Рынок жилья Казани: прощальные рекорды ипотеки и буксующая «вторичка»

«Не исключено, что ставку поднимут снова»

После повышения ключевой ставки ЦБ РФ на 0,25 п.п. в декабре рост ипотечных ставок был лишь вопросом времени. И вот в начале этой недели о своем решении увеличить ставку по ипотеке объявил Сбербанк. В своем официальном сообщении пресс-служба кредитной организации сообщила, что речь идет об удорожании на 1 п.п. для кредитов с первоначальным взносом 20% и выше и на 1,2 п.п. для кредитов с «первоначалкой» менее 20%. Несколькими днями ранее то же самое сделал второй крупнейший госбанк страны — ВТБ: он повысил ставку на 0,6 п.п.

Как это отразится на рынке жилья? Если при предыдущем повышении ставок эксперты считали, что оно на спрос существенно не повлияет, сейчас большинство из них настроено менее оптимистично.

— Пока рынок продолжает двигаться по инерции прошлого года, когда фиксировались рекордно низкие ипотечные ставки. Ставки по ипотеке неизбежно будут расти, так что лучше не откладывать покупку до лета, — говорит директор компании «Ак Барс Недвижимость» Елена Стрюкова.

С этим мнением согласны и другие застройщики.

— Добавление 2-3 тысяч рублей к ежемесячным платежам по ипотеке существенно для любой семьи, поэтому рост ипотечных ставок, конечно, скажется на рынке жилья. Пока январь проходит с уже одобренными ранее кредитами по старым ипотечным ставкам, и влияния увеличения ипотечной ставки мы еще не ощутили. Но, безусловно, ощутим, — констатирует коммерческий директор компании «Домкор» Юрий Мочалин.

Надо сказать, что в предыдущие месяцы ситуация на ипотечном рынке складывалась более чем благоприятно. Как видно на графике, в декабре ипотека установила рекорды как в Казани, так и по республике. К примеру, в Казани Управление Росреестра по РТ зарегистрировало 3 936 ипотек на жилые помещения, что оказалось на 75% больше, чем месяцем ранее. И это самый большой показатель, который был зафиксирован в прошлом году. Рост по Татарстану был меньше, тем не менее количество сделок по ипотеке выросло на 30% (4 920 сделок в декабре против 2 246 в ноябре).

Годовая динамика на ипотечном рынке тоже положительная. Так, за 12 месяцев в Казани было зарегистрировано более 23,5 тысячи ипотек на жилые помещения. Это на 50 с лишним процентов больше, чем в 2017 году (тогда было зафиксировано 15,3 тысячи ипотечных сделок. Динамика по Татарстану превысила 30%. Очевидно, что такие показатели обеспечили ипотечные ставки, которые снижались вплоть до IV квартала прошлого года.

Но в 2019 году о рекордах, вероятно, придется забыть. Большинство опрошенных нами экспертов склоняются к мнению, что тенденция к росту ипотечных ставок, скорее всего, сохранится.

— О том, что ипотечные ставки будут расти, говорится в последнем решении ЦБ РФ, которое было опубликовано в декабре прошлого года. Следующее заседание запланировано в феврале, не исключено, что ключевую ставку снова поднимут, — отмечает заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

«Люди старались заскочить в уходящий поезд»

Судя по данным Управления Росреестра по РТ, большой спрос наблюдался и на рынке первичного жилья. В Татарстане количество зарегистрированных договоров долевого участия в декабре выросло на 15% (2 549 договоров против 2 216 в ноябре). Получается, что рынок новостроек рос, несмотря на «подарок», который к Новому году застройщикам преподнесла Эльвира Набиуллина: в середине декабря Центробанк исключил из списка компаний, которые могут страховать девелоперские проекты, «Респект». Это означало, что регистрировать договоры долевого участия в Росреестре при продаже квартир, застрахованных в «Респекте», нельзя до тех пор, пока застройщик не найдет другую страховую компанию. Как писало «Реальное время», в Казани «Респект» страховал объекты «#Суварстроит», «Сити Строя», «Арт строя».

Среди причин, которые помогли удержать спрос на высоком уровне, застройщики называют традиционную «сезонную» активность.

— В декабре стабильно каждый год наблюдается повышение спроса. Этот год не стал исключением. Под конец года люди традиционно стараются завершить дела, приобрести жилье, пока условия по ипотеке остаются приемлемыми. Если говорить о цифрах, то в декабре продажи увеличились на 5 процентов по отношению к ноябрю. Мы связываем этот рост со стартом продаж ЖК «Мой ритм», — отмечает Елена Стрюкова.

Большинство застройщиков отмечает, что декабрь при этом не сильно выделялся на фоне остальных месяцев и высокий спрос на рынке первичного жилья наблюдался почти на протяжении всего года. О том, что 2018 год оказался вполне благоприятным для девелоперов, говорит и статистика. Всего в истекшем году было заключено более 20,6 тысячи ДДУ, что на 20 с лишним процентов больше, чем в 2017-м.

По мнению главы «Жилищной строительной компании Казани» Эмиля Хуснутдинова, многие покупатели поспешили купить квартиры как раз до обещанного роста ипотечных ставок.

— Люди старались заскочить в уходящий поезд. Определенный ажиотаж вызвали изменения в законе о «долевке», — говорит он.

К слову, Хуснутдинов рассказал «Реальному времени», что в этом году «ЖИК Казани» может выйти на рынок с новым проектом. Но подробностей раскрывать не стал, сославшись на то, что проект находится на стадии разработки. Тем не менее участок уже определен. Известно, что речь идет о комплексной застройке и проект может быть похож на другие комплексы «ЖИКа».

Директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова отмечает, что в январе спрос также держится на довольно высоком уровне.

— В декабре ситуация для застройщика складывалась наилучшим образом. Картина следующая: работа без обеда и выходных, огромные очереди в отдел продаж. Активность спроса оставалась на уровне предшествующего месяца. Связано это с традиционной активностью рынка, изменениями в 214-ФЗ, грядущим повышением ипотечных ставок. Январь продолжит декабрь. Но со временем спрос будет снижаться, все опустошили свои «сусеки» в декабре. Возможный отложенный спрос тоже реализовался. Но все равно нас ждут пусть не рекордные, но стабильные продажи, — утверждает Гизатова.

«Многие думают, что девелоперы наживаются. Это не так»

Мы поинтересовались у застройщиков, смогут ли они повышать цены на жилье, учитывая, что удорожание ипотеки уже сделало покупку квартиры невозможной для части населения.

— Конечно, смогут. Более того, они будут вынуждены поднять цены и в связи с переходом на проектное финансирование. В этом году мы ожидаем повышение минимум на 8—10 процентов, — сообщил Искандер Юсупов.

Того же мнения придерживается Юрий Мочалин — отмечая при этом, что девелоперы тоже оказываются заложниками ситуации.

— Для застройщика это тупик. При том, что себестоимость строительства растет, покупательная способность падает. Эти два тренда скоро сойдутся. Возможно, для Казани это не так ощутимо, но для других городов — тех же Набережных Челнов, Альметьевска, Елабуги — это становится критичным. Рентабельность на этих рынках достаточно низкая, и любое движение в сторону удорожания, с учетом еще и роста ипотечных ставок, конечно же, приведет к кризису — кризису потребления.

Эмиль Хуснутдинов, в свою очередь, уверен, что рост цен на жилье неизбежен, поскольку строительство не настолько высокомаржинальный бизнес, как думают многие.

— Многие думают, что девелоперы наживаются, имеют крупные барыши. На самом деле все стоит очень дорого, все не очень просто. В принципе, маржинальность не очень высокая — от 5 до 10 процентов.

Как оказалось, некоторые застройщики сработали на опережение и подняли цены еще до того, как изменились условия игры на рынке «долевки».

— Сложно спрогнозировать развитие ситуации в этом вопросе. Мы наблюдаем, что у некоторых застройщиков есть потенциал увеличения стоимости на отдельные типы квартир на 10—15 процентов, у других же такой возможности нет по причине высоких текущих цен, — считает Елена Стрюкова.

Анастасия Гизатова также считает, что слухи о росте цен не имеют под собой достаточной почвы, поскольку экономических предпосылок для этого нет, а спрос будет ограничен платежеспособностью населения.

Как «вторичка» рано «сажиотажничала»

А вот вторичный рынок просел. По данным Управления Росреестра по РТ, в декабре в Казани было зарегистрировано 2 120 договоров купли-продажи «вторички», что оказалось на 13% меньше, чем в ноябре. В Татарстане динамика положительная, но она незначительная и составляет всего 2%. Почему же «вторичка» пробуксовала, учитывая, что в декабре спрос должен только расти?

— У населения просто кончились деньги. Слишком много событий произошло, начиная с октября, среди которых были и слухи о том, что доллары со счетов переведут в рубли, что к концу года будет ажиотаж из-за введения новых правил на рынке «долевки». Обычно активность на рынке начиналась к концу октября, и до 15 декабря вся эта эпопея длилась. В этом году тот месяц, когда должен быть высокий спрос, сдвинулся. Он начался в октябре и в конце ноября практически закончился. Просто рано начали «ажиотажничать», — считает директор агентства недвижимости «Валери» Валерий Абсалямов.

Отметим, что эксперты «Реального времени» предупреждали, что высокие показатели, которые фиксировались на жилищном рынке в предыдущие месяцы, достигались не за счет отложенного, а за счет будущего спроса.

Если сравнивать суммарное число сделок, получим, что в 2018 году количество договоров купли-продажи выросло на 25%, причем как по Казани, так и по Татарстану.

Анастасия Гизатова отмечает, что вторичный рынок чувствует себя хорошо, но при этом переоценен, так что можно будет наблюдать корректировку цен по квартирам с завышенными ожиданиями собственников.

— Считаю, что потенциал для роста вторичного жилья исчерпан. Исключение составит ряд объектов с определенной локацией. Состав вторичного жилья неоднороден, шансы на повышение есть не у всех.