«Отмена «долевки» приведет к однозначному повышению ипотечных ставок»

Хорошо там, где мы есть

И снова хочется обратиться к опыту зарубежных стран: а знали ли вы, что, согласно исследованию института Empirica, цены на жилье в семи крупнейших городах Германии выросли за последние годы на 31,5%. Ведущее немецкое деловое издание Handelsblatt сообщает о том, что цены на недвижимость в некоторых регионах и городах ФРГ каждые несколько лет удваиваются. В Мюнхене, к примеру, цены на дома и квартиры с 2007 года выросли более чем на 60%. На это, безусловно, повлияла рекордно низкая для Европы процентная ставка на рынке ипотечных займов. Ставка упала, цены выросли значительно, что в общем вполне закономерно и было ожидаемо. У нас в настоящее время на рынке сложилась ситуация, при которой ставку можно смело назвать оптимальной при существующих ценах за квадратный метр. Ведь все еще помнят времена, когда ставка по ипотеке колебалась на отметке 15—18%, а происходило это всего пару лет назад. Сегодня же она достигает отметки 5,8% (по программе для молодых семей, к примеру, можно найти предложения от 6% годовых) при незначительно выросшей стоимости жилья. А для тех, кто когда-то взял ипотеку под кажущиеся сейчас баснословными 18%, ипотечные брокеры предлагают процедуру рефинансирования.

Шутка про новый кредит, который нужен, чтобы погасить старый, была очень популярна года два-три назад. Сейчас же услуга рефинансирования ипотечного кредита поможет сэкономить кругленькую сумму. Рефинансирование можно назвать перекредитованием, то есть получением нового кредита с целью досрочного погашения предыдущего ипотечного займа. Причем эта опция возможна как в вашем банке, так и при переходе в другой банк, а в некоторых случаях также осуществляется и государством.

«Для тех, кто когда-то взял ипотеку под кажущиеся сейчас баснословными 18%, ипотечные брокеры предлагают процедуру рефинансирования». Фото Олега Тихонова

НДС — 20%: последствия для покупателя недвижимости

Недавно СМИ оповестили нас о том, что правительство страны предлагает повысить базовую ставку НДС с 18 до 20%. Изменения по новому налогу на добавленную стоимость вступят в силу с 1 января 2019 года. Министр финансов Антон Силуанов прогнозирует дополнительные ежегодные пополнения бюджета на сумму более чем 600 млрд рублей. Сложно назвать данную новость позитивной, так как, вероятнее всего, налоговое бремя скажется в первую очередь на высокотехнологичных отраслях, а именно на машиностроении и строительстве в целом, и приведет к повышению стоимости товаров и услуг в сфере девелопмента в частности.

Как известно, покупка недвижимости не облагается налогом, более того, для налогоплательщиков предусматривается налоговый вычет. Тем не менее очевидно, что сам процесс строительства объектов недвижимости будет стоить застройщикам дороже. Ведь вырастут в цене как строительные, так и отделочные материалы — арматура, краска, плитка и прочее. Как следствие, конечный потребитель будет вынужден выложить за квартиру более существенную сумму. Прогнозируется, что общий эффект от увеличения в цене продукции всех смежных и ключевых для застройщика отраслей повысит себестоимость реализованных проектов в среднем на 2—3%. Ориентировочно на этот же показатель вырастут цены на уже готовые объекты недвижимости для конечного клиента. Безусловно, в результате этого сократится спрос, что приведет к еще большему удорожанию недвижимости, темпы инфляции же, напротив, будут существенно ускоряться, и именно инфляция, в свою очередь, не позволит дальше снижать ипотечные ставки.

Чего ждать от поправок в 214-ФЗ

Однако поправки в 214-ФЗ «О долевом строительстве…», вступившие в силу 1 июля 2018 года, окажут гораздо большее влияние на рынок недвижимости, чем повышение НДС, что заставит рынок недвижимости начать жить по измененным стандартам. Поправки закона, регулирующего строительство жилья в РФ, нацелены на ужесточения требований к застройщикам и усиление защиты прав дольщиков.

Изменения начнутся не сразу: с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года, во время так называемого переходного периода, средства потенциальных покупателей будут привлекаться девелоперами как на условиях ДДУ, так и по новым стандартам — через эскроу-счета. С 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги клиентов только с помощью новых механизмов, взаимодействуя лишь с аккредитованными банками, которые, в свою очередь, будут аккумулировать денежные средства покупателей недвижимости на специальных эскроу-счетах вплоть до завершения строительства жилого комплекса. Девелоперы смогут рассчитывать на получение от банков более низкой кредитной ставки, чем та, что существует для них на рынке на сегодняшний день. А граждане смогут претендовать на возврат своих денежных средств со счета в банке, если застройщик по каким-то причинам просрочит сроки сдачи объекта на шесть месяцев.

Фото buhguru.com

С 1 июля 2018 года все девелоперы обязуются открыть банковский эскроу-счет по каждому разрешению на строительство в одном из аккредитованных банков, который впоследствии будет контролировать финансовые потоки на счетах, а также приостанавливать операции, связанные с нерациональным расходованием бюджета на строительство объекта. Еще один важный нюанс: на момент начала строительства девелопер обязуется иметь собственный капитал, составляющий не менее 10% от общей проектной стоимости объекта.

Что касается вопроса страхования средств дольщиков, стоит отметить, что они будут защищены Ассоциацией страхования вкладов на сумму до 10 млн руб. по аналогии с банковскими вкладами. Владеющие долей в девелоперских компаниях собственники будут призваны к ответственности наряду с компанией в случае невыполнения обязательств перед гражданами. Власти также должны выработать обязательные требования к застройщику и проведению госконтроля в области долевого строительства.

Очевидно, что, с одной стороны, данные нововведения приведут к снижению конкуренции на девелоперском рынке, с другой же — к однозначному повышению ипотечных ставок.

«Власти должны выработать обязательные требования к застройщику и проведению госконтроля в области долевого строительства». Фото Максима Платонова

Субсидированная ставка «от застройщика»: внесем ясность

Сегодня едва ли не каждая строительная компания предлагает клиенту так называемую ипотеку по совместной программе с банком под 6—8% годовых. Можно встретить и предложения под 5%. Недополученный процентный доход банку в этой ситуации компенсирует сам девелопер. Стороны заключают между собой договор о субсидировании, который предполагает «доплату» застройщиком банку за каждого клиента, обратившегося за субсидированным кредитом. Зачастую заемщику, воспользовавшемуся кредитом со сниженной ставкой, отказывают в скидке либо предоставляют гораздо меньшую скидку на объект, чем покупателям со «стандартной» ипотекой, и эти непотраченные «скидочные деньги» девелопер перечисляет в банк на условиях двусторонних договоренностей. Если говорить о сроках действия субсидированной ставки, то он ограничен по времени: как правило, на этапе старта подобных программ банки предлагают привлекательную ставку лишь на первые пару лет, по истечении определенного срока ставка повышается до уровня базовой на оставшийся период действия кредитного договора.

Очевидно (да и сами участники рынка этого не скрывают), что субсидированная ставка — это не что иное, как маркетинговый ход, который на сегодняшний день имеет успех. К примеру, такой способ ипотечного кредитования дает возможность заемщику рассмотреть варианты недвижимости из более дорогого ценового сектора, который он не смог бы себе позволить раньше. Ну а ввиду того, что ипотечные ставки на рынке так или иначе стремятся вниз и скоро нас ожидает время, когда они достигнут уровня 8% годовых, то и субсидировать ничего уже не придется. Вероятный прогноз: субсидированные ставки исчезнут за ненадобностью, пусть и не сразу.

С учетом всего вышесказанного можно смело говорить о том, что в сложившихся на сегодняшний день условиях на рынке недвижимости бояться использовать такой инструмент, как ипотека, однозначно не стоит.