Новости раздела

Рантье на заметку: куда податься казанскому инвестору в мире недвижимости

Самым выгодным вложением для инвестиций на вторичном рынке жилья столицы Татарстана оказалась трехкомнатная улучшенка в Авиастроительном районе

На фоне неразвитости фондового рынка и нестабильности курса валют одним из самых излюбленных объектов инвестиций российских буржуа продолжает оставаться недвижимость. Причем, если профессиональные игроки этого рынка предпочитают сегмент коммерческих помещений, то вход на жилищный рынок открыт даже для людей с небольшими суммами свободных средств. Аналитическая служба «Реального времени» решила выяснить доходность вторичного рынка жилой недвижимости и сравнить ее с показателями других российских городов.


Что привлекательнее: валюта, вклады или «квадраты»

Инвесторы, которые готовы приобрести не одну, а сразу 5, 10 или 15 квартир, всегда были желанными клиентами застройщиков. Но в конце прошлого года девелоперы признавались, что инвесторы практически перестали вкладываться в недвижимость. Чтобы вернуть их интерес, самые находчивые застройщики даже придумывали специальные скидки или предложения, гарантирующие доход от вложения в квадратные метры.

Но похоже, что инструменты оказались неэффективными — застройщики отказались от подобных акций. К тому же, как показывают исследования аналитиков, вкладывать средства в казанскую недвижимость не так выгодно, как ранее. По крайней мере такая картина выстраивается, если сравнить Казань с другими городами Поволжья.

Если взять такой показатель, как годовая доходность сдачи квартиры в аренду, среди столиц регионов ПФО Казань заняла только 11-е место. Так, по данным на август 2016 года, годовая доходность сдачи квартиры в аренду составила 6,55%. Для сравнения — в Саратове, который является лидером ПФО, годовая доходность составила 8,12%. Кроме того, столицу Татарстана обогнали Пермь (7,95%), Ижевск (7,82%), Оренбург (7,79%), Ульяновск (7,69%), Самара (7,41%), Йошкар-Ола (7,38%), Киров (7,29%), Уфа (6,77%), Нижний Новгород (6,74%).

Годовая доходность сдачи квартиры в аренду в столицах регионов ПФО

авг.15

сен.15

окт.15

ноя.15

дек.15

янв.16

фев.16

мар.16

апр.16

май.16

июн.16

июл.16

авг.16

Саратов

7,68%

7,42%

7,35%

7,62%

7,60%

7,49%

7,55%

7,50%

7,66%

7,84%

7,91%

7,98%

8,12%

Пермь

7,77%

7,65%

7,82%

7,74%

7,48%

7,46%

7,38%

7,55%

7,41%

7,46%

7,72%

7,93%

7,95%

Ижевск

7,13%

7,09%

7,35%

7,04%

7,23%

7,48%

7,27%

7,30%

7,50%

7,50%

7,85%

7,85%

7,82%

Оренбург

7,38%

7,50%

7,50%

7,57%

7,57%

7,44%

7,37%

7,48%

7,42%

7,55%

7,50%

7,60%

7,79%

Ульяновск

7,11%

7,14%

7,20%

7,20%

7,21%

7,18%

7,39%

7,42%

7,46%

7,45%

7,54%

7,62%

7,69%

Самара

7,13%

7,03%

7,31%

7,22%

7,25%

7,10%

7,20%

7,06%

6,81%

6,97%

7,14%

7,39%

7,41%

Йошкар-Ола

6,60%

6,86%

6,88%

7,09%

6,92%

6,89%

7,17%

7,20%

7,15%

6,94%

7,09%

7,07%

7,38%

Киров

6,95%

6,94%

6,88%

6,83%

6,93%

7,16%

7,09%

6,95%

7,78%

7,05%

8,12%

7,27%

7,29%

Уфа

6,53%

6,46%

6,38%

6,31%

6,43%

6,82%

6,52%

6,57%

6,60%

6,77%

6,85%

6,79%

6,77%

Нижний Новгород

6,61%

6,37%

6,51%

6,43%

6,60%

6,66%

6,71%

6,68%

6,68%

6,77%

6,80%

6,87%

6,74%

Казань

6,28%

6,20%

6,29%

6,42%

6,38%

6,32%

6,46%

6,39%

6,43%

6,52%

6,55%

6,57%

6,55%

Пенза

5,40%

5,28%

5,67%

5,61%

5,75%

5,80%

5,82%

5,82%

5,56%

5,96%

5,99%

6,19%

6,30%

Чебоксары

5,45%

5,78%

5,53%

5,38%

5,32%

5,50%

5,93%

5,88%

5,85%

5,79%

5,85%

5,98%

5,98%

Саранск

5,26%

5,40%

5,46%

5,39%

5,51%

5,57%

5,54%

5,70%

5,63%

5,60%

5,51%

5,64%

5,94%

Для общего понимания, много или это мало по сравнению с банковскими депозитами, — сейчас максимальная ставка по вкладам в Татарстане на уровне 9,5—10%, а средняя ставка (данные ЦБ) по ПФО — 7,1%. К тому же российская банковская система переживает непростые времена (чуть ли не ежедневно мы слышим об отзыве лицензии у очередного банка), что ставит в сложную ситуацию еще и валютных вкладчиков (валюта была еще недавно тихой инвестиционной гаванью).

Доходность упала, но инвестпривлекательность осталась

Почему же в Казани сдавать жилье в аренду не так выгодно по сравнению с другими городами ПФО? Причин может быть как минимум две: низкие ставки по аренде, вызванные избытком предложения, или недоступность жилья из-за высокой стоимости квадратного метра при малом объеме строительства.

Начнем со ставок по аренде. Как показывают исследования аналитиков «Реального времени», Казань по стоимости аренды среди регионов ПФО является лидером: средняя ставка в августе 2016 года составила 368 рублей за квадратный метр. Вместе с Казанью первую строчку с аналогичным показателем занимает Самара. Правда, в отличие от самарцев (-3%) татарстанская столица за год показала положительную динамику (+2%) в изменении стоимости арендных ставок.

Стоимость аренды, руб. за кв. м

Город

авг.15

сен.15

окт.15

ноя.15

дек.15

янв.16

фев.16

мар.16

апр.16

май.16

июн.16

июл.16

авг.16

Изменения за год

Ижевск

290

287

297

283

288

297

284

286

291

290

301

303

301

4%

Йошкар-Ола

249

255

252

256

253

254

259

254

249

244

248

244

252

1%

Казань

360

356

359

362

358

356

364

358

360

361

363

366

368

2%

Киров

286

280

274

272

269

276

273

266

263

266

267

268

271

-5%

Нижний Новгород

375

366

371

361

363

366

368

367

361

365

365

367

359

-4%

Оренбург

308

310

307

307

306

301

299

297

291

294

290

290

295

-4%

Пенза

217

210

225

220

226

229

230

229

216

228

231

238

237

9%

Пермь

358

355

363

355

341

336

336

337

328

327

334

342

342

-4%

Самара

380

380

395

382

378

371

369

359

346

349

357

367

368

-3%

Саранск

236

241

242

239

240

244

239

241

233

233

226

230

242

3%

Саратов

296

290

288

300

296

289

286

282

286

290

290

291

297

0%

Ульяновск

258

258

256

254

256

256

264

263

261

263

262

266

268

4%

Уфа

369

365

356

350

353

372

354

353

353

358

361

359

360

-2%

Чебоксары

233

247

234

222

220

229

247

241

240

238

238

242

241

3%

По показателям самого дорого квадратного метра Казань занимает позицию № 1 в Поволжье. По данным на август 2016 года, средняя стоимость «квадрата» здесь составила 67 470 рублей. Отметим, что от Казани довольно существенно отстают даже регионы, идущие сразу следом за ней: в Нижнем Новгороде кв. м в среднем оценивался в 63 883 рубля, в Уфе — в 63 807 рублей. Хотя ранее отрыв в гонке «квадратов» был все-таки за соседями.

Интересный момент, иллюстрирующий сохранение инвестпривлекательности Казани, — это динамика изменения цен на квартиры в городе в период август 2015 — август 2016 года. Так, столица РТ — один из немногих городов, который показал минимальное снижение цены «квадрата» за год во всех сегментах. Единственный сегмент, который показал отрицательную динамику за год — это самые ходовые однокомнатные квартиры, они упали в цене на 4%. В то же время сегмент 2- и 3-комнатных прибавил в стоимости на символичные 1%. По сути, цены за год, несмотря на алармисткие прогнозы некоторых экспертов, в татарстанской столице так и не снизились.

В то же время соседние города-миллионники не могут похвастаться даже такой динамикой. Так, в Нижнем Новгороде «однушка» и «двушка» упали в цене на 7%, а «трешки» на все 9%. Самара по всем сегментам в минусе: 1-комнатная подешевела на 6%, 2-комнатная на 4%, а трехкомнатная на 7%. «Однушки» в столице Башкирии подешевели на 6%, «двушки» — на 3%; «трешки» — на 5%.

Стоимость продажи, руб. за кв. м

Город

авг.15

сен.15

окт.15

ноя.15

дек.15

янв.16

фев.16

мар.16

апр.16

май.16

июн.16

июл.16

авг.16

Изменение за год

Ижевск

48818

48552

48515

48219

47810

47648

46896

47026

46543

46385

46010

46334

46185

-5,4%

Йошкар-Ола

45272

44588

43950

43340

43896

44206

43320

42338

41812

42161

41962

41434

40955

-9,5%

Казань

68754

68860

68517

67630

67299

67584

67658

67203

67236

66409

66533

66822

67470

-1,9%

Киров

49374

48442

47767

47798

46597

46255

46186

45949

40577

45245

39469

44208

44633

-9,6%

Нижний Новгород

68119

68932

68417

67356

65991

65936

65859

65968

64868

64668

64371

64091

63883

-6,2%

Оренбург

50058

49616

49116

48665

48522

48525

48675

47667

47043

46737

46422

45809

45465

-9,2%

Пенза

48251

47763

47620

47027

47166

47386

47453

47244

46597

45903

46251

46150

45143

-6,4%

Пермь

55282

55670

55697

55059

54689

54034

54627

53577

53121

52612

51895

51754

51653

-6,6%

Самара

63924

64874

64821

63450

62561

62672

61490

60999

60976

60126

59986

59624

59627

-6,7%

Саранск

53804

53544

53227

53188

52229

52574

51809

50728

49642

49950

49259

48955

48896

-9,1%

Саратов

46223

46917

47020

47238

46739

46288

45487

45117

44820

44374

43968

43768

43884

-5,1%

Ульяновск

43551

43333

42665

42308

42621

42765

42874

42520

42006

42340

41715

41869

41821

-4,0%

Уфа

67821

67792

66931

66585

65850

65469

65135

64470

64209

63446

63216

63423

63807

-5,9%

Чебоксары

51303

51243

50776

49494

49581

49975

49968

49193

49235

49367

48804

48589

48350

-5,8%

Дорожающая аренда и дешевеющая покупка

Теперь попытаемся проанализировать динамику в цене предложения аренды и продажи вторичной жилой недвижимости в городе Казани с августа 2015 года по август 2016 года.

Начнем с рынка аренды. Что может порадовать инвестора, начиная с января этого года, так то, что доходность сдачи квартир в аренду в Казани стала расти. Как видно на графике, первый символический рост произошел еще в феврале, когда доходность увеличилась с 6,32% до 6,46%. С чем он связан? Все просто — в феврале средняя стоимость аренды кв. м в Казани подросла с 356 до 364 рублей. В следующем месяце аренда вновь упала до 358 рублей, а вслед за ней до 6,39% снизилась и доходность.

Даже если не вдаваться в подробности, на графиках можно легко отследить прямую зависимость. С марта по июль арендные ставки увеличивались регулярно и в результате выросли до 358 до 366 рублей за кв. м. Вместе с тем росла и доходность от сдачи жилья — за этот же период она поднялась с 6,39% до 6,57%.

Росту доходности способствовало и снижение цен при покупке квадратных метров. В первый раз «квадрат» значительно подешевел в марте — с 67 658 до 67 203 рублей за кв. м. Следующее падение произошло в мае, когда стоимость кв. м снизилась с 67 236 до 66 409 рублей. Правда, в следующие месяцы средняя стоимость жилья в Казани стала медленно, но верно расти. Поэтому даже несмотря на удорожание аренды в августе, доходность от сдачи жилья в наем снизилась с 6,57% до 6,55%. При этом в августе при покупке «квадрат» тоже подорожал с 66 822 до 67 470 рублей.

Чем больше комнат, тем меньше доходность квартиры — так кратко можно было бы изложить общепринятую аксиому. Но исследования наших аналитиков доказывают, что эта закономерность работает далеко не всегда.

К примеру, самым доходным вариантом оказалась трехкомнатная «улучшенка» в Авиастроительном районе. Доходность от сдачи в аренду такой квартиры составляет 11%, при том, что срок окупаемости составляет всего 9,3 года. Причин этому может быть несколько: во-первых, несмотря на выросшую привлекательность инфраструктуры района (появление метро, новые торговые центры), цены в этом районе остаются одними из самых доступных. Это заставляет молодые семьи все чаще выбирать для местожительства этот район. Во-вторых, несмотря на относительную дешевизну квадратного метра, арендные ставки в «улучшенках»-новостройках остаются достаточно высокими.

Для сравнения — однокомнатные «малогабаритки» в Авиастрое окупятся только через 10,7 лет, доходность тоже окажется ниже — 9%.

Одинаковый годовой доход в 9% можно получать, сдавая квартиры в Вахитовском районе, независимо от ее площади (спасибо любви советских строителей к типовому строительству). Двухкомнатные «хрущевки» окупятся уже через 10,6 года. А вот сдавая однокомнатную «сталинку», придется ждать чуть дольше — 11,5 года. В случае с трехкомнатными «хрущевками» этот срок вырастает до 11,8 года. Понятно, что в таких категориях квартир «сталинского» и «хрущевского» проектов всегда есть риск того, что жилье превратится в аварийное. Тут, конечно, отчасти страховкой является развернутая в республике масштабная программа капремонта.

А вот в Приволжском и в Кировском районах наиболее доходными оказались двухкомнатные квартиры. В «двушках» венгерского типа планировки (ее признаками является нахождение в панельном или блочном 5-этажном доме, широкие лестничные пролеты, как правило, раздельный санузел, изолированные комнаты, относительно большая прихожая) доходность составит 10% при окупаемости в 10,4 года. Для сравнения — годовой доход от сдачи в аренду однокомнатной «гостинки» в той же части города составит 9% (срок окупаемости 10,6 года), в трехкомнатных «ленинградках» — 7% (окупается за 13,9 года).

Что касается Советского района, то здесь наибольший доход в 9% можно получить, сдавая двухкомнатные «малогабаритки». При этом окупятся она через 10,8 года. Однокомнатная «хрущевка» здесь будет окупаться целых 13 лет (при доходности всего 8%), а трехкомнатная «сталинка» и вовсе 13,7 года при доходности в 7%. Несложно заметить, что самым невыгодным вариант для инвестирования в недвижимость можно считать покупку жилья в Советском районе.

Традиционную картину, когда наиболее рентабельными оказываются «однушки», можно наблюдать только в Московском и в Ново-Савиновском районах. Сдавая «гостинку» в Московском районе, ежегодно можно получать 10-процентный доход, срок окупаемости такой недвижимости 10 лет. Такой же доходностью обладают и «однушки» старо-московской планировки в Ново-Савиновском районе — 10%. Однако срок окупаемости в этом случае чуть выше — 10,1 года.

Район города

1-комнатные

2-комнатные

3-комнатные

доходность в год

окупаемость, лет

тип проекта

доходность в год

окупаемость, лет

тип проекта

доходность в год

окупаемость, лет

тип проекта

Авиастроительный

9%

10,7

Малогабаритка, малосемейка, малометражка

Гостинка (11,6)

Хрущевка (11,6)

8%

13,3

Хрущевка

11%

9,3

Улучшенка, индивидуальный

Вахитовский

9%

11,5

Сталинка

9%

10,6

Хрущевка

9%

11,8

Хрущевка

Кировский

9%

11,0

Сталинка

7%

13,8

Хрущевка

7%

13,9

Хрущевка

Московский

10%

10,0

Гостинка

9%

10,9

Старо-московский

7%

13,8

Старо-московский

Хрущевка

Ново-Савиновский

10%

10,1

Старо-московский

7%

14,2

Улучшенка, индивидуальный (15,2)

Хрущевка

9%

11,0

Хрущевка

Приволжский

9%

10,6

Гостинка

10%

10,4

Венгерский

7%

13,9

Ленинградка

Советский

8%

13,0

Хрущевка

9%

10,8

Малогабаритка, малосемейка, малометражка

7%

13,7

Сталинка

Элитный (15,3)


  • ​Анастасия Гизатова

    ​Анастасия Гизатова директор АН «Счастливый дом»

    — Я считаю, что невыгодно сейчас вкладываться. Во-первых, ушло то время, когда стоимость квадратного метра с увеличением степени готовности при вхождении на рынок в готовности котлована и на выходе при вводе дома в эксплуатацию была больше, чем ставка рефинансирования. Тех времен уже нет. К этому привело затоваривание рынка, также, как правило, застройщики отходят от точечной застройки, а строят комплексами с определенной очередностью. И получается, что при покупке квартиры уже третьим лицом всегда будет альтернатива между покупкой у инвестора и покупкой у застройщика. Цены будут идентичны, а ставка по ипотеке при приобретении у застройщика будет субсидироваться государством. Таким образом, реализовывать квартиры будет некому, и целесообразность такого вложения падает.

    Особые меры и в настоящий момент предоставляются инвесторам. С учетом массового ввода жилья именно в очередностях они все равно будут непривлекательными. На данном сегменте остались либо те, кому делают максимальные скидки, совсем скрытые, которые не афишируются, либо те, которые не располагают другими инструментами размещения средств и просто остались по старинке.

    Что касается аренды, то нужно сравнивать с чем: если мы рассматриваем вклад в банке, то вклад в банке выгоднее, чем размещение в недвижимости в настоящий момент. Это опять же связано с затовариванием рынка аренды — очень много жилого фонда сейчас на рынке аренды во всех сегментах. Квартиру, которая стоит 4,5 млн рублей, сдать можно в районе 15 тыс. в месяц, посчитаем, и получается, что ее срок окупаемости 25 лет. Если же, мы 4,5 миллиона кладем в банк, а ставка, допустим, 10% годовых, то это 450 тыс. рублей в год, а не 180, как в случае с квартирой. В два раза выгоднее разместить денежные средства на депозите.

    Невыгодно также из-за высокой стоимости квадратного метра, высокой конкуренции между арендодателями.

    Наиболее быстроокупаемые квартиры — это однокомнатные студии непосредственно в Казани, возможно еще однокомнатные «хрущевки» в хорошем месте — в Вахитовском, Ново-Савиновском районах.

  • ​Андрей Савельев

    ​Андрей Савельев президент Гильдии риэлторов РТ

    — Вкладываться сейчас очень выгодно и интересно, по крайней мере ситуация не изменилась, как было раньше. Вопрос, наверное, больше связан с тем, что в период диких скачков валюты было более интересно работать с валютой, чем с недвижимостью. Но сейчас, когда ситуация на валютном рынке более-менее успокоилась, и есть перспективы роста недвижимости… Например, 1 сентября большинство казанских застройщиков повысили цены и, в принципе, интерес инвесторов к первичке возвратился. Более того, на рынке в этом году появились компании, которые работают только в этом сегменте.

    Если рассматривать сдачу в аренду с целью заработать, то тогда, может быть, не совсем выгодно. А если сохранить и приумножить какой-то свой капитал, то интересно. Вообще, такая картинка с тем, что сдавать квартиры не выгодно, может получиться, если взять весь сегмент недвижимости. На элитную недвижимость, дорогую, действительно это не выгодно. А в эконом-классе, например, вы берете однокомнатную «хрущевку», которая стоит на сегодняшний день где-то 1,9 млн, ее можно сдать за 13 тыс. рублей. То есть, 13 тыс. умножить на 12 — вот вам и 10% годовых.

    По стоимости квадратного метра мы отнюдь не самые высокие — у нас цены намного ниже, чем в Перми, а Саратов примерно наравне.

    Если говорить о том, какие квартиры можно назвать наиболее доходными, то это однушка эконом-класса. Либо надо идти в первичный рынок на маленьком этапе строительства, либо это 1-2-комнатные «хрущевки»-«ленинградки», которые сейчас покупаются, сдаются в аренду и через какой-то период продаются. Но более эффективна, конечно же первичка.

  • ​Руслан Хабибрахманов

    ​Руслан Хабибрахманов руководитель АН «Флэт»

    — Есть несколько категорий инвесторов, которые большими объемами покупают квартиры. Тем, кто большими объемами покупает квартиры, если речь идет о новостройках, застройщик в любом случае дает дисконт определенный. В любом случае, при реализации прибыль нормальная получается.

    Если сравнивать с 2012— 2013 годами, когда с каждым годом все росло, то сейчас, конечно, похуже ситуация, но в целом есть в том числе инвесторы, которые покупают жилье, вкладываются, а если речь идет о больших объемах, то там застройщик уже отдельные условия по цене согласовывает.

    Доходность в Казани составляет примерно от 10 до 12 лет, учитывая то, что сейчас можно хорошую квартиру купить со скидкой. 10 лет — это срок довольно интересный — это 10%, грубо говоря, в банке (а сейчас максимальный процент в районе 8, если не ошибаюсь). А тут получается, что с аренды можно получать такой доход. Но надо смотреть: квартиры разные все-таки, есть более или менее ликвидные. Но в среднем эта цифра от 10 до 12 лет, и если к этому еще прибавить ситуацию на рынке, что сейчас можно интересный вариант подобрать, в целом, я думаю, что в ближайшее время, в следующем году цены уже начнут восстанавливаться. Если в долгосрочной перспективе смотреть, то окупаемость будет еще быстрее, если принимать во внимание то, что стоимость самой недвижимости еще будет подрастать.

    Если говорить о наиболее доходных, то трудно сказать точно — можно и трехкомнатную удачно сдать. Если такая квартира стоит порядка 9—10 млн рублей, можно сдать ее тысяч за 70—80, то такую квартиру можно рассмотреть в качестве быстроокупаемой. Также можно и более маленькие квартиры рассмотреть — нельзя сказать однозначно.

Гуландам Зарипова, Фаиль Гатаулин, Лина Саримова, Арслан Минвалеев
Справка

Методика исследования

Доходность — один из главных показателей инвестиций, по которому можно оценивать выгодность инвестиций, их целесообразность и сравнивать их между собой по этому показателю. Расчет доходности нужен для оценки роста или падения вложений и является критерием оценки эффективности инвестиций. Доходность рассчитывается как прибыль (или убыток), деленная на сумму вложенных средств, умноженная на 100%, где прибыль — это суммарный годовой показатель арендной платы по недвижимости. Окупаемость — это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода, рассчитывается как отношение стоимости недвижимости к общему полученному доходу.

Для анализа был взят сегмент вторичной жилой недвижимости, поскольку, в отличие от строящегося жилья, она приносит доход через сдачу в аренду.

Сразу отметим, что окупаемость квартир рассчитана при условии сохранения неизменности стоимости квартиры и величины аренды. Сложно прогнозировать уровень инфляции, допустим, через 5— 7 лет, к тому же, как правило, стоимость квадратного метра жилья в нашей стране коррелируется с уровнем текущей инфляции.

Для расчета данных показателей были использованы следующие данные:

  • — средняя стоимость квартир по городам ПФО и по районам Казани,
  • — средняя стоимость аренды квартир различной величины комнат/площадей по городам ПФО и по районам Казани.

Данные по ПФО были предоставлены сервисом Domofond.ru, который является «дочкой» Avito, данные по районам Казани были предоставлены изданием «Сервер недвижимости Казани и Республики Татарстан TATRE.RU».

Аналитика

Новости партнеров