Кризис офлайн-торговли в Казани: арендаторы просят о послаблениях, но денег и трафика в ТЦ нет

Торговые центры отбиваются от арендаторов

Арендаторы торговых центров Казани засыпали управляющих просьбами о смягчении условий выплат арендных платежей на фоне падения покупательского трафика, рассказывают управляющие ТЦ. Однако пока далеко не каждый торговый центр публично пошел навстречу этим пожеланиям, откладывая вопрос пересмотра договорных отношений до конца года. Они считают, что сейчас невозможно принять взвешенное рациональное решение, так как остаются неизвестными сроки и условия прохождения осеннего локдауна.

— Сложно принять какие-либо решения с арендаторами, мы работаем на прежних условиях. Финансовая нагрузка запредельная: никто не снял вопросы по кредитам, налогам, ЖКХ, а расходы на ЧОП в связи проверкой QR-кодов увеличилась. Если нам помогут, то мы поможем арендаторам, — рассказала «Реальному времени» директор ТЦ «Радужный» Олеся Рыбакова.

Никто не сомневается, что вторая волна заболеваемости COVID-19 сильно ударила по продажам арендаторов ТЦ, но идти на уступки они не могут — не осталось финансовых возможностей. ТЦ страдают вместе с арендаторами. По их оценке, за последнюю неделю посещаемость упала на 70%, а что будет дальше — страшно загадывать.

— Непонятно, почему именно торговые центры считаются рассадниками коронавируса? Почему не МФЦ, не транспорт, а только торговые центры? У нас на одного человека приходится 28 кв. м. Это явно лучше, чем в автобусе, МФЦ и поликлиниках. Сейчас покупатели забиваются в очередях в «Пятерочках», где и площадь меньше, и касса работает всего одна или две! — недоумевают управляющие. — Вот сейчас хотят закрывать торговые центры с 30 по 7 ноября. Ну какой это локдаун, если границы открыты? Люди покупают путевки и летят отдыхать, а потом снова вернутся в Казань. Это правильный путь борьбы с заболеваемостью?

Из-за неопределенности в будущем торговые центры попали в тупик. С одной стороны, им нужно удержать арендаторов, а с другой — финансовые ресурсы на пределе.

— Ладно бы нам оказывали содействие или помощь — скидки или отсрочки по кредитам, налогам, ЖКХ, то тогда можно было бы вести переговоры. А пока с чего делать скидки? Подушку безопасности потратили уже 1000 раз! Та отсрочка, которую нам давали в прошлый период, нагрузкой легла на этот период. Тогда провели реструктуризацию и снова готовимся. А значит, опять будет накопление долга! Арендаторы пишут письма — трафик упал, продажи упали, помогите! А чем мы можем помочь? Нам кто поможет? — объясняют в ТЦ.

По их словам, арендаторы готовятся съезжать, но пока терпят и ждут лояльности от властей.

— Почему бы не сделать послабления районным ТЦ, где находится единственная в округе аптека, — предлагает Олеся Рыбакова. — А сейчас мы не можем пустить людей без QR-кода: ни кормящих и беременных женщин, ни пожилых людей. У нас один автобус регулярно ездит в Казань. Они загружаются в него и едут покупать лекарства за несколько километров, потому что мы не пускаем их в торговые центры. А поблизости отдельно стоящих аптек нет. Нам ставят такие серьезные ограничения, загоняют в рамки штрафов, если в торговом центре кто-то окажется с ложным кодом, то отвечает администрация.

«Сейчас им полностью перекрывают кислород»

Региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева констатирует, что ситуация с пандемией продолжает оказывать серьезное влияние на рынок торговой недвижимости. В первом квартале было зафиксировано улучшение показателей работы ретейлеров и девелоперов: несмотря на медленное восстановление трафика в торговых центрах отмечался рост коэффициента конверсии и товарооборота в пределах 10—20%, что обусловлено как поведением покупателей, так и работой брендов по обновлению своих торговых точек и активным внедрением цифровых технологий.

Однако в течение нескольких недель июня — июля были введены дополнительные меры, ограничивающие работу заведений общественного питания и развлекательного сегмента, что негативно сказалось на восстановлении показателей. После небольших послаблений режима антиковидных мер в третьем квартале 2021 года стал ужесточаться контроль за выполнением санитарных требований в торговых центрах, нарушение которых влечет за собой штрафные санкции для владельцев бизнеса, вплоть до закрытия объектов на 90 суток.

По ее мнению, восстановления трафика ТЦ в России до докризисного уровня можно ожидать не ранее первого квартала 2022 года, а по некоторым сегментам, например, развлекательным центрам и кинотеатрам, — не ранее середины 2022 года.

В ТЦ уже закрылось несколько заведений общепита

В очень сложной ситуации сейчас, по словам экспертов, и заведения общественного питания, находящиеся как в торговых центрах, так и в помещениях стрит-ретейла. Не всем удалось адаптироваться к новым реалиям, но для кого-то это возможность развивать доставку как готовой продукции, так и полуфабрикатов —как, например, сеть «Тюбетей».

В Казани в заведениях общепита, которые работают в торговых центрах, после введения QR-кодов выручка упала примерно на 80%, рассказала «Реальному времени» исполнительный директор ассоциации рестораторов и отельеров РТ Галина Шарафутдинова.

Предприниматели, по ее словам, скорее всего будут обращаться к руководству ТЦ за льготными условиями по аренде.

— На данный момент еще непонятно, как будут разворачиваться события. В случае введения локдауна арендаторы смогут обращаться с вопросом обнуления аренды на этот срок, как это было в прошлом году. У нас пока нет четкого понимания того, какие меры поддержки правительство примет для бизнеса, — отметила Шарафутдинова. — Ходят разговоры, что будут выдаваться безвозмездные гранты в размере одного МРОТ на оплату труда каждого сотрудника, но мы не видели официального документа с расшифровкой механизма выдачи. Это было бы для нас большим подспорьем. В случае выделения кредитных средств, даже под самые низкие проценты, предприниматели вряд ли воспользуются этой мерой, основная масса рестораторов их просто не осилят — и так уже все перекредитованы. Мы все-таки видим это по аналогии с программой льготного кредитования при сохранении рабочих мест ФОТ 3.0, которая была в прошлом году. Выход из кризиса для рестораторов только один — это оказание всех возможных мер господдержки.

«Пока еще KazanMall идет нам навстречу, делает уступки»

В пресс-службе компании UD Group сообщили: «Изменения ситуации на рынке коммерческой недвижимости есть, и начались они не сегодня и не с введением QR-кодов, это стало нашей реальностью».

— Естественно, что после введения ограничительных мер, существенные изменения коснулись внутреннего режима работы объектов, увеличилась нагрузка на персонал, финансовые расходы, а мы и наши арендаторы фиксируем снижение трафика и выручки. Весь бизнес и наша отрасль в ожидании постановления правительства, это позволит снизить неопределенность. Мы надеемся, что увеличение темпов вакцинации в итоге положительно скажется на посещаемости и покупательской активности, сформируется отложенный спрос. Управляющая команда готовится к разным вариантам развития событий, совместно с арендаторами анализируем показатели. Наша главная задача — сохранить арендные отношения, рабочие места, концепцию объектов и качество оказания услуг для посетителей, — говорят в компании.

Выручка падает не только у заведений общепита — в первую неделю после введения QR-кодов выручка упала в среднем до 70—80%, говорит партнер марки Sisley Адель Ягудин:

Он озвучил и данные по общепиту. Всего у него четыре точки в Татарстане — три в Иннополисе и одна в Казани.

— В плане выручки мы не так много потеряли, потому что в Иннополисе много привитых. Там падение всего 20—30%, а в Казани — на 80%. — отметил Ягудин.

«Никакой нам поддержки с этими QR-кодами»

Корреспондент «Реального времени» отправился в торговые центры Казани, чтобы узнать ситуацию на местах и поговорить с предпринимателями и сотрудниками. Первым в списке посещенных ТЦ оказался «Олимп», который находится на улице Зорге. Со входа можно почувствовать атмосферу тишины и спокойствия. В 10 утра торговый центр больше похож на санаторий, чем на место торговли. На входе неторопливо проверяют QR-коды мужчины в возрасте. Часть магазинов уже закрыта, видимо, не пережив новых коронавирусных ограничений. Работники ТЦ неохотно шли на контакт, но все-таки рассказали, что количество людей стало значительно меньше. Также удалось поговорить с предпринимателем, который говорит, что небольшой бизнес сейчас находится в сложных условиях и у них нет никаких скидок от арендодателей. Предприниматель даже обращался в налоговую, чтобы узнать о возможных вычетах.

— Вчера звонили в налоговую, которая находится на Гарифьянова. Там сказали, что никакой информации нет. Никакой нам поддержки с этими QR-кодами. Мы остались без народа, у нас пустые коридоры, так что нам платить аренду нечем вообще, потому что упал трафик на 90%, выручка упала на 90%. Нигде ничего нет. Аренду тоже не снижают. Заявления о снижении аренды поданы, написаны. Покой и тишина, — рассказал корреспонденту «Реального времени» бизнесмен, пожелавший остаться анонимным.

Он продолжил:

— Мы, вообще, как на пороховой бочке сидим. Мы, вообще, не знаем, чего ждать. Мы не заказываем товар. Мы, вообще, ничего не делаем. Мы просто сидим и ждем, наверное, перед фактом в последний день за полчаса скажут, и — как хотите потом, так и живите. И никого не волнует, что мы останемся без копейки денег, что у нас продавцы останутся без денег, потому что им нечем платить. Госрабочие, бюджетники — да. Они на зарплате, причем они все работают. Мы специально привились, чтобы мы могли работать, чтобы нас пускали в ТЦ. В торговый центр пускают нас — нет ни одной души, но нас почему-то закрывают. Я вообще логики не пойму. А там, где в МФЦ, они все стоят ж…а к ж…е, извините меня за выражение, там значит все нормально, все хорошо. В автобусах тоже все замечательно, в метро тоже все замечательно, но в торговых центрах, где все привиты с этими QR-кодами, причем не купленными, а с реальными — нас закрывают. Для чего? Чтобы нас до конца убить? Наверное, только для этого. Я уже не знаю какое еще предположение сказать. Мы выполнили все требования, которые от нас просили.

Многие сотрудники не захотели общаться по этой теме. Одна продавщица крикнула вслед корреспонденту:

— Без толку писать. Без денег остаемся.

В ТЦ «Южный» один из предпринимателей поделился, что покупателей стало меньше. По поводу скидок на аренду торговый площади сказал:

— Пока ждем, что будет.

Естественно, сотрудники ТЦ не рады вводу QR-кодов. Есть те, кто считает, что заставлять прививаться всех подряд не очень хорошо. А одна женщина заявила:

— Никому это не выгодно. Тут все на процентах сидят. Выручка упала — зарплаты упали.

Некоторые считают, что QR-коды больше ударяют по небольшому бизнесу.

— По поводу прививки я относительно нейтрален. Я сам привитый, у меня есть QR-код. Ничего в этом плохого не вижу. Но относительно мелкого и среднего бизнеса это большой удар. А на людях он не сильно отразился, потому что есть огромное количество доставок. Просто заказываешь и все, — говорит один из продавцов.

Похожая ситуация сложилась в ТЦ «Мега» и KazanMall. Сотрудники рассказывают про упадок трафика покупателей и уменьшение выручки. В ТЦ «Кольцо» предприниматель поделился схожей проблемой.

— В выходные хуже, чем в будни. Выручка упала очень сильно. Скидок от арендодателя пока нет. Торговые центры пустые. Я не знаю, что потом будет. В нашем случае спасают в основном онлайн заказы, но это как капля в море, — поделился бизнесмен.

«Виноваты сами люди»

— Я прекрасно отношусь к прививкам, прекрасно отношусь к QR-кодам. Есть антипрививочники, а есть прививочники. Я отношусь к прививочникам. У меня все было нормально, никаких предсмертных конвульсий у меня не было — все замечательно. Если у кого-то были, ну покажите мне, — рассказал один из работников ТЦ «Республика».

В продолжении состоялся почти философский монолог с продавцом на тему того, почему пострадал малый бизнес из-за пандемии:

— Малый бизнес пострадал, потому что не сделали прививки, потому что у нас есть антипрививочники. Пусть они выйдут на Красную площадь и машут там шашками, если бы их не было — все было бы прекрасно. Меньше пусть смотрят роликов в ютубе и меньше пусть эмоционируют на тему того, что им вживляют чипы и все остальное. Кто в этом виноват? Ну кто? Мозг. Больное воображение. Слишком много смотрят телевизор и ютуб-каналы. Больше никто в этом не виноват. Никто не виноват, что ввели QR-кода. Виноваты сами люди.

Пройдя всего несколько метров до другого магазина, корреспондент «Реального времени» услышал иное мнение:

— Исходя из того, какое у меня мнение по поводу QR-кодов и вообще коронавируса. Для меня это просто какие-то политические игры, — отметил сотрудник магазина, добавив, что у него есть знакомые из медицинской сферы.

Пройдя по нескольким ТЦ Казани, есть только очевидный вывод, который все понимают сами — есть значительный спад покупателей и уменьшение выучки. При этом арендаторы не делают послаблений для малого бизнеса. Также у всех есть разные мнения по поводу QR-кодов, но все хотят работать и зарабатывать.

Одна уставшая от всех разговоров про QR-коды продавщица сказала:

— Как скажут, так и будет. Наш народ ко всему привык.

Стрит-ретейл — в лидерах роста цен

Между тем, цены на коммерческую недвижимость за это время резко выросли, отмечает Владимир Шайхиев. Так, например, если прошлой осенью в торговой недвижимости квадратный метр стоил 80—90 тысяч рублей, то сегодня он может стоить 130—180 тысяч рублей. В офисной же недвижимости разбег по ценам колоссальный. Ведь есть же разные классы офисов. Имеет значение и местоположение. Так, например, в Авиастроительном районе ставка может быть 500 рублей, а в центре — 1 500—2 000 рублей.

По его словам, сейчас сложно купить за адекватные деньги стрит-ретейл небольшой площади. На фоне коронавирусных ограничений арендная ставка в стрит-ретейле выросла до 2,5 тысячи, обогнав классические ТЦ.

— С началом пандемии на рынке недвижимости многое поменялось, — говорит он. — С ростом спроса на доставку, многие начали развивать пункты выдачи — например, Wildberries, Ozon, KazanExpress, заведения общепита. Устойчивый спрос на небольшие объекты — 100—120 квадратных метров. Это самый востребованный формат, который сегодня может позволить МСБ.

И в этом плане панацеей становится офисный сегмент — небольшие офисные помещения, если они появляются в продаже, которые могут стоить 3—4 млн рублей. Что же касается аренды, цены на нее тоже подросли, но не так сильно. И если раньше для инвесторов срок окупаемости от сдачи в аренду составлял примерно 10 лет, то сейчас он часто увеличивается до 12—14 лет, поскольку ставки растут, но не так быстро, как стоимость. Здесь все от локации, площади, жилого массива, транспортных развязок, остановок общественного транспорта. Нюансов очень много.

В целом на рынке на коммерческую недвижимость спрос есть. Он высокий и превышает предложение. В одно время застройщики перестали продавать — «Унистрой», потом «Ак Барс» пошел таким путем. Сейчас, конечно, варианты периодически выскакивают, но образовался дефицит. Так как цены растут, покупать стало сложнее. И многие перестали продавать: а смысл это делать, если цены идут вверх. И на вторичном рынке цены выросли.

— Спрос на аренду коммерческой недвижимости снизился, а на продажу остается на прежнем уровне, — считает руководитель агентства недвижимости «Реалит» Татьяна Ренкова. — Открываются продуктовые магазины, такие как «Пятерочка», «Магнит», Fix Price, точки Ozon, центры доставки. Но интересных предложений мало. Это же доход. Если арендатор хорошо платит, то зачем продавать. Люди, наверное, сопоставили рост цен на недвижимость со ставкой в банке и поняли, что выгодно. Было такое спонтанное повышение цен, и многие оказались в выигрыше. Даже иметь на руках небольшую недвижимость было гораздо выгоднее. Несмотря на то, что сейчас ставки в банке поднимаются, недвижимость все равно выгоднее. Цены на торговую коммерческую недвижимость, конечно, подросли по сравнению с прошлым годом. Так, у моего объекта цена — 200 тысяч за «квадрат». Есть и по 250 тысяч, а в прошлом октябре было 150 тысяч. В ценах на аренду особых изменений нет. Правда, здесь много зависит от парковки — при ее отсутствии стоимость, конечно, снижается. Но если раньше можно было коммерческую аренду очень дорого сдать в центре, то сейчас такого спроса нет.