Челнинский дилер запчастей отстоял землю рядом с автоцентром «МБ-Орловка»
Размежевать и уменьшить участок
Челнинский бизнесмен Андрей Блинов, владелец группы компаний «Катеко» — крупного дилера автозапчастей зарубежных и отечественных брендов, отстоял землю по соседству со своими дилерскими центрами «МБ-Орловка» и «Камавтокомплект Трак». На спорном участке на ул. Мензелинский тракт, 24 у предпринимателя находится автоцентр «Бош Дизель Сервис Кама» и два больших склада с автокомпонентами.
Бизнесмен через свою фирму «ДТА-Центр» потребовал признать незаконным и отменить отказ исполкома автограда в предоставлении в собственность этой муниципальной земли. Участок площадью в 2 гектара (к/н 16:52:090103:362) имеет разрешение к использованию под производственную деятельность. Блинов попросил суд обязать власти Челнов подготовить договор купли-продажи земли и направить ему.
Сейчас предприниматель снимает этот участок у города, договор аренды был заключен в 2019 году на срок до марта 2052 года. На этой земле у Блинова четыре объекта недвижимости, которые принадлежат ему на праве собственности:
- здание КПП, площадь 33 кв.м,
- производственный корпус, площадь 533,5 кв.м,
- склад автозапчастей на производственной базе, площадь 2372,7 кв.м,
- склад автозапчастей, площадь 2346,7 кв.м.
Компания бизнесмена — официальный дилер по продажам и сервисному обслуживанию запчастей для легковых, малотоннажных и грузовых автомобилей Mercedes-Benz, КАМАЗ, НЕФАЗ, MANN+HUMMEL, BOSCH, EXEED, HINO, FUSO, HOWO, Daewoo, Sitrak, Howo и других брендов. Группа «Катеко» была создана в 1995 году, имеет офисные, складские и производственные корпуса общей площадью более 18 тысяч кв.м, собственные ремонтные цеха на 53 поста и более 30 тысяч артикулов автокомпонентов.
В августе бизнесмен обратился в исполком города с заявлением о покупке участка, а в сентябре получил ответ, где ему предлагалось провести межевание спорного участка «с целью уменьшения его площади, обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана и внесения изменений в единый государственный реестр».
Разделение нерационально
Полагая, что решение чиновников не обосновано и нарушает его законные права, Блинов подал в суд. В заявлении указал, что исполком не учел заключение ГАУ «Управление государственной экспертизы и ценообразования РТ по строительству и архитектуре», в котором расписано техникоэкономическое обоснование использования спорной земли с имеющимися объектами недвижимости под объект производственного назначения.
— Разделение спорного земельного участка создаст препятствия к рациональному использованию земельного участка, так как при разделе земельного участка будет отсутствовать доступ для вновь образованного земельного участка, — указали юристы бизнесмена.
Исследовав материалы дела и заслушав стороны, суд согласился с доводами предпринимателя. Согласно Земельному кодексу России, исключительное право на приобретение участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, которые являются собственниками зданий и сооружений на этой земле. И продажа таких участков владельцам сооружений осуществляется без проведения торгов, в заявительном порядке. Есть исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении участка, но среди них нет такого, как несоответствие площади земли размеру участка, необходимого для использования расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Согласно позиции Минэкономразвития РФ, что касается застроенных земельных участков, которые в существующих границах значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий, то у правообладателя есть право выкупа всей территории.
— Какой-либо обязанности разделить земельный участок на застроенную и пустующую его части действующим законодательством Российской Федерации не установлено (письма от 3 июля 2015 г. № Д23и-3084, от 25 июня 2015 г. № Д23и-2954), — говорится в материалах дела.
Большие планы по застройке участка
Чужих объектов недвижимости на спорном участке нет, установил суд. Спор между сторонами возник лишь по вопросу определения площади земли, необходимой для эксплуатации и обслуживания принадлежащих Блинову объектов недвижимости.
Участок отнесен к зоне ПК-3 — производственно-коммунальных объектов IV—V класса опасности, где допускается широкий спектр коммерческих услуг. Видами деятельности ООО «ДТА-Центр» являются: аренда и управление недвижимостью; техническое обслуживание и ремонт легковых автомобилей и легких грузовых автотранспортных средств; техническое обслуживание и ремонт прочих автотранспортных средств; перевозка грузов неспециализированными автотранспортными средствами и другие.
Судя по всему, Блинов намерен провести оптимизацию производственных условий на выкупаемой земле, а для этого вынести сторонние функции из юго-восточного сегмента участка. В частности планируется:
- Обеспечение следования транспорта к функциональным зонам и технологическим площадкам, перемещение на технологических и буферных площадках в один маневр и без пересечения векторов движения.
- Вынос логистической стояночной площадки с реорганизацией занимаемой ей части территории, расположенной в северо-восточном сегменте участка 16:52:090103:362.
- Перенос служебной автостоянки легковых автомобилей персонала на период освоения резервной территории (в зону размещения АБЮ с расширением до 18 машиномест в расчете на 100 человек, работающих в смежных сменах (при численности персонала 50 чел.)).
- Озеленение территории не менее 150 кв.м из расчета не менее 3 кв.м на 50 человек персонала и организация рекреационной площадки в данной озелененной зоне.
Площадь фактической застройки (6010,8 кв.м) в данном случае не является определяющей, указал суд и пришел к выводу, что требование исполкома автограда об обосновании площади испрашиваемого участка является не законным для отказа:
— Заявитель полагает обоснованной площадь земельного участка 20 814 кв. м для обслуживания и эксплуатации объекта недвижимого имущества: основные здания — 5434,8 кв.м, здания перспективного строительства, планируемые на резервной территории, — 576 кв.м, сооружения и площадки, учитываемые в площади застройки (погрузочно-разгрузочная площадка у дебаркадеров, площадка стоянки-накопителя, хоз. двор, буферные маневренные площадки) — 6456 кв.м, проезды вне технологических площадок — 6643,2 кв.м, служебные автостоянки легкового автотранспорта, площадки для установки средств информирования, совмещенной с функцией разделения зон и транспортных потоков — 848 кв.м, площадь озеленения — 532 кв.м.
В ходе судебного заседания представитель заявителя представил заключение кадастрового инженера, который указал, что объекты недвижимости имеют единую технологическую, производственную связь, представляя совокупность объединенных единым назначением зданий, неразрывно связанных между собой, то есть фактически образуют единый имущественный комплекс — производственную базу.
Склады на участке «представляют собой объемные логистические центры, с дебаркадерами и погрузочно-разгрузочными зонами». Внутри — многоуровневые стеллажи паллетного типа хранения товаров. Средняя длина стандартного тягача с прицепом (фуры) составляет 13,6 метра. В отдельных случаях их длина может составлять до 20 метров. Предложенная ответчиком схема межевания исключает возможность проведения погрузочно-разгрузочных работ, возможность для маневрирования транспортных средств, размещения технологических площадок для ожидания и стоянки транспортных средств. В итоге суд удовлетворил иск бизнесмена и обязал исполком подготовить договор о продаже участка.