Новости

11:45 МСК
Все новости

Арендные риски: что делать, если компанию просят уйти

Арендные риски: что делать, если компанию просят уйти Фото: dezinfo.net

Как быть, когда арендодатель в одностороннем порядке расторгает договор, при этом срок аренды еще не истек? Сразу пойти на судебные разбирательства или попытаться урегулировать ситуацию мирным путем? Чему нужно уделить особое внимание при составлении договора аренды? На эти и другие вопросы ответили опытные управленцы в еженедельном бизнес-задачнике «Реального времени».

Компания арендовала помещения для своих подразделений по договору на один год. Однако арендодатель решил разорвать контракт досрочно в одностороннем порядке, вынуждая компанию раньше положенного срока уйти из здания. На ваш взгляд, что делать в такой ситуации? И как себя обезопасить?

  • ​Михаил Раскин

    ​Михаил Раскин председатель НП «Коллегия адвокатов «Раскин и партнеры»

    Просто так арендодатель не может взять и расторгнуть договор. Другое дело, если право арендодателя на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору изначально было предусмотрено в договоре, а арендатор на такие условия согласился. Тогда арендатор сам виноват. В любом случае нужно смотреть сам договор, какие сроки и условия расторжения в нем были прописаны. По умолчанию, если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, то стороны вправе отказаться от договора с предупреждением другой стороны за 3 месяца (статья 610 ГК РФ). По общему правилу, любой договор расторгается либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке (статья 450 ГК РФ). Судебная процедура занимает приблизительно полгода, поэтому этот год компания может продержаться в своем помещении. Плюс компания может объявить встречный иск и взыскать с арендодателя убытки, причиненные досрочным расторжением договора, потому как обязательства арендодателя по предоставлению имущества все равно в договоре имеются. В принципе, нужно защищать себя на стадии заключения договора, рассматривать соответствующие процедуры прекращения договора и последствия таких действий сторон. А если ситуация произошла, то люди должны обращаться к юристам, чтобы защитить свои ущемленные права.

  • ​Камиль Ибрагимов

    ​Камиль Ибрагимов исполнительный директор компании «БАРС Груп»

    Односторонние действия арендодателя должны стать поводом для иска и разбирательства в суде. Но даже если суд признает вашу правоту, эта ситуация в целом негативно скажется на бизнесе и будет стоить вам денег. Поэтому лучше всего обезопасить себя заранее на этапе составления договора. Самое элементарное, что можно сделать, это предусмотреть более длительный срок извещения. Обычно о расторжении договора сообщают за 30 дней, но можно договориться на 2 и 3 месяца. Выигранное время потратить на поиск новой дислокации в штатном режиме. Можно прописать в договоре штрафные санкции за досрочное расторжение в размере одной месячной аренды. Заранее обговорить, что смена собственника помещения не должна повлечь за собой расторжение договора. Обычно эти меры безопасности помогают, и юридическая служба нашей компании внимательно отслеживает выполнение всех пунктов.

    Но может возникнуть ситуация, когда собственник вынуждает вас самих расторгнуть с ним договор, существенно повышая арендную плату. Чтобы этого не произошло, арендную плату также следует зафиксировать в договоре. Поскольку арендодатель, как и вы, старается обезопасить себя от рисков, он вряд ли будет готов на год вперед определить сумму. Лучше установить рамки, привязав их к уровню инфляции или средней сумме по рынку. Обговорить с собственником три или четыре аналогичных офисных центра и смотреть, как повышаются цены там. Если средняя стоимость по рынку выросла на 10%, то и вам будет выгоднее принять новые условия, чем сниматься с места и тратить время на поиски. Главное во взаимоотношениях с арендодателями — исключить неприятные сюрпризы, об остальном можно договориться.

  • ​Максим Булатов

    ​Максим Булатов генеральный директор компании Alto Vision

    Главное правило — договор, договор и еще раз договор! Мы очень серьезно относимся к любым договорам — и с заказчиками, и с подрядчиками. Договор аренды — сложная тема, но тут тоже можно гнуть свою линию. Нам и тем, кто ищет большие площади, в этом плане проще. Арендаторов в наше время на крупные площади не так много, поэтому мы можем диктовать условия. Обезопасить себя от расторжения договора тяжело, но минимизировать риски и затраты можно. Например, обозначить срок, за который арендодатель должен оповестить о расторжении. Чтобы добиться хорошего и правильного договора, нужно вести переговоры, обсуждать, спорить. Забудьте про личные договоренности. Если этого нет в договоре, то этого нет в принципе. Пока ничего не случилось, все друзья. Но как только возникнут проблемы, поможет только договор. Не слушайте, когда вам говорят: «Это же просто договор, понятно, что мы так никогда не сделаем». Сделают, поверьте. Ну и банальные правила. Первое — не экономьте на юристах. Второе — пусть юристы общаются с юристами. Если вас позвали на встречу и на ней кроме руководителя второй стороны сидит еще юрист, вставайте и уходите. Или пригласите сразу же на эту встречу своего юриста и без него ничего не обсуждайте.

  • ​Эмиль Валеев

    ​Эмиль Валеев директор филиала компании «РЕСО-Лизинг» в Казани

    Для начала нужно выяснить причину, по которой собственник хочет расторгнуть договор (не устраивает сумма аренды, поступило более выгодное предложение по цене, открытие собственного бизнеса, продажа помещения и так далее). Каждое возражение необходимо отработать, постараться переубедить арендодателя. Параллельно с этим необходимо изучить договор аренды. Как правило, прописывается пункт, что стороны заранее обязаны уведомить друг друга о расторжении (обычно срок один месяц). Таким образом, у нас уже есть месяц на подбор подходящего по критериям офиса, в случае если договориться и нерасторжении не удалось. Далее проводим мониторинг арендных ставок по офисным центрам такого же класса в городе. Если становится ясно, что изначально при переговорах цена с нашей стороны по ставке была занижена, то можно предложить арендодателю незначительное повышение аренды, исключить коммунальные платежи и хозяйственные расходы, оплачивать их самостоятельно. В договоре обычно прописывается пункт по ежегодной индексации, согласно инфляции по ЦБ. Если компания занимает помещение уже не первый год, то, возможно, никто не обращал внимание на этот пункт, и стоит его учесть, что, в свою очередь, повлияет решение собственника. В идеале следует сохранить существующее помещение, переезды всегда нежелательны с точки зрения рабочей атмосферы, имиджа компании, налаженных процессов работы с клиентами. Но если договориться не удалось, то нужно искать новый офис. На рынке недвижимости всегда есть предложения.

  • ​Артур Баширов

    ​Артур Баширов генеральный директор компании «Технократия»

    Обезопасить в данном случае может только одна вещь — хороший контракт. Нужно прописать условия договора так, чтобы о разрыве предупреждали за такой период времени, в течение которого ты сможешь найти новый офис. На мой взгляд, на поиск должно быть не менее 2 месяцев, причем с финансовой компенсацией. Например, за последний месяц не брать денег. Хотя, по большому счету, в таком случае даже хороший контракт не гарантия. Арендодатель всегда может вынудить клиента уехать. Есть различные рычаги давления и все об этом прекрасно знают. Но контракт поможет снизить и минимизировать риски, связанные с переездом. Кроме того, процесс переговоров никто не отменял. Можно попробовать выяснить причину, по которой арендодатель собирается разорвать контракт. Все по-разному. Иногда бывает так, что за долги у собственника забирают помещение, а может, он вообще свой бизнес в этом помещении решил разместить. Такое тоже часто бывает. Я считаю, что практически в каждой ситуации можно найти такое решение, которое устроит обе стороны.

  • ​Ренат Нуруллин

    ​Ренат Нуруллин генеральный директор компании «АК БАРС ЛИЗИНГ»

    Все зависит от компании-арендатора. Если по договору арендатор прав, можно судиться. Есть вариант, когда стоит придерживаться принципа «худой мир лучше доброй ссоры». В таком случае ничего не остается, как найти другое помещение и переехать. Тем более что сейчас на рынке аренды проблем с предложениями нет. Вообще, если компания уверена в своем бизнесе, то нужно заключать долговременные договоры аренды на 5—10 лет и регистрировать их в Регистрационной палате. Тогда, при условии, что компания своевременно оплачивает арендные платежи, ни один арендодатель не сможет ее с этого места сдвинуть.

  • ​Сергей Шубин

    ​Сергей Шубин генеральный директор компании «Автолига»

    Нужно обратиться к условиям договора, посмотреть, какие санкции арендодатель понесет в случае досрочного расторжения. Это, как правило, обговаривается. Обычно, когда заключается договор аренды, арендодатель страхуется и прописывает, чтобы арендатор, предупреждал его о расторжении заранее. Иначе — санкции. Как я понимаю, со стороны арендатора здесь условия прописаны не были. Тут, наверное, никто не застрахован. Если у арендодателя есть желание расторгнуть договор, думаю, он это сделает легко. И компанию можно продать за один день, и учредителя поменять, в общем, кучу причин найти, чтобы освободить помещение. Если же арендодатель порядочный, то он всегда найдет понимание с арендатором. Чтобы себя обезопасить, как вариант, можно заключить долгосрочный договор аренды на 5 лет в Регпалате. Этот договор достаточно тяжело будет расторгнуть, и в суде в таком случае вопрос решается быстро.

  • ​Айрат Файзрахманов

    ​Айрат Файзрахманов генеральный директор компании «Открытая школа»

    Начать можно с того, чтобы попробовать договориться с арендодателем. Объяснить собственнику ситуацию, сказать, что это наносит вам определенный ущерб и попытаться найти компромисс хотя бы по срокам. Например, съехать не через 5 дней, а через 15, чтобы за это время можно было успеть оповестить клиентов. Если обязательное предупреждение со стороны работодателя прописано в договоре, то можно подать в суд. В иске указать, какие потери в случае досрочного растрожения несет компания-арендатор. Это в любом случае имиджевые риски, нарушение производственного процесса.

  • ​Роман Елизаров

    ​Роман Елизаров директор компании «Эмили Райз»

    У нас, к сожалению, по большому счету, всегда рулит собственник. Поэтому важно, чтобы в договоре было прописан период, за который арендодатель должен предупредить арендатора. Это тот срок, за который компания сможет найти другое помещение. Тебе дали в аренду помещение и, если попросили на выход, ты всегда можешь ссылаться на указанный срок.

  • ​Рустем Гарифов

    ​Рустем Гарифов генеральный директор «Уютный офис»

    Вопросы возможности расторжения договора и порядок освобождения помещения обычно прописываются в договоре аренды, при его заключении. Если же арендодатель действует вразрез с договором, то есть два варианта действия:

    1. Всегда лучше прийти к соглашению в конструктивном диалоге, не доводя дело до применения санкций и до судебных разбирательств.
    2. Обратиться в суд с требованием принудить арендодателя к выполнению условий договора.

    И, естественно, все переговоры необходимо вести письменно. Лучше — в форме официальных писем, с регистрацией входящих и исходящих номеров.

Алина Губайдуллина
комментарии 7

комментарии

  • Анонимно 03 дек
    попытка не пытка, но по-моему не стоит тратить силы и нервы- раз договор уже расторгнут, значит он всё для себя уже решил
    Ответить
  • Анонимно 03 дек
    в суд обращаться не хочется, только в крайнем случае, и то вряд ли
    Ответить
  • Анонимно 03 дек
    Очень хорошо длительные договора расторгает Ново савиновский суд, в интересах арендодателя, если вы собственник , вам туда, со всеми штрафами и в одностороннем порядке!
    Ответить
    Анонимно 03 дек
    В городе огромное количество юридических контор. Закон одинаково защищает как арендатора так и арендодателя. Нужно грамотно составить договор, доверить его составление профессионалам.
    Ответить
    Анонимно 03 дек
    Закон есть закон, но есть интересы другие
    Ответить
  • Анонимно 03 дек
    щас в казани очень много офисный и торговых площадей
    даже если выселят на 2 дня найдете новое помещение
    Ответить
  • Анонимно 05 дек
    Что то вы фокус группу для опроса не ту выбрали. У этих бизнесов привязка к помещению минимальная. Надо было опрашивать хо_ре_ку или магазины. Это они вкладывают больше денег в ремонт или оформление. Банки тоже. Что то не получилось в этот раз.
    Ответить
Войти через соцсети
Свернуть комментарии