Новости раздела

Андрей Михайлов: «Ливада никак не рассчитывал, что сбыт упадет»

Если дом не достроен, то квартиры в нем стоят реально ноль рублей ноль копеек

Андрей Михайлов: «Ливада никак не рассчитывал, что сбыт упадет»

В интервью «Реальному времени» арбитражный управляющий Андрей Михайлов, участвовавший в завершении строительства домов дольщиков разорившейся компании «Альтаир», поразмышлял, что могло послужить причиной кризиса «ФОНа». Он считает, что антикризисный план Анатолия Ливады не реализуем, и объяснил, почему важно посчитать, сколько у компании дольщиков, а сколько — инвесторов.

У «ФОНа» самая обыкновенная болезнь

— На ваш взгляд, с чем связаны проблемы «ФОНа», почему компания оказалась в таком тяжелом положении?

— Если брать саму экономику, был большой разрыв, 2008-2012 годы, когда практически ничего не сдавалось и очень много объектов было на начальном этапе строительства. То есть тогда был резкий скачок в объемах производства, соответственно, по классике, если происходит скачок в производстве, в каком-либо бизнесе, появляется и болезнь роста. У «ФОНа» самая обыкновенная болезнь роста, если предприятие скачкообразно выросло, не постепенно, не поэтапно, а именно скачком выросло в своих объемах, оно будет болеть.

— В чем именно выразилась эта болезнь роста для «ФОНа»?

— Анатолий Ливада никак не рассчитывал, что сбыт упадет, что цены будут такие серьезные, что город Набережные Челны заставит копать этот коллектор и т.д. и т.п.

Мало кто думает об оздоровлении предприятия

— Есть ли возможности вывести компанию из кризиса, или ее ждет крах?

— Есть обобщенный рецепт, очень мало людей рассматривает закон «О несостоятельности (банкротстве)» с точки зрения оздоровления предприятия. Люди даже не думают, что необходимо его применять и можно его применять для оздоровления предприятия.

Анатолий Ливада никак не рассчитывал, что сбыт упадет, что цены будут такие серьезные, что город Набережные Челны заставит копать этот коллектор и т.д. и т.п.

— Есть ли примеры?

— Тот же самый «Альтаир», где директор меня пригласил, и мы с ним выработали план, стратегию и добились того, что дома были завершены без привлечения дополнительных средств. Тогда квартиры были проданы в 2005 году по 14 тысяч рублей за квадратный метр, а дома я сдавал в 2010 году, когда себестоимость была в районе 20 тысяч. Была крайне сложная ситуация, но между тем мы вышли из нее достойно, и люди получили свои квартиры, никто ничего не доплачивал. И ГЖФ мы не привлекали, и администрацию города не привлекали, за исключением подключения коммуникации. Спасибо властям большое за это. Рядом фирма «Защита» и рядом дома «Альтаир».

Избавиться от шантажа со стороны кредитных организаций

— Как именно процедура банкротства может помочь спасти компанию?

— Что такое процедура банкротства в разрезе данных предприятий: это замораживание кредиторских задолженностей и невозможность кредиторов влиять на текущую ситуацию. То, что я сейчас вижу — это попытки шантажа со стороны кредитных организаций, которые угрожают тем, что они выведут залоговые средства. Есть и другие структуры, поставщики и т.д., которые также могут угрожать. Под процедурой внешнего управления подразумевают приостановление изъятия кредиторской задолженности в течение полутора лет, плюс продление процедур на полгода. Итого, мы видим законных 2 года.

— Что можно успеть за эти два года?

— За это время, я думаю, можно и достроить дома, и разобраться с кредиторами. Кстати, как правило, через полгода-год и кредиторы перестают пользоваться ситуацией, перестают угрожать чем-нибудь, они начинают понимать, что необходимо вести диалог не с позиции силы, а с позиции партнера. В сегодняшних условиях, как правило, разговоры кредиторов носят ультимативный характер. Но в случае введения процедуры внешнего управления начинается конструктивная беседа, начинаются поиски взаимовыгодных сделок, в том числе погашение кредиторской задолженности сразу для всех кредиторов теми же самыми непроданными квартирами и другими активами. Появляется больше времени для того, чтобы в спокойном режиме реализовывать те активы, которые есть.

Если хотят быстро продать, то потеряют в цене

В антикризисном плане есть график реализации имущества, насколько реальна оценочная стоимость объектов и сама возможность их реализации в указанные сроки?

— Для меня очень сложно понять, как в сегодняшней сложной экономической ситуации можно быстро продать, например, керамический завод за 1,9 миллиарда, как они планируют. Найти покупателя крайне сложно. Это касается всего. Тот же самый «Парус», всем известный, оценили в 250 млн, но это не значит, что на него быстро найдут покупателя за 250 миллионов. Если хотят быстро продать, то потеряют в цене.

Для меня очень сложно понять, как в сегодняшней сложной экономической ситуации можно быстро продать, например, керамический завод за 1,9 миллиарда

Введение же процедуры банкротства дает возможность делать все в спокойном, текущем режиме, делать оценки, иметь для этого все необходимые инструменты, которые прописаны законом «О несостоятельности (банкротстве)». То есть перейти в спокойный режим под планируемое, прогнозируемое существование для того, чтобы достичь своих целей.

— Если пройтись по деталям плана, например, кирпичный завод оценили в 1,9 миллиарда, «ФОН» на него взял кредитов на 800 миллионов, и он в залоге у «Сбербанка». Какова практика продажи залогового имущества?

— Очень простая. В случае, если необходимо продать залоговое имущество, предположим, именно по данному объекту задолженность 800 миллионов, оценка 1,9 миллиарда. Арбитражный управляющий с согласия кредитора делает оценку (в процедуре банкротства), предположим, она подтверждается (что 1,9 миллиарда), завод выставляется на аукцион, там покупают за 2 миллиарда. 800 миллионов, те, которые в залоге, уходят кредитору, оставшиеся деньги поступают на расчетный счет арбитражного управляющего. Эти деньги можно потратить на текущие нужды, на достройку домов.

— То есть он не будет продаваться за 800 миллионов залоговой стоимости?

— Нет. Именно процедура банкротства дает возможность остановить залогодержателя в том, чтобы он не мог забрать объект по залоговой стоимости. Процедура банкротства не дает такой возможности.

— А если без процедуры банкротства, то что получается?

— А если без процедуры банкротства, все зависит от договоров. Очень часто в последнее время в залоговых договорах прописано, что если просрочка больше, чем 3 месяца или полгода, то предмет залога уходит залогодержателю без торгов, напрямую. Я замечаю эту тенденцию последние 3 года.

— Эти структуры сами будут решать, что с этим делать?

— Они ничего не будут решать. Они заберут завод, потом выставят его на торги за 2 миллиарда, продадут, маржу положат себе в карман, вот и все.

Путь продаж в режиме, когда предприятие лихорадит — очень сложный

— Основной упор сделан на нереализованные квартиры на 9 миллиардов, которые они собираются реализовать и закрыть все проблемы.

— Путь продаж в режиме, когда предприятие лихорадит — очень сложный. Давят сроки, давят кредиторы, все предприятия стараются забрать подешевле. Будет дом достроен или нет, непонятно. Риск увеличивается, а цена падает. Кредиторы говорят: «Да, мы квартиру возьмем, но по 30 тысяч рублей за квадратный метр, а не по 50, как вы хотите».

Путь продаж в режиме, когда предприятие лихорадит — очень сложный. Давят сроки, давят кредиторы, все предприятия стараются забрать подешевле. Будет дом достроен или нет, непонятно. Риск увеличивается, а цена падает

В условиях кризиса, если дом не достроен, то квартиры в нем стоят реально 0 рублей 0 копеек, и можно торговаться. Риски достаточно сильны. Здесь рыночная цена, реальная цена данных квартир непроданных, она приближается к минимуму. А минимум — это ноль.

— Эту проблему как-то можно преодолеть?

— Если введена процедура банкротства, приостановлено изъятие кредиторской задолженности, есть время для того, чтобы спокойно работать. Вероятность того, что дома будут достроены, повышается, соответственно, если повышаются шансы, что дома сдадутся вовремя, то повышается и стоимость квартир. Я не всегда доверяю тем цифрам, которые имеются в открытом доступе. Жизнь отличается от того, что нарисовано на бумаге. Всегда есть нюансы, которые не учтены, которые невозможно избежать, но общий порядок цифр говорит о том, что предприятие может выйти из этого кризиса.

— За счет чего дома будут достраиваться?

— Достраивать собираются за счет тех денег, которые получат от реализации всего имущества, которое перечислено в антикризисном плане. Но реализация этого имущества и факт поступления денег от реализации этого имущества размыты. Здесь нет сроков. Чем больше времени пройдет, тем сложнее реализовать этот план. Нет четкого понимания, когда будут деньги. Нет гарантии, что эти деньги пойдут туда или туда. Только при процедуре банкротства можно сказать: «Господа кредиторы, постойте в стороночке ровно 1,5 года, а потом можно еще полгода». А руководители «ФОНа» этого сказать не могут, сейчас они продают имущество и говорят, что направят его на достройку домов, но реально они их потратят на оплату процентов по кредитам, оплату самих кредитов, плюс энергоносители, плюс заранее поставленные поставщиками материалы и так далее. Так закон диктует. Кредиторскую задолженность надо оплачивать раньше, чем покупать материалы и платить зарплату рабочим. «ФОН» не сможет продолжать строительство ранее, чем он оплатит кредиты.

Руководители «ФОНа» сейчас продают имущество и говорят, что направят его на достройку домов, но реально они их потратят на оплату процентов по кредитам, оплату самих кредитов, плюс энергоносители, плюс заранее поставленные поставщиками материалы и так далее

— План реализуем?

— Данный план не реализуем. Здесь не написано, каким образом собираются быстро рассчитаться с кредиторами, с банками теми же самыми. Этот план не реализуем из-за того, что «квартиры продаются по мере заключения договоров долевого участия», это говорит о том, что сроков нет. Когда продастся завод? Октябрь-декабрь 2015 года, но после сделки с залогодателем, то есть полностью зависит от залогодателя, и не факт, что они продадут за 1,9 млрд. Я уверен, что не продадут. Или же это будет сделка с отложенной оплатой. Погашается долг, а остальные деньги через 5 лет вернут. Денег не будет сразу. Здесь везде эти проблемы.

Дольщики и инвесторы

— У «ФОНа» порядка 4,5 тысячи дольщиков, которые довольно активно выражают свое негодование задержкой введения домов, что ждет эту категорию кредиторов?

— Практика показывает, что чем дальше мы уходим в современные реалии бизнеса, тем меньше у нас дольщиков, и все больше у нас инвесторов.

— В чем разница между дольщиком и инвестором?

— В частности, если брать 2005 год, когда я занимался строительной фирмой «Альтаир», мы достроили два 15-этажных дома. Там дольщиков было очень много, практически все. То есть люди покупали по одной квартире, жили кто у родителей, кто на даче, они вкладывали свои деньги. Но в 2009 году с компанией «Элитстрой» (где мы достраивали уже большее количество домов) мы столкнулись с тем, что количество дольщиков уменьшилось и появилось большое количество инвесторов. Чем они отличаются: тем, что дольщик, простой человек, может купить максимум одну квартиру. Но у нас были примеры, где люди покупали по 6, по 10, по 15 квартир, я их не рассматриваю как дольщиков и прекрасно помню настроение мэра города, который их так и называл. «Вы же инвесторы, что вы кричите-то?». Инвестор, он на то и инвестор, что идет на риск. Работа такая у инвесторов, вкладывать куда-то, где выше прибыльность, но и риски больше.

Долевое строительство – очень рискованная инвестиция

— Получается долевое строительство – это рискованная инвестиция?

— Это очень рискованная позиция. Я еще в 2010 году говорил, что договора инвестирования должны страховаться. Только сейчас об этом заговорили серьезно, на самом деле это нужно было делать еще 5-10 лет назад. А именно: если решился купить квартиру по долевому договору, то будь добр, застрахуй свой договор инвестирования, так как этот договор повышенного риска, значит он требует страховки. Это так же, как и эксплуатация автомобиля. Что такое автомобиль – это средство повышенной опасности, соответственно, мы все обязаны застраховать его. Тоже самое башенный кран – средство повышенной опасности. Договор инвестирования – средство повышенной опасности. То есть, может быть, вы получите хорошую прибыль, а может быть, вы получите то, что сейчас получили дольщики в «ФОНе».

То, что сейчас творится в социальных сетях, в других СМИ, я бы назвал искусственно созданным ажиотажем

— Как вы относитесь к активности дольщиков, в частности, протестным акциям и прочим?

— То, что сейчас творится в социальных сетях, в других СМИ, я бы назвал искусственно созданным ажиотажем. Мне очень интересно изучить ситуацию, и я буду рад, если господин Ливада озвучит ситуацию по дольщикам, особенно в городе Казани, особенно там, где кричат больше всего. Сколько людей купили по одной квартире, а сколько купили от двух и более в процентном соотношении этих квартир. Я не удивлюсь, если всего 50% людей являются дольщиками, остальные инвесторами. И, как правило, основной крик, основные вбросы в СМИ, очень часто и пикеты, – это все финансируется именно инвесторами.

Использованы фото msu.tatarstan.ru, expertiza-tatarstan.ru, Максима Платонова, Романа Хасаева

Александр Третьяков
комментарии 36

комментарии

  • Анонимно 14 окт
    наконец-то детально разъяснили возможные пути развития событий, спасибо!
    Ответить
    Анонимно 15 окт
    типичный лоббизм. Тут только половина правды. Другая половина, касающаяся интересов простых дольщиков тут совершенно не раскрыта
    Ответить
    Анонимно 15 окт
    ..."Без Ливады доделать будет дороже", - в это вся суть. Из этого дольщикам и нужно исходить
    Ответить
  • Анонимно 14 окт
    Отличная статья. Ливаде реально надо к этому мужику прислушаться!
    Ответить
    Анонимно 14 окт
    вряд ли у него на это есть время
    Ответить
    Анонимно 14 окт
    вряд ли его вообще что-то волнует
    Ответить
    Анонимно 14 окт
    Не будет он ни к кому прислушиваться! ему абсолютно плевать на дольщиков!
    Ответить
    Анонимно 14 окт
    Неправда, он даже имущество все собирается продавать, чтобы закончить объекты
    Ответить
  • Анонимно 14 окт
    какое имеет значение дольщик человек или инвестор? сильные задержки сроков не должны допускаться, поэтому нельзя об этом молчать. да, для кого-то это бизнес, а для кого-то жизнь, ну и что?
    Ответить
  • Анонимно 14 окт
    Андрей, помогите нам получить наши квартиры! вы уже сталкивались с подобными проблемами и успешно с ними справлялись, поделитесь опытом с командой Ливады!
    Ответить
    Анонимно 14 окт
    +1
    Ответить
    Анонимно 15 окт
    ни с чем он не сталкивался! Лапшу вам на уши вешает а вы ухи развесили. Один раз нас уже облапошили, вам похоже понравилось, хотите повторить???
    Ответить
    Анонимно 15 окт
    какая чушь, на счет "финансирования пикетов"! этот мужик или имбицилл или сам лоббирует свой личный интерес.
    Ответить
  • Анонимно 14 окт
    Смешной вы, Андрей! Никакого финансирования инвесторами наших мероприятий нет, не было и не будет! Давайте пообщаемся, свяжитесь с нашей инициативной группой. Вот ссылка на нашу группу в контактах https://vk.com/fon_gubkina. А вот наша элеткронка gkmchs@mail.ru. Ждем отклика.
    Ответить
    Анонимно 15 окт
    +5000
    Ответить
  • Анонимно 14 окт
    «Искусственно созданный ажиотаж»??? По-моему, дольщики в этой борьбе хорошо оттеснили инвесторов, судя по комментариям и действиям в целом. Инвесторы стараются сейчас сбыть набранные метры потенциальным дольщикам. Летом такие сделки были. У них немного другие методы – они выкручиваются, дольщики идут ва-банк.
    Ответить
    Анонимно 15 окт
    нет, были один или два, выступали у нас в группе. Один буквально на днях, имя уж не буду называть. Все переживал, что закон в нынешнем виде не защищает его интересов, и что нужен другой закон, с гарантиями бля, бла, бла... Очень уж его огорчило, что если до нового года первы
    Ответить
    Анонимно 15 окт
    первый дом не сдастся, то ему придется продавать
    Ответить
  • Анонимно 14 окт
    Ясные мысли, ясное изложение - завидую тем, у кого такие кризисные управляющие. Наша корпорация была вынуждена отказаться от очень подходящего для нас предприятия из-за его кризисного управляющего, тот был интриган, мутный и непоследовательный.
    Ответить
    Анонимно 15 окт
    а не бывает других, поверьте. Внешние управляющие - чистильщики бизнеса.
    Ответить
  • Анонимно 14 окт
    Вы хоть понимаете, о чем пишете? Людям ЖИТЬ негде! Людям ЕСТЬ не чего! о каком финансировании вы говорите)
    Ответить
  • Анонимно 14 окт
    Возможно что это своего рода предложение властей для дольщиков: Вот смотрите какой! Может и вам помочь!
    Ответить
  • Анонимно 14 окт
    Хорошая статья. Мне кажется очень много влиятельных людей не допустят банкротства ФОНа пока всё не отожмут, и это печально.
    Ответить
    Анонимно 14 окт
    это бизнес, и ничего личного.
    Ответить
  • Анонимно 14 окт
    Хорошая статья. Мне кажется очень много влиятельных людей не допустят банкротства ФОНа пока всё не отожмут, и это печально.
    Ответить
  • Анонимно 14 окт
    получается у меня мама продав трех комнатную квартиру купив две однокомнатной квартире нам двум дочкам является инвестор??? бред а сама уехала жить в деревню!!!
    Ответить
  • Анонимно 14 окт
    Какая разница кто сколько квартир купил, деньги ведь все внесли, все прописанные в договоре метры оплатили, естественно,все, без исключения хотят получить свои квартиры, принадлежащие им по закону. В данном случае, мы дольщики ЖК Симфония, молодая семья с маленьким ребенком, купившие одну однокомнатную квартиру, платим за нее кредит ежемесячно, без просрочек, надеемся получить свое законное имущество.
    Ответить
  • Анонимно 14 окт
    Михайлов. Никого лично не хотел обидеть. Я не изучал ситуацию досконально, не имел бесед ни с руководством "Фона", ни с властями. Сейчас занят другим проектом . Без Ливады доделать будет дороже. Следователи дома не строят.
    Ответить
  • Рушания Невидимова 14 окт
    Дольщики жк мчс сами деньги собирали на плакаты, на штрафы и т.д. ! Живем в сьемных квартирах, в деревнях. Не надо переводить в другую плоскость проблемы обманутых дольщиков Татарстана! Нашли бизнесменов ! Уж пытались в политическую плоскость перевести - якобы оппозиция все проплачивает. Теперь вот инвесторов-бизнес акул выдумали! Позорище!
    Ответить
  • Рушания Невидимова 14 окт
    Бездомные люди способны на многое, не только шумиху устраивать. Нам терять НЕЧЕГО!
    Ответить
  • Анонимно 14 окт
    просто человек "продавливает" свои услуги. банкротство кого-либо, не важно, ФОН это или птицеферма - это его зарплата. все просто.
    Ответить
  • Анонимно 14 окт
    Такое впечатление, что основная масса комментаторов читали не статью, а только её концовку, причем по диагонали. Статья информативная, очевиден профессиональный, и что немаловажно, нестандартный, взгляд на ситуацию. Всегда интересно мнение человека, который уже сталкивался с подобным, и предложил решение. А бесконечные однотипные статьи с жалобами на эту тему уже давно всерьез не занимают.
    Ответить
    Анонимно 15 окт
    не надобно нам таких экспертов. Достаточно нам одного уже. По Фамилии Ливада. То же специалист по "выкачиванию чужих денег в свой карман ненасильственным путем (вольное переложение классического определения бизнесса)". Мы как нибудь без него сами, пусть поищет дураков в другом месте!
    Ответить
    Анонимно 15 окт
    нормально мы все читали. Да только все о чем тут написано нам хорошо известно давно. В плане информативности в этой "не стандартной" статье для нас - дольщиков - абсолютно ни чего нового. Даже сам факт того, что в прессе и форумах участились недружественные выпады в адрес несчастных дольщиков - предсказывался заранее в самом начале протестной деятельности
    Ответить
  • Анонимно 16 окт
    "Я не изучал ситуацию досконально, не имел бесед ни с руководством "Фона", ни с властями. Сейчас занят другим проектом", - Уважаемая редакция! Почему Вы размещаете материалы с мнением некомпетентных, либо откровенно ангажированных граждан? Вы рискуете из новостного портала превратиться в газетенку платных объявлений (не самую лучшую, потому что есть лучшие).
    Ответить
  • Анонимно 22 янв
    Если бы Ливада строил нормально, то спрос на его квартиры не упал бы. Почему "Унистрой","Акташ" строит,а Ливаде все мешает: и кризис, и коллектор. Положил деньги простых людей в карман и на правительство ему,видимо, тоже наплевать!
    Ответить
Войти через соцсети
Свернуть комментарии