внешнее вмешательство в экономику, ведет к ее деформациям.

«Льготная ипотека — это новый инструмент для россиян. Неопытные люди видят только низкую ставку и не понимают, что стоимость квартиры зачастую завышена на 20—30% по сравнению с рыночной стоимостью. Нечистоплотные дельцы пользуются этой уловкой. Особенно удобно, когда в финансово-промышленной группе есть и банк, и девелопер. Удобный маркетинговый ход: ипотечная ставка существенно ниже рыночного уровня, а стоимость квартиры — существенно выше. И наивные люди расхватывают такие квартиры как горячие пирожки», — объясняет эксперт.

Но льготная ипотека — это «низкокачественная» ипотека, нацеленная на людей с относительно низким уровнем дохода. «Эта категория людей наиболее подвержена макроэкономическим рискам. Если начинается кризис, то первыми страдают бедные. Если заемщик не способен обслуживать ипотеку, квартира выбрасывается на рынок, массовые продажи жилья вызывают обвал цен. Ипотечный пузырь лопается, начинается ипотечный кризис, который может перерасти в финансовый и экономический. Именно такой сценарий реализовался в США в 2007—2008 годах», — предупреждает Осадчий.

Регулятор видит угрозы, связанные с льготной ипотекой, однако сворачивать ее быстро нельзя, иначе рынок жилья неминуемо обвалится: «ЦБ охлаждает перегретый рынок ипотеки, ужесточая регулирование и вразумляя чрезмерно жадных банкиров. Ужесточение денежно-кредитной политики, повышение ключевой ставки также способствуют охлаждению ипотечного рынка», — резюмирует он.