На «Кольцо» примеряют облик «гостиной Милана», а для «Вахитовского» холма нашелся голландский инвестор

Многоэтажки нарушат ландшафт на Вишневского, который имеет «эстетическую ценность»

В четверг в Казани на градостроительный совет под руководством главного архитектора Татьяны Прокофьевой вынесли обсуждение сразу три знаковых застройки: площади Тукая с одновременной реконструкцией торгового центра «Кольцо» на Петербургской, строительства большого жилого комплекса на пересечении улиц Вишневского и Тихомирнова, а также комплексной застройки холма с памятником Муллануру Вахитову между улицами Бутлерова и Некрасова.

По застройке участка на пересечении улиц Вишневского и Тихомирнова было представлено три проекта. Все три предполагают строительство многоэтажных домов. В целом такая концепция вызвала ряд нареканий у экспертов именно из-за многоэтажек. По мнению членов градостроительного совета, проект не учитывает имеющуюся транспортную загруженность прилегающих дорог и не сохраняет существующий ландшафт, который имеет эстетическую и историческую ценность.

Данный проект презентовали Лариса Маржохова и Герман Бакулин, заслуженный архитектор РТ и РФ. Он прокомментировал подробности своей работы:

— Я сейчас дорабатываю свое предложение по замечаниям градостроительного совета и буду выносить его на повторное рассмотрение. Замечание было такое: сделать транспортный расчет обеспеченности территории проездами, подъездами и стояночными местами — какой автомобильный трафик в цифровом выражении здесь получается. Мы это сделаем и предоставим дополнительно эти сведения для городской архитектуры.

Холм без гостиницы, но с ТЦ и БЦ

Как сообщает мэрия Казани, «живое обсуждение» возникло вокруг лакомого кусочка в центре города — проекта развития территории на площади Тукая возле памятника Муллануру Вахитову, расположенной между улицами Бутлерова и Некрасова. Есть у проекта даже рабочее название — «Ключ Казани»; он «преследует цель развития пешеходной зоны в продолжение улицы Баумана и создания нового центра общественной жизни». Пустующий участок за памятником Вахитова площадью примерно 1 га планируется застроить жилыми зданиями, торговым центром, офисными зданиями, ресторанами и подземным паркингом. Общая площадь застройки с учетом паркинга — порядка 100 тыс. кв. м.

Проект предусматривает сохранение здания шахматной школы, которое является объектом культурного наследия местного (муниципального) значения, сохранение рельефа и, собственно, самого памятника Муллануру Вахитову. Однако территорию хотят облагородить. Предполагается, что это место станет новым центром притяжения горожан и туристов: современные здания с бутиками и рестораном на первых этажах сформируют пешеходный бульвар вдоль хребта холма, ведущий к памятнику и планируемому подземному пешеходному переходу, который обеспечит связь с метро и пешеходной зоной.

В пресс-релизе дипломатично говорится, что члены совета отметили интересное решение предлагаемой благоустроенной пешеходной зоны, а также уровень проработанности вопросов соответствия высотных параметров застройки регламентам центра города. Но в итоге градсовет отправил его на доработку: необходимо разобраться в вопросах архитектурного решения зданий комплекса с учетом градостроительных особенностей и архитектуры окружающей застройки, а также обосновать транспортную схему. «Материалы по «Вахитовскому» холму не были представлены в полном объеме, но та эстетическая проработка и посадка, которая была сделана, вызвала критические замечания по высоте, потому что задавливается финансово-экономический институт, соседняя застройка получает излишнее давление от нового объекта, — рассказывает «Реальному времени» Бакулин. — Что касается внутренней планировки, то внутренняя улица, которую они предлагают, — это предложение интересное: до памятника Муллануру Вахитову идет пешеходная тропа, бульвар из глубины территории этого холма, мимо шахматной школы, в сторону памятника Муллануру Вахитову идет эта дорога, а с другой стороны шахматной школы — новый корпус, который предлагали архитекторы. Мы предложили им доработать свое решение с учетом градостроительного фона, то есть соседнего окружения, чтобы было ясно, как это здание со своими габаритами влияет на центральный облик Казани».

Герман Бакулин: «Мы предложили авторам доработать свое решение с учетом градостроительного фона, чтобы было ясно, как это здание со своими габаритами влияет на центральный облик Казани. Фото Максима Платонова

Загадочный инвестор застройки холма

Известно также, что есть уже некоторые договоренности с неким инвестором. Однако мэрия название компании не раскрывает. Эрик Терегулов, архитектор, соучредитель Ассоциации молодых архитекторов, рассказал «Реальному времени», что потенциальным инвестором застройки «Вахитовского» холма является некая голландская компания.

Виталий Логинов, заслуженный архитектор РТ и председатель правления Союза архитекторов и проектировщиков РТ, также подтвердил «Реальному времени», что речь идет об инвесторах из Нидерландов, однако и для него подробности оказались тайной.

— Они все скрыли. Какая-то голландская фирма — даже заказчика не знаем. Все засекретили. По идее, это открытая информация. Может, какая афера — не знаю. Это знает только ГлавАПУ; мы задали в лоб вопрос, но они не ответили, замяли этот вопрос — ни автора проекта, ни заказчика, — рассказал Виталий Логинов.

«У этой голландской фирмы, по всей видимости, есть какое-то проектное подразделение. Видимо, силами этой организации они выполнили эти предварительные архитектурные материалы», — добавляет Бакулин.

Вахитовский холм: мечты о турецком инвесторе

Напомним, что последними известными общественности инвесторами холма, которые хотели принять участие в застройке пустующих пространств, были турки, а именно ООО «Полистройкапитал», принадлежащие на 100% турецкой материнской компании ОА «Полистрой Иншаат Тааххют Санайи Ве Тиджарет Аноним Ширкети». Последняя, как известно, реконструирует Шамовскую больницу.

— Этот вопрос обсуждался с Рустамом Миннихановым. Там планировалось строить центр для отдыха. Планировались офисы, торговые залы, концертный зал. Жилье, по-моему, тоже будет, но этого точно сказать не могу, — рассказал нашему изданию в августе глава минзема РТ Азат Хамаев.

В июле на сайте правительства РТ появилось сообщение, что Рустам Минниханов утвердил проект по строительству отеля Rixos в здании Шамовской больницы. Главным инвестором стала турецкая холдинговая компания «Полимекс». Сразу после утверждения проекта Шамовской больницы представители «Полимекса» предложили Рустаму Минниханову ознакомиться с вариантами застройки территории рядом с памятником Муллануру Вахитову. Инвесторы уверили, что сам памятник останется нетронутым: строительство будет осуществляться со стороны улицы Бутлерова. Главе республики тогда представили несколько проектов, по которым за памятником Вахитову могут появиться торговый центр, отель, паркинг. Тогда Рустам Минниханов однозначного ответа не дал, сославшись на то, что масштабная застройка может изменить исторический облик Казани.

Глава минстроя РТ Ирек Файзуллин, комментируя планы застройки холма у памятника Вахитову, в ноябре прошлого года заявил, что пока нет жесткого решения. «Очень много на любой территории отрабатывается разных концепций, идей. Вы думаете, архитектор нарисовал объект — и началось строительство? После выбора концепции следует эскизное проектирование. Я вам скажу, что даже по внешнему виду стадиона было пересмотрено около 70-80 вариантов эскизов. До принятия решения проходит очень много времени, потому что идет большая невидимая работа. По холму тоже отрабатываются разные варианты, но до конкретных решений властей еще не дошло. Может, ничего и не будет», — заметил министр.

Нужен конкурс для голландских турок

По словам Павла Тиняева, гендиректора архитектурной мастерской «Старая Казань», в ходе обсуждения проекта холма Мулланура Вахитова представляющий этот проект объявлял, что это не окончательное решение и, вероятно, будет конкурс. «Я считаю, что на эту территорию должен быть объявлен конкурс. Лучше, чтобы это был конкурс среди проектных организаций и мастерских с публичной демонстрацией и компетентным жюри, чтобы это все было видно, понятно общественности. Проект представляла какая-то голландская фирма, а руководитель у компании почему-то по имени и фамилии турок. Может быть, так турки сейчас работают — через голландскую фирму пытаются здесь свои проекты реанимировать. С другого входа, как говорится, заходят. Не знаю, как это будет, но то, что представлено, мне совершенно не понравилось: слишком объемно, слишком громоздко то, что они хотят внести. Они заявили о том, что хотят построить там более 100 тыс. кв. м, а там даже 25 тыс. будет много. 25 тыс. «квадратов», наверное, еще можно вписать с точки зрения градостроительных норм, но никак не 100. Иначе это будет как в Малайзии, Сингапуре или в Нью-Йорке. Но мы никак не эти города».

Интересное замечание, что у голландской фирмы директор — турок, нас натолкнуло на дальнейшие поиски. В базе данных «Контур-Фокус» можно обнаружить, что гендиректор компании-инвестора «Шамовки» ООО «Полистройкапитал» Онмуш Хикмет Умут (ранее — учредитель все той же компании) является директором созданного в Казани 3 февраля 2015 года ООО «Дайнамик Глобал» (специализация «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»). 10 октября 2015 года учредителем этой компании становится «Дайнэмик Глобал Б.В.» (Нидерланды). Ограничимся лишь данным забавным фактом, не углубляясь в версии, эта ли компания является загадочным голландским инвестором или это просто совпадение.

Кто только ни замахивался...

За холм возле бывшего финансово-экономического института пытались взяться давно. Помощник президента РТ Олеся Балтусова рассказывала, что по его застройке было шесть вариантов эскиза. Некоторые действительно можно найти в сети. Причем часть из них датируется 2013 годом. Так, турецкое проектное бюро Dilekci предлагало футуристический проект отеля KAZAN Hotel площадью 60 тыс. кв. м. Или другой проект — в виде двух башен.

К слову о голландских фирмах, можно вспомнить также голландского архитектора Эрика Ван Эгераата, предлагавшего в 2008 году построить здесь здание национальной библиотеки в виде раскрытой книги в окружении офисных и жилых зданий.

Затем процесс как будто бы поутих, но в действительности где-то с 2013 года проект активно прорабатывал еще один частный инвестор. Его имя никто не хочет раскрывать. По данным наших источников, речь шла об участке в 5 тыс. кв. м около холма, и одним из инициаторов был живущий в Италии предприниматель Фуат Гафиатуллин. Для него готовил планировки Виталий Логинов. Известно, что он занимается продажей элитной мебели. Проект достаточно активно обсуждался на градсовете, но в итоге, судя по всему, президент РТ решил отклонить его. Поговаривают, в качестве компенсации предпринимателю передали другой участок в центре Казани.

«Зданию необходимо вернуть исторический дух»

Наконец, на градостроительном совете был поднят вопрос об облике площади Тукая и реконструкции торгового комплекса «Кольцо», принадлежащего казанским бизнесменам братьям Хайруллиным.

На градостроительном совете представили проект, который предусматривает снос непосредственно самого элемента «кольцо», а также возведение пристроя к существующему зданию со стороны улицы Пушкина, повторяющего габариты утерянной исторической застройки на этом месте. По мнению архитекторов Виталия Логинова и Евгения Прокофьева, «зданию необходимо вернуть исторический дух», воссоздав стилистику знаменитых «Мазуровских номеров». Как сообщает мэрия, подробнее проект будет рассмотрен на ближайших заседаниях совета.

— Разговор прошел, карандаш еще в руки не брали, через месяц-полтора будет все известно, — прокомментировал ситуацию «Реальному времени» Виталий Логинов.

Вопрос о сроках реконструкции остается открытым до сих пор. Слухи о реконструкции «Кольца» ведутся с 2014 года. По данным источников «Реального времени», Хайруллины планировали завершить реконструкцию к 2018 году, как раз к чемпионату мира по футболу. По данным источников, только на строительные работы потребуется порядка 140 млн рублей. И это минимальный объем инвестиций.

Илшат Хайруллин — председатель совета директоров, генеральный директор ОАО «Эдельвейс Групп», отметил: «Этому проекту уже 2 года. До кризиса его стоимость была около 600 млн рублей. Сегодня это гораздо дороже. И все же мы готовы его проинвестировать. Дело только в решении городских и республиканских властей».

Павел Тиняев, гендиректор архитектурной мастерской «Старая Казань», заявил «Реальному времени», что проект реконструкции «Кольца» был неофициально представлен: пока это были только самые предварительные наброски без полного спектра проектной документации, которую выносят на градсовет.

«Сейчас делать какие-то выводы на самом деле еще рано. Но из эскизов было понятно, что предполагается восстановление исторической линии застройки. Но если говорить о моем мнении, я считаю, что та линия застройки, которая сложилась уже с «Кольцом» именно в существующем виде, — она наиболее для города приемлема, для создания этой площади, потому что на Баумана у нас открывается сейчас вид на КФУ. А если мы будем восстанавливать исторический контур, естественно, он закрывает вид на КФУ, остается чуть-чуть видно Мулланура Вахитова, ощущение площади меняется с точки зрения градостроительства. На мой взгляд, это неверное решение, продиктованное коммерческой выгодой данного мероприятия, — размышляет архитектор. — То есть там, где сейчас находится небольшая парковка перед зданием, какие-то лесенки, будет стоять здание — для инвестора это, видимо, выгодно. Собственно, и сама архитектура уже немного устаревшая. Я считаю, что наш город развивающийся, современный, у него должны быть другие тенденции в архитектурном облике, особенно в центральной части, куда приезжают люди. Кому эта старая архитектура в центре нужна, где уже начинает складываться другая застройка: уже и «Гранд-отель Казань» стоит, и Пенсионный фонд — и опять какие-то исторические мотивы. Мне кажется, этого не должно быть».

Стеклянная классика

Подробный проект мэрия Казани не публикует. Однако «Реальному времени» стали известны некоторые подробности проекта реконструкции, предложенного на рассмотрение братьям Хайруллиным еще весной прошлого года. За это время проект мог претерпеть изменения, однако на градостроительном совете озвучивались именно те архитектурные решения, которые содержатся в нем. Так, Бакулин рассказал, что в отношении «Кольца», согласно ознакомительным документам, выставленным на градсовете, предполагается замена внешнего вида и восстановление того периметра застройки ТЦ, который был раннее, то есть по контуру старого плана Казани. «Внешне архитектура будет с учетом исторического вида, но с современным дополнением — не повторение, а намек. Стилистика, пластика будут сохранены для того, чтобы войти в историческую среду, а контур повторит контуры старого пятиэтажного здания, где был Татпотребсоюз, по-моему. Судя по их изображению, предусматривается пассаж со входом в сторону финансово-экономического института», — рассказал архитектор.

Согласно данным источников «Реального времени», главная идея, которая легла в основу проекта реконструкции, состоит в создании настоящего пассажа, который — по подобию миланской Галереи Виктора Эммануила II, часто называемой «гостиной» Милана, — стал бы одной из туристических достопримечательностей Казани. Проект предполагает строительство того самого подземного перехода со стороны холма Вахитова с галереей в метро и переход на улицу Баумана, о котором говорилось на градостроительном совете во время обсуждения застройки холма. В этой галерее на первом и втором этажах должны быть бутики.

Те части здания, которые выходят на Петербургскую улицу и Щербаковский переулок, согласно проекту, остаются в прежнем виде. Меняется фасад по аналогии с тем, каким это здание было раньше — пятиэтажным. Демонтируется главный символ торгового центра — большое кольцо. На его месте будет возведено примерно три этажа и цоколь на 4 тыс. кв. м. Обновленный торговый центр будет выполнен в классическом стиле. Это будет высокая стеклянная галерея с классическими кессонами.

Меняется власть — меняется и архитектура

Напомним, что решение построить в самом центре столицы Татарстана крупный торговый центр к 1000-летию Казани было принято Минтимером Шаймиевым. Но торговый центр, вопреки задумкам, был открыт на следующий год после юбилейной даты, в 2006 году.

Считается, что строительство фасада торгового центра с большим кольцом на крыше было инициировано экс-мэром Казани Камилем Исхаковым. А проект нынешнего торгового центра был разработан молодыми специалистами. «У любого архитектора, как и у портного, чем больше стаж, тем выше качество продукта. Тот проект делали молодые архитекторы, только что окончившие вуз. Они считают, что создали шедевр, а на самом деле это не так», — отмечает источник «Реального времени».

Сразу после открытия архитектурное исполнение центрального гипермаркета Казани стало предметом жарких споров не только для простых жителей и гостей города, но и для архитектурного сообщества. Достаточно вспомнить нелестный отзыв блогера Ильи Варламова, который именно с площади Тукая начал свой обзор «плохой Казани»:

— Начнем с самого плохого, что есть в Казани. Это площадь Тукая. Такое впечатление, что казанские архитекторы решили все самые убогие, уродливые и отвратительные новоделы построить на этой площади, чтобы потом было проще сносить.

Критика, постоянно поступавшая в адрес внешнего вида торгового центра, подтолкнула Хайруллиных к началу масштабной реконструкции. Первые разговоры о переделке торгового центра пошли еще в начале декабря 2014 года. «Вечерняя Казань» опубликовала тогда интервью с Айратом Хайруллиным, который признался, что впервые идея об изменении внешнего облика «Кольца» появилась примерно за полтора года до этого, после запущенного конкурса самого некрасивого здания в городе.

«Кольцо» нельзя назвать визитной карточкой

Также, по мнению опрошенных «Реальным временем» экспертов, текущий вид «Кольца» не имеет никакой архитектурной ценности, да и не приносит коммерческой выгоды владельцам.

Мурат Ахмеров — директор «А Девелопмент»:

— Вообще, цель любой реконструкции — это увеличение доходности. Сейчас этот пятачок в центре является самым дорогим, самым доходным, самым проходным. ТЦ расположен по полукругу, и самая выгодная площадь, с точки зрения дохода, теряется. Для того чтобы это компенсировать, делается реконструкция, тем самым увеличивается количество арендопригодных площадей.

Это же известно, что нынешний облик «Кольца» — личное пожелание президента Шаймиева. Сейчас же власть меняется, люди меняются, и владельцы «Кольца» хотят извлечь максимальный доход. Я в этом ничего страшного не вижу, потому что считаю, что нынешний облик ТЦ не несет никакой архитектурной ценности. Единственный момент, который необходимо учесть, — чтобы проект реконструкции органично вписался в существующую постройку. Но это уже вопрос для специалистов.

Стоимость строительства 4 тыс. кв. м в центре города можно оценить примерно в 50 тыс. рублей за «квадрат», плюс-минус 10 тысяч. Там уже есть коммуникации, земля также есть.

Не могу сказать, что текущий вид «Кольца» какой-то особо привлекательный и запоминающийся. Не могу сказать, что сейчас он по архитектуре сильно привлекает. Его нельзя назвать визитной карточкой города.

Как правило, торговые центры обновляются в двух случаях. Первый — когда у них дела идут плохо. Например, по примеру «Южного». Сначала построили 20 тыс. кв. м, а потом открылась «Мега» — и комплекс просто умер. Единственное, что помогло, — это реконцепция в большие торговли центра с крупными якорными арендаторами.

Второе — это просто для поддержания, обновления. Провести ремонтные работы, поменять вывески. В общем, просто быть в тренде. На примере того же самого ГУМа: они запустили туда большие «якоря», тем самым освежив торговый центр.

Есть такая шутка. Три правила успешности торгового центра: «Location, location, location», то есть «Расположение, расположение, расположение». У «Кольца» расположение таково, что там хоть под шаурму, хоть под ювелирный бутик, хоть флористам отдать — там есть трафик. Там и университет, и транспортный узел, и турпоток большой. Поэтому, что бы там ни сделали, пойдет все в силу трафика.

Александр Дембич — завкафедрой градостроительства и планировки сельских населенных мест КГАСУ, профессор:

— Создание крытых пассажей и галерей — это положительное явление, потому что у нас не самый приятный климат, бывают и дождливые дни, зима затяжная. Поэтому люди, заходящие под крышу, всегда имеют в этом отношении более хорошую среду. Поэтому если будет больше идей по созданию подобных галерей, примыкающих к зданиям, пассажи внутри для пешеходов… А пешеходные связи внутри центра города имеют только положительное значение.

На самом деле все современные моллы так устроены, в том числе и казанские. Та же самая «Мега», в которой есть крытые, теплые галереи. Необязательно, чтобы они были теплыми, но важно, чтобы крытыми.

На самом деле коммерческий успех торгового центра не зависит от того, какая архитектурная концепция будет выбрана. Хоть что там сделай — успех будет зависеть от того, как в целом будет организован центр. Сейчас там людей просто нет, поэтому текущая концепция и не работает.

На мой взгляд, текущий вид «Кольца» несколько кичевый. Поэтому особой архитектурной ценности он не имеет. Жизнь заставляет торговые центры время от времени менять свои концепции. Хотя мы имеем примеры: например, та же самая галерея Виктора Эммануила и другие подобные сооружения, существующие не одно столетие, когда архитектура не меняется. Меняется лишь «начинка» — в то время как само пространство сохраняется и вполне эффективно работает.