Рантье на заметку: куда податься казанскому инвестору в мире недвижимости

Что привлекательнее: валюта, вклады или «квадраты»

Инвесторы, которые готовы приобрести не одну, а сразу 5, 10 или 15 квартир, всегда были желанными клиентами застройщиков. Но в конце прошлого года девелоперы признавались, что инвесторы практически перестали вкладываться в недвижимость. Чтобы вернуть их интерес, самые находчивые застройщики даже придумывали специальные скидки или предложения, гарантирующие доход от вложения в квадратные метры.

Но похоже, что инструменты оказались неэффективными — застройщики отказались от подобных акций. К тому же, как показывают исследования аналитиков, вкладывать средства в казанскую недвижимость не так выгодно, как ранее. По крайней мере такая картина выстраивается, если сравнить Казань с другими городами Поволжья.

Если взять такой показатель, как годовая доходность сдачи квартиры в аренду, среди столиц регионов ПФО Казань заняла только 11-е место. Так, по данным на август 2016 года, годовая доходность сдачи квартиры в аренду составила 6,55%. Для сравнения — в Саратове, который является лидером ПФО, годовая доходность составила 8,12%. Кроме того, столицу Татарстана обогнали Пермь (7,95%), Ижевск (7,82%), Оренбург (7,79%), Ульяновск (7,69%), Самара (7,41%), Йошкар-Ола (7,38%), Киров (7,29%), Уфа (6,77%), Нижний Новгород (6,74%).

Годовая доходность сдачи квартиры в аренду в столицах регионов ПФО

Для общего понимания, много или это мало по сравнению с банковскими депозитами, — сейчас максимальная ставка по вкладам в Татарстане на уровне 9,5—10%, а средняя ставка (данные ЦБ) по ПФО — 7,1%. К тому же российская банковская система переживает непростые времена (чуть ли не ежедневно мы слышим об отзыве лицензии у очередного банка), что ставит в сложную ситуацию еще и валютных вкладчиков (валюта была еще недавно тихой инвестиционной гаванью).

Доходность упала, но инвестпривлекательность осталась

Почему же в Казани сдавать жилье в аренду не так выгодно по сравнению с другими городами ПФО? Причин может быть как минимум две: низкие ставки по аренде, вызванные избытком предложения, или недоступность жилья из-за высокой стоимости квадратного метра при малом объеме строительства.

Начнем со ставок по аренде. Как показывают исследования аналитиков «Реального времени», Казань по стоимости аренды среди регионов ПФО является лидером: средняя ставка в августе 2016 года составила 368 рублей за квадратный метр. Вместе с Казанью первую строчку с аналогичным показателем занимает Самара. Правда, в отличие от самарцев (-3%) татарстанская столица за год показала положительную динамику (+2%) в изменении стоимости арендных ставок.

Стоимость аренды, руб. за кв. м

По показателям самого дорого квадратного метра Казань занимает позицию № 1 в Поволжье. По данным на август 2016 года, средняя стоимость «квадрата» здесь составила 67 470 рублей. Отметим, что от Казани довольно существенно отстают даже регионы, идущие сразу следом за ней: в Нижнем Новгороде кв. м в среднем оценивался в 63 883 рубля, в Уфе — в 63 807 рублей. Хотя ранее отрыв в гонке «квадратов» был все-таки за соседями.

Интересный момент, иллюстрирующий сохранение инвестпривлекательности Казани, — это динамика изменения цен на квартиры в городе в период август 2015 — август 2016 года. Так, столица РТ — один из немногих городов, который показал минимальное снижение цены «квадрата» за год во всех сегментах. Единственный сегмент, который показал отрицательную динамику за год — это самые ходовые однокомнатные квартиры, они упали в цене на 4%. В то же время сегмент 2- и 3-комнатных прибавил в стоимости на символичные 1%. По сути, цены за год, несмотря на алармисткие прогнозы некоторых экспертов, в татарстанской столице так и не снизились.

В то же время соседние города-миллионники не могут похвастаться даже такой динамикой. Так, в Нижнем Новгороде «однушка» и «двушка» упали в цене на 7%, а «трешки» на все 9%. Самара по всем сегментам в минусе: 1-комнатная подешевела на 6%, 2-комнатная на 4%, а трехкомнатная на 7%. «Однушки» в столице Башкирии подешевели на 6%, «двушки» — на 3%; «трешки» — на 5%.

Стоимость продажи, руб. за кв. м

Дорожающая аренда и дешевеющая покупка

Теперь попытаемся проанализировать динамику в цене предложения аренды и продажи вторичной жилой недвижимости в городе Казани с августа 2015 года по август 2016 года.

Начнем с рынка аренды. Что может порадовать инвестора, начиная с января этого года, так то, что доходность сдачи квартир в аренду в Казани стала расти. Как видно на графике, первый символический рост произошел еще в феврале, когда доходность увеличилась с 6,32% до 6,46%. С чем он связан? Все просто — в феврале средняя стоимость аренды кв. м в Казани подросла с 356 до 364 рублей. В следующем месяце аренда вновь упала до 358 рублей, а вслед за ней до 6,39% снизилась и доходность.

Даже если не вдаваться в подробности, на графиках можно легко отследить прямую зависимость. С марта по июль арендные ставки увеличивались регулярно и в результате выросли до 358 до 366 рублей за кв. м. Вместе с тем росла и доходность от сдачи жилья — за этот же период она поднялась с 6,39% до 6,57%.

Росту доходности способствовало и снижение цен при покупке квадратных метров. В первый раз «квадрат» значительно подешевел в марте — с 67 658 до 67 203 рублей за кв. м. Следующее падение произошло в мае, когда стоимость кв. м снизилась с 67 236 до 66 409 рублей. Правда, в следующие месяцы средняя стоимость жилья в Казани стала медленно, но верно расти. Поэтому даже несмотря на удорожание аренды в августе, доходность от сдачи жилья в наем снизилась с 6,57% до 6,55%. При этом в августе при покупке «квадрат» тоже подорожал с 66 822 до 67 470 рублей.

Чем больше комнат, тем меньше доходность квартиры — так кратко можно было бы изложить общепринятую аксиому. Но исследования наших аналитиков доказывают, что эта закономерность работает далеко не всегда.

К примеру, самым доходным вариантом оказалась трехкомнатная «улучшенка» в Авиастроительном районе. Доходность от сдачи в аренду такой квартиры составляет 11%, при том, что срок окупаемости составляет всего 9,3 года. Причин этому может быть несколько: во-первых, несмотря на выросшую привлекательность инфраструктуры района (появление метро, новые торговые центры), цены в этом районе остаются одними из самых доступных. Это заставляет молодые семьи все чаще выбирать для местожительства этот район. Во-вторых, несмотря на относительную дешевизну квадратного метра, арендные ставки в «улучшенках»-новостройках остаются достаточно высокими.

Для сравнения — однокомнатные «малогабаритки» в Авиастрое окупятся только через 10,7 лет, доходность тоже окажется ниже — 9%.

Одинаковый годовой доход в 9% можно получать, сдавая квартиры в Вахитовском районе, независимо от ее площади (спасибо любви советских строителей к типовому строительству). Двухкомнатные «хрущевки» окупятся уже через 10,6 года. А вот сдавая однокомнатную «сталинку», придется ждать чуть дольше — 11,5 года. В случае с трехкомнатными «хрущевками» этот срок вырастает до 11,8 года. Понятно, что в таких категориях квартир «сталинского» и «хрущевского» проектов всегда есть риск того, что жилье превратится в аварийное. Тут, конечно, отчасти страховкой является развернутая в республике масштабная программа капремонта.

А вот в Приволжском и в Кировском районах наиболее доходными оказались двухкомнатные квартиры. В «двушках» венгерского типа планировки (ее признаками является нахождение в панельном или блочном 5-этажном доме, широкие лестничные пролеты, как правило, раздельный санузел, изолированные комнаты, относительно большая прихожая) доходность составит 10% при окупаемости в 10,4 года. Для сравнения — годовой доход от сдачи в аренду однокомнатной «гостинки» в той же части города составит 9% (срок окупаемости 10,6 года), в трехкомнатных «ленинградках» — 7% (окупается за 13,9 года).

Что касается Советского района, то здесь наибольший доход в 9% можно получить, сдавая двухкомнатные «малогабаритки». При этом окупятся она через 10,8 года. Однокомнатная «хрущевка» здесь будет окупаться целых 13 лет (при доходности всего 8%), а трехкомнатная «сталинка» и вовсе 13,7 года при доходности в 7%. Несложно заметить, что самым невыгодным вариант для инвестирования в недвижимость можно считать покупку жилья в Советском районе.

Традиционную картину, когда наиболее рентабельными оказываются «однушки», можно наблюдать только в Московском и в Ново-Савиновском районах. Сдавая «гостинку» в Московском районе, ежегодно можно получать 10-процентный доход, срок окупаемости такой недвижимости 10 лет. Такой же доходностью обладают и «однушки» старо-московской планировки в Ново-Савиновском районе — 10%. Однако срок окупаемости в этом случае чуть выше — 10,1 года.

• 

  ​Анастасия Гизатова директор АН «Счастливый дом»

  — Я считаю, что невыгодно сейчас вкладываться. Во-первых, ушло то время, когда стоимость квадратного метра с увеличением степени готовности при вхождении на рынок в готовности котлована и на выходе при вводе дома в эксплуатацию была больше, чем ставка рефинансирования. Тех времен уже нет. К этому привело затоваривание рынка, также, как правило, застройщики отходят от точечной застройки, а строят комплексами с определенной очередностью. И получается, что при покупке квартиры уже третьим лицом всегда будет альтернатива между покупкой у инвестора и покупкой у застройщика. Цены будут идентичны, а ставка по ипотеке при приобретении у застройщика будет субсидироваться государством. Таким образом, реализовывать квартиры будет некому, и целесообразность такого вложения падает.
  

  Особые меры и в настоящий момент предоставляются инвесторам. С учетом массового ввода жилья именно в очередностях они все равно будут непривлекательными. На данном сегменте остались либо те, кому делают максимальные скидки, совсем скрытые, которые не афишируются, либо те, которые не располагают другими инструментами размещения средств и просто остались по старинке.

  Что касается аренды, то нужно сравнивать с чем: если мы рассматриваем вклад в банке, то вклад в банке выгоднее, чем размещение в недвижимости в настоящий момент. Это опять же связано с затовариванием рынка аренды — очень много жилого фонда сейчас на рынке аренды во всех сегментах. Квартиру, которая стоит 4,5 млн рублей, сдать можно в районе 15 тыс. в месяц, посчитаем, и получается, что ее срок окупаемости 25 лет. Если же, мы 4,5 миллиона кладем в банк, а ставка, допустим, 10% годовых, то это 450 тыс. рублей в год, а не 180, как в случае с квартирой. В два раза выгоднее разместить денежные средства на депозите.

  Невыгодно также из-за высокой стоимости квадратного метра, высокой конкуренции между арендодателями.

  Наиболее быстроокупаемые квартиры — это однокомнатные студии непосредственно в Казани, возможно еще однокомнатные «хрущевки» в хорошем месте — в Вахитовском, Ново-Савиновском районах.

• 

  ​Андрей Савельев президент Гильдии риэлторов РТ

  — Вкладываться сейчас очень выгодно и интересно, по крайней мере ситуация не изменилась, как было раньше. Вопрос, наверное, больше связан с тем, что в период диких скачков валюты было более интересно работать с валютой, чем с недвижимостью. Но сейчас, когда ситуация на валютном рынке более-менее успокоилась, и есть перспективы роста недвижимости… Например, 1 сентября большинство казанских застройщиков повысили цены и, в принципе, интерес инвесторов к первичке возвратился. Более того, на рынке в этом году появились компании, которые работают только в этом сегменте.
  

  Если рассматривать сдачу в аренду с целью заработать, то тогда, может быть, не совсем выгодно. А если сохранить и приумножить какой-то свой капитал, то интересно. Вообще, такая картинка с тем, что сдавать квартиры не выгодно, может получиться, если взять весь сегмент недвижимости. На элитную недвижимость, дорогую, действительно это не выгодно. А в эконом-классе, например, вы берете однокомнатную «хрущевку», которая стоит на сегодняшний день где-то 1,9 млн, ее можно сдать за 13 тыс. рублей. То есть, 13 тыс. умножить на 12 — вот вам и 10% годовых.

  По стоимости квадратного метра мы отнюдь не самые высокие — у нас цены намного ниже, чем в Перми, а Саратов примерно наравне.

  Если говорить о том, какие квартиры можно назвать наиболее доходными, то это однушка эконом-класса. Либо надо идти в первичный рынок на маленьком этапе строительства, либо это 1-2-комнатные «хрущевки»-«ленинградки», которые сейчас покупаются, сдаются в аренду и через какой-то период продаются. Но более эффективна, конечно же первичка.

• 

  ​Руслан Хабибрахманов руководитель АН «Флэт»

  — Есть несколько категорий инвесторов, которые большими объемами покупают квартиры. Тем, кто большими объемами покупает квартиры, если речь идет о новостройках, застройщик в любом случае дает дисконт определенный. В любом случае, при реализации прибыль нормальная получается.
  

  Если сравнивать с 2012— 2013 годами, когда с каждым годом все росло, то сейчас, конечно, похуже ситуация, но в целом есть в том числе инвесторы, которые покупают жилье, вкладываются, а если речь идет о больших объемах, то там застройщик уже отдельные условия по цене согласовывает.

  Доходность в Казани составляет примерно от 10 до 12 лет, учитывая то, что сейчас можно хорошую квартиру купить со скидкой. 10 лет — это срок довольно интересный — это 10%, грубо говоря, в банке (а сейчас максимальный процент в районе 8, если не ошибаюсь). А тут получается, что с аренды можно получать такой доход. Но надо смотреть: квартиры разные все-таки, есть более или менее ликвидные. Но в среднем эта цифра от 10 до 12 лет, и если к этому еще прибавить ситуацию на рынке, что сейчас можно интересный вариант подобрать, в целом, я думаю, что в ближайшее время, в следующем году цены уже начнут восстанавливаться. Если в долгосрочной перспективе смотреть, то окупаемость будет еще быстрее, если принимать во внимание то, что стоимость самой недвижимости еще будет подрастать.

  Если говорить о наиболее доходных, то трудно сказать точно — можно и трехкомнатную удачно сдать. Если такая квартира стоит порядка 9—10 млн рублей, можно сдать ее тысяч за 70—80, то такую квартиру можно рассмотреть в качестве быстроокупаемой. Также можно и более маленькие квартиры рассмотреть — нельзя сказать однозначно.