«Многие будут стремиться запрыгнуть в «последний вагон» и приобрести квартиру до изменений закона»
Прогнозы участников рынка относительно спроса и цен на квартиры в новостройках Ижевска
Вступающие с 1 июля этого года законодательные изменения в части работы с дольщиками побудили застройщиков Удмуртии активнее сдавать жилье и получать разрешения на строительство по «старым» правилам. По итогам 2018 года объемы ввода жилья в регионе превысили изначальные планы на целых 10 процентов. На этот год эксперты прогнозируют устойчиво высокий спрос на квартиры в новостройках, даже несмотря на ожидаемое повышение цен. Об основных тенденциях на рынке жилья Ижевска — в материале «Реального времени».
«Цель одна — довести максимальное количество проектов до реализации по старым правилам»
По итогам 2018 года в Удмуртии было введено в эксплуатацию 723,4 тыс. кв. м жилья, что является самым большим показателем за последние годы. В сравнении с 2017 годом рост составил 9,8 процента, сообщает региональный Минстрой со ссылкой на данные Удмуртстата. Изначально планировалось, что в 2018 году будет введено не больше 660 кв. м жилья. Аналогичные цифры стоят и в прогнозе социально-экономического развития Удмуртии на 2019 год.
Рост произошел и в объемах строительства многоквартирных домов, и в сегменте индивидуального жилищного строительства — соответственно на 9,2 и 10,6 процента. Всего было построено 405 тыс. кв. м жилья в многоквартирных домах.
— Этот год для нас стал рекордным по объемам ввода жилья, мы сдали без малого 150 тыс. кв. м, — сообщил «Реальному времени» руководитель отдела маркетинга компании «КОМОССТРОЙ» Марат Касимов. — В следующем году показатель будет существенно меньше, несмотря на большое количество запусков проектов. В 2018 году мы регулярно, раз в один или два месяца, начинали строить новые дома, в таком же темпе собираемся запускаться и в 2019-м, но сроки сдачи у этих домов — 2020—2022 гг. Я бы не стал связывать это с какими-то рыночными тенденциями, так сложились наши производственные циклы.
Между тем, значительный рост активности застройщиков по сдаче жилья до 1 июля 2019 года объясняют и серьезными изменениями правил работы с дольщиками, которые вступают в силу с этой даты. О влиянии этих изменений на рынки новостроек в Казани и Уфе ранее писало «Реальное время».
— Эта дата знаковая для всего первичного рынка жилья, своеобразный дедлайн, после наступления которого застройщик, не получивший разрешение на строительство, может отложить проект на какое-то время, а то и навсегда, — говорит эксперт рынка недвижимости Ижевска Александр Шишкин. — Начиная с прошлого года, девелоперы начали массово получать разрешения на строительство, вскрывая свои земельные портфели. Цель одна — довести максимальное количество проектов до реализации по старым правилам. Значительная доля этих проектов пока так и остается на бумаге и будет выводиться на рынок постепенно.
Основные драйверы роста цен
При этом ожидание кардинальных перемен повышает активность не только застройщиков, но и покупателей. Многие предпочитают приобрести жилье по «старым правилам».
— В целом по статистике мы планируем выходить на больший объем строительства в этом году. Все предпосылки для этого имеются, — отмечает руководитель отдела маркетинга компании «АСПЭК-Домстрой» Иван Мыльцев. — Уже сейчас мы наблюдаем достаточно серьезный спрос на новое жилье. Связан он во многом с нововведениями, которые начнут действовать с 1 июля. Если на сегодняшний день мы использовали для строительства условно бесплатные деньги от дольщиков, то с 1 июля в этой цепочке появляются банки, что повлечет использование более дорогих для застройщиков кредитных денег. Безусловно, можно ожидать в связи с этим роста цен на новое жилье. Клиенты это понимают, поэтому многие будут стремиться запрыгнуть в «последний вагон» и приобрести квартиру до начала действия этого закона.
Соответственно, по мнению Мыльцева, рост спроса на новостройки будет наблюдаться в первом полугодии, а летом ожидается некоторое падение. На определенное выравнивание спроса застройщики рассчитывают в lV квартале, когда уже будет больше понимания, как работает новая система.
— Основной драйвер роста цен — это введение обязательного использования счетов эскроу всеми застройщиками, из-за которого большинство компаний будут вынуждены перейти на проектное банковское финансирование, — говорит Александр Шишкин. — Также на рост цен, безусловно, окажет влияние и поднятие ставки НДС до 20 процентов. Все это увеличивает себестоимость строительства, а рентабельность строительной отрасли в последние годы и так оставляла желать лучшего. Застройщики вынуждены поднимать цены.
Повысятся расходы клиентов на приобретение нового жилья и из-за повышения ставок по ипотечным кредитам. Пока эксперты не ожидают снижения ключевой ставки ЦБ, а значит, меньше ежемесячный платеж не станет.
— При покупке квартиры в новостройке ипотека является самым сильным инструментом, немногие используют полностью собственные средства. Соответственно ежемесячное бремя платежа тоже вырастет — в среднем на 2-3 тысяч рублей в месяц, — говорит директор филиала центра недвижимости «Этажи» в Ижевске Наталия Лемец. — Мы учитываем данные по средним платежам именно в Удмуртии. Однако на решении брать квартиру в ипотеку это не повлияет. Иным образом жилищные условия не улучшить. Платить 10 или 12 тысяч рублей в месяц — особой разницы для покупателя не имеет.
В то же время эксперты ожидают, что ставки по ипотеке все же стабилизируются в этом году.
В целом, по оценкам экспертов, все перечисленные факторы приведут к росту цен на квартиры в новостройках Ижевска на 10—15 процентов в 2019 году.
«Спрос устойчив на качественное жилье в инфраструктурно обеспеченных жилых комплексах»
Так или иначе, перемены не станут причиной падения рынка. И застройщики, и банки, и сами покупатели со временем привыкнут к новой схеме работы.
— Государство фактически сводит на нет все риски касательно долгостроев и обманутых дольщиков, а значит, на «первичку» подтянутся люди, которые раньше вложения в строящиеся проекты не рассматривали в принципе по причине боязни остаться ни с чем, — считает Александр Шишкин.
Марат Касимов говорит, что спрос устойчиво растет, если не в количественных, то в качественных показателях. При росте в прошлом году средней цены квадратного метра новостройки на 1-2 тысячи рублей ежеквартально снижения объемов продаж не происходило.
— Спрос устойчив на качественное жилье в инфраструктурно обеспеченных жилых комплексах. Растет спрос на так называемые «вторые квартиры»: все больше покупателей приходит к нам повторно — рождаются дети, люди меняют однушки на двушки и трешки, переезжают ближе к хорошим школам. Это, на самом деле, радует. Закончился спрос на «инвестиционное жилье».
По словам Касимова, растут требования как к самим квартирам, так и к общедомовому пространству, ко дворам и местам общего пользования. Люди готовы платить за жилье больше, и они точно знают, за что хотят переплачивать, отмечает эксперт. Эти тенденции подтверждает и Наталия Лемец.
— Наши застройщики поняли, что не все деньги в эконом-сегменте, есть деньги и в сегментах «комфорт» и «комфорт+». Кто-то из потребителей «наелся» маленьких площадей, жить стали лучше, соответственно спрос на квартиры «комфорт» и «комфорт+» набирает обороты не первый год, — говорит Лемец.
Эксперты в сфере строительства также отмечают, что из-за ужесточения требований к деятельности застройщиков становится невыгодно строить долго и дешево. Таким образом, с рынка рано или поздно уйдут проекты эконом-класса, останутся «бизнес» и «премиум», где действуют уже совсем другие правила ценообразования. С другой стороны, события на рынке новостроек влияют и на «вторичку».
— Существенный рост цен на первичном рынке сделает рынок вторичного жилья чуть более востребованным, так как там динамика роста цен более плавная. Но прогрессивно мыслящие люди продолжат выбирать новостройки. Первичный рынок не стоит на месте и предлагает современные решения и форматы, чем «вторичка» похвастаться не может, — отмечает Шишкин.
Наталия Лемец считает, что на вторичном рынке рост цен тоже будет, но значительно меньший.
Качественному скачку мешает неразвитая инфраструктура
Во время недавнего визита в Удмуртию полпред президента РФ в Приволжском федеральном округе Игорь Комаров отметил, что республика отстает по объемам ввода жилья. По его словам, по обеспеченности населения жильем Удмуртия занимает последнее место в округе.
Однако пока сдерживающим фактором для увеличения объемов строительства жилья в регионе остаются не только уровень потребительского спроса и доходов населения, но и неготовность инфраструктуры. Разрастание Ижевска на восток и северо-восток невозможно пока без строительства 26-го коллектора. Ни город, ни республика пока не могут найти необходимые для этого средства и рассчитывают на помощь из федерального бюджета. Об этой проблеме глава Удмуртии Александр Бречалов даже рассказал президенту России Владимиру Путину во время их недавней встречи. Решится ли она теперь, пока непонятно. Развитию в южном направлении также мешает отсутствие инфраструктуры. Строительство сетей через обширную территорию частного сектора обойдется в миллиарды рублей. Именно поэтому вот уже 10 лет без движения остается проект московской ГК «ПИК» в районе Александрово.
Марат Касимов отмечает, что значительного роста ввода жилья можно добиться лишь за счет запуска перспективных проектов комплексного освоения территорий, т. е. целых микрорайонов со школами и детскими садами. Причем инфраструктура должна строиться на опережение, а не по факту заселения.
— Мы начинаем такой проект на ул. Берша. Однако функция «опережающей инфраструктуры» там не реализована. Ижевские застройщики не могут ее вытянуть на своих плечах, слишком маленькая у нас маржа на рынке. Поэтому освоение проекта пойдет в обычных, девелоперских темпах, т. е. по 10—15 тыс. метров в год, не более. Качественного скачка такие цифры не обеспечат, — говорит эксперт.
Топ застройщиков
В настоящее время в республике возводится порядка ста домов. По данным единого реестра застройщиков, больше всего в Удмуртии жилья строит «КОМОССТРОЙ» — 220,5 тыс. кв. м, его доля в общем объеме составляет 24,5%. Второе место с 107,5 тыс. кв. м и долей в 13% занимает «УралДомСтрой». На третьем месте — «Регион-инвест» с показателем 105 тыс кв. м и 12%. В первую десятку входят также «АСПЭК-Домстрой», «Острова», «ИТС», «Альянс», «Талан», «Стройсоюз» и «Калина Групп».
«КОМОССТРОЙ» имеет один из самых крупных пакетов земельных участков в разных районах Ижевска. Завершилось строительство самого амбициозного проекта компании — ЖК «Колизей» рядом с эспланадой, но квартиры еще продаются (цены в них доходят до 8,8 млн рублей). В прошлом году компания начала возводить рядом ЖК «Республика», в котором стоимость квартиры достигает 20,8 млн рублей.
Застройщик намерен выходить в соседние регионы, в частности, в Татарстан.
«УралДомСтрой» уже строит дом в Пермском крае. В Ижевске компания продолжает строительство нескольких жилых комплексов Ocean City, Eco Life и «Пять континентов» в центре города рядом с администрацией Ижевска, а также в других районах столицы Удмуртии.
Наиболее активна за пределами Удмуртии компания «Талан» — она присутствует в пяти регионах, причем по объемам строительства родной регион находится у нее на последнем месте. В Ижевске этот застройщик в настоящее время возводит, по данным единого реестра застройщиков, всего 16 тыс. кв. м — один дом на ул. Фруктовой. Основные объемы строительства у «Талана» в Пермском крае — почти 79 тыс. кв. м, в Татарстане — более 67 тыс. кв. м, а также в Тюменской области и Башкортостане.
Порядка десяти домов в процессе строительства у «АСПЭК-Домстрой». В этом году компания намерена, в частности, сдать последний дом в крупном микрорайоне «Ключевой поселок», строительством и благоустройством которого занималась последние годы. Также продолжается строительство домов в новом микрорайоне на ул. Берша.
ГК «Острова» продолжает возведение микрорайона «Новый город» на территории бывшего садоводческого комплекса. В 2018 году компания вложилась в крупный имиджевый проект — благоустройство общественного пространства «Открытый сад» за зданием администрации города.
«Регион-Инвест» продолжает строительство ЖК «Ривьера-Парк» в районе набережной Ижевского пруда. У остальных компаний от одного до трех домов.