«Цены на жилье реально взлетели. Впереди период, когда будет коррекция рынка»

На пороге нового кризиса

Неожиданностью для многих стало очередное решение Центробанка России поднять ключевую ставку еще на 0,25 п.п. — до 7,75% годовых. А это значит, что неблагоприятные прогнозы об удорожании ипотеки могут сбыться уже скоро. Тем более, что об этом поспешил предупредить и сам Минстрой.

«Ипотечные ставки находятся в прямой зависимости от ключевой ставки, поэтому ее повышение неминуемо приведет к росту ставок по ипотеке. К сожалению, Минстрой России на это никак не может повлиять», — заявил министр строительства и ЖКХ России Никита Стасишин.

«Принятое решение носит упреждающий характер и направлено на ограничение инфляционных рисков, которые остаются на повышенном уровне, особенно на краткосрочном горизонте», — говорится в сообщении Совета директоров Банка России.

Это уже второе повышение за последние несколько месяцев. Предыдущий рост ключевой ставки на 0,25 п.п. произошел в сентябре. Вслед за ней подтянулись и ипотечные ставки. Как мы уже писали, тогда ипотека в среднем подорожала на 0,5 п.п. Тогда эксперты говорили о том, что рост некритичный и повода для беспокойства нет — для большинства покупателей ипотека осталась доступной. Логично предположить, что после второго повышения ключевой ставки к началу следующего года ипотечные ставки вырастут примерно до 10,5-11% годовых.

— Соответственно пласт людей, которые могли взять ипотеку под 7-8% годовых, будет вымываться, они уже не смогут взять кредит под 10-11%. Из-за того, что вырастет цена, тоже отсечется часть покупателей. Мы прогнозируем, что количество сделок в 2019 году будет меньше. 2020 год, наверное, будет еще сложнее. Все-таки есть такая пятилетняя цикличность, и мы как раз подходим к тому же 2015-му году, который был кризисным. Думаю, что 2017—2018 годы были пиковыми, — говорит директор агентства недвижимости «Этажи» Марат Галлямов.

Снижение спроса из-за одновременного роста цен и ипотечных ставок прогнозирует и Искандер Юсупов, заместитель генерального директора компании «Унистрой». По его мнению, в этих условиях покупатели станут еще более требовательными при выборе жилья.

— В 2019 году Центральный банк прогнозирует рост кредитных ставок, вызванный увеличением темпов инфляции, всплеск которой ожидается на первую половину года. Согласно прогнозу Правительства России, по итогам 2018 г. реальные располагаемые доходы населения увеличатся на 1,6%. С учетом роста цен и ипотечных ставок в следующем году возможен спад спроса. Покупатели будут еще более требовательно подходить к покупке жилья. В тренде будет качественное жилье в перспективных районах города со всей необходимой социальной и коммерческой инфраструктурой в шаговой доступности и комфортной средой для жизни, — поясняет Искандер Юсупов.

По мнению коммерческого директора «КамаСтройИнвест» Антонины Дарчиновой, последние полгода на рынке наблюдалась некоторая истерия на фоне новостей о повышении цен на недвижимость и ипотечных ставок в связи с отменой ДДУ.

— По факту цены на недвижимость реально взлетели. Думаю, теперь нас ждет период, когда рынок будет отыгрывать свои позиции, — считает она.

В ипотечной агонии

На фоне неуклонного роста цен на квадратные метры и удорожания ипотеки рекорды, которые бьет рынок жилой недвижимости в последние несколько месяцев, не только не вселяют оптимизма, но и выглядят как мучительная попытка запрыгнуть в последние вагоны уходящего поезда.

В прошлом месяце в Казани число ипотечных сделок выросло почти на 50% — с 1 582 до 2 256. Примечательно, что за ипотекой ринулись в первую очередь казанцы, потому что по другим субъектам Татарстана наблюдалось только 9%-е увеличение числа ипотечных сделок.

Суммарное число сделок по ипотеке тоже выросло. За 11 месяцев текущего года Управление Росреестра по РТ в Казани зарегистрировало 19 629 сделок по ипотеке на жилые помещения. Для сравнения: за аналогичный период прошлого года было совершено 15 328 таких сделок, то есть почти на 30% меньше. По Татарстану динамика ниже. Общее число ипотек на жилые помещения увеличилось в среднем на 15%.

Ипотека по-прежнему остается одной из основных движущих сил на жилищном рынке, поэтому рост ставок воспринимается рынком столь болезненно. По оценкам директора компании «Ак Барс Недвижимость» Елены Стрюковой, доля сделок с привлечением ипотечных инструментов в сегменте стандарт класса составляет свыше 70%.

— На протяжении всего 2018 года мы наблюдали рекордно низкие ипотечные ставки. Да, стоит готовиться к росту, но скорее всего он будет незначительным, — считает Стрюкова.

Антонина Дарчинова обращает внимание, что на данный момент «КамаСтройИнвест» работает в сегменте элитной и бизнес-недвижимости, а доля ипотечных сделок в этих сегментах редко превышает 30—50%.

— Различные финансовые инструменты сейчас играют ведущую роль на рынке новостроек, так что даже небольшое дальнейшее повышение может отразиться на отрасли, — говорит Дарчинова.

В условиях удорожания ипотеки на помощь может прийти государство, считает Анастасия Гизатова.

— Есть все экономические предпосылки для повышения ставок, и наверняка это произойдёт. Понижение ставки возможно, если начнутся проблемы в строительном секторе. Вероятная мера государственной поддержки — субсидирование ипотечной ставки для застройщиков, — предполагает Гизатова.

Застройщики: «Ноябрь оправдал ожидания»

Рынок новостроек в прошлом месяце ожидаемо продолжил свой рост. Хотя число сделок, по данным Управления Росреестра по РТ, по сравнению с прошлым месяцем выросло не колоссально, на 6% (2 216 договоров долевого участия в ноябре против 2 085-ти в октябре). Правда, в данном случае речь идет не только о Казани, но обо всем Татарстане. К тому же, по сравнению с прошлым годом, темпы роста оказались высокими: в ноябре 2017 года было зарегистрировано только 1 763 ДДУ, что на 20% меньше, чем в ноябре 2018-го.

— Спрос на новостройки наблюдался на рынке на протяжении всего года и сохранился и в ноябре. В преддверии новогодних праздников покупатели всегда активизируются. Подстегнули интерес и уже знакомые нам факторы: привлекательные цены, широкий выбор квартир, изменения в законодательстве и, конечно, повышение ипотечных ставок, планомерно начавшееся уже в этом году. Рост продаж в этот период мы фиксируем традиционно, но к концу 2018 года он более динамичный еще и по той причине, что мы поставили высокую планку для себя. В целом продажи за месяц выросли на 30%, — поясняет директор по развитию компании «#Суварстроит» Максим Николаев.

Среди причин подъема на рынке первичного жилья наряду с реализацией отложенного ипотечного спроса на фоне роста ставок по кредитам замгендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов называет и интерес со стороны инвесторов.

— Простимулировали спрос и валютные колебания. Многие вкладчики забрали средства из банков и вложили их в недвижимость. Коэффициент сезонности в ноябре по отношению к октябрю вырос на 0,08% и составил 1,51. Ипотека традиционно занимает долю 37% от общего объема продаж, на втором месте рассрочка (34%), на третьем 100%-ная оплата — 25%, из которых 18% инвесторы. Спрос сконцентрирован главным образом в сегменте комфорт-класса, формате семейного жилья. Из драйверов рынка также можно отметить: ужесточение правил для застройщиков и введение эскроу-счетов, рост НДС до 20% в новом году и, следовательно, стоимости строительных материалов, — говорит Искандер Юсупов.

Директор компании «Ак Барс Недвижимость» Елена Стрюкова выделяет следующие тенденции на рынке новостроек: рост доли ипотечных сделок, конкуренцию в плоскости качества продукта, требовательность со стороны покупателей, сокращение длины сделки за счет электронной регистрации.

— Ноябрь оправдал ожидания, рост продаж по сравнению с предыдущим месяцем составил более 60%. Мы связываем это со стартом продаж нового и последнего дома в рамках ЖК «Казань XXI век». Конец года традиционно характеризуется высоким спросом на квартиры. Этот год не стал исключением. Ипотечные продукты все еще очень доступны. В будущем году так или иначе будет рост ставок по ипотеке. Тем, кому нужно улучшить жилищные условия, лучше поторопиться, — отмечает Елена Стрюкова.

«Унистрой» построит ЖК в Дербышках, а «КамаСтройИнвест» отправится на берег Волги

Наряду с подведением некоторых итогов мы поинтересовались у застройщиков, планируют ли они начинать новые проекты в ближайшей перспективе.

Искандер Юсупов рассказал, что в июле 2019 года «Унистрой» планирует начать строительство жилого комплекса в микрорайоне Дербышки. Комплекс комфорт-класса, по его словам, будет состоять из двух 10-этажных домов, с общей площадью более 70 тысяч кв. м жилья, собственного детского сада, игровых и спортивных площадок, многоуровневого паркинга и развитой коммерческой инфраструктуры в шаговой доступности.

— Это участок, площадью 7,15 га, расположенный в микрорайоне Дербышки, в окружении большого лесного массива. В непосредственной близости от комплекса — Солдатский лес, Березовая роща, пруд и озеро Комсомольское. Ядром покупателей квартир в комплексе будут выступать жители близлежащих микрорайонов. По результатам наших исследований была определена их ключевая ментальность — высокая семейственность. Для них важно жить рядом с родственниками. Поэтому в новой локации мы планируем создать семейный душевный микрорайон, — отмечает Искандер Юсупов.

Максим Николаев рассказал, что «#Суварстроит» получило разрешение на строительство нового объекта в центре Казани, не раскрывая подробностей. По всей видимости, речь идет о разрешении на строительство дома на Островского, полученном ООО «СтройИнвестГрупп» в июне. В целом «#Суварстроит» планирует сосредоточиться на строительстве ранее начатых объектов — ЖК «Манхэттен», ЖК «Залесный сити», ЖК «Столичный», ЖК «Палитра», «ЖК Станция Спортивная», ЖК «Времена года», ЖК «Сказочный лес» и ЖК «Южный парк».

Антонина Дарчинова сообщила, что «КамаСтройИнвест» планирует запуск нескольких новых проектов.

— Большие надежды мы возлагаем на проект в новом для нас сегменте — строительство большого жилого комплекса (более 60 тысяч кв. м) на берегу Волги в Вахитовском районе. Подробнее обо всех характеристиках смогу рассказать после официального старта продаж, — пояснила Дарчинова.

Директор «Ак Барс Недвижимость» Елена Стрюкова напомнила, что совсем недавно компания презентовали свой флагманский проект — ЖК «Мой ритм».

— В наступающем 2019 году на рынок выйдет ЖК «Солнечный город SUPER» и ЖК «Башни на Ершова», также мы планируем старт продаж новых домов в ЖК «Светлая долина».

Директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова также сообщила, что игроков, покидающих рынок, нет. Напротив, татарстанским рынком начали активно интересоваться игроки из других регионов.

— Только за последний месяц к нам обратились 4 варяга (компании с других регионов) с просьбой об оценке и экономической целесообразности их проектов, возможных сроков реализации в Казани.

Вторичка снова подорожала

Хорошие результаты в прошлом месяце демонстрировала и вторичка. В ноябре Управление Росреестра по РТ зарегистрировало в Казани 2 446 договоров купли-продажи. А это почти на 12% больше, чем месяцем ранее. Хотя по сравнению с прошлогодним ноябрем положительная динамика составила всего 1,5%.

Всего за 11 месяцев 2018 года в Казани было совершено 26 589 сделок купли-продажи. Это почти на 13% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Если же брать данные по Татарстану, ситуация оказалась примерно такой же: разница между суммарным количеством договоров на рынке вторичного жилья в 2017 и 2018 году составила порядка 10%. Понятно, что больше сделок (41 549) было совершено в текущем году.

По словам директора агентства недвижимости «Этажи» Марат Галлямова, причины роста те же, что и на первичном рынке, — сезонный рост спроса и ажиотаж из-за прогнозируемого увеличения ипотечной ставки.

— Вторичный рынок тянется за первичным, хотя по количеству сделок и динамике роста стоимости квадратного метра по ряду периодов уступает и будет и дальше терять популярность. Хотя нынешние новостройки вскоре перейдут в разряд вторичного сектора и потеснят нынешние ленинградки и хрущёвки, — считает Анастасия Гизатова.

По данным аналитической службы «Реального времени», в конце ноября наметился небольшой скачок цен на вторичку. Если на середину ноября средняя цена квадратного метра в Казани составляла 73 971 рубль, то к середине декабря она выросла до 75 974 тысяч рублей. Всего за месяц цена увеличилась примерно на две тысячи за «квадрат», а это значит, что общая стоимость квартиры могла в среднем вырасти на 80, а то и на 100 тысяч рублей.

Значительного роста средней цены на новостройки зафиксировано не было. По данным аналитической службы «Реального времени», в конце октября квадратный метр на рынке первичного жилья в среднем стоил 72 552 рублей, а в конце ноября — 72 911 рублей. То есть разница не достигла даже 1%.