Кризис на рынке аренды жилья: аналитика «Реального времени»

По данным «Авито Недвижимость», объем предложения квартир для долгосрочной аренды в Казани растет. Так, в первой половине ноября экспозиция выросла на 8,4% в сравнении с тем же периодом октября. Наибольшую долю предложения (48,6%) занимают 1-комнатные объекты.

Спрос на долгосрочную аренду жилья в Казани в первой половине ноября снизился по отношению к тому же периоду сентября на 34,2%, в сравнении с первой половиной октября — на 15,6%. Средняя ставка долгосрочного найма квартир в Казани в первой половине ноября составляет 24 тысячи рублей. Этот показатель немного снизился — в те же периоды сентября и октября средняя ставка была равна 25 тысяч рублей.

«Пока нельзя сказать, что рынок аренды Казани полностью восстановился после сентябрьского провала: активность арендаторов к концу осени уменьшилась, средние ставки найма по разным типам комнатности также снизились, хотя и незначительно, — говорит Константин Каменев, руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости». — При этом для потенциальных арендаторов сейчас как раз подходящий момент с точки зрения выбора квартиры и переезда. Вариантов для найма стало больше, конкуренция между арендодателями усилилась, и в такой ситуации они чаще соглашаются на дисконт, что мы и видим по изменению средних ценовых показателей. В результате арендаторы могут улучшить свои жилищные условия и договориться о более выгодной ставке найма».

Стоимость аренды квартир в Казани

Данные «Авито Недвижимости»

Рынок падает с февраля 2022 года

Количество лотов на рынке начало расти с конца февраля. Помимо традиционной сезонности в 2022 году на рынок оказывали влияние новые тренды. В частности, миграция населения. Стало больше предложений от тех, кто решил переехать в другие города или страны, освободилась большая часть жилья, которое снималось компаниями для зарубежных сотрудников. Еще одна тенденция 2022 года — больше предложений в недавно сданных домах. Сегодня почти в любом крупном городе в арендном фонде преобладают относительно недавно сданные новостройки.

«В конце лета — начале осени для рынка долгосрочной аренды был характерен рост спроса и ставок, сокращение объема предложения, вызванные традиционными сезонными колебаниями (в августе — сентябре на рынке повышенная активность, связанная с началом нового делового сезона и учебного года), — говорит Елена Лапшина, эксперт «Циан.Аналитики». — К середине сентября цены достигли пика и перешли к снижению вместе с постепенным сокращением активности арендаторов. Объем предложения стал восстанавливаться после резкого сокращения в августе и начале сентября. Сказался и мобилизационный фактор — на рынок стали выходить квартиры и от уехавших после 21 сентября».

До конца года существенного изменения ставок аренды Елена Лапшина не ожидает. Декабрь и январь — традиционно низкий сезон на этом рынке.

Города-миллионники вошли в период турбулентности

В среднем по городам-миллионникам, по данным «Циан.Аналитики», ставки на рынке аренды в ноябре продолжают сокращаться. По сравнению с октябрем «однушки» дешевле на 1,3%, «двушки» — на 4,6%. Уровень ставок в октябре был на 3,7% ниже, чем в сентябре, в «однушках» и на 5,5% ниже в «двушках».

Объем предложения в октябре относительно сентября увеличился на 65% в «однушках» и на 53% в «двушках», в ноябре восстановление числа лотов продолжилось, но замедлилось — рост на 7% в «однушках» и на 9% в «двушках».

Потенциальный спрос (просмотры объявлений на сайте cian.ru) снижается после высоких значений в начале осени. Сейчас в целом по миллионникам активность пользователей на 10% ниже, чем в октябре, и на 25% ниже, чем в сентябре.

Динамика ставок аренды в Казани похожа на динамику в других миллионниках — в сентябре ставки росли, в октябре стали сокращаться. В ноябре ситуация отличается: ставки аренды «однушек» за месяц не изменились (аналогично — в Уфе), ставки в «двушках» показали небольшой рост в пределах 1%. В большинстве других городов-миллионников при этом цены продолжают сокращаться.

Разброс в динамике ставок от города к городу сейчас очень велик. Например, в Волгограде рост ставок на 3% и 4% в «однушках» и «двушках» соответственно, а в Ростове-на-Дону сокращение на 7% и 8%, что свидетельствует о существенном изменении структуры предложения.

Так всегда происходит в периоды повышенной турбулентности — из-за того, что часть агентств выводит объявления на нашу площадку, а другие, напротив, корректируют выгружаемые объемы, поясняет Лапшина. Ставки аренды сейчас значительно зависят от объема и структуры предложения.

Данные «Циан.Аналитика»

Объем предложения в Казани так же, как и в других миллионниках, продолжает увеличиваться после снижения в августе и сентябре. В октябре относительно сентября рост на 25% в «однушках» и на 24% в «двушках», в ноябре относительно октября — рост на 16% в «однушках» и на 20% в «двушках».

Потенциальный спрос в ноябре на 20% ниже, чем в октябре, и продолжает планомерно сокращаться.

Купить пять квартир и сдавать их в аренду — больше не мечта

• 

  Марат Галлямов учредитель и директор агентства недвижимости «Этажи-Казань»

  Количество лотов на рынке долгосрочной аренды Казани в 2022 году растет. На рынок выходит все больше квартир в новостройках со свежим ремонтом, чьи собственники ожидают от сдачи на 10—20% выше рыночных ставок. В результате они разочаровываются в доходности от долгосрочной аренды и продают квартиру, получив «здесь и сейчас» то, что они могли заработать за 1 год аренды.

  Долгосрочная аренда — сегодня уже не такой привлекательный бизнес. Во-первых, сегодня можно купить квартиру в ипотеку почти бесплатно. Поэтому финансовые потоки идут в покупку своей квартиры, а не на рынок аренды. Срок окупаемости такой квартиры — 15 лет, это очень много. Доходность — 5% годовых: проще положить деньги в банк. Если в предыдущие годы существенным фактором, влияющим на решение инвесторов, оставалась капитализация квартиры, сдаваемой в аренду, то сейчас рост цены на рынке недвижимости замедлился, и, по моим прогнозам, еще 3—5 лет цены будут держаться на этом уровне, плюс-минус 10%. Не стоит забывать про налог на доходы физических лиц 13 процентов. Это также дополнительная нагрузка на платеж.

  При этом в связи с ростом предложения на рынке долгосрочной аренды ставки снижаются. Есть определенные нюансы: то, что стоило 10 тысяч рублей, так и стоит 10 тысяч. А вот то, что было по 70—100 тысяч, теперь можно снять за 50—70 тысяч рублей. Как правило, сейчас «стоят» либо очень дорогие квартиры, либо те, что сдаются за 10—13 тысяч с «бабушкиным» ремонтом.

  Играет свою роль и сезон. Сейчас сезон низкий, спрос падает. Но в целом снять хорошую квартиру недорого — по-прежнему большая удача.

• 

  Анастасия Гизатова эксперт по недвижимости, руководитель АН «Счастливый дом»

  Ставки аренды не будут расти в ближайшее время по двум причинам. Первая — те объекты, которые инвесторы не смогли продать, выходят на рынок аренды. Вторая — те, кто переехал за рубеж в связи с СВО, также выставили свои квартиры на рынок аренды. Поэтому сейчас много предложений, которые могут привести к дальнейшему падению ставок на рынке аренды.

  Недвижимость, особенно в долгосрочной аренде, это не способ приумножения инвестиций, а способ их сохранения от инфляции. Сегодня это по-прежнему самый понятный и доступный способ сбережения для обывателя. В данный момент недвижимость не имеет никаких предпосылок к росту стоимости квадратного метра. Соответственно, выиграть на увеличении стоимости покупки нельзя. Но долгосрочная аренда, если это ликвидный объект, всегда будет востребована.

  При этом я не считаю, что анонсируемая отмена льготной ипотеки с 2023 года скажется на рынке аренды, потому что фактически льготная ипотека полностью не исчезнет. Она будет просто в другом виде, например, в виде семейной ипотеки, программу расширят и увеличат количество людей, которые смогут ей воспользоваться. Апокалипсиса не случится. Мы проснемся 1 января, выйдем на работу 11-го — и увидим, что ничего не произошло и недвижимость не рухнула, сделки на рынке в любом случае будут.

• 

  Андрей Савельев вице-президент Гильдии риелторов Республики Татарстан, директор «НЛБ-Недвижимость»

  Я бы не стал доверять статистике агрегаторов недвижимости, потому что там около 80% всех объявлений — это фейк. Этих квартир не существует. Вы попробуйте позвонить и снять квартиру по этим объявлениям. Скорее всего, вам скажут, что квартира, которая рекламируется, уже сдана, но есть другая.

  Такие объявления — способ лидогенерации. Так риелторы — а, точнее, не риелторы, а посредники, как мы их называем (это не профессиональные агенты, непонятные лица без ИП и юрлиц), пытаются найти себе клиентов. И ценники там, если вы посмотрите, значительно ниже рынка. А 20% объявлений на агрегаторах — это вообще мошенники.

  Что касается реальной ситуации, цены у нас не снижаются с марта месяца. Аренда как стояла, так и стоит. Было повышение в августе, связанное с сезонностью. У нас в августе всегда на рынке аренды спрос дико вырастает. Это, во-первых, студенты, во-вторых, это те, кто возвращается с дач и начинает снимать квартиры. В этот момент спрос превышает предложение в несколько раз. К октябрю-ноябрю, естественно, спрос угасает, клиенты уже заселились. И так происходит уже лет десять.

  Мобилизация на рынке аренды никак не сказалась. В прошлом году была аналогичная ситуация. В августе у нас на одну квартиру был спрос 20 человек. Сейчас предложение значительно превышает спрос, потому что все студенты уже заселились. В январе в течение месяца спрос будет крайне низок, потому что в это время редко кто снимает квартиры.

  Шумиха в СМИ о том, что рынок аренды падает, — это выдумки и панические настроения.

• 

  Елена Стрюкова полномочный представить РГУД в Республике Татарстан

  На фоне снижения спроса на долгосрочную аренду квартир мы наблюдаем еще один источник роста предложения по аренде. Это владельцы квартир, которые не смогли продать свои инвестиционные квартиры (или вторичку) ввиду сжатия спроса по желаемой цене и поэтому решили временно сдать квартиры в аренду.

  Наблюдается также обратная тенденция — рост спроса на среднесрочную и краткосрочную аренду квартир в Казани. Источник спроса — рост внутреннего туризма. Масса людей из соседних регионов желают посетить Казань на новогодние праздники и в каникулы.

• 

  Вячеслав Мосунов директор ДО «21 век» агентства недвижимости «ФЛЭТ»

  В связи с тем, что активно растет рынок первичного жилья, вводятся в эксплуатацию новые объекты, количество недвижимости, которое сдается в аренду, увеличилось, что, безусловно, оказывает влияние на предложение. Сегодня количество квартир, которое выставляется в аренду, стало больше. Появляются и инвестиционные квартиры, которые также сдают в долгосрочную аренду.

  Кроме того, прежде такого не было, чтобы в один момент освободилось много квартир.

  Но за любым спадом идет рост. Восстановление рынка происходит плавно, всегда нужно время, чтобы вернуть прежний показатель. Чтобы люди обратно вернулись в город и стали снимать квартиры, нужен толчок, например, новогодние, майские праздники или новый учебный год. Уверен, через полгода картина будет другой.
  

• 

  Наталия Пырьева аналитик ФГ «Финам»

  По нашим оценкам, рынок аренды не восстановится в ближайшее время и преобладание предложения над спросом будет сохраняться, за счет чего ставки аренды в ближайшем будущем расти не будут. Спрос на рынке аренды первоначально сократился из-за ухода зарубежных брендов из России, тогда как причинами для роста предложения стало решение части собственников временно не продавать квартиры на падающем рынке, а также выход на рынок большого количества инвестиционных новостроек.

  Учитывая тот факт, что цены на недвижимость продолжают снижаться, а спрос остается малоактивным даже при наличии действующих льготных ипотечных программ, в начале 2023 года, после сворачивания ипотеки с господдержкой и ограничения выдачи ипотеки от застройщика по околонулевым ставкам, спрос упадет еще сильнее. Обстановка на рынке аренды будет зависеть от вторичного рынка недвижимости, после оживления которого часть арендного предложения переместится в объявления о продаже.
  
  По данным на ноябрь, средняя доходность от сдачи квартир в аренду (для оценки рассматривалась недвижимость в 70 крупных городах России) составляет для новостроек 4,7%, а для вторичного жилья — 5,5%. В данном случае, речь идет о долгосрочной аренде, а если говорить о посуточной сдаче, то доходность может быть выше. При перепродаже, как правило, доходность ниже, чем от долгосрочной аренды. Не самые высокие показатели доходности, учитывая инфляцию и общую неопределенность в российской экономике и на рынке недвижимости в том числе.
  
  Мы ожидаем, что рынок аренды останется в сложном положении как минимум в первой половине 2023 года, то есть спрос будет оставаться слабым, а арендные ставки продолжат снижаться.

  Драйвером роста для рынка аренды станет общее оживление на рынке недвижимости, которое пока сложно предвидеть в обозримом будущем, поскольку рынок сильно перегрет, благосостояние россиян ухудшилось, будущие перспективы неясны, а цены остаются запредельно высокими, несмотря на начавшуюся наконец коррекцию.