Рождественский саммит: «банда» получателей маткапитала, страшные прогнозы и Иннополис как драйвер рынка загородной недвижимости
На рынке недвижимости Татарстана в 2016 году ожидается дальнейшая стагнация
Количество сделок с жильем в Татарстане сократилось в этом году на 25%, а на рынке вторичного жилья — и вовсе на 37%. При этом, предпосылок для роста в следующем году эксперты не видят и самым оптимистичным сценарием называют стагнацию. Однако, по мнению участников Рождественского саммита недвижимости, для этого нужно «спасти» рынок «вторички», а сделать это можно лишь понижением ипотечных ставок, продлением программы поддержки новостроек и работой с материнским капиталом.
Индекс «хрущевки»
По данным управления Росреестра по РТ, за первое полугодие в Татарстане было заключено на четверть меньше сделок с недвижимостью, чем за аналогичный период прошлого года. В Казани — аж на треть. По более свежим данным, за 10 месяцев года в Казани число сделок с долевым участием сократилось на четверть — до 5,8 тысячи, число сделок на вторичном рынке снизилось на 37% и составило менее 17,2 тысячи, а сделок по ипотечному кредитованию — на 36%, их было менее 7 тысяч. Такие данные предоставила компания Cushman&Wakefield на Рождественский саммит недвижимости-2015. При этом, объемы строительства нового жилья не отстают от предыдущих лет: 2,4 млн кв м.
Из забавных моментов — на секции «Жилищное строительство: что нас ждет впереди?» не было ни одного представителя застройщика. Были риэлторы («агент», как назвал себя Руслан Садреев из АН «Премьер»), страховщик, банкир и чиновник. Впрочем, если быть объективным, то глава агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова одновременно является куратором ряда девелоперских застройщиков. Ее выступление и было, наверное, самым насыщенным.
В целом, как рассказала Анастасия Гизатова, в Казани приобретено порядка 10 тыс. квартир, а основным «драйвером» для рынка стала программа поддержки ипотеки, которая позволяет использовать материнский капитал и другие социальные субсидии, дифференцированные платежи. «Татарстан занимает 3-е место по регионам по количеству выданных кредитов. 25,25 тыс. кредитных заемщиков в 2015 году улучшили свои жилищные условия», — говорит она.
Вслед за спросом падают и цены: стоимость новостроек сократилась в среднем на 8% с начала года, а на «вторичку» — и вовсе на 30%. При этом, 80% сделок на первичном рынке на 80% зависит от «вторички», считает она. Для иллюстрации Гизатова предложила «индекс хрущевки» по аналогии с часто используемым экономистами «индексом Биг Мака». «С 2008 года мы просели на 30-60%, с 2014-го — около 25%. При этом стоимость коммунальных и потребительских услуг возросла в 2 раза», — объявила она. Так, по ее данным, в 2008 году типовая однокомнатная хрущевка на ул. Гвардейская стоила 1,25 млн рублей, в 2014 году — 2,6 млн, а в этом — уже 1,8 млн.
Половина получателей маткапитала обналичивает его?
«Считаю, в январе-феврале падение продлится, а в марте заканчивается программа поддержки новостроек. А маткапитал, которые многие считают драйвером, по факту не уходит по назначению», — считает Гизатова. Дело в том, что многие используют его не для приобретения нового жилья, а выкупают у родственников доли квартир, в которых уже живут, тем самым обналичивая 450 тысяч, полученных от государства за второго ребенка. Импровизированный опрос зала показал, что примерно половина из тех, кто имел право на эти выплаты, так и поступил. В этом же призналась и сама Гизатова. «50% зала показали, что мы практически банда», — подытожила она.
В связи с этим, одной из главных мер «спасения» рынка «вторички» она назвала ограничение по выдаче маткапитала. «Либо правительство должно понять, что выдает на свое усмотрение деньги семьям, родившим второго ребенка, либо запретит выкуп доли у родственников. Иначе «вторичка» будет продолжать падать. Вот прогноз, страшный», — говорит Гиззатова. Кроме того, необходимо продлить программу поддержки новостроек и снизить процентную ставку на вторичный рынок, утверждает она.
При этом, по данным президента Гильдии риэлторов РТ, директора агентства «НЛБ-Недвижимость» Андрея Савельева, ставка по ипотеке в среднем возросла на 2,4% и составила 11,5% на «первичку» и порядка 13,5% на «вторичку». «Ставки более приемлемые, позволяют брать ипотеку, и первичный рынок не так сильно просел, как вторичный. В загородной недвижимости ситуация более оптимистичная: если вторичная по динамике просела на 37% (с 27 тыс. сделок в 2014 году мы упали до 17 тыс. сделок в 2015 году), то в загородной — на 11-12% рынок упал, и цены даже немного выросли. В частности, Верхнеуслонский район дал прирост из-за скачка цен вокруг Иннополиса», — привел он пример. По спросу в целом превалируют однокомнатные и двухкомнатные квартиры эконом и бизнес-класса, считает он.
Сохранение ключевой ставки ЦБ может вызвать рост продаж жилья
«Несмотря на уменьшение покупательской способности отложенный спрос присутствует. В конце сентября, когда ключевая ставка Центробанка не упала в очередной раз, мы увидели скачок спроса. Это был маленький пик: люди ждали, пока цена упадет, и когда поняли, что ниже не будет, пошли покупать», — вспоминает Савельев и предполагает, что аналогичная ситуация на рынке может наблюдаться и сейчас. Напомним, накануне ЦБ в очередной раз оставил без изменений ключевую ставку. Самый оптимистичный прогноз Савельева, что этот всплеск произойдет к началу весны, а самый пессимистичный — когда нефть пойдет вверх.
Тему ипотеки продолжил управляющий директор по ипотечному кредитованию РОО «Банк ВТБ24 (ПАО) в Татарстане» Олег Исламов. «Констатируем, что ипотека стала хуже. Например, в 2014 году мы выдали более 10 млрд рублей кредитов, а в этом году в декабре планируем приблизится к 6 млрд. И, если в том году доля новостройки были не более 28%, то сейчас они достигают 50%», — сообщил он. Он подтвердил, что средняя ставка по ипотеке для новостроек — 11,5%. «Ждем окончательного решения о продлении госпрограммы (о поддержке новостроек) до 1 мая 2016 года», — подтвердил он ожидания Гизатовой и вспомнил материал «Реального времени» о постановлении российского правительства по пролонгации субсидируемой ипотеки.
Сама Гизатова напомнила о наиболее известной проблеме на рынке — проблеме дольщиков. «На рынке сейчас много различных акций. Но себестоимость квадратного метра для застройщика сейчас не ниже 50 тыс рублей, поэтому если предлагают купить квартиру на стадии котлована за 35 тыс. рублей за кв.м, надо задуматься о том, будет ли построено это жилье», — предостерегла она.
«Один застройщик уже сидит, другой уже вот-вот»
«Объекты «ФОНа»и «Свея» продавались по 35 тыс рублей за метр и уже тогда не имели перспектив, теперь-то, как их достроить — большая головная боль правительства республики. Один застройщик уже сидит на предварительном следствии, другой уже вот-вот», — подхватил начальник управления развития строительного комплекса министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев. При этом он отметил, что количество сданного жилья в Татарстане не падает и власти рассчитывают выполнять план и в 2016 году. «Надеюсь, что удастся удержаться в стагнации», — заявил докладчик. 2016 год станет рынком крупных игроков в строительстве жилья, таких как «Ак Барс Девелопмент», «Унистрой», «Сувар», «Грань» и пр. «А кто строил по 1-2 дома, у них не будет возможности привлечь кредитование и средства дольщиков», — считает чиновник.
Тем, кто останется на рынке, тоже придется непросто, предупреждает начальник управления страхования ответственности департамента корпоративного бизнеса СПАО «Ингосстрах» Дмитрий Мелехин.
По его словам, недавно Центробанк оставил только 16 компаний (на самом деле их было 20 — прим.ред.) на рынке страхования ответственности застройщиков, из которых реально заключали договор гражданской ответственности всего 3. «В итоге в 2015 году половина страховщиков либо была обанкрочена, либо у них была отозвана лицензия и застройщики получили дополнительную нагрузку. Благая цель правительства наткнулась на те реалии, что страховщики не готовы страховать застройщиков из-за сложности оценить риски и из-за отсутствия возможности перестраховать эти риски», — говорит он.
В результате страховая компания берет риски на себя, тем самым для работы на рынке с существующими застройщиками им понадобилось бы 2,5-3 трлн рублей, при том, что капитал всех страховщиков — около 250 млрд.
