Власти Казани подвели «Максидом» миллиардера Евневича к судебной линии
Питерский ретейлер вместо офисного центра может увидеть на своем участке детсад и школу
Как стало известно «Реальному времени», оператор питерской сети строительных гипермаркетов ООО «Максидом» миллиардера Александра Евневича судится с властями Казани из-за собственного же земельного участка. На участке земли, оставшемся от застройки магазина на улице Рихарда Зорге, он планировал возвести офисный центр. Однако в процессе подготовки проекта узнал, что местный исполком утвердил проект планировки территории, согласно которому там должны разместиться муниципальные школа и детсад. По этой причине по участку пролегли красные линии, ограничивающие собственника в застройке. Ретейлер был убежден, что это нарушает его право в предпринимательской деятельности. И суды встали было на его сторону. Однако в итоге дело вернули на второй круг, и Фемида пришла к противоположным выводам: никаких нарушений нет, общественные интересы должны быть выше частных.
Землю «чайному олигарху» уступил хоккейный клуб «Ак Барс»
Как стало известно «Реальному времени», питерский ретейлер «Максидом», который с 2010 года владеет в Казани гипермаркетом формата DIY (от англ. Do It Yourself — сделай сам), ведет тяжбу с властями Казани по поводу земли.
Одноименный оператор торговой сети еще в декабре 2007 года купил у ООО «СКП «Татнефть — Ак Барс» (юрлицо хоккейного клуба «Ак Барс») земельный участок в 74,5 тыс. «квадратов» на улице Даурской в Казани. Уже через месяц, в январе 2008-го, зарегистрировал право собственности.
Большой земельный надел хозяин сначала «нарезал» на несколько более мелких, а потом часть снова объединил. На данный момент в собственности у «Максидома» на улице Рихарда Зорге два участка: с кадастровым номером, оканчивающимся на 2252 площадью 73,6 тыс. квадратных метров и второй по соседству — с кадастровым номером, оканчивающимся на 788, в 888 «квадратов» . Оба относятся к землям населенных пунктов с разрешенным использованием под объекты торговли и общественного питания.
Основной владелец сети «Максидом» — миллиардер из Санкт-Петербурга Александр Евневич. В прошлом году его состояние оценивалось в 60,4 млрд рублей. «Максидом» позиционирует себя как первая российская сеть гипермаркетов для обустройства дома и дачи, дизайна, ремонта и строительства. Включает в себя 16 магазинов в семи регионах России: 10 — в Санкт-Петербурге, по одному — в Нижнем Новгороде, Казани, Екатеринбурге, Самаре, Уфе и Московской области. Региональная экспансия сети началась в 2008 году с Нижнего Новгорода. Вторым в 2010 году появился магазин в Казани.
Впрочем, Евневич (ныне председатель совета директоров ООО «Максидом») сделал себе имя на другом. В середине 90-х годов он вместе с друзьями занялся чайным бизнесом и создал компанию «Орими Трэйд». Бизнес процветает и поныне. ГК «Орими» производит и поставляет чай и кофе из Цейлона, Индии, Китая, Индонезии, Кении и Вьетнама. По данным ассоциации «Росчайкофе», она лидирует на российском чайном рынке с долей более 30 процентов и занимает третье место (13 процентов) на рынке кофе. Группа выпускает более 95 тыс. тонн продукции в год. В числе ее брендов Greenfield, Tess, «Принцесса Нури», «Принцесса Ява», Jardin и «Жокей».
Также Евневич имеет непосредственное отношение к банку «Объединенный капитал» (в основном ориентирован на его бизнес). ООО «Орими Трэйд» напрямую владеет 45 процентами банка (еще 40% принадлежит ООО «Максидом», и 15% — самому Александру Евневичу). Впрочем, все это семейный бизнес Евневичей: помимо самого Александра, в нем участвуют его сын Николай и дочь Мария (но есть и другие совладельцы). К примеру, в банке отцу, дочери и сыну в совокупности принадлежит 66 процентов
Кроме того, в октябре этого года ООО «Максидом» стал новым владельцем гипермаркетов Castorama, включая казанский. По данным СМИ, «Максидом» получил 18 «гиперов» сети в 13 регионах России, ранее принадлежавших британской группе Kingfisher, которая ушла с российского рынка.
Эксперты прогнозировали, что эта сделка поможет «Максидому» значительно увеличить выручку и долю рынка среди DIY-ретейлеров и подняться с шестого места на второе-третье. Суммарный объем выручки «Максидома» и Castorama, по их оценке, может превысить 50 млрд рублей.
Между офисным центром и школой с детсадом
22 апреля прошлого года «Максидом» получил в Управлении архитектуры и градостроительства Казани градостроительный план. Из него он узнал, что еще 24 мая 2018 года исполком Казани отдельным постановлением утвердил проект планировки территории, ограниченной с северо-запада улицей Даурской, с северо-востока — Аделя Кутуя, с юго-запада — улицей Рихарда Зорге, с юго-востока — Родины. Площадь проекта составила 61 га.
И в нем в пределах участков «Максидома» (кадастровые номера оканчиваются на 2252 и 788) предусмотрено размещение детсада на 65 мест и общеобразовательной школы на 1 224 места и установлены красные линии. Их основное назначение — разграничение территорий общего и частного пользования. Эти линии ни много ни мало означали, что «Максидом» теперь не может по своему усмотрению застраивать эту землю.
Именно по этой причине ООО «Апекс-Татарстан» в апреле прошлого года отказало ретейлеру в разработке архитектурно-градостроительной концепции офисного центра со вспомогательными зданиями и сооружениями на свободной от застройки части своей земли.
«Собственник может требовать устранений всякого нарушения его права»
Ретейлер не согласился и 7 мая прошлого года подал заявление в суд, требуя признать проект планировки территории частично незаконным. А именно то, что в него включили принадлежащие компании Евневича участки, «посадили» на них детсад со школой и прочертили красные линии, связывающие руки владельцу земли. «Максидом» ссылался на Гражданский кодекс РФ, согласно которому «собственник может требовать устранений всякого нарушения его права».
Суд расценил этот случай как резервирование земель для муниципальных нужд. Земельный кодекс предполагает, что участки для этих целей могут изыматься в исключительных случаях. Впрочем, перечень их довольно длинный.
В него, к примеру, входит строительство и реконструкция объектов государственного значения (как региональных, так и федеральных), в том числе связанных с выполнением международных договоров РФ, объектов энергосистем, оборонных строек, сооружений, «работающих» на космос и еще много чего. Ни детсадов, ни школ в этом списке нет.
Одним словом, законных оснований для резервирования и изъятия земли у «Максидома» для муниципальных нужд нет. Следовательно, у исполкома Казани точно так же не было оснований планировать какие-либо объекты на участках, принадлежащих ретейлеру. К тому же «Максидом» стал собственником земли задолго до утверждения проекта планировки территории: 16 января 2008 года.
Доводы истца о том, что упомянутый проект планировки препятствует «Максидому» воспользоваться своими правами собственника земельного участка и нарушил его интересы и в сфере предпринимательской деятельности, были приняты. И в августе прошлого года Арбитражный суд РТ признал постановление исполкома Казани недействительным, обязав устранить нарушение. Апелляция 15 ноября прошлого года констатировала, что выводы татарстанского арбитража верны.
Детсады и школы предусмотрены Генпланом
Однако суд кассационной инстанции в феврале этого года рассудил иначе. Он отметил, что школы и детсады как объекты местного значения должны быть отображены в территориальном планировании. Генплан Казани (был утвержден Казанской гордумой 28 декабря 2007 года) предусматривает сокращение производственных зон, расположенных на ценных городских территориях (центр и прилегающие зоны), а также тех, что уже не «вписываются» в условия развития. Предполагается вынос предприятий и из Восточного промышленного района (ограничен улицами Аделя Кутуя, Бухарской, Родины, Рихарда Зорге и Гвардейской). Кроме того, там предусмотрено новое строительство детсадов (на 27 669 мест) и общеобразовательных школ на 18 105 мест.
По мнению окружного суда, нижестоящие суды не учли, что цель территориального планирования — это комплексное развитие земель. И оно отображает не только их использование по факту, но и на перспективу. И утверждение проекта планировки в соответствии с генпланом поселения «не означает нарушение прав и законных интересов несогласных лиц». Красные линии лишь показывают планируемые к строительству объекты местного значения: это еще не говорит о том, что эту землю действительно изымут. Одним словом, обстоятельства дела были исследованы неполно, поэтому все решения по нему подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Задача не в том, чтобы поставить во главу интересы собственников земельных участков
3 июля этого года Арбитражный суд РТ рассмотрел спор заново, уже с учетом рекомендаций кассации. И пришел к прямо противоположному выводу: проект планировки территории разработан и утвержден в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и соответствует Генплану Казани. Красные линии на участке «Максидома» орган местного самоуправления установил тоже в пределах своих полномочий. Зачастую принудительное изъятие земель вызвано необходимостью решить публично значимые вопросы местного значения.
Суд особо подчеркнул, что по смыслу Градостроительного кодекса проект планировки конкретной территории должен увязывать не только права и интересы собственников земли, но и интересы «физиков» и юрлиц, а также публичные интересы, связанные в частности с устойчивым развитием территорий муниципальных образований. А последние «могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников».
Задача же местных властей при разработке территориального планирования заключается не в том, чтобы поставить во главу угла интересы владельцев наделов в ущерб всем другим, а установить между ними разумный и справедливый баланс.
В планы «Максидома» вклинились «Журавли»?
Впрочем, судя по материалам арбитража, собственники «Максидома» видели в произошедшем другую подоплеку. Они заявляли о том, что в этом конкретном случае проект планировки территории был утвержден «исключительно в целях получения выгоды застройщиком» (цитата по материалам суда). О каком именно застройщике идет речь, не уточнялось. В ООО «Максидом», куда «Реальное время» отправило запрос, также не пролили свет на это обстоятельство.
Однако, в интернет в свободном доступе можно найти постановление «Об утверждении проекта планировки территории, ограниченной улицами Даурской, Рихарда Зорге, Аделя Кутуя». В самых первых его строках говорится «В целях обеспечения территории градостроительной документацией, на основании предложения ООО «СК «УнистройДом». Известно, что именно эта компания возвела здесь ЖК «Журавли». Комплекс состоит из четырех 10-этажных кирпичных домов с квартирами площадью 37,15—79,99 кв. метра (первые этажи нежилые) и парковками во дворе. В числе плюсов ЖК была названа пешая доступность станций метро «Аметьево» и «Горки», а также то, что «рядом» находятся ТЦ «Максидом», остановка «Сады» (с большим количеством магазинов и баз), ТЦ «Южный» и «Мега»…
Знает ли «Унистрой» (один из крупнейших татарстанских девелоперов, который, по данным СМИ, в прошлом году лидировал по продажам квартир) об этом разбирательстве и каков его взгляд на эту проблему, оперативно узнать не удалось. Запрос «Реального времени» приняли в работу, но ответ пока не поступил. Мы готовы опубликовать комментарий по получении.
В суде же этот довод был отбит: школу и детсад предлагается разместить на земле «Максидома» в интересах муниципального образования, а не частного лица. Да и доказательств того, что участки будут переданы какому-либо частнику, Евневич и Ко не представили.
16 сентября суд апелляционной инстанции констатировал, что земельный кодекс все же допускает возможность изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд в исключительных случаях в связи со строительством объектов местного значения «при отсутствии других возможных вариантов».
«Максидом» вновь подал кассационную жалобу. Арбитражный суд Поволжского округа 17 декабря, выслушав представителей сторон, объявил перерыв в рассмотрении дела до 24 декабря. Но на заседание ни одна из сторон не явилась: в зале суда, помимо «тройки» судей, присутствовала лишь корреспондент «Реального времени». В итоге дело отложили на январь 2021 года.
Как позже пояснила нашему изданию пресс-секретарь АС ПО Савия Сафарова, сначала суду потребовалось время для того, чтобы изучить дополнительные доводы, представленные ООО «Максидом». В связи с этим у них возникли вопросы, но задать их подателю жалобы они вчера не смогли.
Участок содержать обязан, а строить на нем — нет
«Реальное время» попросило прокомментировать эту ситуацию экспертов.
— Муниципалитет либо иные лица не вправе вести строительство на чужом земельном участке, — констатирует руководитель практики юридического агентства «Юнэкс» Руслан Халиуллин.
Он отмечает, что принятый проект планировки территории (ППТ) не позволит собственнику земельного участка получить разрешение на строительство здания, назначение которого будет отличаться от указанного в проекте планировки территории: «Проще говоря, на спорных земельных участках возможно лишь возведение школы/детсада».
По словам Халиуллина, владелец земли попал в ситуацию, при которой он «обязан нести бремя содержания своего имущества, но вести на нем строительство — нет» и «выйти из такого положения довольно проблематично».
Эксперт говорит, что помимо оспаривания проекта планировки территории собственник земельных участков может попытаться обратиться в суд с требованием об их принудительном выкупе. Однако, замечает Халиуллин, практика по такому виду споров неоднозначна. Тем не менее, если решение о строительстве школы будет принято, муниципалитет может изъять необходимый земельный участок с предоставлением компенсации собственнику.
С просьбой прокомментировать спор с «Максидомом», а также вопросом о том, насколько эта ситуация типична для Казани, «Реальное время» обратилось и в исполком города. На момент публикации материала ответ получен не был.