Новостройки Казани: апрельский ценопад, возвращение инвесторов и бум на «вторичку»
Анализ рынка жилья татарстанской столицы в комментариях экспертов «Реального времени».
Рынок жилья взорвали апрельские продажи на «вторичку»: плюс 17% по Татарстану и плюс 25% по Казани. Также неуклонно, хотя и в меньших объемах за месяц, растут сделки в новостройках, особенно по ипотеке. Последняя за год побила все рекорды, практически удвоив значения. Интересно, что при этом цены на первичном рынке в татарстанской столице росли куда менее заметно, а в ряде объектов даже, наоборот, снизились. Подробнее — в материале «Реального времени».
«Первичка» в цене выросла незначительно
Казанские новостройки этой весной дорожали не сильно, только по мере готовности домов. Причем у ряда застройщиков, как выяснила аналитическая служба «Реального времени», отдельные объекты на первый взгляд как будто даже подешевели.
Наиболее показательны в этой части стройки «#СуварСтроит». Так, однокомнатные квартиры в домах 1—5 в «Залесном Сити» в марте продавали по цене 59,5—60,8 тыс. руб./кв. м, а в мае — всего за 50 тыс. Аналогичная картина в шести домах второй очереди «Южного парка», где цены за 2 месяца спустились с 55,5 до 52,6 тыс. руб/кв. м, в доме «Черемуха» в «Сказочном лесу» (было 61,5, стало 58,6 тыс. руб/кв. м). Напротив, выросла стоимость «квадрата» в «однушках» ЖК «Времена года» с 56,7 до 60 тыс. руб./кв. м.
Судя по ценам, собранным в отделах продаж, на стройках «Унистроя» в «Арт Сити» жилье тоже дорожало, но не во всех домах. Например, в 5.1 и 5.2 квадратный метр в марте стоил 84,15—90,5, а в мае уже 86—92 тыс. руб. за кв. м. В третьем доме комплекса «квадрат» стоил 88,7—93,9, через месяц — 90,6—96,9. Еще в ряде строений ЖК цены на «однушки» остались на прежнем уровне, например, в домах 2.1, 2.2 и 8. В ЖК «Весна» наибольшее прибавление в цене «квадрата» продемонстрировали квартиры в 4-м доме, подорожавшие с 70,9—71,8 до 72,7—79,5 тыс. руб. за кв. м.
У строительной компании «Грань» стоимость «однушек» в ЖК «Новые Горки» также ненамного выросла: с 67,7—76,8 в марте до 73,4—82,5 тыс. руб./кв. м. в мае. Тоже самое у ООО «Панорома» в ЖД «Соло»: было 82,3—83,9, стало 85 тыс. руб. за кв. м. Чего не скажешь о квартирах застройщика «Зилантова гора», близкого к «ЖИК» в ЖК «Новые острова»: в марте они стоили 68,95—73,8, а в мае — 62,9—63,9 тыс. руб. за кв. м.
— Продажи шли ровно, апрель показал достаточно неплохие результаты. Если сравнивать с прошлым годом, идет интересный прирост порядка 30%. И за счет ипотечных, и за счет инвестиционных сделок, — прокомментировал «Реальному времени» заместитель генерального директора по развитию «#СуварСтроит» Максим Николаев.
Ипотечного пузыря на рынке не предвидится
Как и по всей России, в Татарстане ипотека бьет рекорды. По данным Росреестра РТ, в апреле зарегистрировали 5 768 жилищных кредитов, что на 66% больше, чем год назад в том же месяце (3 472). По Казани число сделок тоже увеличилось: с 1 399 в том году до 2 265 в этом (+62%).
С начала года показатели ипотечного кредитования неуклонно растут. Апрельские значения в РТ ненамного превышают мартовские — 5 335 (+8%), по столице — примерно в тех же пределах — 2 300. Часть экспертов полагает, что потенциал снижения ипотечных ставок уже достигнут, и сейчас банки конкурируют не уровнем ставок, а скоростью принятия решений. В стратегии АИЖК к 2020 году заложен возможный рост ипотечного кредитования в России более чем вдвое, до 10 трлн рублей. При этом возрастающее число кредитов не приведет к формированию «пузыря» на рынке, убеждены банкиры:
— Никакого ипотечного «пузыря» в России нет, и говорить об этом не приходится. Средний размер первоначального взноса в России высокий, в отличие от США, откуда во время кризиса 2008 года к нам пришло это понятие. Там доля клиентов, которым кредиты выдавались без первоначального взноса, была гигантской. В России еще до ужесточения правил резервирования ЦБ, доля таких кредитов была 5-6%», — отметил управляющий директор «Абсолют Банка» Иван Любименко в ходе недавнего круглого стола Банки.ру.
К тому же сейчас, после введения повышенных коэффициентов банки в большинстве своем отказывают клиентам без первоначального взноса. Тех же, кто вложился в сделку собственными деньгами, отличает более ответственное отношение к обязательствам перед банком, уверяют аналитики.
Жилищные эксперты полагают, что в этом году сильно ставки уже не упадут, хотя признают, что потенциал для снижения все еще большой.
— Напомню, что в Европе ставки близки к нулю или могут быть даже отрицательными. То есть, нам еще есть куда двигаться, но сейчас никаких причин для резкого снижения нет, — говорит коммерческий директор компании «Камастройинвест» Антонина Дарчинова, а касательно угрозы ипотечного пузыря ответила так: — Это большое вопрос к банковскому сектору. Я согласна, что и у нас, и в мире довольно быстро забыли уроки 2008-го. Дальнейшее раздувание стоимости недвижимости и бездумная выдача кредитов может снова привести к подобным результатам.
Возвращение инвесторов и локальные драйверы
В Татарстане выросли продажи новостроек. Во втором месяце весны в республике зарегистрировали 1 535 договоров долевого участия, что заметно больше, чем в марте — 1 464 (+5%), в феврале — 1 338 (+15%) и апреле прошлого года — 1130 (+36%).
Увеличению капитализации и повышенному спросу новостроек способствуют постоянно развивающаяся инфраструктура города и республики. Так интерес к «суваровским» жилым комплексам стал расти по мере возведения большой развязки в Лаишевском районе. Крупно выиграли и те девелоперы, чьи ЖК растут рядом со станциями казанской подземки, новыми парками или объектами масштабной реновации:
— Вот мы «Новые Горки» строим, а рядом с нами строят станцию метро «Дубравная» и открыли Горкинско-Ометьевский лес. Люди очень ценят такие плюсы, близость метро — решающий момент, — говорит начальник отдела продаж компании «Грань» Ольга Волчкова.
— Драйверами районов можно назвать планы города по развитию той или иной территории. Например, большой потенциал сейчас имеет Адмиралтейская слобода, район Ново-Татарской слободы, район вокруг озера Кабан, где запланированы масштабные реновации, — добавила представитель «Камастройинвеста».
Миллениалы пришли, но рынком еще не заправляют
На первичном рынке республики появилась тенденция к увеличению продаж на двухкомнатные квартиры, отметили в «#СуварСтроит». Застройщик «Грань» уверяет, что у него по-прежнему стоят в очереди за однокомнатными квартирами, хотя по стоимости они дороже «двушек» или «трешек»: «Квартиры по 35 кв. м идут хорошо, а площадью 42 «квадрата» — уже медленнее».
— В конце 2017-го и в 2018 годах на рынок недвижимости вернулись так называемые инвесторы. Они снова увеличили спрос на небольшие однокомнатные квартиры, которые стали менее востребованы после 2014 года. Такие квартиры покупаются на котловане с целью последующей перепродажи с прибылью или с целью сдачи в аренду. Инвесторы сильно перегревают рынок недвижимости, что может в будущем снова привести к его снижению, — добавила Антонина Дарчинова.
С количеством сделок меняются и жилищные предпочтения татарстанцев. Среди покупателей все больше так называемых миллениалов — поколения конца 80-х — начала 90-х, которые руководствуются другими приоритетами при выборе квартиры. Хотя это еще не основной покупатель, застройщикам приходится подстраиваться и под их запросы.
— Клиент молодеет, мы заметили, и, думаю, в ближайшие 5 лет — это всем будет очевидно. Миллениалы больше внимания обращают на комфортную среду, среду обитания, интересуются тем, что есть вокруг жилого комплекса, есть ли доставка пиццы и роллов. Эти запросы уже становятся нормой, мы уже даже не удивляемся, — говорит Максим Николаев.
В том же ключе рассуждает и Антонина Дарчинова, отмечая, что в данный момент на рынке новостроек большое значение имеет качество продукта: «Продукт — это не только квартира, но и качество самого дома и создаваемой им среды, а также района и его инфраструктуры. Застройщики, которые создают востребованный продукт не имеют проблем с темпами продаж и осуществляют их в рамках планов».
Ввод жилья растет, а с ним и число долгостроев
В республике с начала года на конец апреля выполнили годовой план по вводу жилья более, чем на 40%, построив 2,4 млн кв. м. В масштабах страны за те же временные рамки сдали 20,2 млн кв. м, что на 16,7% больше прошлогоднего аналогичного периода. В Минстрое России полагают, что тенденция к увеличению строительства жилой недвижимости сохранится и в будущем. Правда, до поставленной Путиным задачи — нарастить объемы до 120 млн «квадратов» в год, все еще далеко.
Кроме того, эксперты напоминают — большинство компаний начали стройки еще в 2014—2015 годах. Сейчас застройщики торопятся закончить прежние объекты максимально быстро, чтобы приступить к строительству новых. При всем при том сохраняется ситуация с затовариванием на рынке. Сейчас в сданных новостройках гораздо больше не распроданных квартир, чем 3-4 года назад. Низкие ипотечные ставки сильно дело не меняют, так как доходы населения не растут, соответственно, и спрос тоже.
— Я считаю, что рынок Казани жильем до конца не насыщен, потребности населения до конца не удовлетворены. Если затоваривание и происходит, то только в рамках изначально некорректно рассчитанных проектов, где цена не соответствует месту или качеству, — возражают в «Камастройинвесте».
С вводом жилья в России растет и число долгостроев. Директор департамента жилищной политики Минстроя РФ Ольга Корниенко сообщила, что дорожные карты по решению проблем обманутых дольщиков пополнились на 94 объекта в 29 регионах. «Динамика немного ухудшилась, с другой стороны, это и неплохо — реальная картина проявляется», — отметила она на заседании рабочей группы по защите прав участников долевого строительства в Госдуме.
По данным Минстроя, всего на начало года в стране насчитывалось 836 проблемных объектов. Анти-лидер списка — Башкортостан, где прибавилось 26 долгостроев. На втором месте — Краснодарский край (+9), далее — Московская и Костромская области (+4). Также парламентарии отметили, что в регионах обычно занижают реальное число недостроенных домов. Назвали и исключенные из перечня проблемные стройки — в l квартале года выбыло 82 дома, 67 из них достроили, а по 15 выплатили компенсации. В реестре обманутых дольщиков остаются свыше 30 тысяч человек, хотя общее число ДДУ в зарегистрированных долгостроях куда выше — 80,3 тысячи.
Из банка в недвижимость и дорогая «вторичка»
Заметный скачок активности продемонстрировали продажи ненового жилья в Татарстане. За месяц число сделок выросло почти на тысячу: с 5 805 в марте до 6 785 в апреле (+17%). По Казани «вторичка» выросла еще заметнее: с 2 186 до 2 725 (+25%). По сравнению с прошлым годом показатели и в столице, и в целом по республике поднялись на 30%.
Хотя данные Росреестра за май еще не вышли, эксперты разошлись в прогнозах, какими будут его показатели. Не все почувствовали сезонный спад:
— В апреле все было очень хорошо, активно. В мае на 100% уверен будет намного хуже и по ипотеке, и по всем остальным сделкам. Во-первых, потому что было много выходных дней, во-вторых, все-таки начало дачного сезона всегда оттягивает внимание людей, как потенциальных покупателей. Но в целом этой весной продажи во всех сферах идут неплохо, — говорит директор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов.
— Май тоже был очень активный, не было традиционного майского спада, когда операция «Картошка» и все уехали. Причем, это касается и «первички», и «вторички». С чем связано, сказать не могу. Но я все равно считаю, что основная причина — это недоверие к банковскому сектору, много кто к нам перебежал оттуда. Деньги, которые обычно уходили в банк, пришли в недвижимость, — говорит руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
Возможно высокий спрос отчасти подогрел цены на рынке. Во всяком случае, по данным Domofond.ru, в этом апреле Казань и Уфа вошли в первую десятку городов России с самыми дорогими ценами на вторичное жилье. Аналогичная картина была и в том году, тогда татарстанская столица заняла 9-е место по стране.
Впрочем, риелторы призывают не судить по стоимости квартир, указанной в экспозиции — она всегда завышена. Зато при обсуждении сделки практически всегда можно сбить цену и договориться о скидке, уверяет Анастасия Гизатова.
Стоимость квадратного метра жилья в Казани составила 70,83 тысячи рублей (+5,7% к аналогичному периоду 2017 года). Уфа на 10-м месте (11-е в 2017 году), цена «квадрата» — 65,49 тысячи рублей (+5,1% к апрелю 2017 года). Интересно, что оба города обогнали Нижний Новгород, который в том году замыкал топ-10, а в нынешний рейтинг не попал. Столица ПФО опустилась на 12-е место, здесь не новая квартира обойдется в 63,3 тысячи рублей за кв. м (+1,4% к апрелю 2017 года). Традиционно в лидерах Москва, Санкт-Петербург и Сочи, за ними идут Владивосток, Балашиха, Севастополь, Хабаровск и Екатеринбург.