«Развитие рынка жилья должно базироваться не только на доступности кредитов»

В Татарстане количество ипотечных кредитов выросло на четверть

По данным аналитической службы «Реального времени», в течение последних двух лет заметно выросли темпы и объемы жилищного кредитования. Так, в прошлом году в России было выдано почти 1,5 млн жилищных кредитов, что на 35% больше, чем в 2017-м. Объем ипотечного кредитования в денежном выражении тоже вырос — с 2 до 3 трлн рублей.

В числе регионов, где выдается больше всего кредитов на покупку жилья, в 2018 году ожидаемо оказались Москва (88,2 тысячи кредитов на 387 млрд рублей), Московская область (82,1 тысячи кредитов на 252,9 млрд рублей), Санкт-Петербург (73,7 тысячи кредитов на 200,5 млрд рублей), Тюменская область (63,2 тысячи кредитов на 142,4 млрд рублей).

Пятерку лидеров по числу выданных ипотечных займов замыкает Татарстан, где в прошлом году заемщики получили 55,9 тысячи жилищных кредитов на общую сумму 95,8 млрд рублей. Сразу за РТ в рейтинге следует Башкортостан, где в прошлом году было выдано 54 141 ипотечный займ на 92,7 млрд рублей.

На графике хорошо видно, что число кредитов, выданных на покупку жилья, в регионах ПФО, как и в целом по стране, неизменно росло из года в год. К примеру, в Татарстане в 2018 году количество таких займов выросло на 26%, в 2017-м — на 22%. В Башкортостане динамика в прошлом году и вовсе составила почти 40%. Среди регионов ПФО число выданных жилищных кредитов значительно выросло в Оренбургской области (41%), Саратовской области (38%), Пермском крае (33%), Самарской области (32%), Удмуртской Республике (32%), Пензенской области (32%), Республике Марий Эл (31%).

«В 2019 году объемы ипотечного кредитования начали падать»

Причины роста темпов ипотечного кредитования связаны с в первую очередь со снижением ставок в предыдущие 2 года, отмечает генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько. Но, по мнению эксперта, по итогам 2019 года, вероятно, можно будет фиксировать снижение объемов выдачи жилищных кредитов.

— В августе 2018 года средневзвешенная ставка, по которой выдавались кредиты, достигла в России своего исторического минимума — 9,05 процента. Естественно, это подстегнуло спрос. Но на самом деле эта тенденция уже не очень актуальна, поскольку с августа прошлого года ставка по кредиту растет, и объемы кредитования начали падать. Если мы сравним январь — февраль 2019 года с январем — февралем 2018 года, мы увидим, что по крайней мере на первичном рынке среднее число выданных кредитов упало на 15 процентов, и в целом сейчас ситуация такая, что этот рост как минимум прекратился, — говорит Володько.

Эксперт отмечает, что можно говорить если не о кризисе, то по крайней мере о стагнации на жилищном рынке, которая последует за снижением темпов ипотечного кредитования.

Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Михаил Хорьков также уверен, что «вытягивание» жилищного рынка только за счет ипотеки несет в себе угрозу.

— Существенный рост ипотечного кредитования за последние годы свидетельствует о высоком запросе на изменение жилищных условий со стороны российских семей и отсутствии альтернативных инструментов финансирования таких сделок. Здесь важно отметить, что ипотека в последние годы росла в условиях экономической стагнации. Это замечательно для рынка жилья, но лишь до той поры, пока не формирует долгосрочных рисков. Гармоничное развитие рынка жилья и ипотечного кредитования должно базироваться не только на доступности кредитных ресурсов, но и на росте реальных доходов населения, — считает Хорьков.

Директор компании «Брокер-Альянс» Фарид Шабаев считает, что причина популярности ипотеки заключена в спросе на жилье.

— Во-первых, это связано с тем, что по стоимости аренда жилья тоже обходится недешево. Сегодня в Казани аренда однокомнатной квартиры с учетом коммунальных услуг будет стоить в районе 17—18 тысяч рублей в месяц. Если сопоставить плату за аренду жилья и ежемесячный платеж по ипотеке, проще, конечно, задумываться о кредите. Во-вторых, недвижимость растет каждый год на 10—15 процентов. Третий фактор, который подталкивает людей к покупке жилья, — обесценивание рубля. Люди не хотят держать деньги на рублевых вкладах, поэтому вкладывают их в недвижимость, — считает Шабаев.

Кроме того, эксперт отмечает, что банки лояльно относятся к клиентам, которые берут ипотечный кредит, поскольку он обеспечивается залогом. К тому же просрочка по ипотеке ниже, чем по другим кредитам.

Больше всего ипотек на новое жилье в ПФО брали жители Башкирии

Отдельно остановимся на статистике по выдаче ипотечных займов на покупку новостроек. По данным аналитической службы «Реального времени», в прошлом году в Татарстане было выдано 11,5 тысячи жилищных кредитов под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве на общую сумму 24 млрд рублей. Много это или мало? Несложно заметить, что на выдачу ипотеки на покупку первичного жилья не приходится и половины всего объема жилищного кредитования. И если по общему числу займов, выданных на покупку жилья, Татарстан занимает в России пятое место, по выдаче ипотек на новостройки только восьмое.

В числе регионов, где ипотека на «первичку» пользуется наибольшим спросом, оказались Москва (35,7 тысячи кредитов), Санкт-Петербург (32,2 тысячи), Тюменская область (14,6 тысячи), Свердловская область (13,5 тысячи).

Среди лидеров оказался и Башкортостан, где в прошлом году на покупку новостроек было выдано 13,2 тысячи кредитов, что оказалось на 15% больше, чем в Татарстане. Правда, если говорить об объемах кредитования, разница между Башкортостаном и Татарстаном оставила только 7% (25,6 млрд рублей против 24 млрд), что, скорее всего, объясняется более высоким ценником на татарстанскую первичку.

Отметим, что в Башкортостане была зафиксирована и самая высокая динамика роста выдачи ипотечных кредитов на новостройки. По сравнению с 2017 годом выдача таких займов увеличилась на 50% (с 17 до 25,6 млрд рублей). Такие же рекордные показатели были зафиксированы еще в нескольких регионах ПФО — в Пермском крае, где динамика достигла 55%, и в Удмуртской республике, где выдача кредитов на «первичку» выросла на 44%. Во многих других субъектах Приволжского федерального округа количество займов на покупку новостроек увеличилось не столь значительно: в Марий Эл — на 22%, в Пензенской области — на 17%, в Мордовии — на 14%, в Кировской области — на 13%, в Ульяновской области — только на 10%.

«Время, когда люди брали 100-процентный кредит для покупки единственного жилья, прошло»

По данным аналитической службы «Реального времени», в 2018 году средний чек по ипотечным кредитам составил около 1 млн 713 тысяч рублей. Почти таким же оказался он и в соседнем Башкортостане — 1 млн 703 тысячи рублей.

Надо сказать, что это далеко не самый высокий показатель по стране. Для сравнения, в среднем по России он составляет порядка 2 млн рублей. Самый высокий средний чек ипотечного кредита зафиксирован в Москве (4,4 млн рублей), Московской области (3,1 млн рублей), Сахалинской области (2,8 млн рублей), Чукотском автономном округе (2,7 млн рублей), Санкт-Петербурге (2,7 млн рублей). Как уже писало «Реальное время», в этих регионах в прошлом году, по данным Росстата, фиксировалась высокая средняя цена квадратного метра. К примеру, в Москве она составила почти 154 тысячи рублей за кв. м, в Санкт-Петербурге — 88,6 тысяч рублей, в Сахалинской области — 97,6 тысячи рублей.

Но, по всей видимости, на средний чек влияет не только цена «квадрата». Если говорить о регионах Приволжского федерального округа, то в прошлом году лидерами стали Нижегородская область и Мордовия, где средний чек по жилищным кредитам составил почти 1,8 млн рублей. Возникает вопрос, почему же средний чек по ипотеке в Татарстане оказался ниже, учитывая, что здесь в прошлом году фиксировалась самая высокая средняя цена за кв. м в Поволжье — 59,2 тысячи рублей.

— Во-первых, время, когда люди брали 100-процентный кредит для покупки единственного жилья, прошло после кризиса 2007—2008 годов. Во-вторых, люди трезво оценивают свои возможности. При покупке жилья, что в инвестиционных целях, что для проживания, кредит больше трех миллионов люди берут очень редко. Жилье, даже дорогое, покупают, когда доля ипотеки составляет не более 50 процентов. Поэтому и средний чек у нас небольшой. К тому же доходы населения не такие высокие. Средний чек по ипотеке у нас соответствует не стоимости квадратного метра, а средней заработной плате, возможности выплачивать ежемесячные платежи, — отмечает директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Самый низкий чек по ипотечным займам фиксировался в Марий Эл, Удмуртской Республике (1,5 млн рублей), Кировской области (1,5 млн рублей), Ульяновской области (1,4 млн рублей) — это одни из самых невысоких показателей по России.

На новостройки банки добавляют больше?

Любопытно, что в ряде российских регионов средний чек по ипотеке при покупке новостроек оказывается выше. Такая ситуация складывается в том числе и в субъектах Приволжского федерального округа. К примеру, в Татарстане средний чек по ипотечному кредиту по договорам долевого участия (ДДУ) составил почти 2,1 млн рублей (при среднем чеке, напомним, 1,7 млн рублей). Самый высокий чек по ипотеке на покупку «первички» зафиксирован в Мордовии — здесь он достигает 2,2 млн рублей (при среднем чеке 1,8 млн рублей).

По мнению Михаила Хорькова, такая расстановка вполне объяснима и закономерна.

— По итогам прошлого года средний размер ипотечного кредита в России составил 2 млн рублей при среднем сроке кредитования более 16 лет. По договорам долевого участия средний размер кредита составляет 2,3 млн рублей при сопоставимом сроке кредита. В целом данная ситуация вполне логична. Развитый рынок ипотеки по новостройкам функционирует в крупных региональных центрах, а кредиты на вторичном рынке выдаются по всей стране, в том числе в малых городах, где уровень цен заметно ниже, — говорит эксперт.

Илья Володько считает, что одна из причин может заключаться в том, что на вторичном рынке ипотека приобретается и для покупки небольших, а значит, менее дорогих квартир.

— Дело в том, что вторичный фонд состоит не только из нового жилья, но и из старого. Старый фонд характеризуется тем, что квартиры имеют довольно маленькие площади. Мы все помним, что площадь двухкомнатной квартиры в советское время была 47 кв. м, «трешки» — более 50 кв. м. Я думаю, что это может быть связано с тем, что средняя площадь вторичного жилья меньше, чем при покупке первичного, — отмечает Володько.